Wohnungsvermittlung

Wohnungsvermittlung; Verwaltertätigkeit; Provisionsanspruch; Makler; Neutralitätspflicht

Nimmt ein Wohnungsmakler für den Vermieter Verwaltungstätigkeiten - auch unentgeltlich - wahr, die mit der Neutralitätspflicht des Maklers unvereinbar sind, steht ihm kein Provisionsanspruch aus der Wohnungsvermittlung zu.

Die Berufung hat in vollem Umfang Erfolg. Gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB, § 5 Abs. 1 WoVermittG hat die Kl. einen Anspruch auf Rückzahlung der von ihr als Maklerprovision geleisteten 2.479,40 DM. Denn der Bekl. war zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses Verwalter der Wohnung im Sinne des § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG, so daß ihm eine Vergütung für die Wohnungsvermittlung nicht zustand.

Welche Tätigkeiten im einzelnen unter den Begriff der Verwaltertätigkeit im Sinne der vorgenannten Vorschrift zu fassen sind, ist im Gesetz nicht näher bestimmt. Aus dem Sinn und Zweck der gesetzlichen Regelung, nämlich einerseits, das gesetzliche Leitbild des Maklers als unabhängiger Vermittler von Verträgen auf dem Gebiet der Wohnungsvermietung beizubehalten, und zum anderen als sozialem Schutzzweck, den Mieter zu schützen, folgt, daß jede verwaltende Tätigkeit, die zeigt, daß der Vermittelnde vorrangig die Interessen des Vermieters wahrnimmt, ausreicht (vgl. LG Bonn NJW-RR 1986, 181 [= WM 1986, 348]). Für die Anwendung des § 2 WoVermittG ist dabei nicht erforderlich, daß sämtliche Verwaltungsaufgaben von einer Person wahrgenommen werden. Es genügt die Wahrnehmung von Verwaltungstätigkeiten in Teilbereichen. Sie sind dabei abzugrenzen von Gefälligkeitsleistungen, die üblicherweise vom Makler mitübernommen werden.

Der Bekl. hat mit seinem Tätigwerden für die Eigentümer der Wohnung eindeutig den Bereich der Serviceleistungen eines Maklers überschritten. Denn nach der glaubhaften Aussage der Zeugin K. konnten sie und ihr Ehemann sich aus beruflichen Gründen nicht um die Neuvermietung der Wohnung kümmern, so daß dem Bekl. die Auswahl des Mietvertrages, dessen Ausfüllen und auch die Auswahl des Mieters überlassen wurde. Die Eigentümer ließen sich erst, nachdem der Bekl. die Mieterin ausgewählt hatte, diese telefonisch vorstellen, sich also vom Bekl. genauere Angaben über die Mieterin geben. Wie auch dem mit der Klage v. 6.6.1997 eingereichten Mietvertrag zwischen der Kl. und den Eigentümern der Wohnung zu entnehmen ist, wurde dieser durch den Bekl. in Vertretung unterschrieben.

Weiter tritt der Bekl. auch im Verhältnis zur Wohnungsverwaltungs-GmbH, der Verwalterin der Gesamtanlage, als Vertreter für die Eigentümer in Erscheinung. So ist die für die Vermieter bestimmte Wohnungsgeldabrechnung v. 20.5.1996 für das Abrechnungsjahr 1995 an den Bekl. adressiert. Die Zeugin hat weiter ausgesagt, daß der Bekl. für sie und ihren Ehemann mehrere Nebenkostenabrechnungen überprüft habe, da sie selbst nicht ausreichend sachkundig seien.

Die Zeugin hat des weiteren bekundet, daß der Bekl. auf ihre Bitte, aber auch mit ihrer Vollmacht zumindest einmal an einer Wohnungseigentümerversammlung teilgenommen habe. Sie selbst habe auch noch an keiner Wohnungseigentümerversammlung teilgenommen, habe erst einmal eine Einladung dazu bekommen, nämlich die, die sie an den Bekl. weitergereicht habe.

Schließlich hat der Bekl. die Kündigung der Kl. entgegengenommen und sich in diesem Zusammenhang um die Terminabsprache bezüglich der Ablesung des Zählerstandes und die Übergabe der Wohnungsschlüssel gekümmert. Er hat außerdem auf die vermeintliche Pflicht zur Tiefenreinigung des Teppichbodens beim Auszug hingewiesen. Dies sind typische Verwaltertätigkeiten. Zwar liegen diese eineinhalb Jahre nach Anmietung der Wohnung. Nach der Aussage der Zeugin K. hat sich jedoch in der Zeit nach Vertragsabschluß die Beziehung zwischen den Eigentümern und dem Bekl. in keiner Form intensiviert. Außerdem hat die Zeugin bestätigt, daß sich der Bekl. auch schon um die Kündigung der Vormieterin der Kl. in gleicher Weise gekümmert habe.

Insgesamt nimmt damit der Bekl. Verwaltungstätigkeiten wahr, die mit der Neutralitätspflicht des Maklers unvereinbar sind. Bestätigt wird dies inzwischen dadurch, daß für dieselben Leistungen und Tätigkeiten, die der Bekl. für die Vermieter in der Vergangenheit ausgeführt hat, spätestens seit 1997 ein Entgelt gezahlt wird. Bei der rechtlichen Bewertung der Leistungen des Bekl. als Verwalter spielt es aber keine Rolle, daß die Vermieter sich ursprünglich aufgrund ihrer persönlichen Bekanntschaft an den Bekl. gewandt hatten und er seine Leistungen in den früheren Jahren noch unentgeltlich erbracht hat.