Wohnungseigentumsverwalter

Wohnungseigentumsverwalter; Pflichtverletzung; Wohnungseigentumsentziehung

Eine Pflichtverletzung des Verwalters, der zugleich Wohnungseigentümer ist, begründet kein Recht der Gemeinschaft auf Entziehung des Wohnungseigentums.

Die Kl. können nicht von den Bekl. gemäß § 18 WEG die Veräußerung ihrer Anteile an der ihnen gemeinschaftlich gehörenden Eigentumswohnung Nr. 3 im Hause H.-Straße, die im Grundbuch von Lichterfelde (...) des Amtsgerichts Schöneberg verzeichnet ist, verlangen.

I. Das Entziehungsverlangen der Kl. gegenüber dem Bekl. zu 1. ist unberechtigt, denn die materiellen Voraussetzungen des Entziehungsanspruchs aus §§ 18 Abs. 1, Abs. 2 WEG sind nicht erfüllt.

1. Entgegen der Ansicht der Kl. erfüllte der Bekl. zu 1. mit seinen am 28. November 1992 begonnenen Umbaumaßnahmen des Dachgeschosses nicht die Voraussetzungen des § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG. (...)

C. Die von dem Bekl. zu 1. begonnenen Baumaßnahmen am Dach des Gebäudes stellen bauliche Veränderungen dar, die gemäß § 22 Abs. 1 WEG der Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer bedürfen (vgl. OLG Zweibrücken, aaO.). Diese Zustimmung hatten die Kl. jedoch den Bekl. bereits durch die in den notariellen Urkunden vom 19. November 1981 (...) und vom 9. November 1982 (...) erteilten Vollmachten zum Ausbau des Dachgeschosses erteilt. (...)

2. Das Verhalten des Bekl. erfüllt auch nicht die Voraussetzungen der Generalklausel aus § 18 Abs. 1 WEG.

Nach dieser Vorschrift können die Wohnungseigentümer von einem anderen Wohnungseigentümer die Veräußerung seines Wohnungseigentums verlangen, wenn der Wohnungseigentümer die ihm gegenüber den anderen Wohnungseigentümern obliegenden Verpflichtungen schwer verletzt hat und den von der Pflichtverletzung betroffenen Wohnungseigentümern eine Fortsetzung der Gemeinschaft mit dem Störer nicht mehr zugemutet werden kann.

A. Die Kl. behaupten, der Bekl. zu 1. habe als Verwalter der Wohnungseigentumsanlage in der Zeit von 1982 bis zur Niederlegung des Amtes am 1. Oktober 1987 seine Pflichten als Verwalter verletzt; er habe nicht regel-mäßig Eigentümerversammlungen abgehalten, über diese keine Protokolle erstellt, unvollständige Wohngeldberechnungen und kein gesondertes Wohngeldkonto geführt, so daß die Kl. gezwungen waren, das Wohngeld auf sein privates Girokonto einzuzahlen. Mit diesem Vortrag haben die Kl. nicht dargetan, daß der Bekl. zu 1. gegenüber den Kl. die ihm diesen ge-genüber obliegenden Pflichten als Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft verletzt hat. Nach Ansicht der Kammer liegt eine schwere Pflichtverletzung im Sinne des § 18 Abs. 1 WEG nicht vor, wenn - wie vor liegend - ein Wohnungseigentümer, der zugleich Verwalter ist, seine Ver walterpflichten aus § 27 f. WEG verletzt. Maßgebend hierfür ist, daß § 18 Abs. 1 WEG die Verletzung von Pflichten durch den Wohnungseigentümer, die diesem kraft seiner Stellung als Wohnungseigentümer obliegen, verlangt. Verletzungen der Verwalterpflichten geben der Wohnungseigentümergemeinschaft das Recht gemäß § 26 Abs. 1 WEG, den Verwalter ab-zuberufen, nicht jedoch das Recht, ihn zur Veräußerung seines Wohnungseigentums zu zwingen (a. A.: Bärmann/Pick/Merle, aaO., § 18 WEG Rn. 19). Für diese Beschränkung des § 18 Abs. 1 WEG spricht ein Ver-gleich des Verwalters einer Wohnungseigentümergemeinschaft mit einem Betriebsratsmitglied. Im Arbeitsrecht ist anerkannt, daß die Verletzung der Amtspflichten durch ein Betriebsratsmitglied den Arbeitgeber berechtigte, das Betriebsratsmitglied aus dem Betriebsrat gemäß § 23 Abs. 1 BetrVG ausschließen zu lassen. Es begründet jedoch nicht das Recht des Arbeitgebers, das Arbeitsverhältnis des Betriebsrats zu kündigen (vgl. Gemeinschaftskommentar zum Kündigungsschutzgesetz - Etzel, 3. Aufl., § 15 Kündigungsschutzgesetz, Rn. 25 f.).

B. Auch die unstreitig zwischen dem Bekl. zu 1. und den Kl. in der Vergangenheit geführten gerichtlichen Verfahren über Angelegenheiten der Wohnungseigentümergemeinschaft erfüllen nicht die Voraussetzungen des § 18 Abs. 1 WEG.

Nach Ansicht der Kammer sind von oder gegen einen Wohnungseigentümer geführte gerichtliche Verfahren über Angelegenheiten der Wohnungseigentümergemeinschaft nur ausnahmsweise geeignet, die Voraussetzungen eines Grundes nach § 18 WEG in der Person des Wohnungseigentümers zu erfüllen. Maßgeblich hierfür ist, daß die Verpflichtung zur Veräußerung des Wohnungseigentums nach § 18 WEG einen schwerwiegenden Eingriff in das durch Art. 14 GG garantierte Eigentumsrecht dar-stellt und deshalb nur als ultima ratio zulässig ist (vgl. allgemein BVerfG, DWEigt. 1993, S. 51). Demzufolge können die von einem Wohnungseigentümer gegen einen anderen Wohnungseigentümer oder die Wohnungseigentümergemeinschaft geführte gerichtliche Verfahren nur dann die Voraussetzungen des § 18 Abs. 1 WEG erfüllen, wenn es sich um eine Vielzahl von Verfahren - mindestens 10 - handelt, die der Wohnungseigentümer erfolglos geführt hat und bei denen seine Rechtsverfolgung oder -verteidigung von einem verständigen objektiven Beobachter als mutwillig bewertet werden würde.

Nach § 18 WEG kann bei schweren Verletzungen der Rücksichtnahmepflicht gegenüber der Gemeinschaft ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung gezwungen werden. Wegen der strengen Voraussetzungen sind solche Klagen jedoch selten erfolgreich, wie das Urteil des Landgerichts Berlin vom 25. Juli 1995 zeigt.

Ein Eigentümer, der zunächst auch Hausverwalter war, hatte seine Verwalterpflicht nicht erfüllt und war auch in zahlreiche Rechtsstreitigkeiten mit den Eigentümern verwickelt.

Das reichte jedoch nicht zur Entziehung des Wohnungseigentums, da nach Auffassung des Gerichts die Stellung als Hausverwalter von der Eigentümerstellung zu trennen sei. Wenn der Hausverwalter seine Pflichten verletze, könne er abberufen werden, was als Rechtsfolge aber ausreiche.