Wohnungsfürsorgedarlehen

Wohnungsfürsorgedarlehen; Förderung von Wohnungsbau für Landesbedienstete

Die Zweck- und die Mietpreisbindung gemäß § 4 der Darlehnsverträge nach dem "Muster 3 c LBWB", durch die die Wohnungsbauförderungsanstalt des Landes NW in den 60er Jahren (bis 31.7.1968) Wohnungsfürsorgedarlehen zur Förderung von Wohnungsbau für Landesbedienstete gewährte, enden, sobald sowohl die 20jährige Besetzungsrechts Frist gemäß § 4 Abs. 1 dieser Verträge abgelaufen als auch das Darlehen (vorzeitig) getilgt ist. Auch § 11 Abs. 2 Satz 2 der Verträge gilt nicht über diesen Zeitpunkt hinaus.

I. Die Kl. beider Verfahren sind - aufgrund Rechtsnachfolge - Eigentümer und Vermieter, die Bekl. Mieter von Wohnungen, für deren Errichtung die Rechtsvorgänger der Kl. Wohnungsfürsorgemittel des Landes NW in Anspruch genommen haben. Der diesbezügliche Darlehnsvertrag mit der Wohnungsbauförderungsanstalt des Landes NW datiert im Fall der Kl. des Verfahrens I (= 30 REMiet 6/90) vom 8. Oktober/16. November 1964 und enthält unter anderem folgende Regelungen:

"§ 4 Nutzung der Wohnungen

(1) Der Schuldner verpflichtet sich, die Wohnungen, die mit dem in § 1 genannten Darlehen gefördert werden, nur entsprechend den Auflagen des Bewilligungsbescheides zu nutzen, insbesondere sie für die Dauer des Darlehnsverhältnisses nur solchen Personen zu überlassen, die zu dem in Nr. 2 LBWB bezeichneten Personenkreis gehören, mit der Maßgabe, daß sie auf die Dauer von 20 Jahren seit dem Tage der Eintragung der zur Sicherung dieses Besetzungsrechts zugunsten des Landes Nordrhein-Westfalen zu bestellenden beschränkten persönlichen Dienstbarkeit (§ 13 Abs. 5) nur an vom Land Nordrhein-Westfalen, vertreten durch den Regierungspräsidenten in Köln als zuständige Wohnungsfürsorgebehörde, benannte Personen überlassen werden dürfen. - Er verpflichtet sich, während der Dauer des Besetzungsrechts des Landes Nordrhein-Westfalen die Benutzungsgenehmigung bei der zuständigen Wohnungsbehörde nur für solche Personen zu beantragen, die ihm von der Wohnungsfürsorgebehörde benannt worden sind - 1)

(2) Der Schuldner verpflichtet sich, bei jeder Vermietung einer der geförderten Wohnungen die vorgeschriebenen Miet /Nutzungsverträge abzuschließen und diese der zuständigen Wohnungsfürsorgebehörde spätestens 6 Wochen nach dem jeweiligen Bezug der Wohnung zur Kenntnis vorzulegen. Er verpflichtet sich, keine höheren Mieten als die auf seinen Vorschlag von der Wohnungsfürsorgebehörde genehmigten Einzelmieten zu vereinbaren ...

§ 5 Verzinsung und Tilgung

(1) Das in § 1 genannte Darlehen ist vom 1. Januar des auf den Bezug der geförderten Wohnung(en) folgenden Kalenderjahres oder - wenn sich der Bezug der Wohnung(en) aus Gründen verzögert, die der Schuldner zu vertreten hat - vom 1. Januar des Kalenderjahres an, das auf den im Bewilligungsbescheid festgesetzten Fertigstel-lungstermin folgt, mit jährlich 4 v. H. zu verzinsen und mit jährlich 1 v. H. zuzüglich der durch die fortschreitende Tilgung ersparten Zinsen zu tilgen. Die Zinsen werden bis auf Widerruf durch Erlaß des Ministers für Wiederaufbau oder durch den Gläubiger, längstens jedoch auf die Dauer von 30 Jahren vom Beginn der Laufzeit des Darlehens gemäß Satz 1 an, nicht erhoben ...

§ 11 Rückzahlungsrecht des Schuldners

(1) Der Schuldner kann das Darlehen jederzeit ganz oder in Teilbeträgen von vollen 100,00 DM zurückzahlen.

(2) Der Schuldner ist berechtigt, bei dem Gläubiger über die Wohnungsfürsorgebehörde - unbeschadet der Bestimmungen der Nrn. 83 bis 86 WFB 1957 1) - die Aufhebung der Zweckbindung und den Verzicht auf die Ausübung des Besetzungsrechts für die geförderten Wohnungen zu beantragen, wenn das gewährte Darlehen ohne rechtliche Verpflichtung vorzeitig zurückgezahlt ist. Er verpflichtet sich jedoch, vor dem Verzicht auf die Ausübung des Besetzungsrechts begründete Miet- oder Nutzungsverhältnisse nicht aus anderen Gründen als wegen erheblicher Belästigung oder wegen Mietrückstandes (vgl. §§ 2 und 3 MSchG) zu kündigen und bei solchen Mietverhältnissen auch nach der vorzeitigen Rückzahlung des Darlehens keine höhere Miete als die im Mietvertrag vereinbarte tatsächlich zu zahlende Miete zu erheben, solange der Mieter Bediensteter des Landes Nordrhein-Westfalen ist ..."

Nach § 12 des Vertrages kann die Wohnungsbauförderungsanstalt das für sie grundsätzlich unkündbare (Abs. 1) Darlehen aus bestimmten vom Schuldner gesetzten Gründen - vor allem bei Vertragsverletzungen des Schuldners - doch vorzeitig zurückverlangen (Abs. 2), in welchem Fall "der Schuldner im übrigen an die Bestimmungen dieses Vertrages bis zum Zeitpunkt der planmäßigen Tilgung des Darlehens gebunden" bleibt (Abs. 3).

Der Darlehnsvertrag der Rechtsvorgänger der Kl. des Verfahrens II (= 30 REMiet 4/90) datiert vom 8./14. August 1967 und enthält, bei teilweise leicht revidiertem Text, die gleichen Regelungen.

Das 20jährige Besetzungsrecht des Landes NW gemäß § 4 Abs. 1 der Darlehnsverträge hat 1985 (Verfahren I) bzw. 1987 (Verfahren II) geendet. Die Darlehensverhältnisse, die bei planmäßiger Tilgung mehr als 50 Jahre gedauert hätten, sind durch vorzeitige Darlehensrückzahlung gemäß § 11 Abs. 1 der Verträge im Jahre 1989 (Verfahren I) bzw. 1985 (Verfahren II) ebenfalls beendet. Die Kl. meinen, damit sei auch die Mietpreisbindung gemäß § 4 der Darlehensverträge beendet, und nehmen die Bekl., die Landesbedienstete und seit 1966/1975 Mieter der Wohnungen sind, (u. a.) auf Zustimmung zur Mieterhöhung gemäß § 2 MHG in Anspruch.

Die Amtsgerichte haben die Klagen abgewiesen. Die von den Kl. mit der Berufung angerufenen Landgerichte sehen es als entscheidungserheblich an, ob § 11 Abs. 2 Satz 2 der Darlehnsverträge auch dann gilt, wenn sowohl die 20jährige Besetzungsrechts-Frist abgelaufen als auch nachher (Verfahren I) bzw. vorher (Verfahren II) das Darlehen zurückgezahlt worden ist. Sie messen diesen Fragen rechtsgrundsätzliche Bedeutung bei und haben sie dem Senat in folgenden Fassungen zum Rechtsentscheid vorgelegt:

Verfahren I:

"Ist § 11 Ans. 2 der Verträge, aufgrund deren das Land Nordrhein-Westfalen Wohnungsfürsorgemittel für Landesbedienstete gewährt hat, erweiternd dahingehend auszulegen, daß der Darlehensnehmer oder sein Rechtsnachfolger auch dann an die Beschränkung auf die Kostenmiete gebunden bleibt, wenn das Darlehen nach Ablauf des Besetzungsrechtes, aber vor Ablauf der allgemeinen Zweckbindung nach § 4 Abs. 1 des Darlehensvertrages, vorzeitig zurückgezahlt wird, soweit das Mietverhältnis vor dem Verzicht auf die Zweckbindung oder jedenfalls vor Ablauf des Besetzungsrechts begründet worden ist und solange der Mieter Bediensteter des Landes Nordrhein-Westfalen ist?"

Verfahren II:

"Kann der Vermieter einer mit Wohnungsfürsorgemittel geförderten Wohnung die Anhebung der Miete nach § 2 MHG beanspruchen, wenn das 20jährige Belegrecht zugunsten des Landes abgelaufen ist und er zeitlich zuvor die gewährten Mittel (vorzeitig) voll zurückgezahlt hat?"

II. Die Vorlagen sind gemäß Art. 3 Abs. 1 Satz 1, 2. Alternative des 3. Mietrechtsänderungsgesetzes bzw. § 541 als 1. Altern. 2 ZPO zulässig.

1. Sie betreffen wohnungsmietrechtliche Fragen von grundsätzlicher Bedeutung. Die Wohnungsbauförderungsanstalt NW hat bis 1967 zahlreiche Darlehensverträge nach dem Muster 3 c LBWB geschlossen, bei denen die 20jährige Besetzungsrechts-Frist inzwischen abgelaufen ist. Häufig wurden und werden durch vorzeitige Darlehensrückzahlung auch die Darlehensverhältnisse (vorzeitig) beendet. Welchen Einfluß das auf die Mietpreisbindung hat, ist stark umstritten, wie allein die Fülle von nicht veröffentlichten Landgerichtsentscheidungen zeigt, auf die die Parteien hingewiesen haben (vgl. zum Streitstand im übrigen LG Düsseldorf, ZMR 1985, 339; LG Arnsberg, ZMR 1985, 340; LG Düsseldorf, WuM 1989, 331; Fliedner, ZMR 1984, 148 f., 397 ff.; Neugebauer, ZMR 1985, 329 ff.; außerdem nicht veröffentlichte Entscheidung des hiesigen 2. Zivilsenats vom 21. Mai 1990).

Die klare gesetzliche Regelung in § 87 a Abs. 4 II. WoBauG, nach der die Preisbindung mit Ablauf des Besetzungsrechts endet, ist erst am 1. August 1968 in Kraft getreten und greift in abweichende Regelungen vorher abgeschlossener Verträge nicht ein (Rechtsentscheid des hiesigen 4. Zivilsenats vom 14. März 1986, u. a. ZMR 1986, 287/291) BVerfG, ZMR 1987, 133).

Für diese alten Verträge kann bisher als höchstrichterlich geklärt nur gelten, daß die dort in §§ 4 und 11 Abs. 2 bestimmte Zweck- und Preisbindung

- vor Ablauf der 20jährigen Normaldauer des Besetzungsrechts durch vorzeitige Darlehensrückzahlung zu beseitigen ist (BGH, ZMR 1971, 255) und auch

- nach Ablauf dieser 20-Jahresfrist jedenfalls bis zu einer vorzeitigen Darlehensrückzahlung bestehen bleibt (OLG Hamm, ZMR 1986, 287).

Was von dem Zeitpunkt an gilt, in dem sowohl die 20 Jahre abgelaufen sind als auch das Darlehen zurückgezahlt ist, hat der BGH (a. a. O., Seite 256) ausdrücklich offengelassen und auch der hiesige 4. Zivilsenat (a. a. O.) nicht entschieden, zumindest nicht eindeutig: Die Bemerkung in Ziff. 2 b (2), letzter Satz, jenes Rechtsentscheids (ZMR 1986, 290), daß nach Darlehensrückzahlung und Ablauf des Besetzungsrechts die Zweckbindung aufhöre, kann nicht ohne weiteres auf die vorliegend interessierende Sondersituation des § 11 Abs. 2 Satz 2 Darlehensvertrag bezogen werden, daß die Wohnung bei Darlehensrückzahlung von einem Landesbediensteten bewohnt ist; diese Situation und überhaupt den § 11 Abs. 2 Satz 2 Darlehensvertrag behandelt jener Rechtsentscheid nicht ausdrücklich.

2. Die Vorlagefragen sind entscheidungserheblich. Die diesbezüglichen Ausführungen der vorlegenden Kammern - insbesondere dazu, daß die Preisbindungsregelung der Darlehensverträge nach § 328 BGB die Bekl. berechtigt und nach § 571 BGB auch die Kl. verpflichtet und daß die Klageansprüche jedenfalls teilweise von der Fortdauer der Bindung abhängen - sind nicht erkennbar unrichtig und vom Senat zu respektieren.

III. Die Vorlagefragen sind wie aus dem Entscheidungssatz ersichtlich zu beantworten.

1. Welche Bindungen der hier zu beurteilende Vertragstyp dem Vermieter auferlegt und wie lange sie dauern, ist zunächst in § 4 Darlehensvertrag geregelt. Dort sind unterschieden:

- eine Zweckbindung dahin, daß die geförderte Wohnung "für die Dauer des Darlehnsverhältnisses" nur an bestimmte Personen (Landesbedienstete) vermietet werden darf (§ 4 Abs. 1 Satz 1),

- eine Preisbindung an (praktisch) die Kostenmiete (§ 4 Abs. 2 Satz 2), die der wesentliche Sinn der Zweckbindung ist und deshalb ersichtlich genau so lange dauert wie diese (OLG Hamm, ZMR 1986, 287/289),

- zur nachhaltigen Sicherung der Zweckbindung ein 20jähriges Besetzungsrecht des Landes (§ 4 Abs. 1).

Die Zweck- und Preisbindung endet danach mit der Darlehenstilgung, d. h. bei planmäßiger Tilgung nach gut 50 Jahren und bei einer gemäß § 11 Abs. 1 zulässigen vorzeitigen Tilgung entsprechend früher; sie dauert folglich nicht notwendig genau so lange wie das Besetzungsrecht, sondern kann später oder auch früher enden. Endet sie später, so ist - § 11 Abs. 2 Darlehensvertrag zunächst noch hinweggedacht - die Rechtslage nach § 4 Darlehensvertrag klar: Besetzungsrecht und Bindung sind beendet, der Vermieter ist frei. Endet sie früher, dann ist ohne zusätzliche Regelung unklar, ob und wie das Besetzungsrecht den Vermieter noch bindet.

2. § 11 Abs. 2 Darlehensvertrag ist eine Ergänzungsregelung zu § 4. Fraglich ist, ob sie nur die eben erwähnte Unklarheit beseitigen oder noch mehr festlegen soll. Der Senat hält das erstere für wahrscheinlicher.

Nach § 11 Abs. 2 Satz 1 Darlehensvertrag kann der vorzeitig zurückzahlende Vermieter von der Wohnungsbauförderungsanstalt die Aufhebung der Zweckbindung und den Verzicht auf die Ausübung des Besetzungsrechts verlangen. Das paßt, wie man mit Recht schon hervorgehoben hat (vgl. u. a. LG Düsseldorf, WuM 1989, 331), nur zum Fall der Rückzahlung vor Ablauf der 20jährigen Besetzungsrechts-Frist. Danach ist dieses Recht von selbst entfallen und ein Verzicht darauf nicht mehr möglich. Neugebauer meint (ZMR 1985, 329/331), daß wenigstens die in § 11 Abs. 2 Satz 1 Darlehensvertrag weiter vorgesehene Aufhebung der Zweckbindung auch nach Ablauf der 20jährigen Besetzungsrechts-Frist kein gegenstandsloser Akt sei. Das würde aber zum einen die an die "Verzichts"-Regelung anknüpfende Argumentation nicht ganz entkräften. Zum anderen scheint es dem Senat nicht einmal richtig: Auch die Zweckbindung endet nach § 4 Abs. 1 Darlehensvertrag eigentlich von allein, nämlich mit der Darlehenstilgung. Nur bei Tilgung vor Ablauf der 20jährigen Besetzungsrechts-Frist entsteht die oben erwähnte Unklarheit, ob die Bindung wirklich trotz fortdauernden Besetzungsrechts endet und damit der Bedarf nach einer Aufhebungserklärung, sei sie nun konstitutiv oder nur klarstellend.

Der Senat nimmt nicht an, daß die Verfasser des Darlehnsvertrags-Textes dies alles nicht gesehen haben und mit § 11 Abs. 2 - auch dem an Satz 1 unmittelbar anknüpfenden Satz 2 dieser Regelung - generelle Bestimmungen für jede Art vorzeitiger Tilgung, auch nach Ablauf der 20jährigen Besetzungsrechts-Frist, treffen wollten. Im Zweifel handelte es sich um erfahrene und mit der Materie der öffentlichen Wohnungsbauförderung vertraute Fachleute, denen man mit so einer Annahme Unrecht täte.

Geht man deshalb davon aus, daß mit § 11 Abs. 2 Darlehensvertrag Regeln nur für den - wegen Unklarheit klärungsbedürftigen (siehe oben) - Fall der Darlehenstilgung vor Ablauf der 20jährigen Besetzungsrechts-Frist beabsichtigt waren, dann bleibt es zum einen im Fall der Tilgung nach Ablauf dieser Frist bei dem aus § 4 Darlehensvertrag abzuleitenden Zweckbindungsende mit Tilgung. Zum anderen ist § 11 Abs. 2 Satz 2 Darlehensvertrag dann unzweifelhaft so zu verstehen, daß die dort bestimmte Bindung nur bis zum Ablauf der 20 Jahre gilt. Denn weiter als bis zu diesem Extremzeitpunkt reicht der durch das Auseinanderfallen von Zweckbindungsende und Besetzungsrechtsende eröffnete Unklarheitsbereich nicht. Vor allem aber gäbe es, wenn ein späterer Zeitpunkt - z. B. der der planmäßigen Tilgung - gemeint wäre, keinen vernünftigen Grund, warum § 11 Abs. 2 Satz 2 dann nicht für jeden Fall der vorzeitigen Darlehenstilgung gelten sollte, also auch den der Tilgung nach Ablauf der 20jährigen Besetzungsrechts-Frist.

Nur zur Abrundung sei bemerkt, daß diese Überlegungen auch die wirtschaftlichen Interessen der Darlehensvertragsparteien nicht vernachlässigen. Es ist nichts dafür ersichtlich, daß bei vorzeitiger Darlehenstilgung die Aufrechterhaltung der Zweckbindung für weitere Jahre oder Jahrzehnte - z. B. bis zur (fiktiven) planmäßigen Tilgung, falls das bei Tilgung bestehende Mietverhältnis so lange dauert - diesen Interessen etwa besonders gerecht wird. Eher vom Gegenteil scheint man in anderen Vertragswerken (vgl. etwa die dem Fall BGH, ZMR 1969, 315 zugrunde liegende bundesrechtliche Darlehensregelung, die eine Bindung "bis zur vollständigen Tilgung des Darlehens, mindestens jedoch für die Dauer von 20 Jahren" vorsieht) oder auch bei Schaffung des § 87 a Abs. 4 II. WoBauG ausgegangen zu sein.

Der Senat verzichtet darauf, sein Verständnis von § 11 Abs. 2 Darlehensvertrag abschließend für verbindlich zu erklären. Für die Entscheidung der ihm vorgelegten Rechtsfragen ist das nicht nötig. Auch wenn man annimmt, daß den Verfassern des Vertragsformulars nur Formulierungsfehler unterlaufen sind und daß sie oder jedenfalls die Verwender die Regeln des § 11 Abs. 2 Darlehensvertrag nicht bewußt auf den Fall einer Darlehenstilgung vor Ablauf der 20jährigen Besetzungsrechts-Frist beschränken wollten, dann wäre damit zunächst nur ein Haupthindernis einer analogen Anwendung auf den Fall vorzeitiger Tilgung nach Ablauf dieser Frist beseitigt. Ob die analoge Anwendung wirklich zu rechtfertigen wäre, erscheint aus den bisher angeführten Gründen durchaus zweifelhaft. Vor allem aber täte sich der weitere Zweifel auf, für wie lange § 11 Abs. 2 Satz 2 Darlehensvertrag die Bindung dann eigentlich verlängern wollte: etwa stets für die ganze Dauer des bei Tilgung bestehenden Mietvertrages, also gegebenenfalls auch über den Zeitpunkt der fiktiven planmäßigen Tilgung hinaus oder nur bis höchstens zu diesem Zeitpunkt oder aber - entgegen dem dann ohnehin vielfältig ungereimten Vertragswortlaut (vgl. die obigen Ausführungen der "Verzichts"- und "Anfechtungs" Regelung in § 11 Abs. 2 Satz 1) - vielleicht doch nicht über den Ablauf der 20jährigen Besetzungsrechts-Frist hinaus. Dies letztere wäre schon deshalb nicht sicher auszuschließen, weil gegen die beiden anderen Alternativen Bedenken möglich wären: Eine Bindungsregelung, die generell auf die Dauer des bei Tilgung bestehenden Mietvertrages abstellte, wäre systematisch in § 4 Darlehensvertrag zu erwarten gewesen und nicht bei den Sonderbestimmungen des § 11 über die vorzeitige Darlehenstilgung. Und wenn es auf den Zeitpunkt der fiktiven planmäßigen Tilgung ankommen sollte, wäre schwer verständlich, warum das anders als im Fall des § 12 Abs. 3 Darlehensvertrag nicht ausdrücklich gesagt wird.

Sollte also die Bindungsregelung des § 11 Abs. 2 Satz 2 Darlehensvertrag nicht von vornherein auf den Fall der Darlehenstilgung vor Ablauf der 20jährigen Besetzungsrechts-Frist zu beschränken sein, dann ist sie nach alledem jedenfalls unklar in bezug auf die Dauer der Bindung und deshalb unwirksam, soweit sie die Bindung etwa über den Zeitpunkt hinaus ausdehnen will, in dem sowohl das Darlehen getilgt als auch die 20jährige Besetzungsrechts-Frist abgelaufen ist. Das folgt zwar nicht aus § 5 AGBG, denn das AGBG ist auf die hier behandelten, vor seinem Inkrafttreten geschlossenen Verträge nicht anwendbar (§ 28 Abs. 1 AGBG). Die Unklarheitenregelung war aber schon lange vor Inkrafttreten des AGBG anerkannt (vgl. Palandt/Heinrichs, BGB, 50. Aufl., § 5 AGBG Rdnr. 8 m. w. N.). Sie wird hier auch nicht etwa gegen die falsche Vertragspartei angewandt, sondern zutreffend gegen die Wohnungsbauförderungsanstalt als Verwenderin; die nur mittelbar betroffenen Mieter waren nicht Vertragspartei.

IV. Diese Entscheidung des Senats steht im Ergebnis im Einklang mit der o. g. Entscheidung des 2. Zivilsenats dieses Gerichts vom 21. Mai 1990. Die Voraussetzungen einer Divergenzvorlage an den BGH gemäß § 541 Abs. 1 Satz 3 ZPO sind insofern nicht erfüllt.