Wohnungsgrundbücher

Wohnungsgrundbücher; Grundbucheinsicht; Einsicht in Bestandsverzeichnis

Regelmäßig sind Wohnungseigentümer nur zur Einsicht in das Bestandsverzeichnis und Abteilung I der Wohnungsgrundbücher anderer Mitglieder der Gemeinschaft berechtigt, nicht aber zur Kenntnisnahme der Belastungen in Abteilung II und III.

Das als Beschwerde gemäß § 71 GBO auszulegende Rechtsmittel ist zulässig, hat aber in der Sache nur zum Teil Erfolg. Die Antragsteller haben gemäß § 12 GBO einen Anspruch auf Erteilung eines Grundbuchauszugs betreffend Bestandsverzeichnis und Abteilung I. Ein weitergehendes Einsichtsrecht besteht derzeit nicht.

Gemäß § 12 Abs. 1 GBO ist die Einsicht des Grundbuchs jedem gestattet, der ein berechtigtes Interesse darlegt. Ein berechtigtes Interesse ist gegeben, wenn der Antragsteller ein verständiges, durch die Sachlage gerechtfertigtes Interesse verfolgt; es müssen sachliche Gründe vorgetragen werden, welche die Verfolgung unberechtigter Zwecke oder bloßer Neugier ausgeschlossen erscheinen lassen (vgl. Demharter, GBO, 29. Aufl., § 12 Rdn. 7 m.w.N.).

Die Beteiligten haben geltend gemacht, sie seien mit den Eigentümern des auf dem einzusehenden Grundbuchblatt gebuchten Wohnungseigentums in einer Wohnungseigentümergemeinschaft verbunden. Außerdem führten sie einen Rechtsstreit gegen diejenigen Personen, die sie für die Eigentümer des an ihr Wohnungseigentum angrenzenden Wohnungseigentums hielten. Letztgenannter Grund ist ersichtlich nicht geeignet, ein berechtigtes Interesse an der Einsicht in das Grundbuchblatt zu begründen, denn das den Beteiligten unmittelbar benachbarte Wohnungseigentum ist auf Blatt ... und nicht auf Blatt ... gebucht. Darauf hat das Grundbuchamt zutreffend hingewiesen.

Ein berechtigtes Interesse an der Feststellung der im Grundbuch Blatt ... eingetragenen Eigentümer ergibt sich für die Beteiligten unabhängig davon aber bereits aus dem Umstand, dass sie selbst Eigentümer des Wohnungseigentums auf Blatt ... sind und beide Wohnungseigentumsrechte zu derselben Wohnungseigentumsanlage gehören. Das Interesse eines Wohnungseigentümers, die Namen derjenigen Personen zu erfahren, mit denen er in einer Wohnungseigentümergemeinschaft verbunden ist, ist vor dem Hintergrund der sich aus der Wohnungseigentümerstellung ergebenden Rechte und Pflichten nachvollziehbar und gerechtfertigt.

Anderes gilt jedoch für die Eintragungen in Abteilung II und III des Grundbuchs. Etwaige Belastungen des fremden Wohnungseigentums sind nicht ohne Weiteres geeignet, die Interessensphäre der Beteiligten zu tangieren. Auch soweit daraus auf die wirtschaftliche Situation des Eigentümers geschlossen werden kann, haben die übrigen Eigentümer jedenfalls so lange keinen Anspruch auf entsprechende Information, wie sich nicht sonstige Anhaltspunkte für eine Gefährdung ihrer Interessen ergeben. Es kann dahingestellt bleiben, ob der von den Beteiligten zitierten Entscheidung des OLG Düsseldorf (NJW 1987, 1651) ursprünglich zu folgen war, die allein in der Verbindung der Gemeinschafter durch die Verpflichtungen zur Zahlung von Wohngeld und Sonderumlagen schon ein berechtigtes Interesse an der Sammlung von Informationen über den wirtschaftlichen Status anderer Mitglieder erkannt hat. Denn eine solche Bewertung des Interesses ist jedenfalls durch die Gesetzesänderung in § 10 Abs. 7 WEG überholt, wonach die Wohnungseigentümergemeinschaft nun Trägerin des Verwaltungsvermögens ist und gemeinschaftsbezogene Ansprüche nur noch die Gemeinschaft, nicht aber der einzelne Wohnungseigentümer verfolgen kann (vgl. Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rdn. 525 Rn. 34).

Ein berechtigtes Interesse ist hier nicht dadurch entfallen, dass die Beteiligten bereits einen Auszug aus dem Liegenschaftskataster erhalten haben. Offenbar wollen sie - da sie ihren Antrag weiter verfolgen - die dort enthaltenen Angaben mit denen des Grundbuchs abgleichen. Da hinsichtlich der Eigentümerstellung nur die Eintragungen im Grundbuch den öffentlichen Glauben des § 891 BGB genießen, ist ihnen dies nicht zu verwehren.

Ein weitergehendes Einsichtsrecht für die Beteiligten ergibt sich auch nicht aus § 3 des Berliner Informationsfreiheitsgesetzes (IFG). Abgesehen von der Frage der Anwendbarkeit des Gesetzes gibt auch dieses kein Einsichtsrecht, soweit durch die Akteneinsicht oder Aktenauskunft personenbezogene Daten veröffentlicht werden und tatsächliche Anhaltspunkte dafür vorhanden sind, dass überwiegend Privatinteressen verfolgt werden (§ 6 Abs. 1 IFG). Bei den Belastungen eines Grundstücks handelt es sich um personenbezogene Daten, weil sie Rückschlüsse auf die wirtschaftliche Situation des Eigentümers zulassen. Die Beteiligten verfolgen ausschließlich Privatinteressen.

Ein Wohnungseigentümer darf Einsicht in das Grundbuch eines anderen Wohnungseigentümers nehmen – allerdings nicht uneingeschränkt.

Ein Wohnungseigentümer verlangt Einsicht in das Wohnungsgrundbuch eines anderen Wohnungseigentümers. Das Grundbuchamt lehnt dies ab. Hiergegen die Beschwerde an das KG.

Das KG gibt dem Wohnungseigentümer den Anspruch auf Erteilung eines Grundbuchauszugs, aber nur betreffend das Bestandsverzeichnis und die Abteilung I mit den Angaben zum Bestand und zur Eigentümerstellung, lehnt jedoch ein weitergehendes Einsichtsrecht „derzeit" ab. Das Interesse eines Wohnungseigentümers, die Namen der Personen zu erfahren, mit denen er in einer WEG verbunden ist, ist vor dem Hintergrund der gegenseitigen Rechte und Pflichten nachvollziehbar und gerechtfertigt. Das gilt aber nicht für die Eintragungen in Abteilung II und III des Grundbuchs: Belastungen des fremden Wohnungseigentums tangieren nicht ohne Weiteres die Interessensphäre der Beteiligten. Auch soweit daraus auf die wirtschaftliche Situation des Eigentümers geschlossen werden kann, haben die übrigen Eigentümer so lange keinen Anspruch auf entsprechende Informationen, wie sich nicht sonstige Anhaltspunkte für eine Gefährdung ihrer Interessen ergeben.

Das KG lehnt die Rechtsprechung des OLG Düsseldorf (NJW 1987, 1651) ab, wonach allein die Verbindung der Gemeinschafter durch die Verpflichtungen zur Zahlung von Wohngeld und Sonderumlagen schon ein berechtigtes Interesse an der Sammlung von Informationen über den wirtschaftlichen Status anderer Mitglieder der Gemeinschaft rechtfertigt. Dies sei jedenfalls durch die Gesetzesänderung in § 10 Abs. 7 WEG überholt, wonach die WEG nun (als rechtsfähiger Verband) Trägerin des Verwaltungsvermögens ist und gemeinschaftsbezogene Ansprüche nur noch der Gemeinschaft, nicht aber den einzelnen Wohnungseigentümern zustehen. Die Entscheidung des KG steht ausdrücklich unter dem Vorbehalt, dass dies „derzeit" gelte, also die Umstände sich insbesondere hinsichtlich der Verfolgung von Hausgeldansprüchen ändern können. Der bloße Verweis auf die Rechtsfähigkeit der Gemeinschaft reicht hier allerdings nicht aus. Der rechtsfähige Verband kann durchaus an erheblichem Geldmangel leiden. Bei uneinbringlichen Zahlungsrückständen einzelner Wohnungseigentümer müssen die Fehlbeträge im Wege von Sonderumlagen durch die anderen Wohnungseigentümer und sogar durch Neueigentümer aufgebracht werden. In diesen Fällen ist zu entscheiden, ob sich ein Zahlungsprozess vielleicht deshalb nicht lohnt, weil das Wohnungseigentum des Hausgeldschuldners übermäßig belastet ist und sich auch eine Zwangsvollstreckung nicht lohnt. Zumindest in diesen Fällen können verantwortlich denkende Wohnungseigentümer sehr wohl ein berechtigtes Interesse daran haben, Kenntnis auch hinsichtlich der Belastungen des Schuldners in Abteilung III zu erlangen. Dies dürfen sie nach Einsicht in die Verwaltungsunterlagen auch unabhängig vom Verwalter ermitteln. Dass nur dem Verwalter ein Einsichtsrecht an den Wohnungsgrundbüchern zustehen soll (KEHE/Eickmann, GBO, 6. Aufl., § 12 Rn. 9 unter „Wohnungseigentümer"), ist nicht verständlich, weil die Wohnungseigentümer mindestens gleichberechtigt neben dem Verwalter autonome Träger der erforderlichen Verwaltungsmaßnahmen sind. Erst recht gilt dies im Rahmen des § 18 WEG, der letztlich eine Entziehung des Wohnungseigentums bei erheblichen Zahlungsrückständen erlaubt. Durch missbräuchliche (Schein-) Belastungen in Abteilung III versuchen manche Wohnungseigentümer sogar, den anderen die Aussicht auf eine vernünftige Befriedigung aus dem Wohnungseigentumsrecht zu nehmen. Weder das Bundesdatenschutzgesetz noch die Datenschutzgesetze der Länder sind auf die Grundbucheinsicht anzuwenden. § 1 Abs. 3 des Bundesdatenschutzgesetzes bestimmt den Vorrang anderer Rechtsvorschriften des Bundes, soweit sie auf personenbezogene Daten einschließlich deren Veröffentlichung anzuwenden sind. Damit kann das BDSG auch nicht zur Auslegung der GBO herangezogen werden. Für die Landesdatenschutzgesetze ergibt sich das gleiche Ergebnis schon aus dem Vorrang des Bundesrechts gegenüber dem Landesrecht nach Art. 31 GG (KEHE/Eickmann, a.a.O., Rn. 1; Bauer/von Oefele, GBO, 3. Aufl., § 12 Rn. 6 und 7; Lüke NJW 1983, 1407). Das KG verweist abschließend darauf, dass sich ein weitergehendes Einsichtsrecht für die Beteiligten auch nicht aus § 3 des Berliner Informationsfreiheitsgesetzes ergibt, weil nur private Interessen verfolgt würden.