Wohnungsumwandlung

Wohnungsumwandlung; Wohnzweckeignung; Wohnungsbau

Allein der Umstand, daß die Toilettenräume sich nicht innerhalb, son-dern außerhalb der Wohnung befinden, rechtfertigt für sich allein noch nicht die Annahme, daß die Wohnräume nicht mehr zu Wohnzwecken geeignet sind (§ 17. II. WoBauG).

Das Haus der Bekl. (Vermieter) bestand ursprünglich aus sechs Wohneinheiten mit Außentoilette ohne Bad. Seit 1978 wurde das Wohnhaus modernisiert, die ursprünglich sechs Wohnungen wurden zu drei Wohnungen zusammengefaßt. Die Kl. (Mieter) begehren im Wege der Stufenklage Auskunft über Höhe und Zusammensetzung der preisrechtlich zulässigen Miete und behaupten, es handele sich um preisgebundenen Altbau. Sie sind, entgegen der Bekl., der Ansicht, bei den Wohnungen handele es sich nicht um Neubau nach § 17 II. WoBauG. Das AG hat die Klage der Mieter abgewiesen und die Wohnungen als Neubauwohnungen angesehen. Das LG hielt die Berufung der Mieter für begründet.

Zu Unrecht ist das Amtsgericht davon ausgegangen, daß die Mietpreisbindung hier wegen eines Umbaus des Wohngebäudes im Sinne des § 17 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG und damit Schaffung neuen Wohnraumes im Sinne des § 2 Abs. 1 II. WoBauG entfallen ist. Den Begriff "Ausbau" definiert § 17 Abs. 1 II. WoBauG. Wohnungsbau durch Ausbau eines bestehenden Gebäudes ist danach das Schaffen von Wohnraum durch Ausbau des Dachgeschosses oder durch eine unter wesentlichem Bauaufwand durchgeführte Umwandlung von Räumen, die nach ihrer bau-lichen Anlage und Ausstattung bisher anderen als Wohnzwecken dienten. Als Wohnungsbau durch Ausbau eines bestehenden Gebäudes gilt nach § 17 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG auch der unter wesentlichem Bauaufwand durchgeführte Umbau von Wohnräumen, die infolge der Änderung von Wohngewohnheiten nicht mehr für Wohnzwecke geeignet sind, zur Anpassung an die veränderten Wohngewohnheiten. Damit vorhanden gewesener und auch weiter vorhanden bleibender Altbauwohnraum nach sei-ner Umgestaltung rechtlich als Neubauwohnraum angesehen werden kann, müssen nach dieser Vorschrift die folgenden Erfordernisse nebeneinander erfüllt sein:

1. Die Wohnräume dürfen infolge Änderung der Wohngewohnheiten nicht mehr für Wohnzwecke geeignet gewesen sein, 2. der Umbau dieser Wohnräume muß zur Anpassung an die veränderten Wohngewohnheiten erfolgt sein, 3. der Umbau muß unter wesentlichem Bauaufwand durchgeführt worden sein.

Entgegen der Ansicht der Bekl. fehlt es hier bereits an der Voraussetzung, daß die vor dem Umbau vorhandenen Wohnräume nicht mehr zu Wohnzwecken geeignet waren. Ob Wohnräume infolge Änderung der Wohngewohnheiten nicht mehr für Wohnzwecke geeignet sind, ist jeweils nach dem Einzelfall zu entscheiden. Auf jeden Fall werden Wohnräume für Wohnzwecke dann nicht mehr geeignet sein, wenn den Mindestanforderungen an erträgliche Wohnverhältnisse gemäß der Vorschrift des § 4 Abs. 2 des Gesetzes zur Beseitigung von Wohnmißständen in Berlin vom 6. März 1973 (Wohnungsaufsichtsgesetz) nicht genügt ist. Aus der von der Bekl. vorgelegten Beschreibung des Bauvorhabens vom 20. Dezember 1979 folgt aber eindeutig, daß im Wohngebäude sechs Wohnungen mit 1 bis 3 Zimmern, Küche und Außentoiletten vorhanden waren, wobei im Zu-ge der Umbauarbeiten allle bestehenden Räume der Treppen-WCs als In-stallationssteigeschächte für die gesamte Ver- und Entsorgung verwandt werden sollten. Allein der Umstand, daß sich die Toilettenräume nicht in-nerhalb, sondern außerhalb der Wohnung befanden, rechtfertigt für sich allein noch nicht die Annahme, daß die Wohnräume vor dem Umbau nicht mehr zu Wohnzwecken geeignet gewesen wären. Nur für den Fall, daß die Mieter mehrerer Wohnungen auf ein außerhalb der Wohnung liegendes WC angewiesen waren, wäre die fehlende Eignung zu Wohnzwecken un-ter Umständen zu bejahen.

Es oblag aber der Bekl., darzulegen, daß mehrere Mietparteien auf die Be-nutzung nur eines Außen-WCs angewiesen waren. Nach der Baubeschreibung ist jedenfalls davon auszugehen, daß mehrere Außen-WCs vorhanden waren, und das Gegenteil ist von der Bekl. nicht substantiiert vorgetragen worden. Bereits der 8. Zivilsenat des Kammergerichts hat in seinen Entscheidungen vom 3. Februar 1975 - 8 U 1050/74 - und vom 23. Januar 1975 - 8 U 1345/74 - ausgeführt, daß Wohnräume auch nach heutigen Wohngewohnheiten noch für Wohnzwecke geeignet sind, wenn die Toilette in räumlicher Nähe zur Wohnung steht und nicht ungenügend ist. Dies hat der Senat für eine halbe Treppe tiefer im Treppenhaus gelegene Toilettenräume stets bejaht. Die Kammer verkennt nicht, daß sich das Wohnverhalten der Be-völkerung in den letzten Jahren durchaus fortentwickelt hat und der im Hause der Bekl. vor dem Umbau vorhandene Standard heute nicht mehr dem veränderten Wohnverhalten eines großen Teiles der Bevölkerung in Berlin entsprechen mag.

Andererseits ist aber nicht zu verkennen, daß es in Berlin noch einen gan-zen Teil von Altbauwohnungen dieses Standards - Wohnungen mit Außentoilette - gibt und jedenfalls § 4 Abs. 2 Wohnungsaufsichtsgesetz Berlin für diesen Fall nicht eingreift. Sowohl der bis zum 31. Dezember 1989 gelten-de Mietpreisspiegel als auch der neuerstellte Mietpreisspiegel für Wohnungen enthalten in allen Wohnlagen bis zu 60 m2 je eine Rubrik von Woh-nungen, die bis 1918 bezugsfertig geworden sind und kein Bad und WC in-nerhalb der Wohnung aufweisen. Die von der Bekl. durchgeführten Baumaßnahmen stellen unzweifelhaft eine Modernisierung des Wohngebäudes dar, aber keinen Umbau im Sinne des § 17 Abs. 1 II. WoBauG.