Wohnungstauschvertrag in nicht mehr durchführbaren Besitzwechselverfahren

Wohnungstauschvertrag in nicht mehr durchführbaren Besitzwechselverfahren; ergänzende Vertragsauslegung

Steht ein Wohnungstauschvertrag in rechtlicher Einheit mit einem Besitzwechselverfahren, das nach dem Beitritt nicht mehr fortgeführt werden konnte, kann sich ein Recht zum Besitz aus einer ergänzenden Vertragsauslegung des Wohnungstauschvertrages ergeben.

Der Kl. und seine - seit 23. Mai 1990 von ihm geschiedene - Ehefrau übernahmen am 29. September 1989 in einem Besitzwechselverfahren ein mit einem einfachen Wohnhaus bebautes Bodenreformgrundstück ("Neubauernstelle") in der Gemeinde K. und wurden als Mitei-gentümer im Grundbuch eingetragen. Ende Oktober 1989 verließ der Kl. über Prag die damalige DDR und reiste in die Bundesrepublik Deutschland ein. Die Ehefrau blieb mit den Kindern zurück. Sie schloß am 21. November 1989 einen Wohnungstauschvertrag mit dem Bekl. und seiner Ehefrau hin-sichtlich des Hauses in der Gemeinde K. und deren "Neubauwohnung" in der Stadt G., die sie mit ihren Kindern bezog. Der Bekl. und seine Ehefrau übernahmen das Haus als Wohnung und die mit dem Grundstück verbundenen finanziellen Verpflichtungen. Der Wohnungstauschvertrag enthält nur einen Genehmigungsvermerk der Stadt G.

Ferner beantragten die Ehefrau des Kl. in dieser Zeit die Rückführung des Grundstücks in den "staatlichen Bodenfonds" und der Bekl. und seine Ehe-frau die Übernahme dieses Grundstücks. Die Anträge wurden nicht vom Rat des Kreises genehmigt, sondern nur vom Rat der Gemeinde K. und von zwei Landwirtschaftlichen Produktionsgenossenschaften abgezeichnet. Die weitere Behandlung der Angelegenheit unterblieb, weil die Unterlagen bei den zuständigen Stellen verschwunden waren. Der Bekl. und sei-ne Ehefrau wurden auch nicht als neue Eigentümer in das Grundbuch eingetragen. Die Ehefrau des Kl. verkaufte dem Bekl. und seiner Ehefrau lebendes und totes Inventar des Grundstücks; die vorhandenen restlichen Gegenstände übernahmen der Bekl. und seine Ehefrau gemäß einer auch vom Kl. un-terzeichneten Vereinbarung vom 9. Dezember 1989 für 1.000 Mark der DDR.

Mit notariellem Vertrag vom 26. Oktober/1. November 1990 übertrug die Ehefrau ihren Hälfteanteil an dem Grundstück auf den Kl., der seit Juni 1991 als Alleineigentümer im Grundbuch eingetragen ist.

Der Kl. verlangt vom Bekl. Räumung und Herausgabe des Grundstücks. Das Kreisgericht hat der Kl. durch Versäumnisurteil stattgegeben und die-ses auf Einspruch des Bekl. aufrechterhalten. Die Berufung des Bekl. hat das Bezirksgericht zurückgewiesen. Die Revision des Bekl. führte zur Auf hebung des Berufungsurteils und Abweisung der Klage.

I. Das Berufungsgericht verneint ein Recht des Bekl. zum Besitz an dem Grundstück gegenüber dem Kl., weil der Wohnungstauschvertrag nicht wirksam zustande gekommen sei. Wegen der fehlenden Zustimmung der "für die Wohnraumlenkung zuständigen Organe" sei dieser Vertrag schwebend unwirksam und mit dem Inkrafttreten des Eini-gungsvertrages nicht wirksam geworden. Da der Besitzwechselantrag nicht von der zuständigen Behörde genehmigt worden sei und beide Rechtsgeschäfte eine Einheit bildeten, werde ein wirksames Zustandekommen des Wohnungstauschvertrages ausgeschlossen. Die Berufung des Kl. auf die Unwirksamkeit sei auch nicht als rechtsmißbräuchlich zu be-urteilen. Ein Zurückbehaltungsrecht im Hinblick auf Aufwendungen für das Grundstück habe der Bekl. nicht geltend gemacht.

Dies bekämpft die Revision mit Erfolg.

II. Der Wohnungstauschvertrag vom 21. November 1989 gibt dem Bekl. gegenüber einem Herausgabeanspruch des Kl. als Eigentümer (§ 985 BGB, Art. 233 § 2 EGBGB) das Recht zur Verweigerung der Herausgabe (§ 986 Abs. 1 BGB, Art. 233 § 1 EGBGB).

1. Zutreffend ist zwar die Ausgangsüberlegung des Berufungsgerichts, daß für den Wohnungstauschvertrag die Genehmigung aller für die beteiligten Wohnungen zuständigen "Organe der Wohnraumlenkung" erforderlich war (§ 126 Abs. 2 Satz 2 ZGB; vgl. Kommentar zum ZGB 1985, heraus gegeben vom Ministerium der Justiz, § 126 Anm. 2.2. m. w. N.) und die er-forderliche Genehmigung der Gemeinde K. nicht vorlag. Wenn die Genehmigung abgelehnt wurde, war dieser Vertrag nach § 68 Abs. 1 Nr. 4 ZGB nichtig. Auch der Besitzwechsel ist nicht wirksam geworden, da die erfor-derliche Genehmigung des Rates des Kreises nicht erteilt worden ist (§ 2 Abs. 1 der Verordnung über die Durchführung des Besitzwechsels bei Bo-denreformgrundstücken vom 7. August 1975 - GBl./DDR I 1975, 629 - i. d. F. der Zweiten Verordnung vom 7. Januar 1988 - GBl./DDR I 1988, 25), sondern nur die nach dieser Regelung auch erforderlichen Stellungnahmen des Rates der Gemeinde, in deren Bereich das Grundstück lag, und der "sozialistischen Betriebe der Land-, Forst- und Nahrungsgüterwirtschaft, in denen die am Besitzwechsel Beteiligten tätig sind", vorlagen.

Auf die in erster Instanz noch streitige und von der Revision wieder aufge-griffene Frage, ob die Ehefrau des Kl. berechtigt war, diesen bei Abschluß des Wohnungstauschvertrages zu vertreten (vgl. Stadtgericht von Groß-Berlin, Neue Justiz 1974, 410 mit ab. Anm. Thoms, Neue Justiz 1974, 466), ist das Berufungsgericht zu Recht nicht näher eingegangen. Der Kl. hat sich lediglich darauf berufen, daß der Antrag auf Besitzwechsel nicht auch von ihm unterzeichnet war. Hinsichtlich des Wohnungstauschvertrages hat er selbst vorgetragen, daß auch er von einem Wohnraumtausch aus gegangen und der Bekl. danach verpflichtet gewesen sei, "anstelle einer Mietzahlung" die monatlichen Zinszahlungen zu übernehmen. Das Berufungsgericht konnte damit die unstreitige Tatsache zugrunde legen, daß der Kl. im Hinblick auf die von ihm mitunterzeichnete Vereinbarung mit dem Bekl. und seiner Ehefrau vom 9. Dezember 1989 und seine Erklärungen vor dem Amtsgericht - Familiengericht - am 28. März 1990 mit der Verein-barung des Wohnungstausches einverstanden war. Dies genügt (vgl. ZGB Komm. Vorbem. vor § 126, ferner § 126 Anm. 2.2. m. w. N.).

2. Die weiteren Folgerungen des Bezirksgerichts halten der rechtlichen Überprüfung nicht stand, zu der der Senat, da sich der Geltungsbereich des Zivilgesetzbuches über den Bereich eines Oberlandesgerichts (Bezirksgerichts) hinaus erstreckte, befugt ist (§ 549 Abs. 1 ZPO; Urt. v. 14. Oktober 1992, VIII ZR 91/91, WM 1992, 2144, 2146; Senatsurt. v. 19. Februar 1993, V ZR 269/91, für BGHZ vorgesehen).

a) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts, das zunächst im Hin-blick auf die fehlende Genehmigung nach § 126 Abs. 2 Satz 2 ZGB zutref-fend von einer schwebenden Unwirksamkeit des Wohnungstauschvertrages ausgeht (vgl. ZGB-Komm. § 68 Anm. 1.2.4), wurde dieser nicht mit dem Beitritt endgültig unwirksam. Über die Genehmigung durch das zu-ständige Organ, das zu prüfen hatte, ob der Wohnungstauschvertrag "den gesellschaftlichen Interessen, insbesondere den Grundsätzen der staatlichen Wohnraumlenkung" entgegenstand (vgl. ZGB-Komm. § 126 Anm. 2.1), ist nicht entschieden worden. Die Genehmigung wurde also auch nicht verweigert. Damit ist der schwebend unwirksame Wohnungstauschvertrag als solcher mit dem Wegfall des Genehmigungserfordernisses ab dem 3. Oktober 1990 voll wirksam geworden (vgl. Palandt/Heinrichs, BGB, 52. Aufl., Art. 232 § 1 EGBGB Rdn. 4 m. w. N.).

b) Das Berufungsgericht nimmt an, daß zwar bei der Frage der Genehmigung von einer getrennten Betrachtungsweise der beiden Rechtsgeschäfte Wohnungstausch und Besitzwechsel auszugehen sei. Es sieht in diesen Sachverhalten jedoch ein einheitliches Rechtsgeschäft im Sinne des § 139 BGB und folgert daraus, daß ein wirksames Zustandekommen des Wohnungstauschvertrages ausgeschlossen ist, weil das Besitzwechselverfahren nach dem Beitritt nicht mehr fortgeführt werden konnte.

Diese Auslegung der beiden Vereinbarungen greift die Revision ohne Er-folg an. Die Auslegung, daß ein solcher Zusammenhang (vgl. Art. 232 § 1 EGBGB, § 68 Abs. 2, Abs. 1 Nr. 4 ZGB) besteht, ist möglich und nicht von Rechtsfehlern beeinflußt. Sie wird schon durch den Wortlaut des Rückführungsantrags gestützt, in dem die Ehefrau des Kl. als Grund "Wohnungswechsel" angegeben hatte. Der Zusammenhang der Vereinbarungen ent-sprach auch der Interessenlage der Parteien. Der Bekl. und seine Ehefrau gehörten im Hinblick auf die Art und den Ort ihrer beruflichen Tätigkeit im landwirtschaftlichen Bereich zu den Berechtigten nach der Besitzwechselverordnung. Sie waren daran interessiert, nicht nur den Wohnraum zu tau-schen, sondern auch das Besitzwechselverfahren durchzuführen und die danach vorgesehene Rechtsposition zu erwerben.

c) Das Berufungsgericht hat aber eine gebotene ergänzende Vertragsauslegung unterlassen. Die ergänzende Auslegung setzt eine Regelungslücke, also eine planwidrige Unvollständigkeit, in den Bestimmungen des Rechtsgeschäfts voraus. Diese liegt hier vor, weil der für die Vereinbarungen maßgebliche Gesichtspunkt, nämlich die Möglichkeit der Durchführung des Besitzwechselverfahrens, in den Absprachen über den Wohnungstausch nicht berücksichtigt war. Der Wegfall dieser Möglichkeit nach dem Beitritt war von den Parteien nicht bedacht worden.

Die vom Berufungsgericht unterlassene Auslegung kann das Revisionsgericht selbst nachholen. Dabei ist darauf abzustellen, welche Regelung die Parteien im Hinblick auf die mit den Vereinbarungen verfolgten Zwecke bei sachgerechter Abwägung ihrer Interessen nach Treu und Glauben und unter Berücksichtigung der Verkehrssitte getroffen hätten.

Vertragszweck war es hier, der Ehefrau des Kl. die Wohnung in der Stadt G. zu verschaffen und dem Bekl. und seiner Ehefrau eine Wohnmöglichkeit auf dem Grundstück in der Gemeinde K. zu bieten sowie die Voraussetzungen für das Besitzwechselverfahren zu erfüllen. Hätten die Parteien vorhergesehen, daß das Besitzwechselverfahren nicht mehr fortgeführt werden könnte, hätten sie nach der beidseitigen Interessenlage bei Ab-schluß der Vereinbarungen jedenfalls die Durchführung des Wohnungstau-sches gewollt. Für den Kl. war es zunächst ohne Interesse, ob der Bekl. und seine Ehefrau auch eine Rechtsposition nach der Besitzwechselverordnung erhalten würden. Ihm war seinerzeit mehr an einer Freistellung von den mit dem Grundstück in der Gemeinde K. verbundenen Verpflichtungen gelegen. Dafür sprechen schon die zusätzlichen Vereinbarungen der Parteien über die Ablösung des Inventars und der eigene Vortrag des Kl., daß die Übernahme der Zinszahlungen als Miete vereinbart gewesen sei. Die Interessen des Kl. werden demgegenüber durch den Erwerb einer Rechtsposition des Bekl. als Mieter nicht zu seinen Ungunsten beeinträchtigt, so daß aus seiner Sicht keine Gründe gegen eine derartige vertragliche Regelung sprechen. Nach alledem ist eine Auslegung, die den weiter-hin erfüllungsbereiten Bekl. ein Festhalten an dem durch den Wohnungstauschvertrag erworbenen Recht zum Besitz verwehren und damit dem Kl. eine Abkehr von dem damit gem. Art. 232 § 2 EGBGB nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches bestehenden Mietverhältnis mit dem Bekl. ermöglichen würde, mit dem bei der ergänzenden Vertragsauslegung zu beachtenden Grundsatz von Treu und Glauben nicht zu vereinbaren.

Weitergehende Rechtspositionen des Bekl. kommen nicht in Betracht. Ei-ne durch ergänzende Auslegung zu schließende Vertragslücke liegt nur vor, wenn der Vertrag innerhalb des durch ihn gesteckten Rahmens oder innerhalb der wirklich gewollten Vereinbarungen ergänzungsbedürftig ist. Hingegen darf die richterliche Auslegung nicht zu einer Erweiterung des Vertragsgegenstandes führen. Auch muß sie in dem Vertrag eine Stütze finden. Die Einräumung einer weitergehenden Rechtsstellung des Bekl., die seinerzeit nicht vom Kl., sondern nur von den zuständigen staatlichen Organen hätte eingeräumt werden können, würde die Vereinbarung der Parteien in unvertretbarer Weise ausweiten und damit den Vertragsgegenstand - im Widerspruch zu dem nach dem Inhalt des Vertrages tatsächlich Vereinbarten - durch richterliche Regelung abändern. Damit würde die Grenze zulässiger ergänzender Vertragsauslegung überschritten.

In der DDR galt eine strenge Wohnraumzwangsbewirtschaftung, die auch bei einem Wohnungstausch eine Genehmigung der zuständigen "Organe der Wohnraumlenkung" voraussetzte. Vor Erteilung der Genehmigung war der Vertrag schwebend unwirksam.

Mit einem durch die Wende "steckengebliebenen" Wohnraumtauschvertrag hatte sich der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 28. Mai 1993 zu beschäftigen. Die Genehmigung der Organe der Wohnraumlenkung war nicht erteilt worden und konnte nach dem Beitritt auch nicht mehr erteilt werden, weil die gesetzlichen Voraussetzungen ersatzlos weggefallen waren. Damit war der Vertrag insoweit voll wirksam geworden.

Hinzu kam allerdings die weitere Schwierigkeit, daß das vom Kläger im Tausch überlassene Haus auf Bodenreformland stand, für das die Besitzwechselverordnung anzuwenden war. Nach dieser Verordnung konnten dingliche Rechte mit der Genehmigung des Rates des Kreises erworben werden. Auch diese Genehmigung konnte im vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall nach der Wende nicht mehr erteilt werden, was den BGH jedoch nicht daran hinderte, wenigstens ein Recht zum Besitz nach § 986 BGB für den Übernehmer des Bodenreformgrundstücks anzunehmen.

Der BGH meinte, es liege ein Mietverhältnis vor, denn die Parteien hätten die Besitzüberlassung endgültig gewollt. Der Beklagte könne allerdings nicht im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung verlangen, so gestellt zu werden, als sei auch der Besitzwechsel nach der DDR-Verordnung durchgeführt worden.