Wohnungswechsel

Wohnungswechsel; soziale Härte; Ersatzwohnung

1. Es bedeutet eine Härte für den Mieter i. S. d. § 556 a Abs. 1 BGB, wenn eine 81-jährige, gebrechliche Mieterin zur Zeit der vertragsmäßigen Beendigung des Mietverhältnisses die Mietwohnung herausgeben muß. Die Härte entfällt nicht deshalb, weil die Mieterin grundsätzlich selbst einen Wohnungswechsel erstrebt, wenn dieser z. Z. noch nicht möglich ist, weil die Mieterin an die neue Wohnung berechtigterweise bestimmte Anforderungen stellt und eine solche Wohnung noch nicht vorhanden ist. Die lange Mietdauer allein begründet noch keine Härte für den Mieter.

2. Erstrebt der Mieter selbst den Umzug in eine noch nicht vorhandene andere Wohnung, so ist das Mietverhältnis durch Urteil auf bestimmte Zeit fortzusetzen

3. Eine alte und kranke Mieterin kann verlangen, daß eine Ersatzwohnung in etwa gleicher Nähe der Wohnungen von Angehörigen wie bisher liegt, mit denen sie Umgang pflegt. Die Ersatzwohnung hat in bezug auf Lage, Größe und Ausstattung bestimmten Anforderungen zu genügen, wobei auch den bisherigen Lebensgewohnheiten der Mieterin (wie Trennung von Schlaf- und Wohnraum) und gegebenenfalls dem Bedürfnis zur Aufnahme einer Pflegeperson Rechnung zu tragen ist. Dem Umstand, daß solche Wohnungen nur schwer zu bekommen sind, ist durch Bemessung der Verlängerung des Mietverhältnisses Rechnung zu tragen. Die Mieterin ist nicht verpflichtet, sich auf die Unterbringung in einem Alters- oder Pflegeheim verweisen zu lassen.

4. Die Mieterin verletzt ihre Ersatzraumbeschaffungspflicht, wenn sie eine ihr vom Vermieter angebotene Ersatzwohnung lediglich deshalb ablehnt, weil zwischen den Parteien Spannungen bestehen und sie deshalb mit dem Vermieter kein neues Mietverhältnis eingehen will. Sie verletzt diese Pflicht nicht, wenn sie die Ersatzwohnung ablehnt, weil diese nicht den von ihr berechtigterweise gestellten Anforderungen genügt. 5 Das rechtlich nicht bindende Versprechen des Vermieters gegenüber einem anderen Mieter, diesem demnächst die Wohnung des gekündigten Mieters zur Verfügung zu stellen, begründet noch kein berechtigtes Interesse des Vermieters i. S. d. § 556 a Abs. 1 BGB.

1. Die Vorlage der Fragen zum Rechtsentscheid ist gem. Art. lll des 3. MietÄndG zulässig. Der Senat hat die Zulässigkeitsvoraussetzungen des Rechtsentscheids selbst zu prüfen, er ist hierzu nicht an die Rechtsauffassung des vorlegenden LG gebunden (OLG Köln in NJW 68,1834 = ZMR 69,17; OLG Stuttgart in NJW 69,1070-ZMR 69,242; Hans, Das neue Mietrecht, Art. lll d 3. Miet ÄndG, Anm. 4 c, Anders Schmidt Futterer in NJW 68, 922 - MDR 69, 96, zweifelnd OLG Hamm in NJW 68, 2339 - ZMR 68, 323 - Rödding ebenda). Denn auch beim Rechtsentscheid hat das OLG nicht über abstrakte, für die Fallentscheidung unerhebliche Rechtsfragen zu entscheiden - andernfalls liefe der Rechtsentscheid auf eine theoretische, gegenüber den konkreten Geschehenszusammenhängen beziehungslose Rechtsäußerung des OLG hinaus. Das wäre nicht vereinbar mit dem Wesen eines Gerichts als eines mit einem konkreten Geschehenskomplex befaßten Spruchkörpers (OLG Köln a. a. O.). Der Senat hat daher zu prüfen, ob die vorgelegten Rechtsfragen in den Rahmen der §§ 556 a bis 556 c BGB fallen, ob durch Rechtsentscheid über sie bereits entschieden ist, ob ihnen grundsätzliche Bedeutung zukommt und ob sie für die konkrete Fallösung entscheidungserheblich sind. Diese Voraussetzungen sind hier gegeben. Über die vorgelegten Fragen ist durch Rechtsentscheid, soweit ersichtlich, noch nicht entschieden. Die Fragen sind von grundsätzlicher Bedeutung, da sie über den vorliegenden Fall hinaus für eine Mehrzahl von Mietverhältnissen präjudiziell zu werden geeignet sind (vgl. Schmidt-Futterer in NJW 68,920; MDR 69,97 etwas zu eng wohl OLG Köln a. a. O. - vgl. Rödding in NJW 68, 2339). Ausnahmesituationen, die sich in der Praxis selten wiederholen, bilden allerdings keinen Anlaß für einen Vorlagebeschluß (Hans, Art. lll des 3. MietRÄndG, Anm. 3 c bb). Für die aus dem vorliegenden Sachverhalt abgeleiteten Rechtsfragen kann das jedoch nicht angenommen werden. Frage 5 in der Fassung vom 22.5.70 ist für den vorliegenden Fall allerdings nicht mehr entscheidungserheblich. Der Angestellte K. des Kl. hat inzwischen unstreitig eine andere Wohnung bezogen. Die Frage ist jedoch vom LG am 22. 5. 70 offensichtlich versehentlich fehlerhaft formuliert worden. Das ergibt sich aus dem früheren abändernden Beschluß des LG vom 19 1.70. Der Senat kann daher die Frage berichtigen und wie im genannten Beschluß unter 1 b) neu fassen: 5. Stellt die rechtlich nicht verpflichtende Zusage des Vermieters, einem Mieter in seinem Haus alsbald eine größere Wohnung zur Verfügung zu stellen, ein berechtigtes Interesse des Mieters i. S. des § 556 a Abs. 1 BGB an der beschleunigten Räumung der Wohnung durch den bekl. Mieter dar? Können insoweit auch moralische Verpflichtungen des Vermieters oder soziale Belange das Räumungsverlangen stützen? In dieser berichtigten Fassung ist die Frage entscheidungserheblich von grundsätzlicher Bedeutung. 2. Zu den vorgelegten Rechtsfragen ist wie folgt Stellung zu nehmen: a) Eine generelle Umschreibung des Begriffs der Härte i. S. der § 556 a Abs. 1 BGB kann nicht gegeben werden. Es lassen sich aber bestimmte Fallgruppen bilden, die bei der Entscheidung des Einzelfalles herangezogen werden können. Es braucht hier nicht entschieden zu werden, ob eine Härte für den Mieter bereits in den Beeinträchtigungen und Unannehmlichkeiten liegen kann, die mit jeder Kündigung eines Mietverhältnisses normalerweise verbunden sind. Das wird aus der Neufassung des § 556 a Abs. 1 BGB durch das 3. MietRÄndG teilweise

es Einzelfalles herangezogen werden können. Es braucht hier nicht entschieden zu werden, ob eine Härte für den Mieter bereits in den Beeinträchtigungen und Unannehmlichkeiten liegen kann, die mit jeder Kündigung eines Mietverhältnisses normalerweise verbunden sind. Das wird aus der Neufassung des § 556 a Abs. 1 BGB durch das 3. MietRÄndG teilweise gefolgert (Glaser in MDR 68, 282; Pergande in NJW 68, 129; ders. Wohnraummietrecht, Komm., § 556 a BGB, Anm. 8 1, AG Remscheid-Lennep in MDR 68, 500; anders Hans, § 556a, Anm. B 2 a, Palandt, 29. Aufl. § 556 a Anm. 6 a; Kiefersauer-Glaser, Grundstücksmiete, 10. Aufl. 65, 68; Erman-Schopp, BGB, 4. Aufl. § 556 a Anm. 4; Pergande in NJW 64, 1932; 66. 1482: Schmidt-Futterer in NJW 65, 1462; Schopp in ZMR 68, 228; Voelskow in DB 68,117; LG Kassel in ZMR 66, 303; LG Braunschweig, in MDR 69, 57; AG Aachen in MDR 69, 845). Es geht hier nur um die Frage der in einem Wohnungswechsel liegenden Härte für eine 81jährige, schwerleidende Mieterin. Die Auffassung, hohes Alter allein begründe noch keine Härte i. S. des § 556 a Abs. 1 BGB (Soergel-Metzger, BGB, 10. Aufl. § 556 a Anm. 11; AG Amberg in MDR 65, 489; AG Dortmund in ZMR 66, 303; AG Dortmund-Hörde in DWW 66, 279; LG Hagen in ZMR 66, 47; LG Braunschweig in BlfGBWR 67, 74; AG Düsseldorf in MDR 69, 314) mag richtig sein für Fälle, in denen der alte Mensch noch rüstig ist und in der Lage, sich während der Kündigungsfrist selbst oder durch Beauftragte eine angemessene Ersatzwohnung zu suchen. Vorliegend trifft aber das hohe Alter der Bekl. mit schweren körperlichen Beeinträchtigungen zusammen. Sie ist insbesondere durch ihre Gehbehinderung in ihren Bemühungen um eine Ersatzwohnung stark beeinträchtigt, außerdem kommt nicht jede Wohnung für die Bekl. wegen ihrer Erkrankung in Betracht. Der angesonnene Wohnungswechsel würde sie ungleich härter treffen, als einen jungen, gesunden Menschen. Für solche Fälle will die Sozialklausel des § 556 a Abs. 1 BGB sowohl in der alten wie in der neuen Fassung Schutz gewähren (vgl. Pergande in NJW 66, 1482 f.; Hans § 556 a Anm. B 3 a, 9 und die jeweils dort zitierte Rspr.; Schmidt-Futterer in NJW 65, 1461 f; Voelskow in DB 68, 117; Erman-Schopp, § 556 a, Anm. 4; AG Hannoversch-Münden in BBBI. 66, 72; LG Nürnberg-Fürth in ZMR 68, 268). Dagegen kann für die Auslegung des Begriffs der Härte nicht auf lange Mietdauer - hier 17 Jahre - abgestellt werden. Diese wird vom Gesetzgeber bereits durch die Gewährung einer entsprechend langen Kündigungsfrist gemäß § 565 BGB berücksichtigt und kann daher nicht noch einmal für die Sozialklausel des § 556 a Abs. 1 BGB herangezogen werden (Hans § 556 a Anm. B 3 d; Palandt § 556 a Anm. 6 a; LG Braunschweig in MDR 69, 57; AG Hamburg-Altona in MDR 70, 54). Anders ist es indessen, wenn die lange Mietdauer zu einer besonderen Verwurzelung des Mieters in seiner Umgebung geführt hat. Dann kann die Herauslösung aus dieser vertrauten Umgebung eine Härte bedeuten (Hans u. Palandt je a. a. O.; Kiefersauer Glaser S. 68; Pergande in NJW 66, 1485; LG Landshut in NJW 66, 2018; LG Braunschweig in ZMR 68, 142; LG Münster in ZMR 70, 84). Vorliegend ist für eine besondere Verwurzelung der Bekl. in ihrer Umgebung jedoch nicht vorgetragen; sie erstrebt im Gegenteil selbst den Auszug in eine Wohnung in M. Es geht daher hier in erster Linie um die Frage, ob die wegen des hohen Alters und der Gebrechlichkeit der Bekl. gegebene Härte i. S. des § 556 a Abs. 1 BGB deshalb entfällt, weil die Bekl. selbst den Auszug

esondere Verwurzelung der Bekl. in ihrer Umgebung jedoch nicht vorgetragen; sie erstrebt im Gegenteil selbst den Auszug in eine Wohnung in M. Es geht daher hier in erster Linie um die Frage, ob die wegen des hohen Alters und der Gebrechlichkeit der Bekl. gegebene Härte i. S. des § 556 a Abs. 1 BGB deshalb entfällt, weil die Bekl. selbst den Auszug in eine bestimmte andere Wohnung erstrebt, die heute noch nicht vorhanden ist. Das muß verneint werden. Zwar fehlt der Bekl. eine innere Bindung an die von ihr z. Z. bewohnten Mieträume und an ihre Umgebung. Sie kann aber wegen ihres hohen Alters und ihrer Gebrechlichkelt verlangen, daß eine Ersatzwohnung bezüglich Lage und Ausstattung bestimmten Anforderungen genügt, wie unter c) noch auszuführen ist. Solange angemessener und zumutbarer Ersatzraum nicht vorhanden ist, darf die Bekl. in ihrer bisherigen Wohnung bleiben. Der Schutz der Sozialklausel des § 556a Abs. 1 BGB ist einem alten und kranken Menschen nicht deshalb zu versagen, weil er grundsätzlich selbst einen Wohnungswechsel erstrebt, wenn dieser z.Z. noch nicht möglich ist, weil der Mieter an die neue Wohnung berechtigterweise bestimmte Anforderungen stellt und eine solche Wohnung noch nicht vorhanden ist. Da sich die Anwendbarkeit der Sozialklausel hier bereits aus dem Alter und der Krankheit des Mieters ergibt, braucht nicht zu der Streitfrage Stellung genommen zu werden, ob allein schon das Fehlen von geeignetem Ersatzraum eine Härte für den Mieter begründen kann (bejahend: Palandt a. a. O.; Pergande in NJW 68, 129 und Komm. § 556 a BGB Anm. 811 f.; Glaser in MDR 68, 282; AG Remscheid-Lennep in MDR 68, 500; LG Münster in ZMR 69, 83 verneinend: Hans § 556 a Anm. B 1, 2 f.; cc, 3 e und in DWW 68, 11; Erman-Schopp § 556a Anm. 4; Soergel Metzger § 556a Anm. 16; LG Kassel in ZMR 66, 303). Nach alledem ist Frage 1 wie in Leitsatz 1 zu beantworten. b) Dieser Sachverhalt rechtfertigt jedoch nicht eine Verlängerung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit. § 556 a Abs. 3 Satz 2 BGB kann hier nicht zur Anwendung kommen. Eine Verlängerung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit kommt in Betracht, wenn die die Härte begründenden Umstände nicht nur vorübergehender Natur sind (OLG Stuttgart a. a. O.). Es ist hier nicht völlig ungewiß, ob und wann die Bekl. eine Sozialwohnung zumutbarer Art (s. unten c) bekommen kann. Sie ist für eine solche Wohnung vorgemerkt. Es ist durchaus möglich, daß in einiger Zeit eine solche Wohnung verfügbar ist. Die die Härte ergebenden Umstände sind daher vorübergehender Natur, so daß das Mietverhältnis auf bestimmte Zeit zu verlängern ist. Ist nach Ablauf der im Urteil festgesetzten Zeit die gesuchte Wohnung noch nicht vorhanden, so kann das Mietverhältnis nach § 556 c I BGB erneut, auch mehrmals, verlängert werden (Hans § 556 a B 6; Voelskow I DB 68, 120). Eine einschränkende Auslegung des § 556 a Abs. 3 Satz 2 BGB - Verlängerung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit - im Sinn einer Begrenzung auf Ausnahmesituationen rechtfertigt sich auch aus der Beschränkung der Rechtsstellung, die ein solches Urteil für den Vermieter mit sich bringt (vgl. Hans § 556a Anm. B 5; § 556c Anm. 4; Pergande, Komm. § 556 c Anm. 3; Häusler in DWW 68, 9, 50). Für den Vermieter ist ein durch Urteil auf unbestimmte Zeit verlängertes Mietverhältnis wegen § 556 c Abs. 2 praktisch unkündbar, es sei denn, er beweist eine wesentliche Änderung des Sachverhalts. Die Verlängerung auf unbestimmte Zeit nähert sich daher einer Verlängerung

5; § 556c Anm. 4; Pergande, Komm. § 556 c Anm. 3; Häusler in DWW 68, 9, 50). Für den Vermieter ist ein durch Urteil auf unbestimmte Zeit verlängertes Mietverhältnis wegen § 556 c Abs. 2 praktisch unkündbar, es sei denn, er beweist eine wesentliche Änderung des Sachverhalts. Die Verlängerung auf unbestimmte Zeit nähert sich daher einer Verlängerung auf Lebenszeit, was nicht zulässig ist (Rechtsentscheid des OLG Stuttgart a.a.O.; LG Landshut in NJW 66, 2019 Hans, § 556 a Anm. B 2 f., bb, 3 g; Pergande in NJW 66, 1482 u. Komm. § 556 Anm. 8 lla, 11; Anders Weimar in MDR 69, 314; Schopp in ZMR 68, 226; AG Wiesbaden in ZMR 66, 215; LG Wiesbaden in ZMR 69, 59; LG Essen in ZMR 70, 178). Die Verlängerung lediglich auf unbestimmte Zeit ist hier jedenfalls gerechtfertigt, da die Bekl. selbst den Auszug erstrebt. Es kann daher dahinstehen, ob der Auffassung zu folgen ist, bei hohem Alter und dauernder Erkrankung des Mieters sei eine Verlängerung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit angezeigt (Pergande in NJW 66, 1482 u. Komm. § 556 a Anm. 8 I - a E -, ll a, i; 11; Voelskow in DB 68, 119; Weimar in WPM 68, 427; Glaser in MDR 68, 282; LG Landshut in NJW 66, 2018). Für diese Meinung spricht jedenfalls nicht der Gesichtspunkt, nach Ablauf einer bestimmten Zeit falle einem alten und kranken Menschen der Umzug nur noch schwerer. Denn Sinn der Härteklausel des § 556 a Abs. 1 BGB ist es, dem alten Mieter durch Gewährung einer langen Übergangsperiode die Suche eines angemessenen neuen Heims und die Vorbereitung auf den Umzug zu erleichtern. Er kann sich dann in Ruhe auf die neue Lage einstellen und ohne Überstürzung auch entscheiden, ob etwa die Übersiedlung in ein Altersheim vorteilhaft ist. c) Ein alter, gebrechlicher Mensch, dem eine Pflegeperson nicht zur Seite steht, hat Anspruch darauf, daß die Ersatzwohnung seinen vermehrten Bedürfnissen genügt (vgl. LG Kassel in MDR 65, 831). Da er auf Betreuung und Umgang mit seinen Angehörigen angewiesen ist, kann er verlangen, daß die Wohnung in einem bestimmten Stadtteil liegt, in dem seine den Umgang mit ihm pflegenden Verwandten und Bekannten wohnen, so daß sie ihn besuchen und betreuen können. Das gilt auch dann, wenn die bisherige Wohnung des Mieters nicht in diesem Stadtteil gelegen ist. Allerdings kommt dann auch eine in einem angrenzenden Stadtteil gelegene Ersatzwohnung in Betracht, wenn dadurch die Pflege und Betreuung des alten Mieters gegenüber dem bisherigen Zustand nicht erschwert wird. Das ist der Fall, wenn die neue Wohnung nicht weiter von dem Mieter für die Ersatzwohnung gewünschten Stadtteil entfernt ist, als seine bisherige Wohnung. Dem allen steht nicht entgegen, daß in den betreffenden Stadtteilen Sozialwohnungen, die für den Mieter allein in Betracht kommen, nur schwer zu haben sind. Diesem Umstand ist durch die Bemessung der Verlängerungsfrist, eventuell durch erneute Verlängerung, Rechnung zu tragen. Auch bezüglich der Ausstattung der Ersatzwohnung kann ein alter und kranker Mieter gewisse Anforderungen stellen. Wenn keine ständige Pflegeperson vorhanden ist, ist für einen gehbehinderten Menschen nur eine Wohnung mit Sammelheizung zumutbar, da der Transport von Heizmaterial und Asche für ihn fast unmöglich ist. Das gilt auch, wenn seine bisherige Wohnung nicht mit einer solchen Heizung ausgestattet war, da sich durch langjährige Gewöhnung des Mieters an diesen Umstand in einer konkreten Wohnung und durch die Hilfe von Hausgenossen die darin liegende Härte durchaus gemildert haben

ar, da der Transport von Heizmaterial und Asche für ihn fast unmöglich ist. Das gilt auch, wenn seine bisherige Wohnung nicht mit einer solchen Heizung ausgestattet war, da sich durch langjährige Gewöhnung des Mieters an diesen Umstand in einer konkreten Wohnung und durch die Hilfe von Hausgenossen die darin liegende Härte durchaus gemildert haben kann, was in der neuen Wohnung nicht notwendig der Fall ist, zumal da die Beschwernis mit fortschreitendem Alter zunimmt, weshalb der umziehende alte Mieter auf eine Verbesserung dieser Umstände bedacht sein darf. Die Wohnung darf bei einem gehbehinderten Mieter auch höchstens Im 1. Obergeschoß liegen. Ob auch eine Parterrewohnung als zumutbare Ersatzwohnung in Betracht kommt, hängt von den Umständen ab. Eine helle, trockene Parterrewohnung kann jedenfalls nicht von vornherein abgelehnt werden. Dagegen muß die Ersatzwohnung nicht unbedingt mit einem Balkon ausgestattet sein, da andernfalls angesichts des geringen Einkommens der Bekl. ein Großteil der sonst angemessenen Ersatzwohnungen von vornherein nicht in Betracht käme. Zur Mindestgröße der neuen Wohnung ist zu sagen, daß für einen alten, alleinstehenden Menschen, der nach seinen bisherigen Lebensgewohnheiten Schlaf- und Wohnraum getrennt hatte, eine 2 Zimmer-Wohnung angemessen ist. Das gilt allerdings nicht ohne weiteres, wenn wegen der Gebrechlichkeit zu erwarten ist, daß auch noch eine Pflegeperson sich längere Zeit Tag und Nacht in der Wohnung aufhalten muß. Es kommt nicht darauf an, daß die Pflegeperson z. Z. noch nicht vorhanden ist, wenn angesichts des Alters und der Gebrechlichkeit der Fall ständiger Pflege jederzeit eintreten kann. Dagegen kann die Bekl. als alleinstehender Mensch nicht eine 3-Zimmer Wohnung nur deshalb beanspruchen, um sämtliche Möbel unterbringen zu können. Eine solche Wohnung war angemessen, als noch Familienangehörige in ihrem Haushalt lebten. Heute muß ein Teil der Möbel notfalls untergestellt werden. Der Kl. hat sich zur kostenlosen Unterstellung bereiterklärt; die Bekl. verstößt gegen Treu und Glauben, wenn sie das ablehnt. Im übrigen hat der durch das LG eingenommene richterliche Augenschein ergeben, daß sich im 3. Zimmer der Wohnung der Bekl. keine Möbel befinden. d) Die Mieterin ist nicht verpflichtet, sich bezüglich der Frage des Ersatzraumes auf die Unterbringung in einem Alters- oder Pflegeheim verweisen zu lassen. Auch alte Menschen haben einen Anspruch auf individuelle Lebensgestaltung. Ihr Wunsch nach persönlicher Freiheit ist zu achten. Der Bekl. kann es nicht zugemutet werden, ihre bisherige eigene und persönliche Haushaltsführung aufzugeben (LG Wuppertal in MDR 65, 139; LG Düsseldorf in MDR 70, 55; anders AG Hagen in ZMR 65, 272; Hoffmann in MDR 65, 172). e) Frage 4b) beantwortete sich nach den Ausführungen oben c).

Lehnt die alte Mieterin eine ihr vom Vermieter angebotene Ersatzwohnung ab, die nicht den genannten Anforderungen entspricht, so kommt ein Verstoß gegen ihre Ersatzraumbeschaffungspflicht nicht in Betracht. Das BG wird (eventuell nach Augenscheinseinnahme gemäß § 144 ZPO) zu entscheiden haben, ob die vom Kl. angebotenen Ersatzwohnungen diesen Anforderungen genügen. Ist das der Fall, so kann der Bekl. auch ein Umzug innerhalb des bisher von ihr bewohnten Stadtteils zugemutet werden, da bezüglich Pflege und Betreuung dadurch keine Verschlechterung gegenüber dem jetzigen Zustand eintritt. Die Ersatzraumbeschaffungspflicht der Bekl. geht dahin, daß sie sich innerhalb der ihr durch ihre Gesundheit und durch ihre finanziellen Verhältnisse gesetzten Grenzen ernsthaft und intensiv um die Beschaffung einer neuen Wohnung bemüht (Pergande in NJW 66, 1482). Deshalb kann sie ein vom Kl. gemachtes Angebot nicht von vornherein ablehnen, ohne gegen Treu und Glauben zu verstoßen (vgl. Schopp in ZMR 68, 228). Die Berufung der Bekl. darauf, daß sie wegen früherer Schikanen des Kl. auf keinen Fall wieder in ein diesem gehörendes Haus ziehen wolle, kann für sich allein die Ablehnung einer ansonsten angemessenen Ersatzwohnung nicht rechtfertigen (Frage 4 a). Denn es ist nicht ersichtlich, daß die Spannungen zwischen den Parteien so erheblich sind, daß der Bekl. die Eingehung eines neuen Mietverhältnisses mit dem Kl. nicht zugemutet werden kann. Spannungen und kleinere Streitereien zwischen Vermieter und Mieter lassen sich nicht stets ausschließen. Im übrigen würde ein Umzug der Bekl. in eine andere Wohnung des Kl. die Spannungen keinesfalls erhöhen, sondern eher vermindern eine Verschlechterung der Verhältnisse der Bekl. gegenüber ihrem jetzigen Zustand erscheint insoweit ausgeschlossen. f) Frage 5 in der berichtigten Formulierung ist zu verneinen. Berechtigte Interessen des Vermieters i. S. des § 556 a Abs 1 BGB können sich nur aus konkreten Umständen ergeben (Pergande in NJW 68, 129). Sie können z. B. vorliegen bei dringendem Eigenbedarf des Vermieters für sich oder zur Unterbringung eines Arbeitnehmers oder bei einer in Aussicht genommenen besseren wirtschaftlichen Verwertung der Mietsache. Auch rein finanzielle Interessen des Vermieters können ausreichen (Hans § 556a Anm. B 2 e; Kiefersauer-Glaser S. 68; Soergel Metzger § 556 a Anm. 18). Vorliegend ist aber nichts dafür vorgetragen, daß der Kl. die streitige Wohnung an einen anderen Mieter zu günstigeren Bedingungen vermieten könne oder wolle als an die Bekl. Der Kl. macht vielmehr lediglich das abstrakte lnteresse der Allgemeinheit an einer sozialeren Ausnutzung der Mieträume geltend. Ob dieser Gesichtspunkt für die Auslegung des Begriffs der Härte für den Mieter von Bedeutung ist, kann dahinstehen, er hat jedenfalls nichts mit den der Härte gegenüberzustellenden berechtigten Interessen des Vermieters zu tun. Als solche sind nur konkrete eigene Interessen wirtschaftlicher, rechtlicher oder kultureller Art anzuerkennen, nicht aber Interessen, die lediglich die Allgemeinheit berühren. Zwar mag der Kl. die Wohnung einem anderen Mieter versprochen haben und sich diesem gegenüber dadurch moralisch verpflichtet fühlen. Das reicht aber nicht aus, um ein berechtigtes Interesse des Vermieters anzunehmen, das bei einer Abwägung gegenüber der Härte für den Mieter ins Gewicht fiele, solange der Vermieter nicht vorträgt, daß ihm durch die Vorenthaltung der Wohnung und die Nichtvermietbarkeit an andere Mieter

sich diesem gegenüber dadurch moralisch verpflichtet fühlen. Das reicht aber nicht aus, um ein berechtigtes Interesse des Vermieters anzunehmen, das bei einer Abwägung gegenüber der Härte für den Mieter ins Gewicht fiele, solange der Vermieter nicht vorträgt, daß ihm durch die Vorenthaltung der Wohnung und die Nichtvermietbarkeit an andere Mieter irgendwelche konkreten Nachteile entstehen.