Wohnungseigentumsverwalter

Wohnungseigentumsverwalter; Dachgeschoßausbau; Eigentümerversammlung; Mehrheitsbeschluss; Miteigentümer; Verzögerungsrisiko; Teilungserklärung

1. Ist dem Wohnungseigentumsverwalter die Erteilung der Zustimmung zum Dachgeschoßausbau eines einzelnen Miteigentümers übertragen, handelt er nicht pflichtwidrig, wenn er in Zweifelsfällen eine eigene Entscheidung ablehnt und sich nach Einschaltung der Eigentümerversammlung nach einem Mehrheitsbeschluß richtet.

2. Der ausbauwillige Miteigentümer trägt das Verzögerungsrisiko, daß die in einer Teilungserklärung vorgesehene Zustimmung des Verwalters/der Eigentümergemeinschaft zum Dachausbau erst in einem gerichtlichen Verfahren ersetzt wird. 3. Wegen Abweichung von OLG Karlsruhe (OLGZ 1985, 133, 140) wird die Sache dem Bundesgerichtshof zur Entscheidung vorgelegt.

Der Antragsteller ist Eigentümer einer im 4. Obergeschoß gelegenen Wohnung und der darüber befindlichen Dachräume (Wohneinheit Nr. 218). Der Antragsgegner zu 1) war im Jahre 1989 Verwalter der aus 28 Wohneinheiten bestehenden Wohnanlage, die Antragsgegnerin zu 2) hat die Wohnanlage vom 1. Januar 1990 bis zum 29. Februar 1992 verwaltet. Der Antragsteller nimmt die Antragsgegner auf Schadensersatz wegen verzögerter Zustimmung zum Ausbau seiner Dachräume in Anspruch.

In der notariellen Ergänzungsurkunde vom 27. Juni 1980, durch die die Teilungserklärung vom 30. November 1979 geändert wurde, ist folgendes bestimmt:

"Den Eigentümern der Wohnungseinheiten 17 bis 20 wird bereits jetzt das Recht eingeräumt, jederzeit durch entsprechende bauliche Maßnahmen eine Verbindung zwischen der jeweiligen im 4. Obergeschoß gelegenen Wohnung und der darüber befindlichen Dachgeschoßfläche innerhalb der betreffenden Sondereigentumseinheit auf ihre Kosten herbeizuführen. Die Eigentümer dieser vier Wohneinheiten haben das Recht, die jetzige Nutzung der Dachgeschoßflächen zu ändern, soweit dem bauaufsichtliche Vorschriften oder die Bestimmungen dieser Gemeinschaftsordnung über die Nutzung des Sondereigentums nicht entgegenstehen. ... Die betreffenden Wohnungseigentümer bedürfen zu diesen Maßnahmen der Genehmigung des Verwalters, die nur aus wichtigem Grund versagt werden darf. Als wichtiger Grund ist z. B. anzusehen, wenn die begründete Besorgnis besteht, daß die beabsichtigte Baumaßnahme nicht fachgerecht ausgeführt wird. ..."

Die am 9. August 1989 vom Antragsteller bei dem Antragsgegner zu 1) beantragte sofortige Erteilung der Genehmigung zum Ausbau des Dachgeschosses wurde verweigert. Die Erteilung der Zustimmung wurde von verschiedenen Voraussetzungen abhängig gemacht, z. B. wurde ein Sachverständigengutachten über die beabsichtigten Baumaßnahmen gefordert. In der Eigentümerversammlung vom 13. Oktober 1989 kam es zu TOP 13 zu mehreren Beschlüssen. Wörtlich heißt es im Protokoll: "Wenn ein Eigentümer den Verwalter um seine Zustimmung zu dem Dachgeschoßausbau bittet, dann soll sich der Verwalter vor Erteilung der Zustimmung neben dem Vergleich zwischen den technischen Anforderungen des Sachverständigen folgende Unterlagen und Nachweise bzw. Erklärungen und Vereinbarungen geben lassen und mit den beauftragten Architekten und Rechtsanwälten abstimmen. Danach erst entscheidet der Verwalter mit dem Beirat." Diese Beschlüsse wurden auf Anfechtung des Antragstellers in zweiter Instanz mit Beschluß des Landgerichts Berlin vom 2. Oktober 1990 für ungültig erklärt.

In einem Parallelverfahren beantragte der Antragsteller, den Verwalter zur Abgabe der Zustimmungserklärung zu den Ausbaumaßnahmen zu verpflichten. Dem entsprach das Landgericht mit Beschluß, der ebenfalls am 2. Oktober 1990 erging (85 T 129/90 LG Berlin). Die hiergegen gerichtete Rechtsbeschwerde hat der Senat am 22. Mai 1991 (24 W 7270/90) mit der Begründung zurückgewiesen, daß die Gemeinschaftsordnung den Ausbau des Sondereigentums im Dachgeschoß bei ordnungsmäßigem Vorgehen gestatte und die Eigentümergemeinschaft und damit auch der Verwalter nicht befugt seien, die Baumaßnahmen von weiteren Bedingungen und Verfahrensweisen abhängig zu machen.

Im vorliegenden Verfahren nimmt der Antragsteller die Antragsgegner zu 1) und 2) wegen der um ca. 17 Monate verzögerten Zustimmung auf Schadensersatz in Höhe von insgesamt 106.095,23 DM in Anspruch, die er entsprechend der Verwaltungszeit auf den Antragsgegner zu 1) (5 von 17 Monaten) und die Antragsgegnerin zu 2) (12 von 17 Monaten) verteilt. Das Amtsgericht hat die Zahlungsanträge zurückgewiesen. Das Landgericht hat den Beschluß des Amtsgerichts bestätigt. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers.

Die sofortige weitere Beschwerde ist gemäß §§ 27, 29 FGG, 49 WEG zulässig. Insbesondere ist die Rechtsmittelbeschwer des § 45 Abs. 1 WEG erreicht. Der Senat hält das Rechtsmittel für sachlich nicht gerechtfertigt. Ein Verwalter handelt nicht pflichtwidrig, wenn er in Zweifelsfällen eine eigene Entscheidung hinsichtlich der Zustimmung zu Baumaßnahmen ablehnt und nach Einschaltung der Eigentümerversammlung einem ablehnenden Mehrheitsbeschluß folgt. An einer solchen Entscheidung ist der Senat jedoch durch auf weitere Beschwerde ergangene Beschlüsse des Oberlandesgerichts Karlsruhe (4. Zivilsenat Freiburg) in OLGZ 1985, 133 und 140 gehindert, so daß die Sache dem Bundesgerichtshof zur Entscheidung vorzulegen ist (§ 28 Abs. 2 FGG). Es handelt sich um dieselbe Rechtsfrage der Haftung eines Verwalters für die ungerechtfertigte Versagung einer ihm nach dem Gesetz oder der Teilungserklärung übertragenen Zustimmung. Unerheblich ist demgegenüber, daß der Gegenstand der Zustimmung unterschiedlich ist, nämlich einmal die Veräußerung von Wohnungseigentum (§ 12 WEG), zum anderen Baumaßnahmen (§ 22 WEG) betrifft. In beiden Fällen handelt es sich um Verwaltungsmaßnahmen und deren rechtliche Folgen.

Die rechtlichen Erwägungen, mit denen der Senat die Rechtsbeschwerde zurückweisen würde, sind folgende:

Mit dem Amtsgericht geht der angefochtene Beschluß davon aus, daß der Antragsteller allein verfahrensbefugt ist, weil er einen individuellen Schadensersatzanspruch gegen die ehemaligen Verwalter geltend macht (vgl. BGHZ 115, 253 = NJW 1992, 182; KG NJW-RR 1990, 334). Da die rechtlichen Interessen der anderen Wohnungseigentümer nicht berührt werden, sind diese an den vorliegenden Verfahren auch nicht zu beteiligen (BGH a. a. O.). Auch eine von der Wohnungseigentümergemeinschaft beschlossene Verwalterentlastung kann derartige individuelle Schadensersatzansprüche nicht umfassen.

Ohne Rechtsirrtum nimmt das Landgericht an, daß dem Antragsteller gegen die Antragsgegner ein Schadensersatzanspruch nicht zusteht. Soweit das Landgericht als mögliche Anspruchsgrundlage eine positive Forderungsverletzung des Verwaltervertrages prüft und verneint, ist das dahin zu ergänzen, daß insbesondere auch Ansprüche aus Verzug nach §§ 284 ff. BGB (als gesetzlich besonders geregelter Unterfall der Pflichtverletzungen im Rahmen eines bestehenden Schuldverhältnisses, vgl. Palandt/Heinrichs, BGB 52. Aufl., § 276 Rdnr. 107) ausscheiden.

Die als pflichtwidrig in Betracht zu ziehenden Handlungen zunächst des Antragsgegners zu 1), seit dem Übergang der Verwaltung auf die Antragsgegnerin zu 2), bestehen nicht allein in der Verweigerung der Zustimmung zu den Baumaßnahmen, wenn darunter die endgültige Ablehnung zu sehen ist, sondern weiter auch darin, daß eine sofortige Entscheidung auf den Zustimmungsantrag des Antragstellers vom 9. August 1989 abgelehnt worden ist, zur weiteren Beschlußfassung die Eigentümerversammlung eingeschaltet wurde, unter Berufung auf den Eigentümerbeschluß vom 13. Oktober 1989 die Zustimmungserteilung an weitere Voraussetzungen geknüpft worden ist und damit die Zustimmung hinausgeschoben wurde, so daß sie schließlich von dem Gericht zu ersetzen war. Dieses Verhalten stellt sich als ein Hinausschieben der Entscheidung bis zu der gerichtlichen Ersetzung dar.

Allerdings sieht die Teilungserklärung der Wohnanlage in ihrer ergänzten Fassung vor, daß die betreffenden Wohnungseigentümer zum Dachgeschoßausbau der Genehmigung des Verwalters bedürfen, die nur aus wichtigem Grund versagt werden darf, wobei als Versagungsgrund beispielsweise die konkrete Sorge vor einem nicht fachgerechten Ausbau genannt wird. Mit dem Abschluß des Verwaltervertrages haben die Antragsgegner es übernommen, über die in § 27 WEG bestimmten und im Verwaltervertrag eventuell zusätzlich übernommenen Pflichten im Hinblick auf die in der Teilungserklärung vorgesehene Zustimmung zum Dachausbau tätig zu werden. Auch diese zusätzlich übernommene Verwalterverpflichtung wird treuhänderisch für die Wohnungseigentümergemeinschaft wahrgenommen.

Die Ausbauregelung in der ergänzten Teilungserklärung betrifft in erster Linie das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander. Es wird festgelegt, daß der Dachausbau der begünstigten Wohnungseigentümer keine bauliche Veränderung im Sinne des § 22 Abs. 1 WEG darstellt und deshalb im Grundsatz gestattet ist. Freilich bringt ein Dachgeschoßausbau erhebliche Gefahren für die Gemeinschaft mit sich, weil umfangreich in Gemeinschaftseigentum eingegriffen, dieses eventuell auch umgestaltet wird. Wie bei allen größeren Baumaßnahmen besteht das Risiko nicht nur darin, daß nach der Ausführung Schäden verbleiben und behoben werden müssen, sondern auch darin, daß während der Durchführung der Arbeiten Schäden am Gemeinschaftseigentum wie auch am Sondereigentum, etwa Wasserschäden, auftreten können (vgl. hierzu Senat OLGZ 1993, 434 = ZMR 1993, 430 = WM 1993, 209 = WE 1993, 138).

Um diesen Gefahren zu begegnen, muß die Gemeinschaft von den vorgesehenen Baumaßnahmen unterrichtet werden und prüfen können, ob der beabsichtigte Ausbau nach den getroffenen Vorkehrungen fachgerecht erscheint und Risiken möglichst ausschließt. Zur Kontrolle des ordnungsgemäßen Vorgehens des ausbauenden Wohnungseigentümers ist die Einholung der Zustimmung erforderlich, die nur bei konkreten Gegengründen versagt werden darf. Als vorgeordnete Zustimmungsstelle ist in der Teilungserklärung der Verwalter angegeben, der auch sonst für den ordnungsgemäßen Zustand des Gemeinschaftseigentums zu sorgen hat (§ 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG). Trotz Vorschaltung des Verwalters bleibt aber die Entscheidungskompetenz der Eigentümergemeinschaft wie auch sonst hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums bestehen (vgl. auch Senat NJW-RR 1991, 1300 = ZMR 1991, 445).

Aus der übergeordneten Entscheidungskompetenz der Eigentümergemeinschaft folgt, daß der Verwalter in Zweifelsfällen berechtigt ist, von dem ihm in der Teilungserklärung eingeräumten Zustimmungsrecht keinen Gebrauch zu machen und den ausbauwilligen Wohnungseigentümer an die Wohnungseigentümerversammlung zu verweisen. Dazu hat ein Verwalter auch allen Anlaß, weil eine Fehleinschätzung ein hohes Haftungsrisiko birgt. Versagung wie Erteilung der Zustimmung zum Dachausbau hängen davon ab, ob der ausbauwillige Miteigentümer das in der Teilungserklärung bestimmte Ausbaurecht und das dafür zulässige technische Verfahren überschreitet oder nicht, was durchaus zweifelhaft sein kann und eventuell auch erst durch Sachverständige geklärt werden kann. Erteilt ein Verwalter, um Verzögerungen zu vermeiden, vorschnell seine Zustimmung zu Baumaßnahmen, verletzt er möglicherweise die Rechte der übrigen Miteigentümer, die ihn dann eventuell wegen der Rückbaukosten, aber auch wegen erheblicher Rechtsverteidigungskosten in Anspruch nehmen können (vgl. hierzu BGHZ 115, 253 = NJW 1992, 182).

Würden dem Verwalter wegen einer versagten oder auch nur verschobenen Zustimmung Schadensersatzansprüche des ausbauwilligen Miteigentümers drohen, befände der Verwalter sich in einer ausweglosen Lage, weil er, wie er sich auch entscheiden würde, mit einer eventuellen Haftung rechnen müßte. Er würde unfreiwillig gleichsam zu einer Rechtsauskunftsstelle und Rechtsschutzversicherung für alle Wohnungseigentümer gemacht.

Nach Auffassung des Senats darf dem Verwalter in Zweifelsfällen auch kein Einschätzungsrisiko verbleiben, daß von ihm mit vollem Haftungsrisiko zumindest eine Abwägung der widerstreitenden Interessen vorgenommen werden müßte. Deshalb ist auch nicht etwa die zu der versagten Zustimmung nach § 12 Abs. 2 Satz 1 WEG entwickelte Rechtsprechung (vgl. OLG Karlsruhe OLGZ 1985, 133, 140) anwendbar, die einen Verwalter auf Schadensersatz haften läßt, wenn er "bei realistischer Einschätzung der Sachlage mit der Möglichkeit einer abweichenden Beurteilung durch ein Gericht rechnen mußte". Gerade ein solches Risiko darf dem Verwalter nicht aufgebürdet werden, es sei denn in offensichtlich eindeutigen Fällen.

Da der Verwalter - auch bei einer in der Teilungserklärung vorgesehenen Ausbauregelung - gleichermaßen die Rechte des ausbauwilligen Miteigentümers und der übrigen Wohnungseigentümer zu berücksichtigen hat, kann es ihm nicht als pflichtwidrig angelastet werden, wenn er sich in einem Zweifelsfall wie dem vorliegenden einer eigenen Entscheidung enthält und die Eigentümergemeinschaft in Gestalt der Eigentümerversammlung wegen der Zustimmungsfrage einschaltet.

Nachdem die Eigentümerversammlung sich durch Mehrheitsbeschluß am 13. Oktober 1989 gegen eine uneingeschränkte Zustimmung ausgesprochen hat, war zunächst der Antragsgegner zu 1), später die Antragsgegnerin zu 2) im Hinblick auf § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG verpflichtet, sich an diesen zunächst wirksamen (vgl. § 23 Abs. 4 Satz 1 WEG) Eigentümerbeschluß zu halten und die Zustimmung nicht zu erteilen, wie das Landgericht rechtlich einwandfrei ausgeführt hat. Auch nach der späteren gerichtlichen Ungültigerklärung des Eigentümerbeschlusses vom 13. Oktober 1989 kommt eine Verwalterhaftung für die Vollziehung des Eigentümerbeschlusses nicht in Betracht, wie der angefochtene Beschluß unter Hinweis auf BayObLG WM 1990, 366 zutreffend annimmt. Eine Haftung der Miteigentümer für die Stimmabgabe in der Versammlung scheidet im übrigen ebenfalls aus, weil als Kontrollinstanz für die Ordnungsmäßigkeit von Eigentümerbeschlüssen regelmäßig das gerichtliche Beschlußanfechtungsverfahren vorgesehen ist (Senat OLGZ 1991, 172 = NJW-RR 1991, 402 = MDR 1991, 542 = ZMR 1991, 233 = WM 1991, 130 = WE 1991, 134 = DWE 1991, 29 = GE 1991, 303). Bei einer zweifelhaften Rechtslage trägt der ausbauwillige Miteigentümer demnach auch das Verzögerungsrisiko, daß die nach der Teilungserklärung erforderliche Zustimmung erst in einem gerichtlichen Verfahren ersetzt wird. Denn er kann regelmäßig nicht beanspruchen, daß er seine Ausbaurechte ohne gerichtliche Klärung durchsetzen kann.

In der Teilungserklärung war den Eigentümern der Wohnungen im Obergeschoß das Recht eingeräumt, das Dachgeschoß auszubauen und mit ihrer Wohnung zu verbinden. Diese Baumaßnahmen waren vom Verwalter zu genehmigen, der ihnen nur aus wichtigem Grund widersprechen durfte. Es kam jedoch zum Streit zwischen den Wohnungseigentümern, der eine Reihe von gerichtlichen Verfahren mit sich brachte. Der Hausverwalter lehnte darauf eine eigene Entscheidung ab und überließ die Genehmigung des Dachgeschoßausbaues der Eigentümerversammlung.

Nachdem erst mit Verzögerung durch gerichtliche Entscheidung der Dachgeschoßausbau möglich wurde, verlangte ein Eigentümer des Obergeschosses vom Hausverwalter Schadensersatz für die Verzögerung.

Zu Unrecht, wie das Kammergericht in seinem Beschluß vom 26. November 1993 meinte. Es sei ungerechtfertigt, das Haftungsrisiko in solchen Fällen dem Verwalter aufzubürden. Wegen der entgegenstehenden Rechtsprechung des OLG Karlsruhe legte der Senat die Sache dem Bundesgerichtshof zur Entscheidung vor.