Wohnungseigentumsverwalter

Wohnungseigentumsverwalter; Sondervergütung für gerichtliche Geltendmachung der Ansprüche der Wohnungseigentümer

Macht der von den Wohnungseigentümern hierzu ermächtigte Verwalter Ansprüche der Wohnungseigentümer gerichtlich geltend, handelt es sich nicht um eine unerlaubte Besorgung fremder Rechtsangelegenheiten. Dem Verwalter kann hierfür von den Wohnungseigentümern eine Sondervergütung bewilligt werden, die er nach der Bundesrechtsanwaltsgebührenordnung abrechnen darf.

Die Beteiligten sind die Wohnungseigentümer und ihr Verwalter. In der Eigentümerversammlung vom 7. Januar 1989 beschlossen die Wohnungseigentümer mehrheitlich:

"Der Verwalter wird ermächtigt, Rückstände gerichtlich für die WEG geltend zu machen. Dafür erhält er eine Sondervergütung in der Höhe, die ein Rechtsanwalt für die Vertretung einer Mehrheit von WEern erhalten würde (Berechnungsgrundlage: Bundesrechtsanwaltsgebührenordnung)."

Der Beschluß ist angefochten. Das Kammergericht hat die Sache dem Bundesgerichtshof zur Entscheidung vorgelegt.

III. 1. Die Vergütungsregelung in dem angefochtenen Eigentümerbeschluß verstößt nicht gegen ein gesetzliches Verbot (§ 134 BGB).

a) Die Ermächtigung des Verwalters, Rückstände für die Wohnungseigentümer geltend zu machen, führt allerdings zu einer Besorgung fremder Rechtsangelegenheiten im Sinne des Art. 1 § 1 RBerG. Das Rechtsberatungsgesetz ist in erster Linie als Berufsordnungsgesetz der Rechtsbeistände aufzufassen (vgl. Altenhoff/Busch/Kampmann/Chemnitz, RBerG 9. Aufl. Rdnr. 10 m. w. N.). Es will einerseits die Rechtsuchenden vor den Gefahren einer unzureichenden und nicht sachgemäßen Betreuung schützen, andererseits Schutz gegen den Wettbewerb von Personen gewähren, die keinen standesrechtlichen, gebührenrechtlichen und ähnlich im In-teresse der Rechtspflege gesetzten Schranken unterliegen (BGHZ 15, 315, 317; 37, 258, 261). (...)

b) Die Ermächtigung des Verwalters in dem angefochtenen Eigentümerbeschluß ist jedoch durch die Ausnahmeregelung des Art. 1 § 3 Nr. 6 RBerG gedeckt.

aa) Die dem Verwalter durch § 27 WEG gesetzlich zugewiesenen Aufgaben und Befugnisse können zwar nicht allein deshalb von dem grundsätzlichen Verbot des Art. 1 § 1 RBerG ausgenommen werden. Ausnahmeregelungen des Rechtsberatungsgesetzes finden sich nur in Art. 1 §§ 2, 3, 5, 6 und 7 RBerG, die als erschöpfend aufgezählte Spezialbestimmungen eng auszulegen sind (Altenhoff/Busch/Kampmann/Chemnitz, Rdnr. 241). (...)

bb) Die Ausnahmebestimmungen des Art. 1 §§ 2, 3 Nr. 1 bis 5, 7, § 5 Nr. 2, §§ 6 und 7 RBerG sind hier nicht einschlägig. Offenbleiben kann, ob die Tä-tigkeit des Verwalters nach dem Wohnungseigentumsgesetz im Rahmen der ihm durch § 27 WEG zugewiesenen Aufgaben und Befugnisse unter die Ausnahmeregelungen des Art. 1 § 5 Nr. 1 oder Nr. 3 RBerG fällt (vgl. BayObLGZ 1991, 165, 168; KG, NJW 1991, 1304, 1305). Denn für den Verwalter nach dem Wohnungseigentumsgesetz kommt jedenfalls die Ausnahmeregelung des Art. 1 § 3 Nr. 6 RBerG zum Tragen. Zu der in die-ser Bestimmung ausdrücklich genannten Tätigkeit als Zwangsverwalter, Konkursverwalter oder Nachlaßpfleger gehört nach dieser Regelung auch die Tätigkeit sonstiger für ähnliche Aufgaben behördlich eingesetzter Per-sonen. Dazu zählen auch Personen, die zwar im Regelfall nicht vom Ge-richt bestellt werden, deren Tätigkeit hinsichtlich der ihnen zugewiesenen Aufgaben und Befugnisse jedoch mit derjenigen der ausdrücklich genannten Personen vergleichbar ist (Altenhoff/Busch/Kampmann/Chemnitz, Rdnr. 321 f.).

Dies gilt auch für den Verwalter nach dem Wohnungseigentumsgesetz. Die ihm nach § 27 WEG gesetzlich zugewiesenen Aufgaben und Befugnisse sind den Tätigkeiten der in Art. 1 § 3 Nr. 6 RBerG genannten Personen ähnlich. Zwar wird er in der Regel nicht vom Gericht ernannt, sondern von den Wohnungseigentümern bestellt. Allein dies rechtfertigt es jedoch nicht, ihn von der Ausnahmeregelung auszuschließen. § 20 Abs. 2 WEG bestimmt zwingend, daß ein Verwalter bestellt werden muß; unter den Vor-aussetzungen des § 26 Abs. 3 WEG ist er vom Gericht zu bestellen. Der gerichtlich bestellte Verwalter hat in jeder Hinsicht die gleiche Stellung wie ein von den Wohnungseigentümern bestellter (vgl. Palandt/Bassenge, BGB 52. Aufl. § 26 WEG Rdnr. 4). Das Wohnungseigentumsgesetz läßt es ausdrücklich zu, den Verwalter durch Eigentümerbeschluß zur Geltendmachung von Ansprüchen der Wohnungseigentümer zu ermächtigen. Sei-ner rechtsbesorgenden Tätigkeit für die Wohnungseigentümer im Rahmen dieses gesetzlich vorgesehen Aufgabenbereiches stehen die Vorschriften des Rechtsberatungsgesetzes daher nicht entgegen.

2. Der Senat vermag dem vorlegenden Gericht nicht darin zu folgen, daß die dem Verwalter durch Eigentümerbeschluß eingeräumte Befugnis zur Verfahrensführung anders zu beurteilen ist. Zur gerichtlichen Geltendmachung von Ansprüchen, die den Wohnungseigentümern zustehen, können diese den Verwalter durch Mehrheitsbeschluß ermächtigen (§ 27 Abs. 2 Nr. 5 WEG). Wird die Ermächtigung erteilt, ist der Verwalter nach einhelli-ger Ansicht als Verfahrensbevollmächtigter der Wohnungseigentümer an-zusehen (vgl. Palandt/Bassenge, § 27 WEG Rdnr. 16 m. w. N.). Er darf ei nen Rechtsanwalt mit der Vertretung der Wohnungseigentümer im gerichtlichen Verfahren beauftragen (BayObLGZ 1988, 287, 289 f.; 1991, 165, 168; OLG Frankfurt, DWE 1984, 126). Sofern nicht besondere Verfahrensvorschriften dies gebieten (vgl. § 78 ZPO, § 29 Abs. 1 Satz 2 FGG), ist er hierzu aber nicht verpflichtet. Auch die gerichtliche Geltendmachung von Ansprüchen für die Wohnungseigentümer durch den Verwalter ohne Ein-schaltung eines Rechtsanwaltes ist jedenfalls durch Art. 1 § 3 Nr. 6 RBerG gedeckt (a. A. wohl Deckert, DWE 1991, 10 f.). Wie die Möglichkeit einer entsprechenden Ermächtigung der Wohnungseigentümer nach § 27 Abs. 2 Nr. 5 WEG zeigt, gehört auch die Verfahrensführung zu seinem Aufgabenbereich. Dabei ist es unerheblich, ob die Tätigkeit als Verwalter geschäftsmäßig ausgeübt wird oder nicht (Altenhoff/Busch/Kampmann/Chemnitz, Rdnr. 319). Wer fremde Rechtsangelegenheiten besorgt, muß dazu in ei-gener Person befugt sein (BGH, Urteil vom 24. Juni 1987, I ZR 74/85, MDR 1988, 26; OLG Schleswig, AnwaltsBl. 1989, 245). Eine unerlaubte Besorgung fremder Rechtsangelegenheiten würde nicht dadurch zu einer erlaubten, daß der Verwalter sich dabei der Hilfe eines Rechtsanwalts be-dient. Es ist auch nicht ersichtlich, daß für einen Verwalter in jedem Fall ein zwingendes Bedürfnis zur Verfahrensführung nur unter Einschaltung ei-nes Rechtsanwalts besteht, weil er seine Verwaltertätigkeit im Rahmen des ermächtigenden Eigentümerbeschlusses anders nicht sachgerecht erledigen könnte.

3. Auch die Zusage einer Sondervergütung an den Verwalter in Höhe der Honorarsätze der Bundesrechtsanwaltsgebührenordnung, die eine Verfahrensführung durch den Verwalter selbst ermöglichen soll, verstößt da-mit nicht gegen das Verbot der unerlaubten Rechtsbesorgung und ist we der aufgrund von Vorschriften der Bundesrechtsanwaltsgebührenordnung noch nach anderen Gesetzesbestimmungen verboten (vgl. Mußgnug, NJW 1989, 2037; Rau, NJW 1991, 1278 Fn. 2). (...) Auch wenn die Tätig-keiten des Verwalters im Rahmen der ihm vom Gesetz zugewiesenen Auf-gaben und Befugnisse mit der Verwaltervergütung grundsätzlich abgegolten sind, ist die Gewährung einer zusätzlichen Vergütung für besondere, darüber hinausgehende Leistungen, wie die auf einem besonderen Eigentümerbeschluß beruhende (§ 27 Abs. 2 Nr. 5 WEG), einen weitergehenden Aufwand verursachende gerichtliche Geltendmachung von Rückständen, grundsätzlich zulässig (BayObLG, WE 1988, 200, 201; OLG Köln, NJW 1991, 1302, 1303; Palandt/Bassenge, § 21 WEG Rdnr. 3 m. w. N.; Schnauder, WE 1991, 179, 184; a. A. KG, NJW 1991, 1304, 1305).

Die Vergütungszusage in dem angefochtenen Eigentümerbeschluß steht auch im Einklang mit den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung (§ 21 Abs. 3 WEG). Danach muß sich eine derartige Sondervergütung der Höhe nach in angemessenem Rahmen halten und den voraussichtlichen zusätzlichen besonderen Zeit- und Arbeitsaufwand im Einzelfall berücksichtigen. Dieser läßt sich bei der Beschlußfassung noch nicht endgültig absehen, sondern nur nach Erfahrungswerten abschätzen. Es bestehen deshalb keine grundsätzlichen Bedenken dagegen, insoweit durch Eigentümerbeschluß eine pauschale Sondervergütung festzulegen. Dadurch wird dem Verwalter, dem eine besondere Vergütungsregelung dieser Fälle sonst nicht zur Verfügung steht, der im Einzelfall schwer zu führende Nach-weis seiner Zeit- und Arbeitsaufwendungen erspart. Wenn dies dem Willen der Mehrheit der Wohnungseigentümer entspricht und entsprechend be-schlossen wird (§ 21 Abs. 3 WEG), bestehen keine sich aus dem Gesetz ergebenden Bedenken dagegen, wenn der Verwalter in derartigen Fällen im Verhältnis zu den Wohnungseigentümern eine Sondervergütung nach den sich am Wert des Gegenstandes ausrichtenden Pauschgebühren der Bundesrechtsanwaltsgebührenordnung und im Rahmen der dort vorgesehenen Erhöhungsbeträge abrechnen darf. Denn damit ist eine etwaige Forderung des Verwalters in etwa absehbar und auch der Höhe nach begrenzt.

An sich ein Routinefall in der Verwaltung von Wohnungseigentum: Ein zahlungsunwilliger Miteigentümer soll vom Verwalter gerichtlich zum Ausgleich seiner Wohngeldschuld angehalten werden. Die Anlage ist für eine ordentliche Bewirtschaftung auf den Eingang aller Wohngelder angewiesen. Das Kosten und Zeit sparende, selbständige gerichtliche Vorgehen des Verwalters hatte in den vergangenen Jahren das KG nicht zugelassen. Nur ein von der Eigentümergemeinschaft über den Verwalter beauftragter Rechtsanwalt dürfe vor Gericht auftreten, meinten die Richter. Sonst läge ein Verstoß gegen das Rechtsberatungsgesetz vor.

Anders nun der BGH: Der Verwalter von Wohnungseigentum nach § 27 WEG sei wie ein Zwangsverwalter, Konkursverwalter oder Nachlaßpfleger anzusehen. Und für diesen Personenkreis sieht das Rechtsberatungsgesetz ausdrücklich eine Ausnahmeregelung in Art. 1 § 3 Nr. 6 vor. Sie dürfen ohne besondere behördliche Zulassung selbst im Rahmen ihrer Aufgaben klagen und vor Gericht auftreten. Für den Verwalter von Wohnungseigentum könne nichts anderes gelten. Das WEG läßt in § 27 zu, daß die Eigentümergemeinschaft den Verwalter zur gerichtlichen Vertretung ermächtigt. In die Tat umgesetzt werden kann eine derartige Ermächtigung aber nur, wenn dem Verwalter ein Auftreten vor Gericht nicht gleichzeitig durch eine andere gesetzliche Regelung, die des Rechtsberatungsgesetzes, verboten ist. Aus diesem Grund gebe es die Ausnahmevorschrift.

Das Gericht hatte folgerichtig keine Bedenken, dem Verwalter für seine Tätigkeit vor Gericht ein zusätzliches Entgelt zuzubilligen. Es stehe der Eigentümergemeinschaft frei, besondere Leistungen ihres Verwalters besonders zu honorieren. Auch darüber könne die Gemeinschaft in der Eigentümerversammlung im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung beschließen.