Wohnungszuweisung

Wohnungszuweisung; Untervermietung; fortgesetztes Bestandsmietverhältnis; Eigenbedarfskündigung des Untermietverhältnisses; Härte; Räumungsklage; Zuständigkeitsstreitwert

1. Die Untervermietung einer in den neuen Bundesländern gelegenen Wohnung im Ganzen war vor dem 1. September 1990 nichtig, wenn keine Zuweisung zu Gunsten des Untermieters vorlag.

2. Wurde das Mietverhältnis nach dem 31. August 1990 fortgesetzt, wurde es wirksam.

3. Ist der Hauptmieter mit Wohnraum versorgt, liegt regelmäßig keine eine Eigenbedarfskündigung des Untermietverhältnisses vor dem 31. Dezember 1992 rechtfertigende besondere Härte vor.

4. Der Zuständigkeitsstreitwert für die Räumungsklage gegen einen Untermieter beträgt das 36fache des monatlichen Mietzinses.

Der Antragsteller hatte lange vor dem Beitritt unter Zurücklassung seiner Möbel dem Antragsgegner seine Ost-Berliner Mietwohnung überlassen und war nach West Berlin gezogen. Der Antragsgegner zahlte die Miete an den Vermieter. Der Antragsteller machte geltend, die Wohnung jetzt wieder selbst zu benötigen, und kündigte. Das Amtsgericht wies seinen Antrag auf Gewährung von Prozeßkostenhilfe für eine Räumungsklage zurück. Die dagegen gerichtete Beschwerde des Antragstellers blieb im Ergebnis ohne Erfolg.

Die Beschwerde ist zulässig. Gegen eine Entscheidung in der Hauptsache wäre gem. § 511 a Abs. 1 ZPO die Berufung zulässig, da die Beschwer sich - anders als der Gebührenstreitwert - nicht nach § 16 GKG, sondern gem. § 12 Abs. 1 GKG nach den Bestimmungen der ZPO richtet. Die Kammer erachtet für Räumungsklagen nach vorzeitiger Beendigung eines Untermietverhältnisses gem. §§ 3, 8 ZPO das 36fache des Monatsmietzinses als Wert angemessen, da die Zeit, bis zu der ein Untermietverhältnis ohne Kündigung des Vermieters erfahrungsgemäß beendet wird, auf drei Jahre zu schätzen ist und das Interesse des Antragstellers darin besteht, die Wohnung schon jetzt und nicht erst in ca. drei Jahren zu erhalten. In der Sache hat die Beschwerde jedoch keinen Erfolg. Allerdings vermag sich die Kammer der Auffassung des Amtsgerichtes nicht anzuschließen, daß die Klage keine hinreichende Erfolgsaussicht habe. Die Klage ist schlüssig, und z. Zt. kommt zumindest in Betracht, daß Beweis zu erheben sein wird. Richtig ist allerdings, daß ursprünglich zwischen den Parteien kein Untermietverhältnis begründet wurde. Zwar lagen alle notwendigen Elemente eines Vertragsschlusses vor, nämlich Vereinbarung von Mietsache und Gegenleistung, aber der Untermietvertrag war gem. § 68 Abs. 1 Nr. 1 ZGB ursprünglich nichtig. Auch Untermietverträge, bei denen - wie vorliegend - die Gegenleistung des Untermieters nicht in der Zahlung eines Entgeltes, sondern in der Freistellung des Hauptmieters von dessen Mietzahlungsverpflichtung gegenüber dem Vermieter bestand, waren gem. §§ 128 Abs. 1 ZGB, 22 Wohnraumlenkungsverordnung unwirksam, wenn - wie vorliegend - die gesamte Wohnung untervermietet wurde. Die Wohnraumlenkungsverordnung ist allerdings mit Wirkung vom 1. September 1990 aufgehoben worden, und die Parteien haben das nichtige Rechtsgeschäft dadurch bestätigt (§ 141 BGB), daß nach Fortfall der Nichtigkeitsgründe einerseits der Antragsteller dem Antragsgegner weiter den Gebrauch des Wohnraums überlassen und die durch dessen Mietzahlungen an die Rechtsnachfolgerin der KWV erfolgende Freistellung von seiner Mietzahlungspflicht entgegengenommen und andererseits der Antragsgegner den Gebrauch der Wohnung weiter fortgesetzt und seine vorgenannte Gegenleistung erbracht hat. Selbst wenn man die Auffassung vertreten wollte, daß das Rechtsgeschäft der Parteien erst am 3. Oktober 1990 bestätigt worden sei, weil § 141 BGB erst seit dem Beitritt anwendbar sei und eine entsprechende Vorschrift im ZGB fehle, würde dies dazu führen, daß der Antragsgegner so zu stellen wäre, als wäre der Vertrag vor der Wirksamkeit des Beitritts geschlossen worden (§ 2 Abs. 1 Art. 232 EGBGB), weil gem. § 141 Abs. 2 BGB im Zweifel die Parteien verpflichtet sind, einander so zu stellen, als sei der Vertrag von Anfang an gültig gewesen. Der Antragsteller ist berechtigt, das Untermietverhältnis gem. § 565 BGB zu kündigen, wenn er berechtigte Interessen gem. § 564 b BGB geltend machen kann. Als berechtigtes Interesse, die Wohnung selber nutzen zu wollen (§ 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB), ist auch das Interesse anzuerkennen, vorhandenen Wohnraum aufgeben zu wollen, dessen Nutzung an die Ausübung einer Hauswartstätigkeit geknüpft ist. Allerdings rechtfertigen die vom Antragsteller vorgetragenen Umstände die Annahme einer gem. § 2 Abs. 3 Satz 2 Art. 232 EGBGB erforderlichen besonderen Härte grundsätzlich nicht. Der Antragsteller ist mit Wohnraum versorgt. Er will seine Hauswartsdienststelle nicht grundsätzlich aufgeben, sondern

die Ausübung einer Hauswartstätigkeit geknüpft ist. Allerdings rechtfertigen die vom Antragsteller vorgetragenen Umstände die Annahme einer gem. § 2 Abs. 3 Satz 2 Art. 232 EGBGB erforderlichen besonderen Härte grundsätzlich nicht. Der Antragsteller ist mit Wohnraum versorgt. Er will seine Hauswartsdienststelle nicht grundsätzlich aufgeben, sondern trägt lediglich vor, seine Hauswartstätigkeit während seiner Studienexkursionen nicht ausüben zu können und zu befürchten, deswegen seine jetzige Wohnung zu verlieren. Es ist dem Antragsteller zuzumuten, entweder für diese ca. sechs Wochen des Jahres seinen ihm als Hauswart zustehenden Jahresurlaub zu verwenden, oder sich von jemand anderem vertreten zu lassen. Er behauptet selber nicht, daß er seine Hauswartstätigkeit in Person zu erbringen habe. Verdienstausfall kann ihm schon deswegen nicht entstehen, weil er während seiner Exkursionen ohnehin einer entgeltlichen Tätigkeit nicht nachgehen kann. Eine besondere Härte, sich diesbezüglich behelfen zu müssen, ist unter Würdigung der Interessen des Untermieters nicht zu erkennen. Etwas anderes kann allerdings dann gelten, wenn der Untermieter - wie der Antragsteller behauptet - die Wohnung inzwischen gar nicht mehr bewohnt, sondern zu seiner Mutter gezogen ist. Dies dürfte dem Untermieter jeglichen Einwand abschneiden, daß auf der Seite des Antragstellers keine Härte vorliege. Dem entsprechenden Beweisantritt des Antragstellers wird nachzugehen sein. Die Beschwerde ist jedoch gem. § 115 Abs. 6 ZPO unbegründet, weil die Prozeßkosten den Betrag von vier Monatsraten und die aus dem Vermögen des Antragstellers einzusetzenden Teilbeträge nicht übersteigen würden. Selbst, wenn es zu einer Beweisaufnahme kommen sollte, dürften bei dem relativ geringen Gebührenstreitwert in Höhe von 527,40 DM die gesamten Kosten der ersten Instanz etwa 486,74 DM zuzüglich eventueller Auslagen der Zeugin betragen, während dem Antragsteller Prozeßkostenhilfe nur unter Anordnung einer monatlichen Ratenzahlung in Höhe von 120,- DM zu gewähren wäre und er gem. §§ 115 Abs. 2 ZPO, 88 Abs. 2 Nr. 8 BSHG i.V.m. § 1 Nr. 1 der VO zu § 88 Abs. 2 Nr. 8 BSHG mindestens 500,- DM aus seinen Ersparnissen für die Kosten der Prozeßführung einzusetzen hätte.

Das Landgericht Berlin hat sich in einem Beschluß vom 9. Dezember 1991 mit dem keineswegs ungewöhnlichen Fall beschäftigt, daß ein Ost-Berliner lange vor dem Beitritt unter Zurücklassung seiner Möbel seine Wohnung im ganzen untervermietete und sie nun vom Untermieter zurückhaben möchte.

Anhand dieser Fallgestaltung entschied das Landgericht Berlin eine ganze Reihe interessanter Fragen, nämlich

1. die Untervermietung einer in den neuen Bundesländern gelegenen Wohnung im ganzen war vor dem 1. September 1990 nichtig, wenn keine Zuweisung für den Untermieter vorlag.

2. Wurde aber das Mietverhältnis nach dem 31. August 1990 fortgesetzt, ist es wirksam. Der Grund: Am 1. September 1990 war in der damaligen DDR die Wohnraumlenkungsverordnung aufgehoben worden.

Auch eine Eigenbedarfskündigung schloß das Gericht in dem betreffenden Fall aus, weil

3. regelmäßig keine eine Eigenbedarfskündigung des Untermietverhältnisses vor dem 31. Dezember 1992 rechtfertigende besondere Härte vorliegt, wenn der Hauptmieter mit Wohnraum versorgt ist.

Und schließlich entschied das Gericht auch noch eine prozeßrechtliche Frage:

4. Bei Räumungsklagen auf vorzeitige Beendigung eines Untermietverhältnisses hält das Gericht das 36fache des Monatsmietzinses als Wert für angemessen.