Wohnungsvermittlung

Wohnungsvermittlung; Provisionsanspruch; Verflechtung; Rückforderungsanspruch; Makler; Wohnungsmakler

a) Der mit dem Vermieter verflochtene Wohnungsmakler hat auch dann keinen Provisionsanspruch gegen den Mieter, wenn er diesem die Verflechtung vor Mietvertragsabschluß offengelegt hat.

b) Fordert der Mieter gleichwohl gezahlte Provisionen zurück, obliegt dem Makler die Beweislast dafür, daß der Mieter bei Zahlung die Rechtslage im Ergebnis zutreffend erfaßt hatte.

Das AG Bautzen ist zutreffend davon ausgegangen, daß der Kl. gegen die Bekl. ein Ansprach auf Rückzahlung der am 8.7.1997 geleisteten Maklerprovision i. H. v. 2.196,50 DM zusteht. Dieser Anspruch ergibt sich aus § 5 Abs. 1 Satz 1 1. Halbsatz WoVermittG i. V. m. § 812 Abs. 1 Satz 1 1.Alternative BGB. Die Leistung erfolgte ohne Rechtsgrund, da der Entstehung eines Provisionsanspruchs § 2 Abs. 2 Ziff. 3, Abs. 5 WoVermittG entgegensteht.

Die nach § 2 Abs. 2 Ziff. 3 WoVermittG notwendige Verflechtung ergibt sich aus der Nachweisbestätigung und dem - undatierten - vor Mietvertragsabschluß unterzeichneten weiteren Hinweis auf die rechtlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse der Bekl. und der G.-Immobilien GmbH. Die Kl. wurde jeweils darauf hingewiesen, daß diese beiden Firmen einen Firmenverbund darstellen. Dieser Firmenverbund äußert sich in zum damaligen Zeitpunkt gemeinsam genutzten Büroräumen zu und der teilweisen Geschäftsführeridentität dieser Firmen. Für die von der Berufung im Anschluß an Reuter (in Staudinger, BGB, 12. Aufl., §§ 652, 653 Rn. 132), entgegen dem Wortlaut des § 2 Abs. 2 Ziff. 3 WoVermittG verfolgte teleologische Reduktion auf eine Beteiligung im Sinne des Konzernrechts, besteht kein Raum (Roth in MünchKom zum BGB, 3. Aufl., § 652 Rn. 119).

Die Kenntnis der Kl. von der Verflechtung der Bekl. mit der G.-Immobilien GmbH führt zu keinem Anspruchsausschluß. § 2 Abs. 5 WoVermittG steht dem entgegen. Die Hinweise auf die Verflechtungen in der Nachweisbestätigung und in dem gesondert von der Kl. unterzeichnetem schriftlichem Hinweis stellen abweichende Regelungen im Sinne des § 2 Abs. 5 WoVermittG dar. Eine abweichende Regelung setzt notwendigerweise voraus, daß ein etwaiger Interessenkonflikt offengelegt wird. Bei fehlender Offenlegung würde sich die Frage einer abweichenden Vereinbarung nicht stellen. Soweit wegen Kenntnis der Verflechtung außerhalb des Anwendungsbereiches des Wohnungsvermittlungsgesetzes ein Vergütungsanspruch im Ergebnis bejaht wird, kann dies wegen der zwingenden Regelung des § 2 Abs. 5 WoVermittG keine Geltung beanspruchen (MünchKom a. a. O., Rn. 116 und 120; Staudinger a. a. O., Rn. 136; Baader/Gehle, WoVermittG, 1993, § 2 Rn. 87).

Soweit in der Rechtsprechung - zu den Fällen einer Verflechtung von Ehepartnern - auf die Schutzwürdigkeit des Vertragspartners aufgrund der Kenntnis der die Verflechtung begründenden Umstände abgestellt wird, folgt dem die Kammer nicht. Zwar hat das BVerfG (BVerfGE 78, 128 ff.) ausgeführt:

"Schutzwürdig ist jedoch nur der, der von der Interessenkollision nichts weiß. Dann kann er sich nämlich nicht entscheiden, ob er ihr Bedeutung beimessen will oder nicht. Kennt er sie aber und entschließt er sich dennoch, den Makler zu beauftragen, so zeigt er deutlich, daß er auf den zu seinen Gunsten bestehenden Schutz keinen Wert legt"

und das BVerwG (BVerwGE 100, 214 ff.) angemerkt:

"Mangels Kenntnis des Kl. von der Ehe vor Abschluß des Mietvertrages ist wegen der durch das Bestehen der Ehe begründeten Interessenkollision eine Wohnungsvermittlungsgebühr ausgeschlossen. Entscheidender Zeitpunkt für die Kenntniserlangung ist spätestens der Abschluß des Mietvertrages. Zu diesem Zeitpunkt kann die Kenntniserlangung noch eine kritische Prüfung der vertraglichen Bestimmung unter dem Gesichtspunkt, ob diese durch die Interessenkollision beeinflußt, und damit die Entscheidung ermöglichen, von dem Abschluß des Vertrages abzusehen oder auf dessen Änderung hinzuwirken"

(auf die Kenntnis abstellend wohl auch Lüneburg WM 1988, 174 f.; LG Aachen WM 1992, 259 f.), der gesetzlich begründete in § 2 Abs. 5 WoVermittG ausgestattete Schutz würde aber leerlaufen, wenn ein Anspruch wegen der Kenntnis des Anspruchsausschlusses nach § 2 Abs. 2 WoVermittG begründet würde. Aus dem gleichen Grunde scheitert die Annahme einer vermittlungsunabhängigen selbständigen Provisionsvergütung (MünchKom a. a. O., Rn. 116). Durch diese am Wortlaut orientierte Auslegung des WoVermittG wird auch nicht ein übertriebener Schutz des mündigen Bürgers vor Individualabreden erzielt. Abgesehen davon, daß davon auszugehen ist, daß dem Mietsuchenden eine solche Reichweite seiner Bestätigung über die Kenntnis einer Verflechtung gar nicht bewußt sein wird, muß ein Makler die gesetzlichen Nachteile in Kauf nehmen, wenn er sich trotz bestehender Möglichkeit organisatorisch, wirtschaftlich und/oder rechtlich nicht von dem Vermieter, Verwalter oder Eigentümer trennt, mit dem eine - einmalige oder laufende - Zusammenarbeit erfolgt.

Dem Rückforderungsanspruch steht auch nicht § 814 BGB entgegen. Nach dieser Vorschrift wäre der Rückforderungsanspruch dann ausgeschlossen, wenn die Kl. bei der Leistung gewußt hätte, daß der Bekl. kein Provisionsanspruch zusteht. Dabei genügt es nicht, daß der Leistenden die Tatsachen bekannt sind, aus denen sich das Fehlen einer rechtlichen Verpflichtung ergibt; die Leistende muß vielmehr aus diesen Tatsachen auch eine im Ergebnis zutreffende rechtliche Schlußfolgerung gezogen haben (BGH NJW 1981, 277, 278). Die Kenntnis, die die Kl. bestritten hat, hat der Leistungsempfänger, die Bekl., zu beweisen. Eine solche Kenntnis ergibt sich nicht aus dem unterschriebenen Hinweis zur Verflechtung oder der Nachweisbestätigung.