Wohnungszuweisung nach Ehescheidung

1. Verlangt die zur Vermietung berechtigte Person i.S.d. § 1568a Abs. 5 Satz 1 BGB die Begründung eines Mietverhältnisses, besteht ein gebundener Anspruch, das Mietverhältnis ist zwingend zu begründen.

2. Fragen der Vermögensauseinandersetzung zwischen Ehegatten sind in gesonderten Verfahren zu klären, und nicht bei der Festsetzung einer angemessenen Miete i.S.v. § 1568a Abs. 5 Satz 3 BGB zu berücksichtigen.

3. Der Umstand, dass der Ehegatte, dem die Wohnung zugewiesen wurde, finanziell nicht in der Lage ist, die ortsübliche Vergleichsmiete zu zahlen, rechtfertigt allein nicht, eine geringere als die ortsübliche Vergleichsmiete festzusetzen.

4. Eine Befristung nach § 1568a Abs. 5 Satz 2 Alt. 2 BGB kann so bestimmt sein, dass sie die mietrechtliche Rechtsnachfolge Dritter in den Mietvertrag ausschließt. § 1568a Abs. 5 Satz 2 Alt. 2 BGB ist insoweit eine Spezialregelung.

I. Die zwischenzeitlich durch im vorliegenden Verfahren im Hinblick auf die Scheidung rechtskräftig gewordenen Verbundbeschluss geschiedenen Ehegatten haben am … 1972 die Ehe geschlossen. Der Beschwerdeführer ist am …1946, die Beschwerdegegnerin und Anschlussbeschwerdeführerin (im Folgenden Beschwerdegegnerin) ist am …1948 geboren. Der Beschwerdeführer ist Architekt, die Beschwerdegegnerin ist Apothekenhelferin und war als solche sowie als Bürokraft im Architekturbüro des Beschwerdeführers berufstätig. Der Beschwerdeführer hat auch nach Erreichen des erforderlichen Alters für eine Regelaltersrente seine freiberufliche Tätigkeit fortgesetzt.

Beide Beteiligte haben in den 80er Jahren jeweils Miteigentumsanteile verbunden mit Sondereigentum erworben an dem Grundstück …straße 4. Der Beschwerdeführer ist in dieser Immobilie WEG-Eigentümer von Räumlichkeiten, die er für sein Architekturbüro nutzt. Die Beschwerdegegnerin war WEG-Eigentümerin von zwei Wohnungen in der Immobilie, von denen sie zwischenzeitlich eine verkauft hat. Die andere, ehemals als eheliche Wohnung genutzte Wohnung, wird seit der Trennung von dem Beschwerdeführer bewohnt. Die Beschwerdegegnerin ist im Zuge der Trennung aus der ehemaligen ehelichen Wohnung ausgezogen, der Beschwerdeführer lebt unbestritten in der Wohnung gemeinsam mit seiner Lebensgefährtin. Die Wohnung ist 96,35 m2 groß, liegt im 1. Obergeschoss der Immobilie und besteht aus Schlafzimmer, Wohnzimmer, Esszimmer, Küche, Bad/WC, Flur und Balkon.

Das Amtsgericht hat die Beteiligten mehrfach persönlich angehört. Das Amtsgericht hat Beweis erhoben über die Behauptung des Beschwerdeführers einer konkreten Suizidgefahr im Fall des Wohnungsverlusts durch den Beschwerdeführer durch Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens.

Das Amtsgericht hat mit dem teilweise angefochtenen Verbundbeschluss die Ehe der Beteiligten geschieden und hat in der Folgesache Ehewohnungszuweisung die Beschwerdegegnerin verpflichtet, die Ehewohnung dem Beschwerdeführer zur alleinigen Nutzung zu überlassen. Darüber hinaus hat es ab Rechtskraft der Scheidung einen Mietvertrag begründet und den Beschwerdeführer verpflichtet, an die Beschwerdegegnerin monatlich Miete i.H.v. 740 € und eine Betriebskostenvorauszahlung für Betriebskosten nach BetrKV i.H.v. 250 € zu entrichten. Es hat den Beschwerdeführer zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet und angeordnet, dass im Übrigen die für das Mietverhältnis maßgeblichen gesetzlichen Vorschriften gelten. Das Amtsgericht ist nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme davon überzeugt, dass eine unbillige Härte i.S.v. § 1568a Abs. 2 BGB nach den Ergebnissen des Sachverständigen nur durch Überlassung der Wohnung an den Beschwerdeführer vermieden werden kann. Nach diesen Ergebnissen stelle der Verlust der Wohnung für den Beschwerdeführer ein außergewöhnlich belastendes Lebensereignis dar, das er als existentielle Bedrohung und kompletten Statusverlust erleben würde. Aufgrund der biologischen, sozialen und krankheitsgeschichtlichen Merkmale müsse von einem sehr hohen Suizidrisiko ausgegangen werden. Im Gegenzug könne die Beschwerdegegnerin gemäß § 1568a Abs. 5 BGB die Begründung eines Mietverhältnisses nach den ortsüblichen Bedingungen verlangen. Zum einen gehörten zu den ortsüblichen Bedingungen die Zahlung eines Betriebskostenvorschusses, der in titulierter Höhe angemessen sei, sowie die Durchführung von Schönheitsreparaturen. Zum anderen könne die Beschwerdegegnerin nach § 1568a Abs. 5 Satz 3 BGB eine angemessene Miete verlangen. Diese sei hier unter Berücksichtigung der Feststellungen des Sachverständigen zu einer für die Wohnung ermittelten Marktmiete mit 740 € anzusetzen.

Gegen den ihm am 9. August 2022 zugestellten Beschluss erhebt der Beschwerdeführer Beschwerde mit dem Ziel, dass ein Mietvertrag zwischen den Beteiligten nicht begründet wird. Nach Auffassung des Beschwerdeführers ist die Begründung eines Mietverhältnisses gesetzlich nicht zwingend vorgesehen. Im Übrigen habe er keine adäquate Altersversorgung und könne sich die Miete in titulierter Höhe nicht leisten. Er erhalte nach Durchführung des Versorgungsausgleichs eine Rente aus der gesetzlichen Rentenversicherung i.H.v. 547,26 € monatlich und des Versorgungswerks i.H.v. 215,38 € monatlich.

Die gemäß §§ 58 ff. FamFG zulässige, insbesondere form- und fristgerecht erhobene Beschwerde des Beschwerdeführers ist unbegründet, die gemäß § 66 FamFG zulässige Anschlussbeschwerde der Beschwerdegegnerin hat überwiegend Erfolg.

Zunächst ist das Amtsgericht entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers zutreffend davon ausgegangen, dass die Voraussetzungen für die Begründung eines Mietvertrags vorliegen. Gemäß § 1568a Abs. 5 Satz 1 BGB kann im Fall der Wohnungsüberlassung die zur Vermietung berechtigte Person die Begründung eines Mietverhältnisses zu den ortsüblichen Bedingungen verlangen. Dem dinglich Berechtigten soll ein Anspruch auf Begründung eines Mietverhältnisses eingeräumt werden (vgl. MüKoBGB/Wellenhofer, 9. Aufl. 2022, BGB § 1568a Rn. 56; MüKoBGB/Wellenhofer, 9. Aufl. 2022, BGB § 1568a Rn. 56). Vorliegend hat die Beschwerdegegnerin, die als Eigentümerin der Wohnung dinglich Berechtigte und zur Vermietung berechtigte Person ist, die Begründung eines Mietverhältnisses verlangt. Im Fall des ausgesprochenen Verlangens hat sie einen Anspruch auf Abschluss eines Mietvertrags.

Die Beschwerdegegnerin hat aus § 1568a Abs. 5 Satz 3 BGB auch einen Anspruch darauf, dass in dem Mietvertrag eine Miete (§ 535 Abs. 2 BGB) in titulierter Höhe festgelegt wird. Dass vorliegend die vom Sachverständigen festgestellte Marktmiete nicht der ortsüblichen Vergleichsmiete (vgl. § 558 Abs. 2 BGB) entspricht, macht der Beschwerdeführer nicht geltend. Entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers besteht vorliegend auch keine Veranlassung, von der durch das Gesetz im Zweifel als angemessen definierten ortsüblichen Vergleichsmiete abzuweichen. Nach § 1568a Abs. 5 Satz 1 BGB erfolgt die Festsetzung der Miethöhe anders als nach der Vorgängerregelung (§ 2 HausrVO) nicht mehr nach Billigkeitsgrundsätzen, sondern der Vermieter kann eine angemessene Miete verlangen, bei der es sich im Regelfall um die ortsübliche Vergleichsmiete handelt (vgl. Johannsen/Henrich/Althammer/Dürbeck, 7. Aufl. 2020, BGB § 1568a Rn. 52; BT-Drs. 16/10798, S. 23). Im Einzelfall kann aufgrund der persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse abgewichen werden insbesondere, wenn Wohnbedarf unterhaltsberechtigter Kinder gedeckt wird, die vermietende Person unterhaltspflichtig ist und ein geleisteter Kindesunterhalt keinen Wohnkostenanteil enthält (vgl. Johannsen/Henrich/Althammer/Dürbeck, 7. Aufl. 2020, BGB § 1568a Rn. 52; BT-Drs. 16/10798, S. 23; MüKoBGB/Wellenhofer, 9. Aufl. 2022, BGB § 1568a Rn. 58). Auch eine Kostentragung für Erhaltungsmaßnahmen kann bei der Bestimmung der angemessenen Miete als Kriterium in die Abwägung einfließen (vgl. MüKoBGB/Wellenhofer, 9. Aufl. 2022, BGB § 1568a Rn. 58).

Nach diesen Maßstäben kommt eine Reduzierung der Miete zugunsten des Beschwerdeführers nicht in Betracht. Zunächst greifen auch im vorliegenden Verfahren zu der Auffassung des Beschwerdeführers, er habe die im Eigentum der Beschwerdegegnerin stehende Wohnung vollumfänglich finanziert und müsse daher keine Miete zahlen, die Ausführungen des Senats im Verfahren zur geschuldeten Nutzungsvergütung während der Trennungszeit (OLG Frankfurt, 6 UF 171/22, Beschluss vom 10. Februar 2023). Zum einen ist der Vortrag mit der getroffenen allumfassenden Aussage zu einer Alleinfinanzierung nicht hinreichend spezifisch, um den konkreten Umfang geleisteter Zahlungen und Tätigkeiten darzulegen. Da die Ehefrau unbestritten während der Ehezeit eigenes Einkommen generiert sowie Kapital geerbt und geschenkt bekommen hat, kann der Beschwerdeführer sich nicht darauf beschränken, zu behaupten, er hätte alleine die Wohnung finanziert - zumal zudem nicht dargelegt ist, welche Tilgungs- und Erfüllungsleistungen er genau erbracht hat. Zum anderen muss ein Ausgleich für mögliche ehebedingte Zuwendungen in einer vermögensrechtlichen Auseinandersetzung erfolgen (vgl. OLG München, Beschluss vom 17. April 2007 - 2 UF 1607/06 -, Rn. 40, juris; Beschluss vom 26. Juli 2007 - 16 UF 1164/07 -, Rn. 18, juris; für den Fall der Ehegatteninnengesellschaft siehe OLG Koblenz, Beschluss vom 7. September 2022 - 9 UF 123/22 -, Rn. 33, juris).

Auch im Übrigen liegen die Voraussetzungen dafür, eine von der für den Regelfall vorgesehenen Miete abweichende Miete festzusetzen, nicht vor. Dabei unterliegt die vorliegende Ehewohnungssache dem eingeschränkten Grundsatz der Amtsermittlung. Es sind nach § 206 FamFG Ermittlungen durchzuführen, die Ehegatten tragen aber die Darlegungs- und Feststellungslast für ihnen günstige Tatsachen. Reicht das Ergebnis der Ermittlungen zur Überzeugung des Familiengerichts nicht aus, geht das zu Lasten der Partei, die daraus eine für sie günstige Rechtsfolge herleiten will (vgl. Schulz/Hauß, Vermögensauseinandersetzung, Rn. 257, beck-online; Musielak/Borth/Frank/Frank, 7. Aufl. 2022, FamFG § 206 Rn. 8; BT-Drs. 16/6308, S. 250). Weder in der Beschwerdeschrift noch auf den mit Verfügung des Senats vom 8. Februar 2023 erteilten Hinweis hin hat der Beschwerdeführer seine persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse in der Art und Weise vollumfänglich dargelegt, dass prüfbar wäre, ob nach den persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen die titulierte Miete als unangemessen anzusehen und zu reduzieren ist. Da es sich hierbei um für den Beschwerdeführer günstige Tatsachen handelt, geht die fehlende Darlegung zu seinen Lasten. Der Beschwerdeführer hat zwar vorgetragen, dass in den letzten zwei Jahren seine berufliche Tätigkeit defizitär sei und dazu eine betriebswirtschaftliche Auswertung vorgelegt. Er hat ebenfalls mitgeteilt, ein Darlehen aufgenommen zu haben i.H.v. 110.000 € ,und er hat mitgeteilt, dass auf einem nach Trennung ihm verbliebenen Wertpapierdepot bei der Bank H. nur noch ein Guthaben von 125.081 € sei. Hierbei handelt es sich jedoch nur um Angaben zu einzelnen Aspekten seiner Vermögenssituation. Der Beschwerdeführer hat nicht in nachvollziehbarer Weise seine wirtschaftlichen Verhältnisse so vollständig mitgeteilt, dass die Höhe der Miete auf ihre Angemessenheit überprüft werden kann, so dass schon aus diesem Grund nicht von einer fehlenden Angemessenheit der für den Regelfall nach § 1568a Abs. 5 Satz 3 BGB vorgesehenen Miete ausgegangen werden kann.

Abgesehen davon könnte allein der Umstand, dass der Ehegatte, dem die Wohnung nach § 1568a Abs. 2 BGB überlassen wurde, um eine unbillige Härte zu vermeiden, finanziell nicht in der Lage ist, eine ortsübliche Vergleichsmiete zu zahlen, für sich genommen es nicht rechtfertigen, von dem in § 1568a Abs. 5 Satz 3 BGB vorgesehenen Regelfall in der Weise abzuweichen, dass keine Miete zu zahlen ist. Eine vollständig unterbleibende Mietzahlung kann auch unter Berücksichtigung des Alters des Beschwerdeführers nicht angemessen i.S.v. § 1568a Abs. 5 Satz 3 BGB sein. Denn die Überlassung der Wohnung zur Abwendung einer unbilligen Härte nach § 1568a Abs. 2 BGB ist ein Eingriff in das verfassungsrechtlich geschützte Eigentum (vgl. Grüneberg/Götz, BGB, 82. Aufl. 2023, § 1568b Rn. 8). Die Inhalts- und Schrankenbestimmung für das Eigentum (Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG) durch § 1568a Abs. 2 BGB wird den Anforderungen der Verhältnismäßigkeit nur gerecht, wenn dem Eigentümer ein finanzieller Ausgleich gewährt wird. Weitere persönliche Umstände, die eine Reduzierung der zu zahlenden Miete rechtfertigen würden, hat der Beschwerdeführer nicht benannt. Das Amtsgericht hat in seiner mentalen Situation einen Grund für eine Wohnungsüberlassung nach § 1568a Abs. 2 BGB gesehen, der gebotene Ausgleich zwischen den Ehegatten rechtfertigt vorliegend nicht, eine für den Beschwerdeführer kostenfreie Wohnungsüberlassung anzuordnen. Denn dabei ist zu berücksichtigen, dass auch die Beschwerdegegnerin darauf angewiesen ist, ihren Lebensunterhalt aus dem Vermögensstamm zu bestreiten, dass auch sie unbestritten Miete für die von ihr bewohnte Wohnung zahlen muss, und dass sie bei kostenfreier Überlassung der Wohnung an den Beschwerdeführer zusätzlich ohne Ausgleich mit den nicht umlagefähigen Kosten der Ehewohnung insbesondere den allgemeinen Instandhaltungskosten und ggf. anfallenden Kosten für klimaschutzrechtlich vorgesehene Maßnahmen zur Einsparung von CO2-Emissionen belastet wäre.

Der Mietvertrag ist auch auf Verlangen der Beschwerdegegnerin gemäß § 1568a Abs. 5 Satz 2 BGB wie tenoriert zu befristen.

Gemäß § 1568a Abs. 5 Satz 2 Alt. 2 BGB kann der Vermieter des begründeten Mietverhältnisses eine angemessene Befristung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Begründung eines unbefristeten Mietverhältnisses unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters unbillig ist. Unter Beachtung des Umstands, dass das Mietverhältnis nicht aufgrund der freien Entscheidung beider Beteiligten zustande kommt und auch die Interessen des Vermieters angemessen zu berücksichtigen sind, hat der Gesetzgeber dem Vermieter das Recht eingeräumt, eine Befristung des Mietverhältnisses zu verlangen, was auch den Fall betrifft, dass der andere Ehegatte selbst der Vermieter ist und ihm eine dauerhafte mietrechtliche Bindung an den anderen Ehegatten nicht zumutbar ist (vgl. MüKoBGB/Wellenhofer, 9. Aufl. 2022, BGB § 1568a Rn. 59). Mit dieser Bestimmung soll eine ausgewogene Interessenbalance zwischen den Beteiligten vorgenommen werden angesichts des Umstands, dass der Mietvertrag nicht aufgrund der freien Entscheidung der Beteiligten zustande kommt, sowie verfassungsrechtlichen Bedenken gegen eine zu weitgehende Ermöglichung eines unbefristeten Mietverhältnisses Rechnung getragen werden (vgl. BT-Drs. 16/10798, S. 23). Bei der Dauer der Befristung sind die Interessen des berechtigten Ehegatten am dauerhaften Verbleib in der Wohnung einerseits und die Interessen des Eigentümers andererseits an einer anderen Verwendung oder Verwertung der Ehewohnung angemessen zu gewichten (vgl. BT-Drs. 16/10798, S. 23). Da die von der Beschwerdegegnerin verlangte Regelung dem Beschwerdeführer einen dauerhaften Verbleib in der Wohnung ermöglicht, enthält die Befristungsregelung, nach der das Mietverhältnis endet, wenn der Beschwerdeführer nicht mehr seinen alleinigen Wohnsitz in der Wohnung hat, zwischen den Beteiligten einen angemessenen Interessenausgleich. Sie ermöglicht dem Beschwerdeführer den dauerhaften Verbleib in der Wohnung, solange er dort altersgerecht wohnen kann. Gleichzeitig führt sie dazu, dass mit Auszug oder Tod des Beschwerdeführers der Mietvertrag endet. Die mietrechtlichen Vorschriften zur Nutzungsberechtigung Dritter nach § 553 BGB und einem Nutzungsübergang auf Dritte nach § 563 BGB greifen im vorliegend begründeten Mietverhältnis nicht. Die Anordnung der Befristung nach § 1568a Abs. 5 Satz 2 BGB ist insoweit eine Spezialregelung gegenüber den mietrechtlichen Vorschriften, weil ein Mietrechtsverhältnis nicht einvernehmlich abgeschlossen, sondern gerichtlich für den Sonderfall der Ehescheidung angeordnet wird.

Die weiteren auf Antrag der Beschwerdegegnerin aufgenommenen Regelungen des Mietverhältnisses zum Betretungsrecht zur Installation von Rauchmeldern und zur Geltung der Hausordnung sind aufzunehmen, weil davon auszugehen ist, dass es sich um ortsübliche Bedingungen handelt. Das Betretungsrecht für die Installation von Rauchmeldern beruht auf dem Umstand, dass die Installation von Rauchmeldern bauordnungsrechtlich vorgegeben ist (§ 14 Abs. 2 Satz 1 HBO). Ihr Fehlen ist ein Mangel der Mietsache. Der Vermieter darf mit Vorankündigung die Wohnung selbst oder durch Dritte betreten, um einen Mangel zu beheben (vgl. MüKoBGB/Häublein, 9. Aufl. 2023, BGB § 535 Rn. 199). Die vom Vermieter gegenüber dem Mieter verlangte Pflicht, die von der Wohnungseigentümergemeinschaft für Gemeinschaftsräume erlassene Hausordnung einzuhalten, ist erforderlich, weil der vermietende Wohnungseigentümer nur so sicherstellen kann, dass er gegenüber seinen Mietern die erforderlichen vertraglichen Verhaltensansprüche hat, um gegenüber den übrigen Wohnungseigentümern die Einhaltung der Bestimmungen der Wohnungseigentümergemeinschaft sicherzustellen (vgl. Bärmann/Pick/Emmerich, 20. Aufl. 2020, WEG § 21 Rn. 71 ff.). Es wäre fernliegend anzunehmen, dass diese grundsätzlichen mietvertraglichen Regelungen in R. nicht üblich sind.

Im Zusammenhang mit einer Ehescheidung kann das Familiengericht die Ehewohnung einem Partner zuweisen, wobei es auch einen Mietvertragsabschluss „diktieren“ und dabei die Bedingungen festlegen kann.

Die Ehe war 1972 geschlossen worden; das Ehepaar bewohnte eine Eigentumswohnung der Ehefrau. Der Ehemann betrieb dort noch immer ein Architektenbüro. Die Ehefrau war schon seit einiger Zeit aus der Wohnung ausgezogen. Anlässlich des Ehescheidungsverfahrens beantragte der Ehemann die Zuweisung der Ehewohnung, wobei er sich auf seine schlechten wirtschaftlichen Verhältnisse berief. Gegen die Entscheidung des AG, die Wohnung gelte als zur ortsüblichen Miete vermietet, legte er Beschwerde ein, weil er keine adäquate Altersversorgung habe und sich die Miete in dieser Höhe nicht leisten könne. Das OLG wies die Beschwerde zurück.

Das OLG verwies darauf, dass nach § 1568a BGB grundsätzlich eine Zuweisung der Ehewohnung durch Begründung eines Mietverhältnisses zu ortsüblichen Bedingungen vorgesehen sei. Der Eigentümer habe damit Anspruch auf die ortsübliche Vergleichsmiete; nur ausnahmsweise komme ein niedriges Entgelt in Betracht. Der Beschwerdeführer habe seine wirtschaftlichen Verhältnisse nur unspezifisch dargelegt; die Behauptung, er habe die Wohnung allein finanziert, sei bei der Festsetzung der Miete nicht zu berücksichtigen. Die Beschwerdegegnerin habe auch einen Anspruch, dass das Mietverhältnis befristet begründet werde. Die Vorschriften zur Nutzungsberechtigung Dritter nach § 553 BGB und einem Nutzungsübergang auf Dritte nach § 563 BGB seien dann unanwendbar.

Die Entscheidung des OLG lautet: „Der zu entrichtende Mietzins beträgt 700 €. Der Mietvertrag wird gemäß § 1568a Satz 2 BGB befristet bis zu dem Zeitpunkt, in dem die persönliche Nutzung der Wohnung als alleiniger Wohnsitz im Sinne des § 7 Abs. 1 BGB durch den Beschwerdeführer endet. Der Beschwerdeführer ist verpflichtet, Dritten Zutritt zur Wohnung zur Installation von Rauchmeldern zu gewähren nach Vorankündigung des Termins mit einer Frist von mindestens einer Woche. Der Beschwerdeführer ist verpflichtet, sich an die jeweilige von der Wohnungseigentümergemeinschaft beschlossene Hausordnung zu halten.“