Wohnungsmodernisierung

Wohnungsmodernisierung; Ausgliederung fiktiver Instandsetzungskosten

1. In der Mieterhöhungserklärung nach Modernisierung müssen die fiktiven Instandsetzungskosten nachvollziehbar aus den Gesamtkosten ausgegliedert werden.

2. Die durch die eingebaute Toilettenspülung erzielbare Wassereinsparung muß dargelegt werden.

3. Der Einbau einer "Sicherheitsverglasung" ist auch ohne nähere Erläuterung als Modernisierungsmaßnahme anzuerkennen.

4. Die Verfliesung der Wände im Bad auf 2 Meter stellt auch dann eine Modernisierung dar, wenn der Mieter die Wände bereits bis zu 1,80 m hoch verfliest hatte.

5. Zur Darlegung des Modernisierungscharakters der Verstärkung der Elektrosteigeleitungen reicht die Gegenüberstellung der Leistungsmerkmale der alten und der modernisierten Anlage in der Mieterhöhungserklärung aus. Dabei kommt es nicht darauf an, ob der Mieter bereits bisher mit der alten Anlage ausgekommen ist. 6. Der Einbau einer einbruchshemmenden Wohnungseingangstür stellt ebenso wie derjenige eines Vordachs über der Hauseingangstür eine auf der Hand liegende Modernisierungsmaßnahme dar.

Die Vermieterin verlangte von den Mietern die Zahlung ihrer Ansicht nach rückständiger Mieten nach einer Mieterhöhungserklärung. Das Amtsgericht verurteilte teilweise, wogegen die Mieter Berufung einlegten.

a) In Höhe von 80,31 E ist die Klage unbegründet und die Berufung in der Sache erfolgreich. Denn insoweit steht der Kl. die zuerkannte Miete nicht zu, weil die Mieterhöhungserklärung formal unwirksam ist. Diese formale Unwirksamkeit leitet sich zum einen daraus ab, daß die abgezogenen Kosten für die fiktive Instandhaltung nicht ausreichend erläutert sind (a) und es zum anderen an der ausreichenden Erläuterung fehlt, warum es sich um eine Modernisierungsmaßnahme handelt (b).

(aa) Ausweislich der Mieterhöhungserklärung berücksichtigt die Kl. bei folgenden Positionen (soweit sie durch das angegriffene Urteil zugesprochen worden sind) Kosten für eine an sich fällige Instandsetzung, die sie von den Gesamtkosten in Abzug bringt:

1) Wärmedämmung (45,34 DM x 14 = 634,76 DM =) 324,55 e

2) Fenster und Balkontüren (9,79 DM x 14 = 137,06 DM =) 70,08 e

3) Treppenhausfenster (0,46 DM x 14 = 6,44 DM =) 3,29 e

Abzugsbetrag für 1) - 3) (1,48 DM x 14 = 20,72 DM =) - 10,59 e

5h) Tellerventil (3,27 DM x 14 = 45,78 DM =) 23,41 e

5i) Handtuchheizkörper (2,37 DM x 14 = 33.18 DM =) 16,96 e

insgesamt (59,75 DM x 14 = 836,50 DM =) 427,70 e

Wegen dieser Beträge ist die Mieterhöhungserklärung formal unwirksam, da sie nicht ausreichend erläutert, wie sich der Abzugsbetrag für die fiktive Instandsetzung ergibt. Nach der einhelligen Rechtsprechung der Zivilgerichte sind die fiktiven Kosten einer fälligen (ersparten) Instandsetzung von den Kosten der Modernisierungsmaßnahme abzuziehen und nur die verbleibenden Kosten mit 11 % jährlich auf den Mieter umlegbar (vgl. Palandt/Putzo, 55. Aufl., § 3 MHG Rn. 16; OLG Celle - RE - GE 1981, 575; LG Berlin GE 1998, 550; 1997, 1469 = ZMR 1998, 167; LG Kassel NJW-RR 1992, 1361; LG Hamburg MDR 1978, 935; AG Hannover WuM 1978, 216 - ZMR 1979, 251; AG Köln WuM 1979, 213; AG Mannheim WuM 1979, 98; AG Kiel WuM 1979, 128; AG Flensburg WuM 1979, 128; AG Braunschweig WuM 1979, 154; Beuermann GE 1983, 826, 828). Diese Kosten werden nicht nachvollziehbar erläutert. Aus der Mieterhöhungserklärung läßt sich nicht entnehmen, wieso die Kl. gerade die in Abzug gebrachten Beträge angesetzt hat. Eine Ermittlung dieser Kosten - etwa durch Gegenüberstellung und Differenzbildung der Kosten für die Modernisierungsmaßnahme mit denjenigen Kosten, die allein für die Instandsetzung angefallen wären - ist unterblieben. Aus diesem Grund fehlt es an jeglicher Erläuterung der ersparten Instandsetzungskosten, die nicht auf den Mieter umlegbar sind.

(bb) Bezüglich folgender Positionen fehlt es an einer hinreichenden Erläuterung, warum es sich um eine Modernisierung handelt:

5g) Toilettenspülung (0,70 DM x 14 = 9,80 DM =) 5,01 e

8) PVC-Bodenbelag (6,65 DM x 14 = 93,10 DM =) 47,60 e

insgesamt (7,35 DM x 14 = 102,90 DM =) 52,61 e

Hinsichtlich der Toilettenspülung soll nach dem Vortrag der Kl. eine Einsparung von Wasser erreicht werden, was als Modernisierungsmaßnahme dem Grunde nach in Betracht kommt. Allerdings hat die Kl. nicht erläutert, welche - unabhängig vom Nutzerverhalten - auch nur theoretische Wassereinsparung möglich ist. Da eine Wassereinsparung aufgrund der Angaben in der Mieterhöhungserklärung nicht ohne weiteres nachvollziehbar ist, fehlt es an einer hinreichenden Erläuterung. Die Erläuterung ist auch nicht ausnahmsweise entbehrlich, weil es sich um eine Maßnahme handelt, deren Modernisierungscharakter auf der Hand liegt. Diese Ausführungen gelten sinngemäß auch für den verlegten PVC-Boden. Warum es sich dabei um eine Modernisierungsmaßnahme handeln soll, erschließt sich ohne nähere Erläuterung, die fehlt, nicht.

b) Der Kl. steht gemäß § 535 S. 2 BGB (a. F.) aus der Mieterhöhungserklärung (...) erhöhte Miete gegen die Bekl. zu.

Bei der Position "Sicherheitsverglasung" fehlt es zwar ebenfalls an einer ausreichenden Erläuterung, weshalb es sich um eine Modernisierung handelt. Dies ist aber unschädlich, weil der Modernisierungscharakter dieser Maßnahme auf der Hand liegt. Daß Sicherheitsverglasung einen Einbruch erschwert, reicht aus, um im Rahmen einer Modernisierungsmaßnahme davon ausgehen zu können, daß dadurch eine meßbare Verbesserung des Wohnwertes eintritt. Nicht nötig ist dagegen - wie anscheinend die Bekl. meinen - daß nur dann eine Modernisierung vorläge, wenn Einbrüche mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit verhindert werden könnten. Dies ist jedoch nicht zu fordern, da schon die Sicherheitsmaßstäbe der verwendeten Verglasung eine spürbare Verbesserung gegenüber der vorhandenen Verglasung bewirkt, was sich bei einer Wohnung im Erdgeschoß als Wohnwertverbesserung ausdrückt.

Die Verfliesung der Wände im Bad auf zwei Meter stellt ebenfalls eine Modernisierung im Sinne des § 3 MHG (a. F.) dar, da es sich um eine Wohnwertverbesserung handelt. Unerheblich ist der Einwand der Bekl., sie hätten das Bad bereits selbst bis auf eine Höhe von ca. 1,80 Meter gefliest, weshalb die "hinzugekommenen" 0,20 Meter keine entscheidende Verbesserung brächten. Abzustellen für die Frage, ob es sich um eine Wohnwertverbesserung handelt, wenn der Vermieter die Badwände bis auf eine Höhe von zwei Meter verfliesen will, ist auf die Wand im dann verfliesten Zustand. Stellt diese Maßnahme eine Wohnwertverbesserung dar, kommt es nicht darauf an, ob die Wände vorher schon mit einer geringeren Höhe verfliest waren. Dies nimmt den vom Vermieter durchgeführten Arbeiten nicht den Modernisierungscharakter. Im Fall einer vorhandenen Verfliesung kann der Vermieter nicht auf diese die geplante neue Verfliesung "draufsetzen". Dies dürfte schon daran scheitern, daß es beinahe zwangsläufig zu ästhetischen Beeinträchtigungen kommen dürfte, da die alten und neuen Fliesen kaum zueinander passen dürften. Außerdem kann der Vermieter nicht wissen, ob die vorhandenen Fliesen fachgerecht angebracht wurden und ein fachgemäßer Anschluß herzustellen ist. Aus diesem Grund wird es in der Regel zweckmäßig sein, die vorhandenen Fliesen abzuschlagen und die Wand vollständig neu zu verfliesen. Eine Differenzierung der Kosten nach der möglicherweise vorhandenen Verfliesung der Wand und der neu hinzukommenden Verfliesung ist deshalb nicht erforderlich. Vielmehr können die gesamten Kosten als solche der Modernisierung umgelegt werden.

Bei den Elektrosteigeleitungen hat die Kl. in ausreichender Weise erläutert, weshalb es sich um eine Modernisierungsmaßnahme handelt, in dem sie die Leistungsmerkmale der alten und der modernisierten neuen Anlage vergleichend gegenübergestellt hat. Bei der Erhöhung der Ampere- und Wattleistungen der Hauptleitung, die zu einer erhöhten Leistungsbereitstellung in den einzelnen Wohnungen führt, handelt es sich um eine Modernisierungsmaßnahme (LG Berlin GE 1985, 141; GE 1392, 511). Denn dadurch wird der Gebrauchswert der Wohnung auf Dauer verbessert, weil verbrauchsintensive Geräte vermehrt gleichzeitig betrieben werden können. Ob die Bekl. auch bisher mit den alten Leitungen und deren Leistungen ausgekommen sind, ist dagegen kein Kriterium dafür, ob es sich um eine Modernisierungsmaßnahme handelt. Denn abzustellen ist nicht auf die individuellen Gewohnheiten eines einzelnen Mieters, sondern auf die objektive Verbesserung des Mietobjektes (AG Mitte GE 1933, 621). Die Beurteilung der Frage, ob es sich um eine Modernisierung handelt oder nicht, kann nicht vom individuellen und durchaus unterschiedlichen Wohnverhalten Einzelner abhängen, weil dann die gleiche Maßnahme je nachdem einmal eine Modernisierung wäre und ein anderes Mal nicht.

Eine einbruchshemmende Wohnungseingangstür stellt eine auf der Hand liegende Modernisierungsmaßnahme dar (LG Köln WuM 1993, 608; AG Hohenschönhausen GE 2000, 1035). Durch den Einbau einer derartigen Tür verbessert sich der Wohnwert auf Dauer, weil diese Tür bei potentiellen Einbrüchen ein größeres Hindernis darstellt und deshalb abschreckend wirken kann. Nicht erforderlich ist hingegen, daß sie Einbrüche mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit verhindert. Eine derartige Sicherheit dürfte nur schwer zu erreichen sein und ist für die Charakterisierung der Maßnahme als Modernisierung auch nicht erforderlich.

Das Vordach über der Hauseingangstür stellt ebenfalls eine auf der Hand liegende Modernisierung dar. Bei dieser Maßnahme handelt es sich nach der Rechtsprechung der Kammer (vgl. Urteile vom 15. Juni 2001 - 64 S 594/00 - und vom 18. Dezember 2001 - 64 S 292/01) um eine Modernisierung, da durch die Montage des Vordaches über dem Hauseingang die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden. Denn das Vordach stellt beim Betreten und Verlassen des Hauses einen erhöhten Schutz vor der Witterung (Regen) für die Mieter und deren Besucher dar, worin die auf Dauer angelegte Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse zu sehen ist.

Bei der Mieterhöhung nach Modernisierung müssen die fiktiven Instandsetzungskosten ausgegliedert und dazu im einzelnen erläutert werden, wie diese Kosten ermittelt worden sind.

Der Vermieter modernisierte umfangreich, und zwar in der Wohnung des Mieters selbst und auch im Außenbereich (Wärmedämmung, Treppenhausfenster). Er zog von den Modernisierungskosten auch fiktive Instandsetzungskosten ab, erläuterte jedoch nicht, wie er zu den Beträgen gekommen war. Das reichte dem Mieter nicht, der darüber hinaus auch die verschiedensten Einzelpositionen angriff: neue Toilettenspülung, Sicherheitsverglasung, Verfliesung der Wände im Bad auf 2 m (auf 1,80 m hatte der Mieter schon verfliest), verstärkte Elektrosteigeleitungen, einbruchshemmende Wohnungseingangstür, Vordach über Hauseingangstür.

Die 64. Kammer des Landgerichts Berlin hatte in der Berufung Gelegenheit, fast das ganze Modernisierungsprogramm des Vermieters zu durchleuchten.

Die Mieterhöhungserklärung sei teilweise schon deswegen formal unwirksam, weil die abgezogenen Kosten für die fiktive Instandhaltung nicht ausreichend erläutert worden seien. Das müsse in der Mieterhöhungserklärung selbst passieren, etwa durch Gegenüberstellung und Differenzbildung der Kosten für die Modernisierungsmaßnahme mit denjenigen Kosten, die allein für die Instandsetzung angefallen wären.

Die ZK 64 vermißte u. a. auch eine hinreichende Erläuterung bei der neuen Toilettenspülung. Insofern ging es um Einsparung von Wasser. Der Vermieter hatte jedoch nicht erläutert, welche - unabhängig vom Nutzerverhalten - auch nur theoretische Wassereinsparung möglich sei. Bei der Sicherheitsverglasung komme es nicht darauf an, ob Einbrüche mit nahezu an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit verhindert werden können (Erdgeschoßwohnung). Die Verfliesung im Bad auf 2 m sei eine Modernisierung, wobei sich der Mieter nicht darauf berufen könne, seine Verfliesung auf 1,80 m reiche aus. Denn aus technischen Gründen müsse der Vermieter ohnehin neu verfliesen. Der Einbau einer einbruchshemmenden Wohnungstür stelle eine auf der Hand liegende Modernisierungsmaßnahme dar. Dasselbe gelte für das Vordach über der Hauseingangstür.

Es wird immer wieder übersehen, daß die Mieterhöhung nach Modernisierung nur wirksam ist, wenn in der Erhöhungserklärung selbst die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten berechnet und erläutert wird (§ 559 b Abs. 1 BGB). Hier setzt die Beurteilung durch die einzelnen Gerichte ein, eine Kammer ist großzügiger, die andere "pingeliger". Bei den Instandsetzungskosten allerdings reicht es auch sicher für großzügige Kammern nicht aus, einfach nur einen Betrag anzusetzen. Hier muß der Vermieter schon sagen, wie er zu bestimmten fiktiven Kosten gekommen ist. Das ist ja auch gar nicht so schwer, kann er sich doch einen Kostenvoranschlag für Instandsetzungsmaßnahmen erstellen lassen und insofern dann die vorweg abzuziehenden Kosten berechnen.

Es gilt also der Grundsatz, möglichst viel Begründung in die Mieterhöhungserklärung selbst einfließen zu lassen, da sonst die Gefahr besteht, auf den Kosten "sitzenzubleiben".