Wohnungsrecht

Wohnungsrecht; dinglich; entgeltlich; Form; Formbedürftigkeit; auf Lebenszeit; Beendigung; vorzeitige; Verzug; Kündigung; Nutzungsentgelt

1. Vertragliche Vereinbarungen über die Ausübung eines bereits dinglich eingeräumten entgeltlichen Wohnungsrechts unterliegen nicht dem Formzwang des § 313 BGB.

2. Zur Freiheit der Vertragsparteien, Inhalt und Umfang des Wohnungsrechts zu bestimmen, gehört auch die vertragliche Festlegung der Möglichkeit der vorzeitigen Beendigung des entgeltlichen, auf Lebenszeit des Berechtigten eingeräumten Wohnungsrechts.

3. Die Festlegung eines einseitigen Kündigungsrechts in Anlehnung an § 554 Abs. 1 Satz 1 BGB ist rechtlich nicht zu beanstanden und stellt auch keine unzulässige Umgehung mietrechtlicher Bestimmungen dar, wenn an die Stelle eines Mietvertrags die Bestellung eines entgeltlichen dinglichen Wohnungsrechts tritt; § 554 BGB findet auf eine solche Vereinbarung über die Ausübung eines dinglichen Wohnungsrechts keine Anwendung.

4. Das dem Eigentümer vertraglich vorbehaltene Recht, die Löschung des entgeltlichen Wohnungsrechts im Falle des Verzugs des Wohnungsberechtigten mit der Zahlung des Nutzungsentgelts verlangen zu dürfen, verstößt nicht gegen den Charakter des lebenslänglich vorgesehenen, gegen Zahlung eines Entgelts gewährten Wohnungsrechts, weil in diesem Falle die Äquivalenz der beiderseitigen vertraglichen Leistungen erheblich gestört ist.

Durch Kaufvertrag vom 28.6.1994 erwarb der Kl. von den Eheleuten K. ein Grundstück. Darin wurde den Bekl., den früheren Mietern des Grundstücks, an den im Hinterhaus befindlichen Räumlichkeiten ein lebenslängliches Wohnungsrecht gewährt, dessen Ausübung gem. § 19 II der Vertragsurkunde entgeltlich erfolgen sollte. Das Wohnungsrecht wurde in das Grundbuch eingetragen. Am 11.9.1994 unterzeichneten die Parteien eine Vereinbarung, in der u. a. die Folgen eines Zahlungsverzugs der Bekl. näher geregelt waren. In der Folge gerieten die Bekl. mit der Zahlung des Nutzungsentgelts in Rückstand. Daraufhin begehrte der Kl. klageweise von den Bekl. Zahlung von 1.680,80 DM, deren Einwilligung zur Löschung des Wohnungsrechts sowie die Räumung der dem Wohnungsrecht unterliegenden Räumlichkeiten.

Der Prozeßkostenhilfeantrag der Bekl. hatte keinen Erfolg, ihre hiergegen gerichtete Beschwerde hat das OLG abgelehnt.

Der Kl. kann von den Bekl. nach § 3 Nr. 2 des Vertrags vom 11.9.1994 die Zustimmung zur Löschung des zu ihren Gunsten im Grundbuch eingetragenen Wohnungsrechts und die Räumung der von ihnen bewohnten, dem dinglichen Wohnungsrecht unterliegenden Räumlichkeiten im Hause M. verlangen. Die vertragliche Vereinbarung vom 11.9.1994 stellt eine - dem Formzwang des § 313 BGB nicht unterliegende (Palandt-Bassenge, BGB, 56. Aufl., § 1093 Rdnr. 17, § 1018 Rdnr. 33 unter Hinw. auf BGH, NJW 1974, 2123) - Abrede dar, die als schuldrechtliches Grundgeschäft die in § 19 des notariellen Kaufvertrags getroffenen Regelungen über die Ausübung des den Bekl. eingeräumten dinglichen Wohnungsrechts ergänzt.

Soweit § 3 Nr. 2 der Vereinbarung - in Anlehnung an § 554 BGB - die Möglichkeit einer einseitigen Beendigung des Wohnungsrechts vorsieht, kann dies rechtlich nicht beanstandet werden. Den Parteien stand und steht es frei, Inhalt und Umfang des Wohnungsrechts vertraglich zu bestimmen. Hierzu gehört auch die Freiheit der Parteien, die Möglichkeit einer vorzeitigen Beendigung des grundsätzlich auf Lebenszeit der Bekl. als Berechtigten ausgestalteten Wohnungsrechts zu vereinbaren und die Voraussetzungen hierfür festzulegen. Eine solche Möglichkeit der einseitigen Beendigung des Wohnungsrechts sieht § 3 Nr. 2 der Vereinbarung vor. Danach kann der Eigentümer von den Wohnungsberechtigten die Einwilligung zur Löschung des Wohnungsrechts verlangen, wenn die Wohnungsberechtigten für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Zahlung des (Nutzungs-) Entgelts oder der Nebenkosten oder eines nicht unerheblichen Teils des Entgelts (mindestens ein Monatsentgelt) in Verzug kommen; Gleiches soll gelten, wenn die Wohnungsberechtigten in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung des Entgelts in Höhe eines Betrags in Verzug sind, der das Entgelt für zwei Monate erreicht.

Die Festlegung eines solchen Rechts zur Beendigung des Wohnungsrechts ist rechtlich nicht zu beanstanden. Sie stellt insbesondere keine Umgehung mietrechtlicher Bestimmungen dar. Die Vereinbarung eines dinglichen Wohnungsrechts ist eine besondere Ausgestaltung der beschränkt persönlichen Dienstbarkeit und beinhaltet eine dingliche Belastung des der Ausübung des Wohnungsrechts unterfallenden Eigentums. Als solche ist sie von der bloß schuldrechtlich bindenden Gebrauchsüberlassung gegen Entgelt - der Miete - in rechtlicher Hinsicht grundsätzlich verschieden. Bei einer nachträglichen Wohnungsrechtsbestellung entspricht es regelmäßig dem Willen der Vertragsparteien, den - bestehenden - Mietvertrag aufzuheben und durch das Grundgeschäft für das Wohnungsrecht zu ersetzen (BGH, LM § 398 BGB Nr. 20 = BB 1968, 765-767; Palandt-Bassenge, § 1093 Rdnr. 2). Das haben die Parteien in der Einleitung des Vertrags über die Ausübung eines Wohnungsrechts vom 11.9.1994 ausdrücklich vereinbart. An die Stelle des Mietvertrags mit der Voreigentümerin des Kl. sind damit die Bestimmungen der Vereinbarung vom 11.9.1994 getreten mit allen sich daraus ergebenden Konsequenzen; darunter fällt die Unanwendbarkeit mietrechtlicher Vorschriften, insbesondere des § 554 BGB, worauf das LG bereits zutreffend hingewiesen hat. Eine Umgehung mietrechtlicher Bestimmungen liegt nicht vor, weil die schuldrechtliche Ausgestaltung des Grundgeschäfts über die Wohnungsrechtsausübung nicht zwingenden mietrechtlichen Vorschriften, sondern der Vertragsfreiheit der Parteien unterliegt.

Die von §§ 138, 242, 826 BGB gezogenen Grenzen der Privatautonomie sind durch die Vereinbarung vom 11.9.1994 nicht überschritten. Es stand den Parteien bei und nach Abschluß des notariellen Kaufvertrags frei, weitere Festlegungen in bezug auf die Ausübung des Wohnungsrechts, zu treffen oder es bei den Vereinbarungen in § 19 des Kaufvertrags zu belassen. Das in § 3 Nr. 2 der - späteren - Vereinbarung vom 11.9.1994 festgelegte Recht des Kl. die Löschung des Wohnungsrechts bei Verzug mit der Zahlung des Nutzungsentgelts verlangen zu dürfen, verstößt nicht gegen den Charakter des lebenslänglich vorgesehenen Wohnungsrechts, das lediglich gegen Zahlung eines monatlichen Entgelts gewährt worden ist. Die darauf fußende Äquivalenz der beiderseitigen vertraglichen Leistungen würde im Verzugsfalle erheblich gestört, weshalb es rechtlich nicht beanstandet werden kann, für diesen Fall vertraglich das Recht zu vereinbaren, die Aufhebung des Wohnungsrechts für die Zukunft verlangen zu dürfen. Diese Befugnis verletzt weder die grundgesetzlich garantierte Unverletzlichkeit der Wohnung (Art. 13 GG) noch die Eigentumsgarantie (Art. 14 GG).