Wohnungsrechtlich beachtliche Kompensation

Wohnungsrechtlich beachtliche Kompensation; Wirksamkeit der ZwVbVO; Ausgleichsabgabe für Zweckentfremdung; Kompensation, wohnungsrechtlich beachtliche; Wohnräume, trotz bestehender Mängel; Praxisräume

1. Ein Anspruch auf eine uneingeschränkte - nicht mit einer Zahlungsauflage versehenen - Zweckentfremdungsgenehmigung besteht nicht, wenn der Zweckentfremdende an anderer Stelle zweckentfremdete Büroräume aufgibt und diese wieder Wohnzwecken zugeführt hat.

2. Die (Berliner) Zweckentfremdungsverbot-Verordnung ist nicht automatisch außer Kraft getreten. Da es nicht offensichtlich ist, daß die Mangellage auf dem Berliner Wohnungsmarkt endgültig behoben ist, kann nur der Verordnungsgeber ihre Geltung beenden.

Die Klage ist unbegründet, da die Ausgleichsabgabe zu Recht erhoben wurde. Die Ansicht der Kl., die Verordnung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (Zweckentfremdungsverbot Verordnung - ZwVbVO -) i.d.F. vom 9. Februar 1973 (GVBl. S. 421) sei im vorliegenden Falle oder generell nicht anwendbar, ist unzutreffend.

Die Wohnung wird trotz ihrer von den Kl. behaupteten Mängel vom Genehmigungserfordernis des § 1 Abs. 2 ZwVbVO und damit auch von § 3 Abs. 5 ZwVbVO, der die Rechtsgrundlage für die Ausgleichsabgabe bildet, erfaßt. Nur "Räume, die nicht auf Dauer bewohnt werden können, sind keine Wohnräume" im Sinne des Zweckentfremdungsrechts; erst wenn ein "Bewohnen auf Dauer entweder unzulässig oder unzumutbar" ist, bedarf es keiner Genehmigung mehr (BVerwG, Urteil vom 25. Juni 1982 - 8 C 15.80 -, MDR 1983, 80 = NJW 1983, 640). Kann eine Wohnung "mit vertretbarem Aufwand" wieder bewohnbar gemacht werden (BVerwG, MDR 83, 82) oder sind "Wohnungen in einem Gebäude tatsächlich bewohnt, ohne daß dieser Zustand nach den landesrechtlichen Vorschriften über die Wohnungsaufsicht rechtswidrig ist" (vgl. BVerwG, Urteil vom 18. Mai 1977 - VIII C 44.76 -, BVerwGE 54, 54 [60]), muß ein Genehmigungsverfahren durchgeführt werden. Die Mängel, die nach dem Vortrag der Kl. gegeben sein sollen, sind nicht von einem solchen Gewicht, daß den von ihnen genutzten Räumen die Eigenschaft als Wohnraum abgesprochen werden könnte. Denn bis zum Freiwerden der Wohnung hatte eine Mieterin darin gelebt, ohne daß ein wohnungsrechtlicher Mißstand vorhanden gewesen wäre, der zur Unbewohnbarkeit geführt hätte. Die Zweckentfremdungsverbot Verordnung ist auch nicht infolge einer Änderung der tatsächlichen Verhältnisse gegenstandslos, funktionslos oder obsolet geworden und somit außer Kraft getreten. Die Beurteilung, ob die Voraussetzungen der Ermächtigungsgrundlage des Art. 6 § 1 Abs. 1 Satz 1 Gesetz zur Verbesserung des Mietrechts und zur Begrenzung des Mietanstiegs sowie zur Regelung von Ingenieur- und Architektenleistungen vom 4. November 1971 (BGBl. I S. 1745/GVBl. S. 2042) - MRVerBG -, nämlich eine besondere Gefährdung der Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen, in Berlin noch gegeben sind, unterfällt der normativen Gestaltungsfreiheit des Verordnungsgebers. Seine Aufgabe ist es, die Konsequenzen aus einem Wandel der Verhältnisse zu ziehen (vgl. BVerwG, Urteil vom 12. Dezember 1979 - 8 C 2.79 -, BVerwGE 59, 195 [197 f.]). Erst wenn das Zweckentfremdungsverbot "offensichtlich entbehrlich" wäre, könnte ihr automatisches Außerkrafttreten angenommen werden (BVerwG, a.a.O.; Urteil vom 11. März 1983 - 8 C 102.81 -, NJW 1983, 2893 [2895]; vgl. auch OVG Bremen, Urteil vom 18. Januar 1983 - 1 BA 39,82 - BBauBl. 1983, 756 = ZMR 1983, 355 [357]). Daß die Mangellage auf dem Berliner Wohnungsmarkt aber endgültig behoben sei, ist keineswegs evident. Vielmehr ist Berlin erst vor kurzer Zeit in der - auf das Wohnungsbindungsgesetz gestützten - Wohnbedarfsgebietsverordnung vom 6. Dezember 1983 (GVBl. S. 1550) "zu einem Gebiet mit erhöhtem Wohnungsbedarf bestimmt" worden.

Es liegt auch kein Ausnahmefall vor, der es entgegen der "Regel" des § 3 Abs. 5 ZwVbVO rechtfertigte, eine uneingeschränkte Genehmigung zu erteilen. Eine derartige Konstellation ist nach der Auffassung des Bundesverwaltungsgerichts dann gegeben, wenn eine Zweckentfremdung die allgemeine Wohnraumversorgung nicht berührt, wie dies zum Beispiel bei der Schaffung von Ersatzwohnraum der Fall sei (BVerwG, Urteil vom 12. März 1982 - 8 C 23.80 -, BVerwGE 65, 130 [142, 144 f.]).

Die Voraussetzungen für eine wohnungsrechtlich beachtliche Kompensation sind jedoch nicht gegeben. Denn der Kl. zu 2) hat, was zwischen den Beteiligten unstreitig ist, zweckentfremdeten Wohnraum als Büro genutzt und zum Ausgleich der Zweckentfremdung eine Abgabe zahlen müssen. Der Wegfall der Zweckentfremdung in dem früheren Büro machte keinen neuen Wohnraum verfügbar, sondern stellte den ordnungsgemäßen früheren Zustand wieder her. Der Kl. zu 2) hat lediglich den Ort seiner Zweckentfremdung verlagert und dort den Umfang der Zweckentfremdung noch verstärkt.