Wohnungsrücknahme ohne Rücksicht auf Wohnungszustand

Der Vermieter ist bei Beendigung des Mietverhältnisses zur Rücknahme der Wohnung auch dann verpflichtet, wenn diese nicht vollständig geräumt ist. Eine Vorenthaltung der Räume durch den Mieter liegt nur dann vor, wenn sich aus Art und Umfang der zurückgelassenen Gegenstände ergibt, daß dem Vermieter eine Inbesitznahme nicht möglich ist. Ersatzansprüche wegen etwaigen Aufwands für die vollständige Räumung sowie wegen Rückgabe der Mietsache in beschädigtem oder verschlechtertem Zustand sind davon nicht berührt.

(...) Die Kl. kann von dem Bekl. nicht gemäß § 556 Abs. 1 BGB a. F. bzw. § 546 Abs. 1 BGB n. F. Entfernung der restlichen Einrichtungen und Einbauten und Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands verlangen.

Etwaige Ansprüche der Kl. sind gemäß § 558 BGB a. F. bzw. § 548 BGB n. F. verjährt. Die sechsmonatige Verjährungsfrist begann am 31. Juli 2001 mit Rückgabe der Wohnung und ist durch die am 5. April 2002 bei Gericht eingereichte Klage nicht rechtzeitig unterbrochen worden.

Der Anspruch des Vermieters auf Wiederherstellung des früheren Zustandes, der die auch hier in Frage stehende Beseitigung von Einrichtungen, Umbauten und Schäden zum Gegenstand hat, verjährt, weil er an die Veränderung der Mietsache anknüpft, nach § 558 BGB a. F. bzw. § 548 BGB n. F. in sechs Monaten. Der Lauf dieser Verjährungsfrist beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Sache zurückerhält. Zurückerhalten hat er sie, sobald er freien Zutritt zu ihr erlangt hat, um sie auf Veränderungen und Mängel untersuchen zu können (BGH NJW 1988, 1778 = GE 1988, 673).

Entgegen der Auffassung der Kl. ist eine Rückgabe der Wohnung am 31. Juli 2001 erfolgt. Rückgabe bedeutet Verschaffung des unmittelbaren Besitzes. Sind Grundstücke oder Räume zurückzugeben und befinden sich dort Sachen des Mieters, sind diese zu entfernen. Zur Rückgabe von Mieträumen gehört daher außer der Verschaffung der tatsächlichen Gewalt regelmäßig auch die Räumung. In welchem Zustand sich die Mietsache bei der Rückgabe befindet, ist für die Rückgabe selbst grundsätzlich ohne Bedeutung. Deshalb kann allein darin, daß der Mieter dem Vermieter die Räume in verwahrlostem Zustand oder mit von ihm zu beseitigenden Einrichtungen versehen überläßt, an sich keine Vorenthaltung gesehen werden. Nur wenn sich aus Art und Umfang der zurückgelassenen Gegenstände ergibt, daß dem Vermieter eine Inbesitznahme nicht möglich ist, liegt eine Rückgabe nicht vor (BGHZ 104, 285). Bleiben in den Räumen nur einzelne Gegenstände zurück, ist der Vermieter mithin an der Wiederinbesitznahme nicht gehindert und darf die Rücknahme bei Meidung des Eintritts von Gläubigerverzug nicht verweigern. Ersatzansprüche wegen etwaigen Aufwands für die vollständige Räumung bleiben unberührt und sichern die Interessen des Vermieters ebenso wie Ersatzansprüche bei Rückgabe der Mietsache in beschädigtem oder verschlechtertem Zustand. Nach der vom Gesetz getroffenen Regelung kann der Vermieter wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache und wegen Abweichung vom vertragsgemäßen Rückgabezustand zwar Schadensersatz verlangen, nicht aber die Rücknahme der Mietsache ablehnen. Dies gilt auch für die Rückgabe von Räumen in nicht vollständig geräumtem Zustand. Ob in diesem Sinne geräumt ist oder nicht, hängt von den konkreten Umständen ab und bedarf tatrichterlicher Feststellung und Entscheidung im Einzelfall (BGH NJW 1983, 1049 = GE 1983, 657).

Im vorliegenden Fall ist danach von einer Räumung auszugehen. Das Zurücklassen von Teppichböden, einer Holzverkleidung im Flur, eines Wandschranks sowie eines Betts, hindert einen Vermieter nicht an der Wiederinbesitznahme einer Wohnung. Einen weiteren Besitz wollte der Bekl. insoweit nicht ausüben, wie sich aus seinem Schreiben vom 3. Mai 2001 ergibt. Holzverkleidung, Wandschrank und Teppichböden sind Einbauten, die eine typische Nutzung zu Wohnzwecken grundsätzlich nicht hindern. Sie sind auch keine ausgefallenen Ausstattungen bzw. Einrichtungen, an denen andere Wohnungsnutzer nur bei bestimmten Vorlieben Gefallen finden. Aus diesem Grund stehen diese einer Rücknahme einer Wohnung nicht entgegen.

Ansprüche auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung gemäß § 557 Abs. 1 BGB a. F. bzw. § 546 a BGB n. F. für die Zeit von August 2001 bis März 2002 in Höhe der Nettomiete von monatlich 666 DM stehen der Kl. nicht zu. Nachdem die Wohnung nach den obigen Ausführungen am 31. Juli 2001 zurückgegeben worden ist, ist der Kl. der Besitz in dem vorgenannten Zeitraum nicht vorenthalten worden.

Der Vermieter darf nicht ohne weiteres die Rückgabe der Mietsache verweigern, wenn der Mieter noch Gerümpel zurückgelassen hat. Verläßt der Vermieter sich darauf, daß wegen des zurückgelassenen Gerümpels eine Rückgabe noch nicht erfolgt sei und damit die sechsmonatige Verjährungsfrist für seine Ersatzansprüche noch nicht begonnen habe, sitzt er in der Falle!

Das Mietverhältnis war beendet. Der Mieter wollte die Wohnung zurückgeben, hatte aber Teppichboden, eine Holzverkleidung im Flur, einen Wandschrank sowie ein Bett zurückgelassen; auf diese Dinge legte er keinen Wert mehr. Der Vermieter verweigerte die Rücknahme und verlangte dann Nutzungsentschädigung wegen Vorenthaltung der Mietsache, Entfernung der restlichen Einrichtungen und Einbauten und Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes. Damit hatte er beim Amtsgericht und Landgericht wegen eingetretener Verjährung keinen Erfolg.

In der Berufung kam das Landgericht Berlin, ZK 63, zu dem Ergebnis, daß die Ansprüche verjährt seien. Die Verjährungsfrist beginne nach § 548 BGB in dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Sache zurückerhalte. Verweigere er unberechtigt die Rücknahme, gehe das zu seinen Lasten. In welchem Zustand sich die Mietsache bei der Rückgabe befinde, sei grundsätzlich für die Rückgabe ohne Bedeutung. Allein darin, daß der Mieter dem Vermieter die Räume im verwahrlosten Zustand oder mit von ihm noch zu beseitigenden Einrichtungen versehen überlassen will, könne an sich keine Vorenthaltung gesehen werden. Nur wenn sich aus Art und Umfang der zurückgelassenen Gegenstände ergebe, daß dem Vermieter eine Inbesitznahme nicht möglich sei, liege eine Rückgabe nicht vor. Ob in diesem Sinne geräumt sei oder nicht, hänge von den konkreten Umständen ab und bedürfe tatsächlicher Feststellung und Entscheidung im Einzelfall. Im vorliegenden Fall ging das Landgericht davon aus, daß eine Vorenthaltung der Mietsache trotz Zurücklassens einiger Dinge nicht vorgelegen habe.

Die Entscheidung des Vermieters, die Mietsache zurückzunehmen oder nicht, wenn sich noch Gegenstände des Mieters in den Räumen befinden, bedeutet immer eine Gratwanderung. Nach allgemeiner Meinung und höchstrichterlicher Rechtsprechung kann nämlich allein darin, daß der Mieter dem Vermieter die Räume in verwahrlostem Zustand oder mit von ihm noch zu beseitigenden Einrichtungen versehen überläßt, grundsätzlich keine Vorenthaltung gesehen werden (vgl. auch Schach in Kinne/Schach, Miet- und Mietprozeßrecht, 3. Aufl., § 546 BGB Rn. 3 mit Rechtsprechungsnachweisen). Der Umstand, daß der Mieter Einrichtungen nicht entfernt, kann aber dann der Annahme einer Rückgabe entgegenstehen und damit zu einer Vorenthaltung der Mietsache führen, wenn aufgrund des Umfangs der zurückgelassenen Sachen und nicht beseitigten Einbauten nur von einer Teilräumung auszugehen ist. Denn zur Annahme einer Teilleistung ist der Vermieter nicht verpflichtet. Von einer Teilräumung ist sicher eher auszugehen, wenn der Mieter umfangreiche Einbauten zurückläßt, deren Beseitigung umfangreiche Arbeiten mit hohen Kosten erfordert (vgl. in diesem Zusammenhang OLG Düsseldorf [10. ZS] GE 2002, 1429; OLG Düsseldorf [24. ZS] GE 2002, 1194). Das ist im Gewerbemietrecht zum Beispiel dann der Fall, wenn der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses in den Räumen noch verankerte Maschinen zurückläßt. Dagegen ist von einer Teilräumung nicht zu sprechen, wenn - wie im vorliegenden Fall und so in den meisten Fällen bei der Wohnraumvermietung - der Mieter bewußt von ihm nicht mehr beanspruchte Sachen wie verschlissenen Teppichboden und ein verwahrlostes Bett zurückläßt oder eine Holzverkleidung im Flur nicht entfernt. In diesen Fällen sollte sich ein Vermieter zur Rücknahme entscheiden und dann innerhalb der laufenden Verjährungsfrist seine Ersatzansprüche klageweise geltend machen.