Wohnungsmietvertrag

Wohnungsmietvertrag; Ergänzungsvereinbarung; Kellerraum

1. Überläßt der Vermieter der Wohnung seinem Mieter kurz nach Mietvertragsbeginn einen weiteren Keller in dem Miethaus, so liegt darin, selbst wenn eine ausdrückliche Einbeziehung in den bisherigen Mietvertrag nicht erfolgt, in der Regel eine Ergänzung des bisherigen Wohnungsmietvertrages.

2. Erfolgt die Überlassung zunächst nur für vorübergehende Zeit, setzt der Mieter aber dann den Gebrauch des weiteren Kellers unbeanstandet fort, so gilt das Mietverhältnis über den Keller als auf unbestimmte Zeit verlängert, wenn § 568 BGB nicht abbedungen worden ist.

3. Eine gesonderte Kündigung des Nutzungsvertrages über den Kel-ler unabhängig von der Kündigung des Wohnungsmietvertrages ist dann nicht mehr zulässig.

4. Auf die formularvertraglich vereinbarte Schriftform für Ergänzungen des Mietvertrages können die Mietvertragsparteien stillschweigend dadurch verzichten, daß sie mündlich eine Ergänzungsvereinbarung treffen.

1. Der Kl. steht ein Anspruch auf Herausgabe des von den Bekl. innegehaltenen Kellerraumes Nr. 5 gemäß § 985 BGB nicht zu, denn die Bekl. haben ein Recht zum Besitz im Sinne des § 986 BGB dar-getan und nachgewiesen.

Nach den glaubhaften Bekundungen des Zeugen ist der zwischen den Bekl. und der J.F.A. GmbH am 9. Dezember 1970 geschlossene Mietvertrag über die 3-Zimmer-Wohnung nebst Kellerraum Nr. 1 mündlich dahingehend ergänzt worden, daß den Bekl. der Kellerraum Nr. 5 vorübergehend zur Nutzung überlassen wurde, um den zu diesem Zeitpunkt nach Berlin übergesiedelten Bekl. die Unterstellung von Möbeln zu ermöglichen.

Zwar bedurfte nach § 15 des Mietvertrages eine nachträgliche Änderung des Mietvertrages der Schriftform, aber auf die Schriftformklausel ist nach dem Vortrag der Bekl. durch die mündlich getroffene Abrede einverständlich verzichtet worden, und die Bekl. haben den Kellerraum unstreitig seit 1971 in Besitz. Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes kann die Schriftformvereinbarung stillschweigend aufgehoben wer-den, wenn die Parteien die Maßgeblichkeit der formlosen Abrede übereinstimmend wollen. Dies gilt selbst dann, wenn sie an das Schriftformerfordernis nicht gedacht haben (BGHZ 71, 164; BGH NJW 1975, 1653).

Der ursprünglich befristete Mietvertrag über den Kellerraum Nr. 5 gilt aber gemäß § 568 BGB als auf unbestimmte Zeit verlängert; denn der Vermieter hat der andauernden Nutzung des Kellerraumes durch die Bekl. nicht rechtzeitig widersprochen. Zwar ist die Regelung des § 568 BGB nicht zwingend, aber die Vertragsparteien haben den § 568 BGB in dem von ih-nen geschlossenen Formularmietvertrag nicht abbedungen. Sind aber die Voraussetzungen des § 568 BGB erfüllt, verlängert sich der alte Mietvertrag automatisch auf unbestimmte Zeit. Der Vertrag erfährt lediglich insofern eine Änderung, als an die Stelle der vereinbarten Kündigungsfrist die gesetzlichen Fristen des § 565 BGB treten (BayObLGZ 1981, 300).

Der Kl. steht ein gesondertes Kündigungsrecht hinsichtlich des streitbefangenen Kellers nicht zu, denn dabei würde es sich um eine unzulässige Teilkündigung handeln. Der für den vermieteten Wohnraum geltende Kün-digungsschutz erstreckt sich auch auf den Keller als Nebenraum, in dem der Mieter Gegenstände unterbringt, für die in der Wohnung kein Platz ist (OLG Karlsruhe - Rechtsentscheid vom 30.3.1983 - NJW 1983, 1499). Dies gilt auch für eine spätere Ergänzung des Mietvertrages. Da die Par-teien den zuvor geschlossenen Wohnungsmietvertrag jederzeit einvernehmlich ändern oder ergänzen können und der rechtliche und wirtschaftli-che Zusammenhang zwischen Wohnung und Kellerraum unabhängig da-von besteht, zu welchem Zeitpunkt der Kellerraum hinzugemietet worden ist, richtet sich die Frage, ob ein einheitlicher Mietvertrag oder ein gesonderter Vertrag über den Kellerraum Nr. 5 vorliegt, nicht danach, in welchem zeitlichen Abstand zum Beginn der Wohnungsmiete die Parteien sich über den Keller geeinigt haben. Der teilweise geforderte zeitliche Zusammenhang (AG Kassel, WuM 1979, 257) ist auch deshalb ein ungeeignetes Kri-terium, weil nicht erkennbar ist, nach welchen sachlichen Gesichtspunkten bemessen werden sollte, wie groß der zeitliche Aufwand im äußersten Fall sein dürfte. Der Grundsatz der Vertragsfreiheit ermöglicht es Mieter und Vermieter in eindeutiger Weise, einen selbständigen Vertrag über die Ga-rage zu schließen, wenn sie deren Einbeziehung in den Wohnungsmietvertrag nicht wollen. Fehlt es an solchen zweifelsfreien Erklärungen, ist es gleichwohl gerechtfertigt, einen eigenständigen Vertrag anzunehmen, sofern besondere Umstände auf einen entsprechenden, erkennbar gewordenen Willen schließen lassen. Diese können beispielsweise darin liegen, daß die Parteien eine besondere Kündigungsvereinbarung über den Kellerraum getroffen haben. Fehlt es dagegen an solchen Anhaltspunkten, liegt im Zweifel eine nachträgliche Einbeziehung des Kellerraumes in den Wohnungsmietvertrag im Wege der Vertragsänderung vor (s. LG Braunschweig in ZMR 86, 165). Danach ist aber die zwischen den Bekl. und dem Zeugen H. getroffene Vereinbarung als Ergänzung des am 9.12.1970 geschlossenen Mietvertrages anzusehen, mit der Folge, daß der Kellerraum nicht gesondert, sondern nur bei Vorliegen von Kündigungsgründen, die eine fristlose oder außerordentliche Kündigung des Mietvertrages über den Wohnraum rechtfertigen würden, kündbar wäre. Das Vorliegen solcher Gründe hat die Kl. aber nicht vorgetragen.

2. Der Kl. steht darüber hinaus der geltend gemachte Mietzinsanspruch für die Monate Mai bis Dezember 1989 nicht zu, denn nach den Bekundungen des Zeugen H. ist von einer unentgeltlichen Überlassung des Kellerraumes auszugehen.