Wohnungseigentumsverwalter

Wohnungseigentumsverwalter; Notmaßnahmen; Haftung

Hat der Verwalter bei Eintritt eines Schadenereignisses im Sondereigentum eines Wohnungseigentümers Notmaßnahmen ergriffen, haftet er nicht wegen eines weiteren Schadens an Sondereigentum, der sich daraus ergibt, daß von ihm nicht Sofortmaßnahmen zur Verhinderung weiteren Schadens ergriffen wurden. Von den getroffenen Maßnahmen muß er den Wohnungseigentümer nicht unterrichten, wenn der Mieter Kenntnis von dem Schadensfall hat.

Die Antragstellerin ist Eigentümerin einer Wohnung in einer Wohnanlage, die von der Antragsgegnerin verwaltet wird. Die Wohnung ist vermietet. Zu einem nicht näher bekannten Zeitpunkt zwischen 8.8.1998 und 14.8.1998 wurde in der genannten Wohnung ein Entlüftungsventil für die Hauptwasserleitung, durch die mehrere Wohnungen versorgt werden, undicht, es trat Leitungswasser aus und durchnäßte die Wohnung sowie Wände und Decke im Hausflur. Am 14.8.1998 wurde eine Mitarbeiterin der Antragsgegnerin über die Wasserschäden im Hausflur verständigt. Diese veranlaßte daraufhin, daß noch am gleichen Tag das Entlüftungsventil repariert und das ausgelaufene Wasser in der Wohnung der Antragstellerin aufgewischt wurde.

Die Mieterin der Wohnung war von Anfang August bis 18.8.1998 im Urlaub. Bei ihrer Rückkehr stellte sie an den Küchenwänden Schimmelpilz fest. Sie setzte sich daraufhin am 19.8.1998 mit der Hausverwaltung in Verbindung, die die Wohnung in der Zeit vom 25.8. bis 7.9.1998 von einem gewerblichen Trockendienst austrocknen ließ. Auch wurde der Schimmelpilz entfernt und eine neue Tapete angebracht. Die am Sondereigentum und am Eigentum der Mieterin entstandenen Schäden wurden von der Versicherung der Wohnungseigentümer ausgeglichen.

Die Antragstellerin ist der Auffassung, der Schimmelpilz sei nicht endgültig beseitigt worden, es sei nur eine Frage der Zeit, wann er wieder auftrete. Die dadurch gegebene Wertminderung ihrer Wohnung betrage mindestens 30.000 DM. Die Antragstellerin ist weiter der Ansicht, die Antragsgegnerin habe ihre Nebenpflichten aus dem Verwaltervertrag verletzt, weil sie nicht die Antragstellerin vom Schadensvorfall benachrichtigt habe. Dazu sei sie verpflichtet gewesen, weil die Mieterin der Wohnung erkennbar urlaubsbedingt abwesend gewesen sei. Die Antragstellerin hat beantragt, die Antragsgegnerin zur Zahlung von 30.000 DM zu verpflichten. Das Amtsgericht hat den Antrag abgewiesen. Das Landgericht hat die sofortige Beschwerde der Antragstellerin zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich deren sofortige weitere Beschwerde, die erfolglos blieb.

a) Macht ein Wohnungseigentümer wie hier einen ihm allein zustehenden Schadensersatzanspruch gegen den Verwalter geltend, sind die anderen Wohnungseigentümer nicht zu beteiligen (BGH GE 1992, 775 = NJW 1992, 182).

b) Der Antragstellerin steht ein Schadensersatzanspruch gegen die Antragsgegnerin nicht zu.

Der Verwalter ist den Wohnungseigentümern bei schuldhafter Verletzung seiner Pflichten aus dem Verwaltervertrag, bei dem es sich in der Regel um einen entgeltlichen Geschäftsbesorgungsvertrag handelt, zum Schadensersatz aus positiver Vertragsverletzung verpflichtet. Sofern der Verwaltervertrag keine zusätzlichen Pflichten festlegt, treffen den Verwalter nur die ihm in §§ 24, 27 und 28 WEG auferlegten Pflichten. Das Landgericht hat die Voraussetzungen eines Schadensersatzanspruchs ohne Rechtsfehler verneint.

(1) Gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG ist es Aufgabe des Verwalters, die für die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen. Dabei beschränkt sich die Verpflichtung des Verwalters bezüglich der Instandhaltung und Instandsetzung gemeinschaftlichen Eigentums darauf, die Wohnungseigentümer über notwendige Maßnahmen zu unterrichten und eine Entscheidung über das weitere Vorgehen herbeizuführen. Eine Verpflichtung zur ordnungsmäßigen Instandhaltung und Instandsetzung besteht aber nicht in bezug auf das Sondereigentum der einzelnen Wohnungseigentümer. Für die Instandsetzung und Instandhaltung seines Sondereigentums hat der einzelne Wohnungseigentümer selbst zu sorgen (BayObLGZ 1996, 84/86 f. = NJW-RR 1996, 1298).

(2) Hat der Verwalter bei Eintritt eines Schadensereignisses im Sondereigentum eines Wohnungseigentümers Notmaßnahmen ergriffen, haftet er nicht wegen eines weiteren Schadens am Sondereigentum, der sich daraus ergibt, daß von ihm nicht Sofortmaßnahmen zur Verhinderung weiteren Schadens ergriffen wurden (BayObLG aaO.).

(3) Als Nebenpflicht aus dem Verwaltervertrag ergibt sich zwar die Verpflichtung, den betroffenen Wohnungseigentümer von dem Schadensfall und getroffenen Notmaßnahmen zu unterrichten. Eine solche Verpflichtung besteht aber nicht, wenn der Mieter von dem Schadensfall Kenntnis hat. In einem solchen Fall ist es nämlich Aufgabe des Mieters, den Antragsteller von dem Schadensfall zu verständigen (BayObLG aaO.).

Das Landgericht ist zu dem Ergebnis gekommen, daß die Mitarbeiterin der Antragsgegnerin einen Zettel in den Briefkasten der Mieterin eingeworfen und sie auf diesem von dem Schadensvorfall verständigt hat. Das Landgericht hat weiter ausgeführt, daß die Mitarbeiterin der Antragsgegnerin nach Sachlage auch davon ausgehen durfte, daß die Mieterin den Zettel alsbald auffinden und sich mit ihr in Verbindung setzen werde. Diese Feststellungen wurden ohne Rechtsfehler getroffen, sie sind für das Rechtsbeschwerdegericht bindend (§ 27 Abs. 1 FGG, § 561 ZPO). Insbesondere bestand für das Landgericht keine Veranlassung, die Mitarbeiterin der Antragsgegnerin, die vom Amtsgericht als Zeugin vernommen worden war, erneut zu vernehmen, zumal das Landgericht in der Beweiswürdigung von der des Amtsgerichts nicht abgewichen ist. Die Antragsgegnerin konnte somit darauf vertrauen, daß die Mieterin die Antragstellerin von dem Schadensvorfall verständigen werde.

Zutreffend hat das Landgericht ferner ausgeführt, daß die Antragsgegnerin nicht verpflichtet war, vor dem 19.8.1998 nochmals einen Kontaktversuch mit der Mieterin vorzunehmen, zumal sie davon ausgehen durfte, das aus ihrer Sicht Erforderliche getan zu haben. Daß mit den Trocknungsarbeiten erst am 25.8.1998 begonnen wurde, nachdem sich die Mieterin der Antragstellerin am 19.8.1998 mit der Antragsgegnerin in Verbindung gesetzt hatte, ist letzterer nicht anzulasten.