Wohnungsmangellage im August 1995

Wohnungsmangellage im August 1995; Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete mit Mietspiegel und Sachverständigengutachten; Rückzahlungsansprüche wegen überhöhter Miete

Es ist verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden, wenn zur Entscheidung über eine Rückzahlungsklage des Mieters wegen Mietpreisüberhöhung aufgrund eines am 31. August 1995 abgeschlossenen Mietvertrages das Gericht von einer Mangellage ausgeht, dem Sachverständigen aufgibt, die ortsübliche Vergleichsmiete nach dem Mietspiegel zu bestimmen und nachvollziehbar trotz Sanierung und Modernisierung keinen Neubau annimmt.

(Leitsatz der Redaktion)

I. Die Kl. des Ausgangsverfahrens waren seit dem 15. September 1995 Mieter einer in Berlin-Lichterfelde gelegenen 3 1/2-Zimmer-Wohnung, deren Vermieterin die Beschwerdeführerin war. Das ca. 1902 errichtete Wohngebäude wurde in den Jahren zwischen 1980 und 1983 umfassend instand gesetzt und modernisiert. Die im Mietvertrag vom 31. August 1995 vereinbarte Nettokaltmiete betrug zu Beginn 1.850 DM. Sie erhöhte sich gemäß einer Staffelmietvereinbarung ab dem 15. September 1996 auf 1.905,50 DM sowie ab dem 15. September 1997 auf 1.962,67 DM. Die Größe der Wohnung ist im Mietvertrag mit ca. 96 qm "ohne Gartenzimmer" angegeben; das Mietverhältnis war bis zum 15. August 2000 befristet.

Die Mieter zahlten die vereinbarte Miete bis zum 15. November 1997. Danach zahlten sie mit Einverständnis der Beschwerdeführerin nur noch eine Nettokaltmiete von 1.700 DM. Im März 1998 erhoben die Mieter vor dem Amtsgericht Schöneberg Klage gegen die Beschwerdeführerin, mit der sie deren Verurteilung zur Rückzahlung als überhöht angesehener Mieten von 15.971,34 DM für die Zeit vom 15. September 1995 bis zum 15. Januar 1998 begehrten. Sie machten geltend, die vereinbarte Nettokaltmiete liege seit Beginn des Mietverhältnisses um mehr als 20 v. H. über der sich aus dem Berliner Mietspiegel ergebenden ortsüblichen Vergleichsmiete. Die überhöhte Miete sei entgegen § 5 WiStG unter Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen angenommen worden. (...)

Mit Urteil vom 11. August 1998 wies das Amtsgericht Schöneberg die Klage mit der Begründung ab, der Tatbestand der Mietpreisüberhöhung nach § 5 WiStG sei nicht erfüllt, denn der Mietvertrag sei nicht "infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen" abgeschlossen worden. Insofern seien Teilmärkte zu unterscheiden. Gegen dieses Urteil legten die Kl. des Ausgangsverfahrens Berufung beim Landgericht Berlin ein. Das Landgericht erhob zur Frage der höchstzulässigen Miete für die Wohnung Beweis durch Einholung eines Sachverständigengutachtens. Dabei wurde dem Sachverständigen aufgegeben, die ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung anhand der einschlägigen Mietspiegel zu ermitteln und darzulegen, ob und inwieweit sich das mitvermietete "Gartenzimmer" wertsteigernd auf die Miete auswirke. In seinem Gutachten vom 21. Juli 1999 ermittelte der Sachverständige auf der Grundlage der Berliner Mietspiegel 1996 und 1998 für die Zeit vom 15. September 1995 bis zum 31. August 1997 für die Wohnung einen Mietpreis (brutto/kalt) von 1.265,28 DM und für die Zeit vom 1. September 1997 bis zum 15. Januar 1998 von 1.096,32 DM. Hierbei ordnete er die Wohnung dem jeweiligen Mietspiegelfeld für Wohnungen bis 1918 zu. Das "Gartenzimmer" sei lediglich als Ersatz für den fehlenden Kellerraum zu sehen. (...)

Durch Urteil vom 11. Januar 2000 verurteilte das Landgericht die Beschwerdeführerin unter Zurückweisung der Berufung im übrigen zur Zahlung von 14.690,27 DM nebst Zinsen. Zur Begründung des Urteils führte das Landgericht aus, die Voraussetzungen des § 5 WiStG seien erfüllt, insbesondere sei von dem Ausnutzen eines geringen Angebotes an vergleichbaren Wohnungen auszugehen. Dies sei in Ballungsgebieten wie Berlin zu vermuten, in denen eine Zweckentfremdungsverbot-Verordnung gelte und die nach § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB (a. F.) zu Gebieten mit erhöhtem Wohnbedarf erklärt worden seien. (...)

II. Die fristgemäß innerhalb der Zweimonatsfrist des § 51 Abs. 1 Satz 1 VerfGHG erhobene Verfassungsbeschwerde ist jedenfalls unbegründet.

1. Das Urteil des Landgerichts verletzt die Beschwerdeführerin nicht in ihrem Grundrecht auf rechtliches Gehör (Art. 15 Abs. 1 VvB).

Der Anspruch auf rechtliches Gehör verpflichtet das Gericht, die Ausführungen der Verfahrensbeteiligten zur Kenntnis zu nehmen und in Erwägung zu ziehen. Er gewährt zwar keinen Schutz dagegen, daß das Gericht Vorbringen der Beteiligten aus Gründen des formellen oder materiellen Rechts ganz oder teilweise unberücksichtigt läßt. Das Gericht muß sich in den Entscheidungsgründen auch nicht mit jedem Einzelvorbringen auseinandersetzen; vielmehr ist grundsätzlich davon auszugehen, daß ein Gericht das von ihm entgegengenommene Vorbringen der Beteiligten auch zur Kenntnis genommen hat. Eine Verletzung dieses Prozeßgrundrechts ist jedoch dann feststellbar, wenn im Einzelfall besondere Umstände deutlich machen, daß tatsächliches Vorbringen oder Rechtsausführungen eines Beteiligten entweder überhaupt nicht zur Kenntnis genommen oder doch bei der Entscheidung nicht erwogen worden sind. (...)

Ein derartiger Fall ist hier nicht gegeben. Das Landgericht hat sein Vorgehen, die ortsübliche Vergleichsmiete unter Hinzuziehung eines Sachverständigen nach Maßgabe der Berliner Mietspiegel für 1996 und 1998 zu ermitteln, damit begründet, daß Mietspiegel allgemein anerkannt seien und aufgrund der Vielzahl der zugrunde liegenden Daten die tatsächliche ortsübliche Miete widerspiegelten. Das Gericht hat sich auch mit den von der Beschwerdeführerin angeführten Besonderheiten des konkreten Falles, die etwa gegen diese Vorgehensweise und für die Einholung eines Vergleichsmietengutachtens hätten sprechen können, auseinandergesetzt. So hat es in dem mitvermieteten "Gartenzimmer" keinen Umstand gesehen, der die streitgegenständliche Wohnung "aus dem Anwendungsbereich des Mietspiegels herausfallen" lasse und dies damit begründet, das "Gartenzimmer" entspreche nach Lage und Ausstattung einer Gartenlaube oder einem Abstellraum und werde in den Mietspiegeln als wohnwertbestimmendes Merkmal adäquat berücksichtigt. Es hat die Möglichkeit der Gartennutzung durch die Mieter nicht als mietwerterhöhend berücksichtigt, weil es eine diesbezügliche mietvertragliche Vereinbarung nicht für substantiiert dargelegt hielt. Weitergehende Ausführungen zur grundsätzlichen Anwendbarkeit des Mietspiegels waren unter dem Gesichtspunkt der Gewährung rechtlichen Gehörs nicht erforderlich, zumal die Beschwerdeführerin im Ausgangsverfahren die Erstellung eines Vergleichsmietengutachtens nicht ausdrücklich beantragt hatte.

Das Landgericht ist ferner auf die Ansicht der Beschwerdeführerin eingegangen, die Wohnung dürfe wegen der in den 80er Jahren durchgeführten umfangreichen Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten im Rahmen der jeweiligen Mietspiegel nicht in die Baualtersklasse "bis 1918 bezugsfertig" eingeordnet werden und hat seine abweichende Auffassung ausführlich dargelegt. Ein gesondertes Eingehen auf § 17 a II. WoBauG und die Frage, ob die Wohnung nach Maßgabe dieser Norm als Neubau zu bewerten ist, war unter Gehörsgesichtspunkten nicht erforderlich, da auch die Beschwerdeführerin in ihrem Schriftsatz vom 9. Dezember 1999 offenbar nicht von der Einschlägigkeit dieser Norm ausgegangen ist. Ferner hat sie weder vor dem Landgericht noch im Rahmen der Verfassungsbeschwerde Ausführungen zu den tatbestandlichen Voraussetzungen des § 17 a II. WoBauG gemacht, insbesondere nicht dargelegt, ob, wie es dort verlangt wird, für die Durchführung der Modernisierungsmaßnahmen Fördergelder gewährt wurden sowie ein Belegungsrecht der zuständigen Stelle begründet wurde. (...)

2. Das Urteil des Landgerichts verletzt die Beschwerdeführerin auch nicht in ihrem Recht aus Art. 10 Abs. 1 VvB.

Eine gerichtliche Entscheidung verletzt das mit Art. 3 Abs. 1 GG inhaltsgleiche Willkürverbot nach der Verfassung von Berlin nur dann, wenn die Entscheidung unter keinem denkbaren Aspekt rechtlich vertretbar ist und sich daher der Schluß aufdrängt, sie beruhe auf sachfremden Erwägungen. Die Gestaltung des Verfahrens, die Feststellung und Würdigung des Sachverhalts, die Auslegung des einfachen Rechts und seine Anwendung auf den einzelnen Fall sind grundsätzlich Sache der dafür allgemein zuständigen Gerichte und insoweit der Nachprüfung durch den Verfassungsgerichtshof entzogen (vgl. Beschluß vom 30. Juni 1992 - VerfGH 9/92 - LVerfGE 1, 7 [8 f.]; st. Rspr.). Willkür im hier maßgeblichen Sinne liegt erst dann vor, wenn die Sach- oder Rechtslage in krasser Weise verkannt worden ist, d. h. wenn bei objektiver Würdigung der Gesamtumstände der Auslegung bzw. Sachverhaltsfeststellung die Annahme geboten ist, die vom Gericht vertretene Auffassung sei im Bereich des schlechthin Abwegigen anzusiedeln (vgl. Beschluß vom 23. April 1996 - VerfGH 69, 69 A/95 - LVerfGE 4, 54 [61 f.] m. w. N.).

Diese Voraussetzungen sind für die Rüge, das Urteil des Landgerichts verstoße gegen das Willkürverbot, weil es kein Vergleichsmietengutachten zur Frage der ortsüblichen Miete eingeholt hat, nicht erfüllt. Wie der Verfassungsgerichtshof bereits entschieden hat (vgl. Beschluß vom 17. Dezember 1997 - VerfGH 112/96 - LVerfGE 7, 49 [56 f.] m. w. N.), ist die Verwendung von Mietspiegeln auch vom Gesetzgeber als wesentliches Mittel zum Nachweis des Mietzinses anerkannt, weil diese - soweit ordnungsgemäß aufgestellt - regelmäßig auf einer erheblich breiteren Tatsachenbasis beruhen, als sie ein gerichtlich bestellter Sachverständiger mit erheblichem Kosten- und Zeitaufwand ermitteln könnte. Es steht im pflichtgemäßen Ermessen des Gerichts, den Mietspiegel auch bei Prüfung der Voraussetzungen des § 5 WiStG für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete heranzuziehen. Gelangt das Gericht - wie hier - zu der Einschätzung, daß im Einzelfall keine Besonderheiten vorliegen, die dafür sprechen, daß der Mietspiegel - als gleichsam zu "grob" - die Vergleichsmiete nicht hinreichend genau bestimmen läßt so kann dies auf verfassungsrechtliche Bedenken nur stoßen, wenn das Gericht ihm substantiiert vorgetragene Bedenken gegen die Verwendbarkeit des Mietspiegels in nicht mehr vertretbarer Weise unberücksichtigt läßt. Davon kann jedoch keine Rede sein. Die Begründung des Landgerichts, dem mitvermieteten "Gartenzimmer" komme keine die Anwendbarkeit des Mietspiegels als Erkenntnismittel ausschließende Bedeutung zu, weil dieser Raum lediglich einer Gartenlaube oder einem Abstellraum gleichwertig sei und als wohnwertbestimmendes Merkmal in den Mietspiegeln adäquat berücksichtigt werde, ist jedenfalls vertretbar und entspricht den Ausführungen des vom Landgericht bestellten Sachverständigen, der darauf hingewiesen hat, daß das "Gartenzimmer" ein unbeheizter Raum sei, der sich nicht als Gäste- oder Spielzimmer eigne, dagegen als Abstellraum nutzbar sei und mit dieser Funktion das Fehlen eines Kellerraumes - was ansonsten wohnwertmindernd gewirkt hätte - kompensiere.

Das von der Beschwerdeführerin behauptete Nutzungsrecht des Gartens durch die Mieter hat das Landgericht - wie oben ausgeführt - bereits auf Tatsachenebene negiert, weil es die Darlegungen der Beschwerdeführerin zu einer verbindlichen Vereinbarung über die Gartennutzung nicht für überzeugend hielt. Diese Beweiswürdigung durch das Landgericht greift die Verfassungsbeschwerde nicht substantiiert an, so daß für die zur verfassungsrechtlichen Prüfung gestellte Frage, ob ein Mieterrecht auf Gartennutzung als "Besonderheit" die Anwendbarkeit des Mietspiegels für die Altbauwohnung hätte ausschließen müssen, bereits die tatsächliche Grundlage fehlt.

Ohne Erfolg bleibt ferner die Rüge, das Landgericht habe gegen das Willkürverbot verstoßen, indem es die streitbefangene Wohnung ungeachtet der Sanierung und Modernisierung des Gebäudes zu Beginn der achtziger Jahre hinsichtlich des Wohnwertmerkmals der "Beschaffenheit" in das Mietspiegelfeld "bis 1918 bezugsfertig" der jeweiligen Mietspiegel eingeordnet hat.

Das in den Berliner Mietspiegeln aufgeführte wohnwertbestimmende Merkmal der "Beschaffenheit" soll generell die Bauweise, den Zuschnitt und den baulichen Zustand der Wohnung beschreiben. Die Einordnung des Alters (Baujahrs) einer Wohnung unter dieses Merkmal hat ihren Grund darin, daß die grundsätzliche Beschaffenheit verschiedener Wohnungen auch durch die während bestimmter Zeiträume übliche Bauweise sowie den typischen Zuschnitt charakterisiert wird und auch der generelle lnstandhaltungsgrad der Wohngebäude aus den verschiedenen Bauperioden in der Regel deutlich voneinander abweicht (vgl. näher dazu KG NJW-RR 1992, 80 [81]; LG Berlin GE 1997, 48 f.).

Die Begründung des Landgerichts, die Einordnung der streitbefangenen Wohnung in die Baualtersklasse "bezugsfertig bis 1918" rechtfertige sich trotz der später vorgenommenen baulichen Aufwendungen, weil umfassende Modernisierungsarbeiten für Berliner Altbauten nicht untypisch seien und demnach keine "Besonderheit" darstellen, ist unter verfassungsrechtlichen Aspekten ebenfalls nachvollziehbar und daher vertretbar (vgl. auch LG Berlin GE 1996, 741). Überwiegend wird in der Rechtsprechung für die Frage, ob eine modernisierte Altbauwohnung für die Zuordnung in eine Baualtersklasse einem Neubau gleichzustellen ist, darauf abgestellt, ob auch nach dem Umbau und der Modernisierung Charakter und Gepräge der Altbauwohnung fortbestehen. Instandsetzungsarbeiten und Modernisierungen, die die Wohnausstattung lediglich neuzeitigen Erfordernissen anpassen, den Baukörper im wesentlichen jedoch unberührt lassen, sollen dagegen nicht zur Zuordnung der Altbauwohnung in eine spätere Baualtersklasse genügen, wobei es auch auf die Höhe des Aufwandes nicht ankommen soll (vgl. LG Hamburg, WuM 1978,146 [149]; LG Hamburg, ZMR 1998, 499 [500]; LG Berlin, NZM 1999, 172; kritisch, wenn durch Modernisierungsmaßnahmen weitgehend der Standard einer Neubauwohnung geschaffen wird: Börstinghaus, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl. 2003, Anhang zu §§ 558 c, 558 d BGB Anm. 2 d). Das Landgericht hat zum einen die Baumaßnahmen überwiegend als typische Instandsetzungsarbeiten bewertet, die nicht zur Einstufung der Wohnung in eine andere Baualtersklasse berechtigten, und zum anderen unter entsprechender Heranziehung des § 17 Abs. 1 Satz 2 des II. WoBauG (ebenso LG Hamburg, WuM 1978, 146 [149]; WuM 1994, 696 [697]) darauf abgestellt, ob die Wohnung vor dem Umbau wegen Änderung der Wohngewohnheiten nicht mehr für Wohnzwecke geeignet war und dies nachvollziehbar verneint. Auch die Voraussetzungen des § 17 a II. WoBauG waren - wie oben bereits dargestellt - entgegen der nicht weiter begründeten Ansicht der Beschwerdeführerin nicht "offensichtlich" erfüllt. Im übrigen hätte selbst die Bejahung der Voraussetzungen des § 17 a II. WoBauG am (früheren) Zeitpunkt der "Bezugsfertigkeit" der Wohnung, die für die Einstufung in die Baualtersklasse des Mietspiegels maßgeblich ist, nicht zwingend etwas geändert (vgl. nur Heiz, in: Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, Band 1, 2003, Anm. 2.3. zu § 17 a II. WoBauG).

3. Schließlich verletzt das angegriffene Urteil die Beschwerdeführerin auch nicht in ihrem Grundrecht aus Art. 15 Abs. 5 Satz 2 VvB.

Die in Art. 15 Abs. 5 Satz 2 VvB in Übereinstimmung mit Art. 101 Abs. 1 Satz 2 GG verbürgte Gewährleistung des gesetzlichen Richters ist verletzt, wenn ein Gericht die Verpflichtung zur Vorlage an ein anderes Gericht willkürlich außer acht läßt (vgl. Beschlüsse vom 19. Oktober 1995 - VerfGH 23/95 - LVerfGE 3, 99 [103] = GE 1995, 1472 und vom 17. Dezember 1997 - VerfGH 112/96 - LVerfGE 7, 49 [54] = GE 1998, 238; vgl. zum Bundesrecht BVerfGE 76, 93 [96]; 87, 282 [284 f.]).

Diese Voraussetzung ist von der Beschwerdeführerin nicht dargetan worden. Soweit sie vorträgt, das Landgericht habe nach § 541 Abs. 1 Satz 1 Halbs. 2 ZPO a. F. einen Rechtsentscheid über die Frage, wen hinsichtlich der Mangellage auf dem Wohnungsmarkt die Darlegungs- und Beweislast trifft, einholen müssen, weil die von einer vermuteten Mangellage zugunsten der Mieter ausgehende Auffassung des Landgerichts grundsätzlich von der Entscheidungspraxis der 62. Kammer des Landgerichts Berlin abweiche, so ist bereits der Vortrag hierzu unrichtig. Nach der von der Beschwerdeführerin herangezogenen sog. Stichtags-Rechtsprechung der 62. Kammer des Landgerichts Berlin sollte ab dem 1. September 1995 (Stichtag der Datenerhebung für den Mietspiegel 1996) das Vorliegen einer Zwangslage i. S. d. § 5 WiStG nicht mehr vermutet werden (vgl. LG Berlin, Urt. vom 9. Juli 1998 - 62 S 406/97, GE 1998, 1211 f.), wobei auch die 62. Kammer des Landgerichts Berlin zum Zeitpunkt der hier angegriffenen Entscheidung (11. Januar 2000) in Modifizierung ihrer ursprünglichen Auffassung davon ausging, daß für die Frage nach dem Vorliegen und Ausnutzen einer Mangellage maßgeblich auf den Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages abzustellen war, eine später eingetretene Entspannung auf dem Wohnungsmarkt insoweit unbeachtlich wäre (vgl. LG Berlin, Urt. vom 3. Mai 1999 - 62 S 348/98, GE 1999, 1055; bestätigend LG Berlin, Urt. vom 14. Februar 2000 - 62 S 383/99 -, NZM 2001, 39 f.). Da im vorliegenden Fall der Mietvertrag noch vor diesem Stichtag, nämlich am 31. August 1995, geschlossen wurde, bestand die von der Beschwerdeführerin behauptete Differenz zur Rechtsprechung der 62. Kammer des Landgerichts Berlin im maßgeblichen Zeitpunkt der hier angegriffenen Entscheidung nicht (mehr).

Im übrigen ist es in Rechtsprechung und Literatur nicht eindeutig geklärt, ob die Frage, wen hinsichtlich des Vorliegens einer Mangellage auf dem Wohnungsmarkt die Darlegungs- und Beweislast trifft, eine für die Vorlage zum Rechtsentscheid in Frage kommende Rechtsfrage ist oder ob sie lediglich die Tatsachenwürdigung betrifft (vgl. hierzu allgemein KG GE 1982, 743 ff. und WuM 1991, 425 [426]; BayObLG GE 1983, 431 [33]) bzw. ob es sich um eine Frage handelt, die sich aus einem Mietverhältnis über Wohnraum ergibt (vgl. LG Berlin [62. ZK], NZM 1998, 809 [810]; siehe auch allgemein BGHZ 89, 275; OLG Hamm, ZMR 1984, 353 [354 f.]). Die Nichtvorlage an ein zur Entscheidung berufenes Gericht verletzt die Verbürgung des gesetzlichen Richters aber nur, wenn sich dem entscheidenden Gericht die Notwendigkeit einer Vorlage aufdrängen mußte bzw. sich deren Unterlassung als unvertretbar und damit objektiv willkürlich darstellt (Beschluß vom 17. Dezember 1997 a. a. O.). Da die von der Beschwerdeführerin für erforderlich gehaltene Vorlage angesichts dessen möglicherweise sogar unzulässig gewesen wäre, war sie jedenfalls verfassungsrechtlich nicht geboten.

Spätestens nach Aufhebung der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung (durch das OVG Berlin) gibt es praktisch keine Zivilverfahren mehr wegen einer behaupteten Mietpreisüberhöhung. Der Verfassungsgerichtshof von Berlin hat nunmehr über ein Urteil des Landgerichts Berlin vom 11. Januar 2000, also mehr als fünf Jahre später, entschieden.

Die Mieter hatten eine Wohnung in Berlin-Lichterfelde am 31. August 1995 gemietet. Später machten sie eine Mietpreisüberhöhung nach § 5 WiStG geltend und klagten auf Rückzahlung von mehr als 15.000 DM. Nachdem das Amtsgericht die Klage abgewiesen hatte, holte im Berufungsverfahren das Landgericht Berlin ein Sachverständigengutachten ein, wobei es den Sachverständigen anwies, von den Mietspiegelwerten auszugehen (warum es dann überhaupt einen Gutachter für nötig hielt, bleibt offen, d. Red.). Alsdann verurteilte es die Vermieterin zur Rückzahlung. Die Verfassungsbeschwerde war erfolglos.

Mit Beschluß vom 14. Februar 2005 stellte der Verfassungsgerichtshof Berlin fest, daß die Entscheidung weder willkürlich sei noch gegen den Anspruch auf rechtliches Gehör verstoße. Das Landgericht habe nachvollziehbar dargelegt, daß es sich nach wie vor trotz der umfangreichen Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten um einen Altbau gehandelt habe und deshalb das entsprechende Mietspiegelfeld einschlägig sei. Auch sei die Anwendung des Mietspiegels zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht zu beanstanden. Schließlich sei auch das Gericht nicht verpflichtet gewesen, einen Rechtsentscheid einzuholen, da auch nach der Rechtsprechung der 62. Kammer bei einem Mietvertragsabschluß im August 1995 noch von einer Mangellage auszugehen gewesen sei.