Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz, Darlegung der ortsüblichen Miete bei gemeinnützigen Wohnungsunternehmen

1. Die Darlegung, daß eine verlangte Mietzinserhöhung für Wohnungen gemeinnütziger Wohnungsunternehmen die angemessene Miete nach § 7 WGG nicht überschreitet, ist kraft Gesetzes keine Wirksamkeitsvoraussetzung des Mieterhöhungsverlangens (Anschluß an Oberlandesgericht Hamm, Rechtsentscheid 4 ReMiet 4/81 vom 14. 7.1981).

2. Auch die gemeinnützigen Wohnungsunternehmen dürfen sich für die Darlegung der ortsüblichen Vergleichsmiete auf Mietpreisspiegel beziehen, in die die Mieten der gemeinnützigen Unternehmen nicht eingegangen sind.

Die Kl. ist ein im Sinne des Gesetzes über die Gemeinnützigkeit im Wohnungswesen (WGG) gemeinnütziges Wohnungsunternehmen. Sie vermietete am 9. März 1973 eine ihrer Wohnungen an die Bekl. Dem Mietverhältnis liegt ein für gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaften entworfener Mustermietvertrag zugrunde. In § 3 Abs. 1 des Vertrages heißt es, daß die unter Beachtung des Rechts über die Gemeinnützigkeit im Wohnungswesen und der sonst maßgeblichen gesetzlichen Bestimmungen ermittelte Miete 222,90 DM beträgt. Zu den Vereinbarungen gehören allgemeine Vertragsbestimmungen, in deren Ziffer 2 Abs. 3 für die Frage der Mieterhöhungen ebenfalls auf die gesetzlichen Vorschriften über die Gemeinnützigkeit im Wohnungswesen verwiesen ist. Mit ihrem Schreiben vom 15. September 1980 verlangte die Kl. von der Bekl. unter Hinweis auf § 2 MHG die Zustimmung zur Erhöhung der Miete auf 400,40 DM monatlich. Für den Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmieten bezog sich die Kl. auf die Frankfurter Mietwerttabelle. Dem Schreiben fügte die Kl. einen Auszug aus der Wirtschaftlichkeitsberechnung für das Grundstück bei. Dieser Auszug entspricht unstreitig nicht den Erfordernissen des § 7 Abs. 2 WGG in Verbindung mit § 13 WGGDV. Die Bekl. stimmte der Mieterhöhung nicht zu. Von der Kl. ist Klage erhoben worden mit dem Antrag, die Bekl. zu verurteilen, ab 1. Januar 1981 einer Erhöhung der Miete auf monatlich 400,40 DM zuzustimmen. Das Amtsgericht hat die Klage als unzulässig abgewiesen, weil das Mieterhöhungsverlangen mangels einer ordnungsmäßigen Berechnung der Kostenmiete unwirksam sei. Auf die Berufung der Kl. sind vom Landgericht gem. Artikel III Abs. 1 des Dritten Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften vom 21. Dezember 1967 in der Fassung des Gesetzes vom 5. Juni 1980 (BGBl. I S. 657) folgende Rechtsfragen zur Entscheidung vorgelegt worden: 1. Ist die Darlegung, daß eine verlangte Mietzinserhöhung für Wohnungen gemeinnütziger Wohnungsunternehmen die angemessene Miete nach § 7 WGG nicht überschreitet, kraft Gesetzes eine Wirksamkeitsvoraussetzung des Mieterhöhungsverlangens? 2. Ist die Darlegung, daß eine verlangte Mietzinserhöhung für Wohnungen gemeinnütziger Wohnungsunternehmen die angemessene Miete nach § 7 WGG nicht überschreitet, jedenfalls aufgrund der formularmäßig abgefaßten Mustermietverträge der gemeinnützigen Wohnungsunternehmen eine derartige Wirksamkeitsvoraussetzung? 3. Dürfen sich die gemeinnützigen Wohnungsunternehmen für die Darlegung der ortsüblichen Vergleichsmiete auf Mietpreisspiegel beziehen, in die die Mieten der gemeinnützigen Unternehmen nicht eingegangen sind? Die Rechtsfragen, zu denen das Landgericht den Parteien ausreichend Gelegenheit zur Stellungnahme gegeben hat, ergeben sich aus einem Mietverhältnis über Wohnraum. Sie sind präzise formuliert und mit einer Begründung versehen worden. Die Rechtsfrage zu 1. hat grundsätzliche Bedeutung. Sie ist auch entscheidungserheblich, denn die Vorschrift des § 7 Abs. 2 WGG in Verbindung mit § 13 WGGDV stellt nach Ansicht des Landgerichts ein Zulässigkeitsmerkmal für das Mieterhöhungsverfahren nach § 2 MHG dar. Allerdings ist die Rechtsfrage zu 1. bereits von einem Oberlandesgericht, nämlich durch den Rechtsentscheid 4 ReMiet 4/81 des Oberlandesgerichts Hamm (OLGZ 81, 478 - NJW 81, 2262) entschieden worden. Voraussetzung für die Einholung eines Rechtsentscheids ist es dann, daß das Landgericht von dieser Entscheidung abweichen will. Das ist hier der Fall. Das Landgericht hält die

rage zu 1. bereits von einem Oberlandesgericht, nämlich durch den Rechtsentscheid 4 ReMiet 4/81 des Oberlandesgerichts Hamm (OLGZ 81, 478 - NJW 81, 2262) entschieden worden. Voraussetzung für die Einholung eines Rechtsentscheids ist es dann, daß das Landgericht von dieser Entscheidung abweichen will. Das ist hier der Fall. Das Landgericht hält die Entscheidung des Oberlandesgerichts Hamm nicht für zutreffend. Die somit zulässigerweise vorgelegte Rechtsfrage zu 1. beantwortet der Senat ebenso wie das Oberlandesgericht Hamm. Das Oberlandesgericht Hamm führt zur Begründung seiner Entscheidung im wesentlichen aus: Die Darlegung, daß die verlangte Miete sich im Rahmen der "angemessenen" Miete des § 7 Abs. 2 WGG hält, gehöre bei gemeinnützigen Wohnungsunternehmen schon deshalb nicht zur Wirksamkeit eines schriftlichen Mieterhöhungsverlangens nach § 2 Abs. 1 MHG, weil § 7 Abs. 2 WGG keine rechtlichen Wirkungen im Verhältnis zwischen dem Vermieter und dem Mieter zeitige. Das folge aus der Entstehungsgeschichte, dem Zweck des Gesetzes und aus der Gesetzessystematik, wie sie sich aus dem Gesamtzusammenhang der Vorschriften des WGG, insbesondere seines § 19 Abs. 2 und 5, ergebe. Dieser Zusammenhang lasse erkennen, daß das gemeinnützige Wohnungsunternehmen keineswegs gehindert sei, eine höhere als die kostenorientierte "angemessene" Miete zu fordern. Es sei ihm auch sonst nicht verwehrt, seinen Geschäftsbetrieb nunmehr gewinnorientiert und nicht mehr an den Vorschriften des WGG auszurichten. Gehe das Unternehmen, aus welchen Gründen auch immer, dazu über, so stehe dem rechtlich nichts entgegen. Es riskiere allein, daß es nach § 19 WGG im Verfahren zur Entziehung der Anerkennung, die sich aus der Gemeinnützigkeit ergebenden Vorteile verliere. Nur insoweit und mit dieser Begrenzung mißbillige die Rechtsordnung ein dem WGG zuwiderlaufendes Geschäftsgebaren. Daß sich allein hierin die Sanktionen des WGG erschöpften, lasse ein Vergleich mit § 8 WohnungsbindungsG deutlich werden. Auch dort gebe das Gesetz, und zwar sogar im sprachlichen Anklang an § 7 Abs. 2 WGG, dem Verfügungsberechtigten auf, die Wohnung nicht zu einem höheren Entgelt als der Kostenmiete zu überlassen. Anders aber als bei § 7 WGG bestimme § 8 WohnungsbindungsG ausdrücklich, daß eine Vereinbarung unwirksam sei, soweit das vereinbarte Entgelt die Kostenmiete übersteige. Hierauf entfallene Leistungen seien zurückzuerstatten und vom Empfang an zu verzinsen. Eben eine solche Sanktion sehe das Wohnungsgemeinnützigkeitsrecht nicht vor. Sie lasse sich auch für die Zeit nach Inkrafttreten des Grundgesetzes nicht, wie das von der Gegenmeinung versucht werde, lediglich durch den Hinweis auf Sinn und Zweck des Gesetzes und seine Nähe zum Sozialstaatsprinzip begründen. Das ersetze nicht die allein dem Gesetzgeber vorbehaltene Entscheidung, mit welchen Mitteln er sozialstaatliche Erfordernisse durchsetzen und sichern wolle. Dieser Begründung, der sich auch das OLG Karlsruhe im Rechtsentscheid 3 RE-Miet 9/81 vom 23. 12. 1981 voll angeschlossen hat, stimmt auch der Senat zu. Da sich die Sanktionen des WGG rein auf das Gemeinnützigkeitsrecht beschränken, dürfen ihnen keine mittelbaren Auswirkungen auf Form und Inhalt des Mieterhöhungsverlangens nach § 2 MHG zuerkannt werden. Die Vorlegungsfrage zu 2. ist gegenstandslos. Hat nämlich das WGG nicht den Inhalt, den das Landgericht ihm zuschreiben möchte, so kann die Darlegung, daß eine verlangte Mietzinserhöhung für Wohnungen gemeinnütziger

schränken, dürfen ihnen keine mittelbaren Auswirkungen auf Form und Inhalt des Mieterhöhungsverlangens nach § 2 MHG zuerkannt werden. Die Vorlegungsfrage zu 2. ist gegenstandslos. Hat nämlich das WGG nicht den Inhalt, den das Landgericht ihm zuschreiben möchte, so kann die Darlegung, daß eine verlangte Mietzinserhöhung für Wohnungen gemeinnütziger Wohnungsunternehmen die angemessene Miete nach § 7 WGG nicht überschreitet, auch dann nicht Wirksamkeitsvoraussetzung des Mieterhöhungsverlangens werden, wenn in dem formularmäßigen Mustermietvertrag der gemeinnützigen Wohnungsbauunternehmen auf die gesetzlichen Vorschriften über die Gemeinnützigkeit im Wohnungswesen verwiesen ist. Schon das OLG Hamm (a. a. O.) hat im übrigen darauf hingewiesen, daß selbst dann, wenn vertraglich die den gemeinnützigkeitsrechtlichen Bestimmungen entsprechende Kostenmiete vereinbart ist deren Darlegung nicht gesetzliche Wirksamkeitsvoraussetzung des schriftlichen Mieterhöhungsverlangens sein kann. Auch die unter 3. vorgelegte Rechtsfrage hat grundsätzliche Bedeutung und ist ebenfalls entscheidungserheblich. Sie ist durch den Rechtsentscheid des OLG Karlsruhe 3 RE-Miet 9/81 noch nicht entschieden. Dort ging es um die Frage, ob der Sachverständige in seinem Gutachten Vergleichswohnungen des gemeinnützigen Wohnungsbaus berücksichtigen muß. Das vorlegende Landgericht fragt hier jedoch, ob ein gemeinnütziges Wohnungsunternehmen sein Mieterhöhungsverlangen auf einen Mietspiegel stützen darf, der ohne Berücksichtigung der Mietpreise für Wohnungen gemeinnütziger Wohnungsunternehmen aufgestellt worden ist. Diese danach zulässige Frage ist zu bejahen. Nach § 2 Abs. 2 MHG kann zur schriftlichen Begründung des Mieterhöhungsanspruchs Bezug genommen werden auf eine Übersicht über die üblichen Entgelte, die in der Gemeinde oder in vergleichbaren Gemeinden für nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art, Größe. Ausstattung, Beschaffenheit und Lage gezahlt werden, soweit die Übersicht von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt und anerkannt worden ist. Das ist bei der Frankfurter Mietwerttabelle der Fall. Mithin hat die Kl. ihrer Darlegungspflicht insoweit genügt mit der Folge, daß ihr Mieterhöhungsverlangen wirksam ist. Ein anderer Mietspiegel steht ihr auch nicht zur Verfügung. Wie das OLG Karlsruhe im Rahmen der von ihm zu entscheidenden Rechtsfrage eingehend und auch den Senat überzeugend dargelegt hat, werden gemeinnützige Wohnungen nicht als eigenständiger Teilmarkt behandelt, was sich bereits aus der Bestimmung des § 1 Ziff. 2 MHG ergibt. Es ist auch nicht einzusehen, warum gemeinnützige Wohnungsunternehmen von den Möglichkeiten des § 2 MHG nur unter schwieriger zu erfüllenden Voraussetzungen sollten Gebrauch machen dürfen als alle anderen Vermieter.