Wohnungsmarkt

Wohnungsmarkt; ausgeglichener Wohnungsmarkt; Frankfurt; Haushalt

Etwa ab Ende 1994 kann in Frankfurt/M. unter Berufung auf die Verhältniszahl von Wohnungsbestand und Haushalten nicht mehr von einem nicht ausgeglichenen Wohnungsmarkt ausgegangen werden.

Die Kl. machen Rückforderungsansprüche wegen angeblich überhöhter Miete geltend. Sie schlossen am 22.9.1992 mit der Erblasserin der Bekl. einen Mietvertrag über eine ungefähr 75 qm große Wohnung zu einem Mietzins von DM 1.500 ab, der bis 30.9.1994 ohne Verlängerungsklausel befristet war.

Das AG Frankfurt/M. hat der Klage nahezu vollständig stattgegeben. Die Bekl. wendet sich gegen die Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete nach dem Frankfurter Mietspiegel und meint, daß die überwiegenden Tatbestandsmerkmale des § 5 WiStG nicht erfüllt sein. Die Kl. sind der Auffassung, daß weiterhin ein Fehlbestand und damit ein geringes Angebot an Wohnraum vorhanden sei.

Die Berufung ist zum Teil begründet. Die Kammer folgt den Ausführungen des angefochtenen Urteils, soweit der Zeitraum bis einschließlich September 1994 betroffen ist. Die Feststellungen im angefochtenen Urteil über die ortsübliche Miete anhand der Tabelle, auch hinsichtlich der Zuschläge und der Frage der Baualtersklasse, sind nicht zu beanstanden. Zur Vermeidung von Wiederholungen wird vollinhaltlich auf die dortigen Ausführungen verwiesen (§ 543 Abs. 1 ZPO analog).

Für das Jahr des Vertragsschlusses 1992 ist auch von einem geringen Angebot an Mietwohnungen auszugehen. Die Statistik weist gerade für das Jahr 1992 aus, daß in diesem Jahr ein Tiefstand für das zahlenmäßige Verhältnis von Haushalten und Wohnungen in Frankfurt am Main bestanden hat. Während für das Jahr 1987 von einem Verhältnis 96 Wohnungen zu 100 Haushalten ausgegangen werden kann, betrug das Verhältnis 1992 nur 89 Wohnungen je 100 Privathaushalte. Unabhängig von der Frage, ob sämtliche Privathaushalte Nachfrager am Wohnungsmarkt sind, erweist diese Verhältniszahl jedoch, daß jedenfalls kein ausgeglichener Markt im Jahre 1992 gegeben war. Auch die von der Bekl. in der Berufungsschrift aufgeführten Zahlen vermögen zu keiner anderen Einschätzung zu führen. Denn dort wird übersehen, daß nicht die Zahl der Räume mit der Zahl der Personen verglichen werden darf, sondern maßgebend ist die Zahl der Wohnungen verglichen mit der Zahl der Haushalte. Denn im Regelfall werden nicht einzelne Räume von einzelnen Personen nachgefragt, sondern abgeschlossene Wohnungen von Haushalten. Deshalb sind die Zahlen für Wohnungen mit drei Räumen z. B. nicht aussagekräftig. Denn andererseits ist ein besonderes Kennzeichen der Frankfurter Bevölkerungsstruktur der überproportionale Anteil von 1-Personen Haushalten, etwa 50 %. Daraus ergibt sich, daß auch die größeren Wohnungen von diesen 1-Personen-Haushalten nachgefragt werden, denn den 50 % 1-Personen-Haushalten steht nach der von der Bekl. aufgeführten Statistik nur ein Bestand von 35 % an Wohnungen mit zwei Räumen und weniger gegenüber. Dieser Verdrängungswettbewerb der 1-Personen-Haushalte führt auch dazu, daß die größeren Wohnungen, wie hier im vorliegenden Fall mit drei Räumen, nicht mehr ausschließlich für die 2- und Mehrpersonenhaushalte zur Verfügung stehen.

Auf die vom AG gefundenen Werte ist nur der Wesentlichkeitszuschlag von 20 % zu machen und kein Aufschlag von 50 %. Dieser in erster Instanz noch geltend gemachte Zuschlag ist in zweiter Instanz nicht mehr in der Begründung enthalten.

Die Klage ist jedoch unbegründet, soweit der Zeitraum ab Oktober 1994 betroffen ist. Die Statistik weist insoweit auf, daß sich das Verhältnis von Wohnungen zu Privathaushalten ab diesem Zeitraum verbessert hat auf etwa 92 Wohnungen pro 100 Privathaushalte im Jahre 1995. Diese Verhältniszahl weist zwar immer noch eine Unterdeckung aus, jedoch ist zu berücksichtigen, daß die Zahl der statistischen Haushalte nicht absolut genommen werden darf. Dies liegt an der besonderen statistischen Definition des Haushaltes. Danach sind Personen, die gemeinsam wohnen und wirtschaften, unter dem Begriff Haushalt zusammenzufassen. Wer allein wirtschaftet, bildet einen eigenen Haushalt und, das ist von besonderer Bedeutung, auch dann, wenn er mit anderen Personen eine gemeinsame Wohnung hat. Es kann also aufgrund dieses statistischen Haushaltsbegriffs durchaus sein, daß eine mit Wohnraum versorgte Person, die im Rahmen einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft mit anderen Personen in dieser Wohnung zusammen wohnt, einen eigenen Haushalt bildet, aber keinen Nachfrager auf dem Wohnungsmarkt darstellt. Ferner werden unter die Zahl der Haushalte auch solche Personen gezählt, die in einer anderen Gemeinde ihren Hauptwohnsitz haben, also insbesondere die sogenannten Berufs-Wochenend-Pendler. Diese statistischen Besonderheiten lassen es nicht mehr zu, etwa ab Ende 1994 unter Berufung auf die Verhältniszahl von Wohnungsbestand und Haushalten von einem nicht ausgeglichenen Wohnungsmarkt auszugehen.

Im vorliegenden Fall kommt die rechtliche Besonderheit hinzu, daß der Mietvertrag im September 1994 ohne Verlängerungsmöglichkeit an sich ausgelaufen war. Es hätte also den Kl. frei gestanden, sich um eine neue, billigere Wohnung umzusehen. Sie haben aber nichts dafür dargetan, daß sie insoweit nach einer anderen Wohnung gesucht haben und daß ihnen unmöglich gewesen ist, eine derartige Wohnung zu finden.