Wohnungsverkleinerung

Wohnungsverkleinerung; Abriß eines Seitenflügels; Umbau von Wohnungen; Änderung von Wohngewohnheiten

Die Voraussetzungen von § 17 Abs. 1 Satz 3 II. WoBauG liegen nicht vor, wenn durch den Abriß eines Seitenflügels eine frühere großzügig geschnittene Wohnung verkleinert worden ist.

Die Klage ist begründet. Der Bescheid des Landesamtes für Wohnungswesen vom 30. August 1984 und der Widerspruchsbescheid des Senators für Bau- und Wohnungswesen vom 21. Januar 1986 sind rechtswidrig und verletzen die Kl. in ihren Rechten (vgl. § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).

Nach § 1 Abs. 1 des Gesetzes über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen - AFWoG - vom 22. Dezember 1981 (BGBl. I S. 1523, 1542/GVBl. S. 1590, 1609) haben Inhaber einer öffentlich geförderten Wohnung im Sinne des Wohnungsbindungsgesetzes vorbehaltlich des § 2 eine Ausgleichszahlung zu leisten, wenn - wie in Berlin (West) - ihre Wohnung in einer Gemeinde liegt, die durch Rechtsverordnung nach Abs. 4 bestimmt ist (vgl. insoweit § 1 der Ersten Verordnung zur Durchführung des AFWoG vom 21. Dezember 1982 - GVBl. 1983, S. 3) und ihr Ein-kommen die Einkommensgrenze um mehr als 20 v. H. übersteigt. Diese Voraussetzungen sind im vorliegenden Fall schon deshalb nicht gegeben, weil die Kl. nicht Inhaberin einer öffentlich geförderten Wohnung im Sinne des Wohnungsbindungsgesetzes ist.

Gemäß § 1 Abs. 1 des Wohnungsbindungsgesetzes - WoBindG - vom 22. Juli 1982 (BGBl. I S. 972/GVBl. S. 1389), geändert durch Gesetz vom 20. Dezember 1982 (BGBl. I S. 1912/GVBl. S. 2241), gilt das Wohnungsbindungsgesetz für neugeschaffene öffentlich geförderte Wohnungen. Neugeschaffen sind Wohnungen nach Absatz 2 dieser Bestimmung, wenn sie durch Neubau, durch Wiederaufbau zerstörter oder Wiederherstellung be-schädigter Gebäude oder durch Ausbau oder Erweiterung bestehender Gebäude geschaffen worden und nach dem 20. Juni 1948 bezugsfertig ge worden sind oder bezugsfertig werden. Dementsprechend gilt das Gesetz über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen nicht für Wohnungen, die vor dem 21. Juni 1948 bezugsfertig waren (Dyong in Fi-scher-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, Bd. 3.2., Lose blattsammlung, Stand Juli 1989, § 1, Anm. 2, S. 6).

Öffentlich gefördert sind Wohnungen nach § 1 Abs. 3 b WoBindG u. a., auf die das Zweite Wohnungsbaugesetz anwendbar ist, wenn öffentliche Mit-tel i. S. des § 6 II. WoBauG als Darlehen oder Zuschüsse zur Deckung der für den Bau dieser Wohnungen entstehenden Gesamtkosten eingesetzt worden sind. Die Wohnung der Kl. ist zwar mit öffentlichen Mitteln gefördert worden, aber nicht i. S. von § 1 Abs. 3 b WoBindG; denn auf sie findet das Zweite Wohnungsbaugesetz, das nur für das Schaffen von Wohnraum (Wohnungsbau) gilt, keine Anwendung. Daher ist sie auch nicht neugeschaffen im Sinne des § 1 Abs. 2 WoBindG.

Die hier allein in Frage kommenden Voraussetzungen des § 17 Abs. 1 Satz 2 des Zweiten Wohnungsbaugesetzes - II. WoBauG - (vgl. BGBl. I 1985 S. 1284, 1661/GVBl. S. 1574, 2012) liegen im Falle der von der Kl. bewohnten Wohnung nicht vor. Nach dieser Vorschrift - die wortgleich be-reits im Jahre 1979 existierte - gilt als Wohnungsbau durch Ausbau eines bestehenden Gebäudes auch der unter wesentlichem Bauaufwand durchgeführte Umbau von Wohnräumen, die infolge Änderung der Wohngewohnheiten nicht mehr für Wohnzwecke geeignet sind, zur Anpassung an die veränderten Wohngewohnheiten.

Die Wohnung der Kl. war auch vor den Sanierungsmaßnahmen zu Wohn-zwecken geeignet. Ihr Umbau ist entgegen der Ansicht des Bekl. nicht zur Anpassung der infolge Änderung der Wohngewohnheiten nicht mehr für Wohnzwecke geeigneten Wohnung an die veränderten Wohngewohnheiten erfolgt. Die Ermittlung der tatsächlichen Wohngewohnheiten ist gekennzeichnet durch den Standard, der allgemein als für ein gesundes und menschenwürdiges Wohnen notwendig betrachtet wird, also einen Wohnstandard, der sich allgemein durchgesetzt hat und von dem ganz überwiegenden Teil der Wohnungssuchenden und Wohnungsinhaber erwartet wird (OVG Berlin, Urteil vom 2. Oktober 1989 - OVG 5 B 215.87 - m. w. N.). In dem zitierten Urteil hat das Oberverwaltungsgericht Wohnungen, die im Juli 1984 als dem maßgeblichen Beurteilungszeitpunkt über kein Bad, aber über eine Küche mit Kochmaschine, ein schmales Innen-WC ohne Waschbecken und über eine Ofenheizung verfügten, als nicht mehr mit dem von dem ganz überwiegenden Teil der Wohnungssuchenden erwarteten, allgemein durchgesetzten Standard entsprechend angesehen. Ge-genüber diesen dort zu beurteilenden Wohnungen wies die Wohnung der Kl. vor den Sanierungsmaßnahmen im Jahre 1979 einen wesentlich höhe-ren Ausstattungsstandard auf. Sie war von vornherein mit einer Küche und einem Badezimmer mit Badewanne und WC ausgestattet. Der Wohnraum bestand aus drei Zimmern, die - für sich genommen - die jetzige Gesamtgröße der Wohnung von fast 90 m2 noch überstiegen. Die Nichteignung der Wohnung zu Wohnzwecken ergab sich nicht schon daraus, daß die Woh-nung vor dem Umbau nicht über eine zentrale Wasserzubereitungs- und Sammelheizungsanlage verfügte. Auch für Wohnungen mit Ofenheizung und ohne zentrale Warmwasserzubereitung ließ sich damals auf dem Ber-liner Wohnungsmarkt ohne weiteres ein Mieter finden. Nach dem 31. De-zember 1962 sind im sozialen Wohnungsbau noch Wohnungen mit Ofen-heizung und Bad gebaut worden und ihre Bewohner werden, sofern ihr Ein-kommen die maßgebliche Einkommensgrenze überschreitet, nach wie vor zur Zahlung einer sogenannten Fehlbelegungsabgabe herangezogen (vgl. § 4 Abs. 1 Nr. 3 AFWoG und § 1 der Dritten Verordnung zur Durch-führung des Gesetzes über den Abbau der Fehlsubventionierung im Woh nungswesen vom 27. März 1984, GVBl. S. 504, geändert am 13. November 1987 [GVBl. S. 2681]). Entsprächen diese Wohnungen nicht mehr heu-tigen Wohngewohnheiten, könnte von ihren Bewohnern wohl kaum die Fehlbelegungsabgabe verlangt werden.

Durch den Abriß des Seitenflügels ist die früher großzügig geschnittene Wohnung der Kl. verkleinert worden und hat damit Wohnqualität eingebüßt. Dem läßt sich nicht entgegenhalten, daß mit dem Abriß des Seitenflü-gels eine Entkernung des Stadtgebietes herbeigeführt worden ist, die erst den vorhandenen Wohnraum den heutigen Wohngewohnheiten angepaßt hat. Auch ohne diese Entkernung entsprachen die Helligkeitsverhältnisse, schon weil sich die Wohnung der Kl. im 4. Stockwerk befand und zwei der Zimmer zum Klausenerplatz ausgerichtet waren, heutigen Wohnverhältnissen. Dies wird dadurch bestätigt, daß sich die Mietergemeinschaft des Hauses K. seinerzeit protestierend gegen die mit dem Abriß des Seitenflügels verbundene Verkleinerung der Wohnungen wandte.

Die im Jahre 1979 vorgenommenen Sanierungsmaßnahmen stellten auch keinen "unter wesentlichem Bauaufwand durchgeführten Umbau von Wohnräumen" dar. Zwar mag der für die gesamten Sanierungsmaßnahmen erforderliche Ko-stenaufwand des vom Bundesverwaltungsgericht (E 38, 286, 290; GE 1985, 783) für einen "wesentlichen Bauaufwand" geforderte Drittel des für einen Neubau notwendigen Aufwandes überschritten haben, inwieweit das aber auch für die Wohnung der Kl. gilt, hat der Bekl. nicht dargelegt. Im übrigen wäre das für die Annahme eines unter wesentlichem Bauaufwand durchgeführten Umbaus aber auch nicht ausreichend. Ein Umbau im Rechtssinne liegt vielmehr nur dann vor, wenn das äußere Erscheinungsbild der bisherigen Wohnräume nachhaltig verändert wird, wie es etwa bei Grundrißänderungen oder der Zusammenfassung von mehreren Räumen zu einer abgeschlossenen Wohnung oder kleiner Wohnungen zu einer größeren der Fall ist (BVerwG, BBauBl. 1988, 91, 92; OVG Hamburg, BBauBl. 1982, 793, 794, 795, BBauBl. 1983, 397, 398). Da das Gesetz an den Umbau die Rechtsfolge des Entstehens "neugeschaffenen Wohnraumes" knüpft, kann nur eine auch der Art nach wesentliche Umgestaltung als Umbau angesehen werden. Notwendig sind daher durchgreifende und neben haus-, bau- und wohntechnischen Verbesserungen auch Veränderungen an der Bausubstanz, wie z. B. am Mauerwerk, den Decken oder Wänden. Wesentlich ist der Bauaufwand z. B. dann, wenn er der Art nach dem Aufwand vergleichbar ist, den der Ausbau eines Dachgeschosses er-fordern würde (BVerwGE 38, 286, 289).

Diesen Voraussetzungen wurden die 1979 an der Wohnung der Kl. durch-geführten Sanierungsmaßnahmen nicht gerecht. Der Abriß des Seitenflügels mag für die Wohnung der Kl. eine nicht unwesentliche Umgestaltung dargestellt haben. Als Umbau im Sinne des § 17 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG kann er aber dennoch nicht angesehen werden, weil er nicht zur Schaffung neuen Wohnraums, sondern im Gegenteil zur Vernichtung vorhandenen Wohnraums führte. Auch der als Ersatz erfolgte Einbau von Küche und Innenbad in eines der drei Zimmer der Wohnung ist - selbst unter Einbeziehung der übrigen Modernisierungsmaßnahmen (Installation einer Sammelheizung, einer Warmwasserzubereitungsanlage, einer Gemeinschaftsantennenanlage sowie Verstärkung der elektrischen Steigeleitungen) - nicht als eine einem Dachausbau vergleichbare Umbaumaßnahme anzusehen.