Wohnungsveräußerung

Wohnungsveräußerung; Erwerbereintritt; Ausscheiden des bisherigen Vermieters

Wird während der Mietzeit Wohnungseigentum begründet und alsdann die Wohnung veräußert, tritt der Erwerber nach § 571 BGB in das Mietverhältnis ein, ohne daß jedoch der bisherige Vermieter ausscheidet.

Die Bekl. ist Mieterin der Drei-Zimmer Wohnung aufgrund des Mietvertrages vom 27. Januar 1967. Im Jahre 1983 wurde das Grundstück in Wohnungseigentum umgewandelt. Die Kl. kaufte die von der Bekl. innegehaltene Eigentumswohnung im Jahre 1990. Die Kl. wurde am 6. Dezember 1996 in das Grundbuch eingetragen. Mit Schreiben vom 14. August 1996 kündigte die Kl. mit Ablauf des Monats August 1997 wegen Eigenbedarfs.

Die Klage ist unbegründet. Der Kl. steht gegenüber der Bekl. weder ein Anspruch auf Räumung der Wohnung gemäß § 985 BGB noch wegen Beendigung des Mietverhältnisses gemäß § 556 BGB zu.

Dem Anspruch der Kl. auf Herausgabe der Wohnräume gemäß § 985 BGB steht ein Recht der Bekl. zum Besitz entgegen. Zwischen den Parteien besteht ein Mietverhältnis, das durch die Kündigung vom 14. August 1996 nicht beendet worden ist. Die Kündigung ist unwirksam, da die Kündigung nur von der Kl. ausgesprochen wurde. Es hätte jedoch einer Kündigung seitens aller Wohnungseigentümer des Mietobjektes bedurft.

Veräußert der bisherige Alleineigentümer und Vermieter einen Miteigentumsanteil an einen Dritten, so gilt § 571 BGB ebenfalls mit der Folge, daß der Erwerber neben dem Vermieter als Gesamtschuldner bzw. Mitvermieter in den Mietvertrag eintritt. Durch die Umwandlung in Wohnungseigentum und die Veräußerung von Wohneinheiten sind zugleich mit dem Sondereigentum an einzelnen Wohnungen Miteigentumsanteile an dem gemeinschaftlichen Eigentum an die Wohnungserwerber übergegangen, die demgemäß in den Mietvertrag eingetreten sind (KG WuM 1993, S. 423). Der Erwerber rückt nur insoweit in das Mietverhältnis ein, als es den Gegenstand seines Sondereigentums betrifft; soweit durch das Mietverhältnis Belange des Gemeinschaftseigentums berührt werden, ist die Eigentümergemeinschaft Vermieter (LG Berlin GE 1989, S. 943). Die Eigentümergemeinschaft schuldet fortan als Vermietergemeinschaft nach §§ 741, 744 BGB dem Mieter den erforderlichen Mitgebrauch des Gemeinschaftseigentums wie Treppenhaus und Hauszugang.

Mit der Bildung von Wohnungseigentum und der Veräußerung der Wohnung an die Kl. ist gemäß § 571 BGB das von den früheren Eigentümern des Grundstücks als Vermieter begründete Mietverhältnis zu der Bekl. auf die Kl. übergegangen, jedenfalls soweit es um das Sondereigentum geht und auf alle Miteigentümer, jedenfalls soweit Gegenstand des Mietverhältnisses Teile des Gemeinschaftseigentums wie Kellerraum, Waschküche und Trockenboden sind, die nunmehr in gemeinschaftlichem Eigentum stehen. Soweit die anderen Wohnungseigentümer als Miteigentümer in das Mietverhältnis eingetreten sind, ist ihre Mitwirkung bei der Kündigung des Mietverhältnisses erforderlich (vgl. LG Hamburg WuM 1997, S. 47). Deshalb entfällt zwar nicht schon die Aktivlegitimation der Kl., weil es ausgereicht hätte, wenn die Zustimmung der Wohnungseigentümer zu der Kündigung des Mietverhältnisses in dem Beschluß einer Wohnungseigentümerversammlung beschlossen worden wäre (vgl. OLG Hamburg WuM 1996 S. 637, 638). Die Kündigung von der Kl. allein ist deshalb schon aus formalen Gesichtspunkten unwirksam und das Mietverhältnis zwischen den Parteien nicht beendet.

Eigentlich ein alltäglicher Fall: In einem Haus wird Wohnungseigentum begründet, und die Wohnungen werden veräußert. Dann ist der neue Wohnungseigentümer Vermieter gemäß § 571 BGB - sollte man meinen. Nun gibt es allerdings schon seit längerem eine ständige Rechtsprechung, wonach bei Aufspaltung der vermieteten Sache und späterer Veräußerung eines Teils der bisherige Vermieter aus dem Mietverhältnis nicht ausscheidet; das gilt nach § 571 BGB nur dann, wenn er das Eigentum insgesamt überträgt. In solchen Fällen stehen dem Mieter vielmehr der alte und der neue Eigentümer als Vermieter gegenüber. Bei der Umwandlung zu Eigentumswohnungen und der Veräußerung liegt ein ähnlicher Fall vor, da nur das Sondereigentum an den Wohnungserwerber übertragen wird, nicht jedoch das Gemeinschaftseigentum wie etwa die Fenster. Diese sind aber mitvermietet.

Mit Urteil vom 10. März 1997 wies deshalb das Amtsgericht Charlottenburg eine Räumungsklage eines Wohnungseigentümers ab, der eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ausgesprochen hatte. Bei mehreren Vermietern müssen bekanntlich alle kündigen, und das hätten hier nach Auffassung des Gerichts eben alle Wohnungseigentümer tun müssen. Ähnlich hat schon Beuermann in WuM 1995, 5 argumentiert; Sternel meint (MDR 1997, 315), wegen der unsinnigen Ergebnisse müsse eine "teleologische Reduktion" erfolgen, also eine einschränkende Auslegung des § 571 BGB, so daß letztlich doch nur der Erwerber der Eigentumswohnung neuer Vermieter wird. Eine Klärung ist letztlich wohl auch hier nur durch Rechtsentscheid zu erzielen.