Wohnungskündigung

Wohnungskündigung; gewerbliche Zwischenvermietung nicht immer Zweckentfremdung

1. Die Möglichkeit, ein Mietverhältnis durch ordentliche Kündigung beenden zu können, kann für beide Parteien für eine Dauer von bis zu 30 Jahren ausgeschlossen werden.

2. Die Vermietung einer Wohnung an einen gewerblichen Zwischenvermieter, der deren Weitervermietung beabsichtigt, ist nicht notwendig ein Verstoß gegen die Zweckentfremdungsverbot-Verordnung.

Der Bekl. hatte die Streitwohnung mit der Befugnis gemietet, die Wohnung (gewerblich) weitervermieten zu dürfen. In dem Mietvertrag hieß es: "Kündigung des Mietverhältnisses und Kündigungsfristen sind nur mit Zustimmung beider Parteien zulässig." Die Kl. behauptete, sie sei Rechtsnachfolgerin des Vermieters. Sie wurde vom örtlichen Bezirksamt darauf hingewiesen, daß die Zwischenvermietung an den Bekl. als Verstoß gegen die Zweckentfremdungsverbot-Verordnung angesehen werde. Die Kl. kündigte das Mietverhältnis mit dem Bekl., der die Wohnung nicht herausgab. Das Amtsgericht wies die Räumungsklage ab. Die Berufung blieb ohne Erfolg.

Die Klage ist unbegründet. Es braucht nicht aufgeklärt zu werden, ob die Kl. - was sie nicht hinreichend substantiiert vorträgt - Rechtsnachfolgerin des ursprünglichen Vertragspartners des Bekl. hinsichtlich des Mietvertrages über die Streitwohnung geworden ist, weil sie gegen den Bekl. jedenfalls keinen Herausgabeanspruch aus § 556 BGB hat, da das Mietverhältnis durch die Kündigung vom 23. April 1991 nicht beendet worden ist. Eine einseitige Kündigung ist durch die Zusatzklausel in § 21 des Mietvertrages, auf die in § 2 des Mietvertrages ausdrücklich Bezug genommen wird, ausgeschlossen. Die nach dem Gesetz grundsätzlich gegebene ordentliche Kündbarkeit ist abdingbar (Palandt-Putzo, 49. Aufl., § 565 Anm. 1 d; Palandt-Putzo, 49. Aufl., § 567 Anm. 2). Dies folgt im Gegenschluß aus § 565 Abs. 2 Satz 2, 3 BGB. Der Ausschluß der ordentlichen Kündigung wirkt allerdings in entsprechender Anwendung des - diesbezüglich unabdingbaren - § 567 BGB nur für eine Zeit von dreißig Jahren ab Vertragsbeginn (Palandt-Putzo, a. a. O.; Emmerich Sonnenschein, Miete, 5. Aufl., § 567 Rdnr. 1 a.E.; differenzierend Sternel, Miet-recht, 3. Aufl., IV 59). Da es sich um eine zusätzlich zum vorgedruckten Vertragstext aufgenommene Vertragsklausel handelt, bestehen auch keine hinreichenden Anhaltspunkte, daß die Klausel § 9 AGBG unterfallen könnte, so daß es auch nicht darauf ankommt, ob die ursprünglichen Vertragsparteien Kaufleute waren. Entgegen der Auffassung der Kl. ist die Klausel in § 21 des Mietvertrages auch nicht unklar, sondern eindeutig. Daß sie möglicherweise anders gemeint gewesen sei, als es in dem vereinbarten Wortlaut zum Ausdruck kommt, oder daß sich der ursprüngliche Vertragspartner des Bekl. über den Inhalt der Klausel geirrt haben könnte, behauptet die Kl. selber nicht. Sie kann auch nicht aus wichtigem Grund analog § 626 BGB kündigen. Dieses Recht stünde ihr nur zu, wenn die Fortsetzung des Mietverhältnisses ihrerseits einen Verstoß gegen die Zweckentfremdungsverbot Verordnung bilden würde. Nach Auffassung der Kammer ist entgegen der Ansicht des Bezirksamtes die Vermietung an einen gewerblichen Zwischenvermieter nicht notwendig ein Fall der verbotenen oder erlaubnispflichtigen Zweckentfremdung im Sinne der Zweckentfremdungsverbot Verordnung. Entscheidend ist, daß der Wohnraum vorliegend unstreitig als Wohnung Wohnzwecken zugeführt wird. Der Vermieter, der nicht selbst unmittelbar mit den Wohnungsmietern selber kontrahieren, sondern einen einzigen Vertragspartner quasi als Subunternehmer haben möchte, dem er den Abschluß der Einzelverträge überläßt, handelt rechtmäßig und nicht zweckentfremdend. Insbesondere steht es dem Zwischenvermieter genauso wie jedem anderen Vermieter frei, Wohnraum vor der Vermietung zu möblieren. Die Zweckentfremdungsverbot-Verordnung ist erst tangiert, wenn der Wohnraum zum Zwecke einer dauernden Fremdenbeherbergung, insbesondere einer gewerblichen Zimmervermietung verwendet wird (§ 1 Abs. 2 lit. a ZwVbVO). Einen solchen Tatbestand behauptet die Kl. jedoch selber nicht. Es braucht daher nicht mehr darauf eingegangen zu werden, daß die Kündigung aus wichtigem Grund entsprechend § 626 BGB ohnehin erst dann zulässig sein dürfte, wenn der Kl. die Zwischenvermietung an den Vermieter durch rechtskräftigen Verwaltungsakt verboten wäre. Bisher liegt aber erst eine unverbindliche Mitteilung des Bezirksamtes über dessen - nach Auffassung der Kammer - unzutreffende Rechtsansicht vor.

Die Entscheidung des Landgerichts Berlin vom 5. Dezember 1991 könnte, so kurz wie sie ist, dennoch einiges Gewicht in der Praxis erlangen, wenn sich die Rechtsauffassung durchsetzt. Das Gericht entschied nämlich, daß die Vermietung einer Wohnung an einen gewerblichen Zwischenvermieter, der deren Weitervermietung beabsichtigt, nicht notwendig ein Verstoß gegen die Zweckentfremdungsverbot-Verordnung darstellt.

In dem betreffenden Fall hatte ein Mieter einen Gewerberaumvertrag über die Wohnung abgeschlossen mit der Befugnis, sie weitervermieten zu dürfen. Die Vermieterin wurde vom Bezirksamt darauf hingewiesen, daß die Zwischenvermietung als Verstoß gegen die Zweckentfremdungsverbot-Verordnung angesehen werde. Darauf kündigte die Vermieterin und klagte auf Räumung.

Sie wurde in beiden Instanzen abgewiesen.

Abgewiesen wurde sie zum einen deshalb, weil sie mit dem Mieter vereinbart hatte, daß die Kündigung des Mietverhältnisses nur mit Zustimmung beider Parteien zulässig sei und das Landgericht die Auffassung vertrat, daß die Möglichkeit, ein Mietverhältnis durch ordentliche Kündigung zu beenden, für beide Parteien für eine Dauer von bis zu 30 Jahren ausgeschlossen werden könnte.

Aber auch eine Kündigung aus wichtigem Grunde (in diesem Falle die Forderung des Bezirksamtes wegen Verstoßes gegen die Zweckentfremdungsverbot-Verordnung) sah das Landgericht in diesem Fall nicht als möglich an. Begründung: Ein Vermieter, der nicht selbst unmittelbar mit den Wohnungsmietern Vertragsbeziehungen haben möchte, sondern einen einzigen Vertragspartner quasi als Subunternehmer einschaltet, dem er den Abschluß der Einzelverträge überläßt, handelt rechtmäßig und nicht zweckentfremdend.

Die Zweckentfremdungsverbot-Verordnung sei erst tangiert, wenn der Wohnraum zum Zwecke einer dauernden Fremdenbeherbergung, insbesondere einer gewerblichen Zimmervermietung verwertet werde.

Wenn auch nicht auf den ersten Blick deutlich, so findet sich das Landgericht damit doch wohl auch auf der Linie des Oberverwaltungsgerichtes Berlin (Beschluß vom 4. Dezember 1989, GE 90, 45). Das OVG hatte sich damals mit der Frage befaßt, ob die Nutzung eines Wohngebäudes als Aussiedlerheim zweck-entfremdungsrechtlich genehmigungsbedürftig sei oder nicht. Der betroffene Vermieter hatte damals eingewendet, letztlich diene doch auch die Vermietung an Aussiedler Wohnzwecken. Das OVG ist dem nicht gefolgt, hat aber auch nur die Heimnutzung oder Fremdenbeherbergungsvermietung als zweckentfremdungsrechtlich relevant angesehen. Aus der OVG-Entscheidung hat man aber ableiten können, daß dann, wenn der Endnutzer die Räume für alle fundamentalen Wohnbedürfnisse wie schlafen, kochen, waschen, aufhalten selbständig nutzen kann, eine (gewerbliche) Zwischenvermietung wohl nicht gegen die Zweckentfremdungsverbot-Verordnung verstößt.

Hinzuweisen ist allerdings in diesem Zusammenhang auf die ständige - und inzwischen auch verfassungsrechtlich abgesicherte (vgl. GE 1991, 771) - Rechtsprechung, wonach auch bei gewerblichen Zwischenmietverhältnissen der Wohnungsmieter am Ende der Kette vollen Kündigungsschutz genießt.