Wohnungsrecht

Wohnungsrecht; auflösend; Bedingung; Bestimmtheit; Grundbuch; Leibgeding

Ein Wohnungsrecht kann unter der auflösenden Bedingung begründet werden, daß "der Berechtigte das Anwesen nicht nur vorübergehend verläßt".

Die Bet. zu 1 sind als Eigentümer eines bebauten Grundstücks im Grundbuch eingetragen. Zu notarieller Urkunde v. 28.11.1996 überließen sie dieses dem Bet. zu 2, ihrem Enkel; die Auflassung ist erklärt. Der Bet. zu 2 räumte ihnen als Gegenleistung auf Lebenszeit in Gesamtberechtigung ein Wohnungsrecht (Recht zur ausschließlichen Nutzung der Erdgeschoßwohnung) ein. Unter anderem ist bestimmt, daß das Wohnungsrecht erlischt, wenn der Berechtigte das Anwesen nicht nur vorübergehend verläßt. Der Verfahrensbevollmächtigte der Bet. hat aufgrund ihm erteilter Vollmacht diese Bestimmung dahin klargestellt, daß das Wohnungsrecht nur für denjenigen Ber. erlöschen soll, der das Anwesen nicht nur vorübergehend verläßt.

Das AG - Grundbuchamt - München hat den Antrag, Auflassung, Wohnungsrecht und eine Rückauflassungsvormerkung in das Grundbuch einzutragen, mit Zwischenverfügung v. 6.12.1996 beanstandet; es hält die Bestimmung über das Erlöschen nicht für eintragungsfähig. Es sei unklar, wann die auflösende Bedingung eintrete, der Begriff "nicht nur vorübergehend verläßt" inhaltlich nicht ausreichend bestimmt. Die Bet. haben gegen die Zwischenverfügung Erinnerung eingelegt, der Grundbuchrechtspfleger und -richter nicht abgeholfen haben; das LG München I hat das Rechtsmittel mit Beschluß v. 26.3.1997 zurückgewiesen. Die Bet. haben dagegen weitere Beschwerde eingelegt.

II. Das zulässige Rechtsmittel ist begründet. 1. Das LG hat, auch durch Bezugnahme auf den Nichtabhilfebeschluß der Grundbuchrechtspflegerin, ausgeführt: Wegen des Zwecks des Grundbuchs, über das Entstehen und Erlöschen von Rechten am Grundstück sicher und zuverlässig Auskunft zu geben, könnten nur solche Umstände wirksam zur Bedingung für das Erlöschen eines Rechts gemacht werden, die objektiv bestimmbar seien. Nach diesem Grundsatz sei die Zwischenverfügung des Grundbuchamts nicht zu beanstanden. Die Formulierung der Bedingung sei, anders als bei der "Beendigung eines Mietverhältnisses", nicht der Gesetzessprache entlehnt. Objektiv eindeutige Maßstäbe dafür, wann der Berechtigte das Anwesen nicht nur vorübergehend verlassen habe, gebe es nicht.

2. Diese Entscheidung hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. a) Ein Wohnungsrecht im Sinne von § 1093 BGB kann unter einer auflösenden Bedingung (§ 158 Abs. 2 BGB) bestellt werden (BayObLG DNotZ 1988, 587 f.; Haegele/Schöner/Stöber GBR 10. Aufl. Rn. 1261). Das den Bet. zu 1 eingeräumte Wohnungsrecht soll für jeden von ihnen unter der auflösenden Bedingung stehen, daß er "das Anwesen nicht nur vorübergehend verläßt". Im Ausgangspunkt richtig gehen die Vorinstanzen davon aus, daß nicht jedes beliebige Ereignis zur auflösenden Bedingung für ein dingliches Recht an einem Grundstück bestimmt werden kann. Vielmehr ist Rücksicht zu nehmen auf den Zweck des Grundbuchs, über das Entstehen und Erlöschen dinglicher Rechte sicher und zuverlässig Auskunft zu geben: dies bedeutet, daß nur solche Ereignisse wirksam zur Bedingung für das Erlöschen von Grundstücksrechten gemacht werden können, deren Eintritt objektiv mit der gebotenen Eindeutigkeit bestimmbar ist (BayObLG MittBayNot 1990, 174 m. w. N.; OLG Frankfurt Rpfleger 1993, 331; Demharter GBO 22. Aufl. Anh. zu § 13 Rn. 5).

b) Der Senat, der die Eintragungsbewilligung als verfahrensrechtliche Erklärung selbständig auszulegen hat (BayObLG MittBayNot 1993, 17 f.), hält dieses Erfordernis hier für erfüllt. Es ist ständige Rechtsprechung, daß die Kündigung oder allgemein die Beendigung eines schuldrechtlichen Vertragsverhältnisses, insbesondere eines Miet- oder Pachtvertrags über das belastete Grundstück, zur auflösenden Bedingung für ein dingliches Recht, vor allem eine Dienstbarkeit oder ein Vorkaufsrecht gemacht werden kann (BGH NJW 1974, 2123/2124; BayObLG a. a. O.; BayObLGZ 1989, 442/446 f. m. w. N.; OLG Zweibrücken DNotZ 1990, 177 f.; OLG Frankfurt Rpfleger 1993, 331). Die rechtserheblichen Umstände "Kündigung" oder "Beendigung eines Vertragsverhältnisses" werden als ausreichend bestimmbar angesehen. Für die Bedingung, daß jemand ein Anwesen "nicht nur vorübergehend verläßt", kann nichts anderes gelten. Objektive Bestimmbarkeit bedeutet nicht, daß das Ereignis, welches die Bedingung auslöst, sogleich und ohne weiteres feststellbar ist, ohne daß es über seinen Eintritt Meinungsverschiedenheiten oder gar Streit geben könnte; gerade über die Berechtigung einer (außerordentlichen) Kündigung wird es nicht selten zum Streit und zur gerichtlichen Auseinandersetzung zwischen den Vertragsparteien kommen. Dies steht der Eintragungsfähigkeit eines solchen Umstands als auflösende Bedingung des dinglichen Rechts nicht entgegen (BayObLG MittBayNot 1990, 174/175). Nur wenn die verwendeten Begriffe selbst zu ungenau sind, gilt etwas anderes; dies hat der Senat z. B. in einem Fall angenommen (BayObLG Rpfleger 1985, 488), in dem auflösende Bedingung für das Erlöschen einer Grunddienstbarkeit die Auflösung von Beherbergungsverträgen aus einem Grund sein sollte, der der "Sphäre" eines Vertragspartners zuzurechnen war.

c) Der Umstand, daß ein Berechtigter ein Anwesen nicht nur vorübergehend verläßt, ist demgegenüber objektiv bestimmbar. Er bedeutet das gleiche wie das Verlassen eines Grundstücks "auf Dauer". Der Hinweis der Bet. auf Art. 18 Satz 1 AGBGB ist zwar nicht zwingend, da das Ausführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuch in den Art. 7 bis 23 zum Leibgedingsvertrag nur ergänzende schuldrechtliche Bestimmungen enthält, die dingliche Rechtslage aber nicht berührt. Bei dinglichen Rechten sind an die Bestimmbarkeit einer Bedingung erhöhte Anforderungen zu stellen (Staudinger/Bork BGB 13. Aufl. Rn. 34 vor § 158); jedoch dürfen diese Anforderungen nicht überspannt werden (OLG Hamm Rpfleger 1959, 19/20). Für die hier gewählte Bedingung kann nichts anderes gelten als für die Kündigung oder Beendigung eines Vertragsverhältnisses. Das dauernde Verlassen eines Grundstücks kann im wesentlichen der Aufhebung des Wohnsitzes im Sinne von § 7 Abs. 3 BGB gleichgestellt werden; dazu bedarf es der Aufgabe der tatsächlichen Niederlassung mit dem Willen, den Wohnsitz nicht mehr am bisherigen Ort zu haben (vgl. BayObLGZ 1964, 109/111; Palandt/ Heinrichs BGB 56. Aufl. Rn. 12, Staudinger/Habermann/Weick Rn. 20, jeweils zu § 7). Danach lassen sich auch die im Nichtabhilfebeschluß genannten Zweifelsfälle entscheiden: Bei einem sich länger hinziehenden Krankenhausaufenthalt ist der Wohnsitz so lange nicht aufgegeben, das Anwesen also noch nicht auf Dauer verlassen, als nicht feststeht, daß der Berechtigte nicht mehr in seine Wohnung zurückkehren wird. Im Fall der Pflegebedürftigkeit gelten bei einem längeren Aufenthalt in einem Pflegeheim die obigen Grundsätze. Die Begründung eines Zweitwohnsitzes läßt den Wohnsitz und damit den Aufenthalt in der ursprünglichen Wohnung unberührt (vgl. Palandt/Heinrichs § 7 Rn. 13). Immer ist aber zu beachten, daß zur tatsächlichen Aufgabe einer Niederlassung der Wille hinzukommen muß, den Schwerpunkt der Lebensverhältnisse nicht am bisherigen Wohnsitz zu belassen (Palandt/Heinrichs § 7 Rn. 12 unter Bezugnahme auf BayObLG a. a. O.). Alle diese Fragen sind nicht schwieriger zu beurteilen als die Frage, ob ein Vertragsverhältnis durch (außerordentliche) Kündigung beendet worden ist.

d) Zu Recht weisen die Bet. auch darauf hin, daß der BGH (BGHZ 130, 342 ff. = NJW 1995, 2780) an die inhaltliche Bestimmtheit einer Reallast keine hohen Anforderungen stellt, obwohl davon im Falle der Zwangsversteigerung des belasteten Grundstücks der Umfang der dem Anspruch des betreibenden Gläubigers vorgehenden Belastungen abhängen kann. Allgemein gilt, daß bei der Reallast und bei anderen Rechten, die wie auch das Wohnungsrecht typischerweise in einem Leibgeding zusammengefaßt werden, die Bestimmtheitsanforderungen nicht allzu hoch angesetzt werden. So hatte der Senat (Beschl. v. 30.10.1992, MittBayNot 1993, 17 f. = NJW-RR 1993, 283) bei einem Leibgeding, das ein Wohnungsrecht und eine Reallast umfaßte, nichts daran auszusetzen, daß zu den durch die Reallast gesicherten Leistungen auch eine "Entschädigung für das Wohnungsrecht im Falle des Wegzugs des Beteiligten" gehörte. Die durch eine Reallast gesicherten wiederkehrenden Leistungen werden bei einem Leibgeding häufig davon beeinflußt, ob sie auf dem belasteten Grundstück oder, nach Auszug des Berechtigten, anderswo zu erbringen sind.

Das von den Vorinstanzen angenommene Eintragungshindernis besteht somit nicht.

3. Der Senat weist noch auf folgendes hin:

Nach dem Inhalt der notariellen Urkunde kann die Ausübung des Wohnungsrechts Dritten überlassen werden; insbesondere soll die Vermietung zulässig sein. Diese Regelung steht scheinbar in Widerspruch zu der Bestimmung, daß das Wohnungsrecht erlischt, wenn der Berechtigte das Anwesen nicht nur vorübergehend verläßt. Diese Bestimmung ist daher so auszulegen, daß die auflösende Bedingung dann nicht eintritt, wenn der Berechtigte das Anwesen auf Dauer verläßt, zuvor oder gleichzeitig aber die Ausübung des Wohnungsrechts jemand anderem überlassen hat.