Wohnungseigentumsverwalter

Wohnungseigentumsverwalter; Jahresabrechnung

Die Pflicht, vergangene Wirtschaftsjahre abzurechnen, und die Jahresabrechnungen der Eigentümerversammlung zur Beschlußfassung vorzuschlagen, trifft jeden Wohnungseigentumsverwalter, der aktuell die Verwaltung führt und über die Verwaltungsunterlagen verfügt.

Das Amtsgericht hat den am 31. Mai 1985 als Verwalter der Wohnungseigentumsanlage ausgeschiedenen Antragsgegner verpflichtet, die Jahresabrechnung 1984 zu erstellen, und dies damit begründet, die dem Antragsgegner durch zwischenzeitlich rechtskräftige Gerichtsentscheidung auferlegte Verpflichtung zur Rechnungslegung für den Zeitraum 1984 bis zum 31. Mai 1985 über seine Verwaltertätigkeit für die Wohnungseigentümergemeinschaft S-Straße, die der Antragsgegner erfüllt hat, schließe den Anspruch der Wohnungseigentümer auf Erstellung einer Jahresabrechnung aus § 28 Abs. 3 WEG nicht aus. Das Ausscheiden des Antragsgegners als Verwalter zum 31. Mai 1985 lasse die Verpflichtung zur Erstellung der Jahresabrechnung 1984 nicht entfallen, da die Verpflichtung zur Erstellung der Jahresabrechnung 1984 mit Beginn des Jahres 1985 entstanden und der Antragsgegner zu diesem Zeitpunkt noch Verwalter gewesen sei.

Gegen den zweiten Teilbeschluß hat der Antragsgegner sofortige Beschwerde eingelegt. Er ist der Auffassung, die Pflicht zur Erstellung einer Jahresabrechnung treffe generell den jeweils amtierenden Verwalter, nicht den ausgeschiedenen.

Die zulässige sofortige Beschwerde des Antragsgegners ist begründet und führt zur Aufhebung des angefochtenen zweiten Teilbeschlusses.

Den Antragstellern steht gegen den Antragsgegner kein Anspruch auf Erstellung der Jahresabrechnung 1984 aus § 28 Abs. 3 WEG mehr zu, nachdem der Antragsgegner am 31. Mai 1985 schon vor Rechtshängigkeit aus dem Verwalteramt ausgeschieden ist. Zur Erstellung einer Jahresabrechnung ist derjenige verpflichtet, der im Abrechnungszeitpunkt das Verwalteramt ausübt (Weitnauer, WEG, 7. Aufl. Rdnr. 11 zu § 28). Abzurechnen ist ein Wirtschaftsjahr nach dessen Beendigung, wobei regelmäßig eine gewisse Zeit des Folgejahres verstreicht, da häufig noch Belege zusammengetragen und Informationen eingeholt werden müssen. Wie lange dies dauern darf, kann nicht generell, sondern nur im Einzelfall festgestellt werden. Nach zutreffender Ansicht der Obergerichte schuldet der Verwalter, der während des Laufs oder zum Ende eines Wirtschaftsjahres ausscheidet, die Erstellung der Abrechnung für das abgelaufene Jahr nicht (OLG Köln, NJW 1986, S. 328 f.; OLG Hamburg, OLGE 1987, S. 188 ff.). Denn die Erstellung dieser Abrechnung als nicht höchstpersönliche Verpflichtung kann von dem Nachfolger im Verwalteramt, der die Tätigkeit auch im übrigen fortführt, wegen der ihm ständig zur Verfügung stehenden Verwaltungsunterlagen und der Ausstattung mit den benötigten Vollmachten aus praktischen Gründen gleichermaßen erledigt werden (OLG Köln und OLG Hamburg a.a.O.). Nichts anderes gilt jedoch für den Verwalter, der nach Beendigung eines Wirtschaftsjahres aus dem Amt ausscheidet, ohne daß bereits eine Jahresabrechnung für das vorangegangene Jahr erstellt und von der Wohnungseigentümergemeinschaft genehmigt worden ist. Wird, wie im vorliegenden Fall, ein Abrechnungsentwurf nicht akzeptiert und ziehen sich die Streitigkeiten darüber zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft und dem Verwalter über den Zeitpunkt seiner Ablösung hinaus hin, wäre es unbillig und wegen der oben genannten praktischen Schwierigkeiten auch nicht sinnvoll, ihn zu einem späteren nicht mehr in nahem Zusammenhang zu seiner beendeten Tätigkeit stehenden Zeitpunkt zur Vornahme der Jahresabrechnung zu verpflichten.