Wohnungsweise Umlegung der Grundkosten für Wasser und Abwasser

Haben die Parteien bezüglich des Umlageschlüssels für Wasser und Entwässerung keine Vereinbarung getroffen, so sind, auch wenn der Wasserverbrauch erfasst wird, die je Wohnung zuordenbaren Grundkosten und die Kosten für die Zählermiete nicht nach dem erfassten Verbrauch, sondern wohnungsweise abzurechnen.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. haben keinen Anspruch auf die restliche Nachforderung aus der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2016 vom 6. Juni 2017. Denn die Abrechnung über die Kaltwasserkosten war - mindestens - um den Klagebetrag in Höhe von 150,42 € zu kürzen.

Sowohl die Grundkosten für das Wasser und Abwasser und die Mietkosten für die Kaltwasserzähler waren nicht nach Verbrauch umzulegen, sondern je Wohnung bzw. pro Kaltwasserzähler.

Die Parteien haben bezüglich eines Umlageschlüssels keine Vereinbarung getroffen, sodass gem. § 556 a Abs. 1 BGB die Betriebskosten nach dem Anteil der Wohnfläche bzw. soweit sie von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhingen, nach einem Maßstab, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt.

Bei den Grundgebühren handelt es sich um Kosten, die pro Wohnung entstehen, wie sich aus den Rechnungen des Wasser- und Abwasserzweckverbandes „Mittelgraben“ ergibt. Danach berechnet der Wasser- und Abwasserzweckverband „Mittelgraben“ je Wohnung und Jahr Grundgebühren für Wasser in Höhe von 65,27 € und für Abwasser in Höhe von 92 €. Auch die Miete für die Zähler wird pro Zähler erhoben, sodass es weder für die Grundgebühr noch für die Zählermiete auf den Wasserverbrauch durch die Mieter ankommt. Vielmehr handelt es sich dabei um feststehende und jeder Wohnung bzw. jedem Zähler zuzuordnende Kosten, an denen ein Mehr- oder Minderverbrauch durch die Mieter nichts ändert. Mithin kann von einer erfassten Verursachung durch die Mieter ausgegangen werden, sodass die Bekl. gem. der Ausführungen der Klageerwiderung mit Grundgebühren in Höhe von insgesamt 157,27 €, Gerätemiete in Höhe von 48,10 € zu belasten waren. Ausweislich der Rechnungen des Wasser- und Abwasserzweckverbandes „Mittelgraben“ sind Verbrauchskosten im Jahr 2016 in Höhe von 5.663,94 € entstanden, sodass bei einem Gesamtverbrauch von 824,168 m³ und dem Verbrauch der Bekl. von 97,10 m³ ein Betrag in Höhe von 667,30 € auf die Bekl. umzulegen war. Unter Berücksichtigung der Verbrauchserfassungskosten, die in Höhe von 23,38 € auf die Bekl. umgelegt wurden, sind somit Gesamtkosten für das kalte Wasser in Höhe von 896,53 € statt des eingestellten Betrages in Höhe von 1.050,76 € auf die Bekl. umzulegen.

Haben die Parteien bezüglich des Umlageschlüssels für Wasser und Entwässerung keine Vereinbarung getroffen, so sind, auch wenn der Wasserverbrauch erfasst wird, die je Wohnung zuordenbaren Grundkosten und die Kosten für die Zählermiete nicht nach dem erfassten Verbrauch, sondern wohnungsweise abzurechnen, meint das AG Potsdam und übersieht dabei eine gegenteilige BGH-Entscheidung.

Die Kläger (Vermieter) machen eine restliche Nachforderung aus der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2016 geltend. Die Kläger haben die Gesamtkosten für Wasser und Abwasser nach dem erfassten Wasserverbrauch abgerechnet. Einen Umlageschlüssel haben die Parteien nicht vereinbart. Das AG hat die Klage abgewiesen.

Sowohl die Grundkosten für das Wasser und Abwasser als auch die Mietkosten für die Kaltwasserzähler seien nicht nach Verbrauch umzulegen gewesen, sondern je Wohnung bzw. pro Kaltwasserzähler.

Bei den Grundgebühren handele es sich um Kosten, die pro Wohnung entstehen, was sich aus den Rechnungen des Wasser- und Abwasserzweckverbandes ergebe, der je Wohnung und Jahr Grundgebühren für Wasser in Höhe von 65,27 € und für Abwasser in Höhe von 92 € erhebe. Auch die Miete für die Zähler würden pro Zähler erhoben, sodass es weder für die Grundgebühr noch für die Zählermiete auf den Wasserverbrauch durch die Mieter ankomme. Vielmehr handele es sich dabei um jeder Wohnung bzw. jedem Zähler zuzuordnende Fixkosten, an denen ein Mehr- oder Minderverbrauch durch die Mieter nichts ändere.

Der Entscheidung ist nicht zu folgen. Sie ist schon in sich nicht schlüssig, mit dem Gesetzeswortlaut nicht zu vereinbaren und steht darüber hinaus in Widerspruch zur BGH-Rechtsprechung und zur Literaturmeinung.

Treffen die Parteien – wie hier – keine Umlagevereinbarung, sind gem. § 556 a Abs. 1 BGB die Betriebskosten nach dem Anteil der Wohnfläche (Satz 1) oder, soweit sie von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt (Satz 2). Die Möglichkeit einer wohnungsbezogenen Umlage (bei fehlender Umlagevereinbarung) eröffnet das Gesetz gerade nicht.

Ist, wie hier, der Verbrauch erfasst, dürfen (nicht: müssen) die Gesamtkosten grundsätzlich nach dem erfassten Verbrauch/der erfassten Verursachung umgelegt werden. Das hat der BGH in einer Entscheidung vom 6. Oktober 2010 - VIII ZR 183/09 - (GE 2010, 1615) exakt für die hier vorliegende Fallgestaltung so entschieden. Im Leitsatz heißt es:

„§ 556a Abs. 1 Satz 2 BGB lässt es zu, dass die Kosten der Wasserversorgung im – vom Gesetz vorausgesetzten – Normalfall, in dem die Wohnungen der Abrechnungseinheit im Wesentlichen vermietet sind, einheitlich nach dem erfassten Wasserverbrauch umgelegt werden, also auch insoweit, als Fixkosten wie Grundgebühren oder Zählermiete unabhängig vom tatsächlichen Wasserverbrauch anfallen.“

Dieser Grundsatz findet, so der BGH weiter, seine Grenze erst dort, „wo eine solche Umlegung wegen erheblichen Wohnungsleerstands in der Abrechnungseinheit zu einer unzumutbaren Mehrbelastung der Mieter mit Fixkosten der Wasserversorgung führt, die auf die leerstehenden Wohnungen nicht nach Verbrauch umgelegt werden können, weil in ihnen aufgrund des Leerstands kein Wasserverbrauch anfällt.“

Dass eine solche Ausnahmesituation vorliegt, hat das AG nicht geprüft.

Zwingend ist es allerdings nicht, die Gesamtkosten nach dem erfassten Verbrauch umzulegen. Der Vermieter darf durchaus bei Kosten, deren Verbrauch erfasst wird, die aber auch einen verbrauchsunabhängigen Teil (Grundgebühren, Zählermiete, Eichkosten, Wartung) enthalten, zu einem gemischten Umlegungsmaßstab greifen (vgl. Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, IV. F Rn. 104). Die Kosten sind zwar zwingend verbrauchsabhängig abzurechnen (Langenberg/Zehelein, aaO. Rn. 103), aber die Fixkosten dürfen dann – bei fehlender Vereinbarung – nach der Wohnungsfläche abgerechnet werden; ob auch andere feste Maßstäbe zulässig sind (Langenberg/Zehelein, aaO. Rn. 104; Kinne in Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, § 556a BGB Rn. 13 [Nutzfläche]) – also beispielsweise wohnungsweise oder nach der Zählerzahl –, ist fraglich. § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB erwähnt ausschließlich die Wohnfläche. Andere feste Umlagemaßstäbe für die Fixkosten sind m. E. nur durch Vereinbarung möglich.