Wohnungsübergabe

Wohnungsübergabe; Überlassungspflicht des Vermieters; Annahmeverzug des Mieters; Übernahmeverweigerung; anfänglicher Mangel; Mietzahlungsbefreiung

1. Auch bei einem verhältnismäßig geringfügigen Mangel (hier: vom Vermieter nicht entfernte Fliesen im Bad) ist der Mieter berechtigt, die Entgegennahme der Wohnung zu verweigern.

2. Bei Verschulden des Vermieters ist der Mieter von der Mietzahlung befreit.

Die Kl. kann von dem Bekl. aufgrund des mit ihm am 8. Juli 1993 geschlossenen Mietvertrages über eine Wohnung im Erdgeschoß des Hauses N.-Straße in Verbindung mit § 535 Satz 2 BGB nicht die Bezahlung der Nettokaltmiete zuzüglich Betriebskosten für die beiden Monate September und Oktober 1993 verlangen. Denn diesem Anspruch steht die Tatsache entgegen, daß die Kl. dem Bekl. die Mietwohnung nicht in dem vertraglich vereinbarten Zustand angeboten hat und dieser daraufhin berechtigt war, die Entgegennahme der Wohnung abzulehnen. In dem Vertrag befindet sich die ausdrückliche Vereinbarung, daß die Kl. die Fliesen im Bad zu entfernen hatte und die Wände glatt verputzen sollte. Dem Bekl. wurde die Befugnis eingeräumt, das Bad auf eigene Koste bis zur Türhöhe zu verfliesen. Es kann keinem Zweifel unterliegen, daß die Kl. diese Leistung schon vor Einzug des Bekl. zu erbringen hatte. Es heißt nämlich an anderer Stelle der Zusatzvereinbarung, daß vor Einzug des Bekl. der Boiler im Bad abgebaut und von der Küche eine Warmwasserleitung von dem Durchlauferhitzer bis zur Badewanne verlegt werden sollte. Es ist nachvollziehbar, daß all diese Arbeiten nur in einem Zug vorgenommen werden sollten. Die Kl. hat dies auch so verstanden, da sie bereits unmittelbar nach Abschluß des Mietvertrages mit den Vorbereitungsarbeiten begonnen hat. Dies ergibt sich aus ihrem Schreiben vom 23. Juli 1993, worin sie dem Bekl. angekündigt hat, daß ein Abschlagen der Fliesen auf der Trennwand zwischen Bad und Küche nicht erfolgen sollte. Der Bekl. hat mit Schreiben vom 27. Juli 1993 zum Ausdruck gebracht, daß er auf der vollständigen Entfernung der Fliesen beharre. Er hat dies damit begründet, daß er bei einem Verkleben von Fliesen auf vorhandenen Fliesen Schwierigkeiten bei einer späteren Beendigung des Mietverhältnisses befürchte. Ob diese Befürchtung gerechtfertigt gewesen wäre und ob die Kl. ihm überhaupt Vorwürfe wegen einer nicht ganz ebenen Verklebung der genannten Fliesen hätte machen dürfen, kann dahinstehen. Denn die zwischen den Parteien getroffene Vereinbarung über die Entfernung der Fliesen ist insoweit eindeutig. Es läßt sich auch nicht die Feststellung treffen, daß die Kl. sich zu einer unmöglichen Leistung im Sinne von § 306 BGB, was die Entfernung der Fliesen auf der Trennwand zwischen Bad und Küche anbetrifft, verpflichtet hatte. Ob es bei dem Abschlagen der Fliesen auf der genannten Trennwand zu Rißbildungen kommt, hängt im wesentlichen davon ab, mit welchem Krafteinsatz und mit welchem Einsatz von Werkzeugen das Abschlagen vorgenommen wird. Wenn mit einem leichten Meißel und einem leichten Hammer vorgegangen wird und dabei die Kraft dosiert eingesetzt wird, lassen sich auch an einer solchen kritischen Stelle Fliesen abschlagen, ohne daß es zu Rißbildungen in nennenswertem Umfang kommt. Sicherlich verlängert sich damit der Zeit- und auch der Kostenaufwand. Dies lag aber in der Risikosphäre der Kl., die sich zu einem Entfernen der Fliesen verpflichtet hatte.

Aufgrund des genannten Umstandes war der Bekl. nicht verpflichtet, die Wohnung abzunehmen. Ob bei seiner Entscheidung noch andere Motivationen eine Rolle spielten, insbesondere der von ihm bemängelte Renovierungszustand der Wohnung, den die Kl. in der mündlichen Verhandlung zwar bestritten hatte, aber gleichzeitig ausgeführt hatte, daß man sich wegen etwaiger Renovierungsmängel an den Vormieter hätte wenden können, kann dahinstehen. Weil der Bekl. die Wohnung nicht abzunehmen brauchte, wie sie ihm angeboten worden ist, geriet er nicht gemäß § 293, 294 BGB in Annahmeverzug. Die berechtigte Verweigerung der Entgegennahme der Wohnung hatte zur Folge, daß der Bekl. vorn der Zahlung des Mietzinses befreit wurde. Dies ergibt sich aus § 325 Abs. 1 i. V. m. § 323 Abs. 1 BGB. Wird der vertragsgemäße Gebrauch einer Wohnung nicht gewährt, dann entfällt für den Mieter die Verpflichtung zur Zahlung des Mietzinses solange, wie dieser Zustand anhält. Da der vertragsgemäße Gebrauch einer Mietsache ein Zeitmoment enthält, ist für den Vermieter ein Nachholen der verlorenen Zeit objektiv unmöglich. Die vom Vermieter zu erbringende Leistung hat insoweit den Charakter eines absoluten Fixgeschäftes. Dies hat zur Folge, daß der Mieter, soweit den Vermieter ein Verschulden an der Nichtgewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs trifft, sofort die Rechte aus § 325 Abs. 1 BGB geltend machen kann (Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., II Rdnr. 506 m. w. N.).

Die Kl. kann sich demgegenüber nicht darauf berufen, daß der Bekl., um zukünftige Mietzinsforderungen wegfallen zu lassen, gehalten gewesen wäre, das Mietverhältnis nach Setzen einer Abhilfefrist mit sofortiger Wir-kung gemäß § 542 BGB zu kündigen. Ein Mieter ist nicht darauf angewiesen, sofort eine fristlose Kündigung nach § 542 BGB auszusprechen, wenn er sich von Mietzinsforderungen für den Zeitraum befreien will, wäh-renddessen ihm die Wohnung nicht in einem vertragsgerechten Zustand zur Verfügung gestellt wird. Vielmehr kann er grundsätzlich am Vertrag festhalten und den Vermieter, notfalls im Wege der Klage, zu einer ver-tragsgerechten Erfüllung anhalten. Bis zu diesem Zeitpunkt kann er sich auf einen Wegfall der Mietzinszahlungspflicht nach § 325, 323 BGB beru-fen.

Die Berufung auf die genannte Vorschrift ist auch nicht etwa deswegen ausgeschlossen, weil dem Mieter gemäß § 537 BGB nur die Befugnis zustünde, eine Minderung des Mietzinses bei geringfügigen Mängeln geltend zu machen. Die Gewährleistungsvorschriften der §§ 537 ff. BGB gelangen nach anerkannter Auffassung erst nach Überlassung der Mietsache zur Anwendung (BGH, NJW 1978, 103; Palandt/Putzo, BGB, 54. Aufl., § 537 Rdnr. 7, § 535 Rdnr. 3; Sternel, aaO., II Rdnr. 499).

An den dargestellten Rechtsfolgen ändert die am 2. August 1993 getroffene Vereinbarung zwischen den Parteien, wonach die Wohnung im gegenseitigen Einvernehmen nicht abgenommen wird und die Vermieterin die Wohnung zum nächstmöglichen Zeitpunkt neu vermieten wird, nichts. Es läßt sich sogar die Auffassung vertreten, daß die Kl. die mangelhafte Eignung der Wohnung zur Abnahme durch die Unterzeichnung dieser Erklärung, die von ihr selbst verfaßt worden ist, anerkannt hat. Andererseits kann dieser Vereinbarung nicht zwingend die Schlußfolgerung entnommen werden, daß damit das Mietverhältnis schon einvernehmlich aufgehoben werden sollte. Einer solchen Interpretation steht der Nachsatz entgegen, daß die Vermieterin die Wohnung neu vermieten werde. Ein solcher Zusatz wäre als Selbstverständlichkeit überflüssig, wenn die Parteien sich schon darüber im klaren gewesen sein sollten, daß das Mietverhältnis einvernehmlich aufgehoben werden soll. Die Bedeutung des zweiten Satzteils erschöpft sich vielmehr darin, daß der Bekl. nicht mehr den ihm an sich zustehenden Anspruch auf Überlassung der Wohnung im vertragsgemäßen Zustand geltend machen will. Der Verzicht auf diesen Anspruch bedeutet andererseits nicht, daß er sich etwa konkludent dazu verpflichten wollte, den Mietzins bis zur Weitervermietung der Wohnung zu zahlen. Der Regelung kann nicht die Bedeutung entnommen werden, daß er sich insoweit seiner Rechte begeben wollte, die sich aus dem nicht vertragsgemäßen Zustand der Wohnung für ihn ergaben.

Aus der Tatsache, daß die Wohnung ihm nicht im vertragsgerechten Zustand angeboten worden ist, folgt auf der anderen Seite, daß der Bekl. von der Kl. gemäß § 812 Abs. 1 Satz 2 2. Fall BGB die Rückzahlung der bereits im voraus für den Monat August 1993 gezahlten Miete in Höhe von 1.344 DM verlangen kann. Er hat in Erwartung der Entstehung einer Verbindlichkeit gezahlt, die später nicht entstanden ist.

Ein Vermieter hatte sich verpflichtet, vor Einzug des Mieters die Fliesen im Badezimmer zu entfernen. Dazu kam es jedoch nicht; der Mieter zog nicht ein und verweigerte die Mietzahlung.

Das LG Berlin gab in seinem Urteil vom 10. Juli 1995 dem Mieter recht. Anders als bei einer Minderung, die nur zu einer Herabsetzung der Miete geführt hätte, darf vor Übergabe der Wohnung der Mieter wegen jeglichen Mangels die Annahme verweigern, und er hat bei Verschulden des Vermieters dann auch einen Schadensersatzanspruch wegen Nichterfüllung. Das LG Berlin gab deshalb dem Mieter auch den Anspruch, die schon gezahlte Miete zurückzuverlangen.