Wohnungseigentumsverwalter

Wohnungseigentumsverwalter; Klageermächtigung; Forderungsverzicht

Die Ermächtigung des Verwalters, Wohngelder einzuziehen oder Wohngeldansprüche namens der Wohnungseigentümer oder im eigenen Namen für Rechnung der Wohnungseigentümer gerichtlich oder außergerichtlich geltend zu machen, erfaßt mangels ausdrücklicher Ermächtigung hierzu nicht die Befugnis, in einem außergerichtlichen Vergleich während eines anhängigen Wohngeldverfahrens auf einen Teil der Wohngeldansprüche zu verzichten.

Die Antragstellerin war zum Zeitpunkt der Antragstellung beim Amtsgericht die Verwalterin einer Wohnanlage. Nach der Gemeinschaftsordnung war sie ermächtigt, im Rahmen der ihr nach dem Wohnungseigentumsgesetz und der Gemeinschaftsordnung obliegenden Verwaltungsaufgaben Verträge abzuschließen und sonstige Rechtsgeschäfte vorzunehmen, Erklärungen abzugeben und entgegenzunehmen. Außerdem war sie ermächtigt, Wohngelder einzuziehen und Wohngeldansprüche namens der Wohnungseigentümer oder im eigenen Namen für Rechnung der Wohnungseigentümer gerichtlich oder außergerichtlich geltend zu machen.

Die Antragstellerin hat beim Amtsgericht beantragt, den Antragsgegner, dem mehrere Wohnungen in der Wohnanlage gehören, zu verpflichten, rückständiges Wohngeld von 38.844,46 DM zu zahlen. Am 7.11.1996 hat die Antragstellerin eine Auflistung der Kontostände per 31.12.199611 vorgelegt. Nach dieser Aufstellung betrug die Wohngeldschuld des Antragsgegners 36.811,75 DM. Demgegenüber stand ihm ein Guthaben aus vereinnahmten, aber noch nicht ausbezahlten Mieteinnahmen in Höhe von 21.220,67 DM zu. Unter Verrechnung des Guthabens mit der Wohngeldschuld ermittelte die Antragstellerin in dieser Aufstellung einen Schuldsaldo von 15.591,08 DM. In der Aufstellung war eine Wohngeldschuld des Antragsgegners in Höhe von 12.579,04 DM nicht berücksichtigt, die aufgrund des Eigentümerbeschlusses vom 18.11.1996 über die Jahresabrechnung 1995/1996 fällig wurde. Diese Forderung war zu diesem Zeitpunkt auch noch nicht gerichtlich geltend gemacht worden.

Der Antragsgegner übersandte der Antragstellerin am 11.11.1996 den Entwurf einer Vereinbarung zur Unterzeichnung. In diesem Vereinbarungsentwurf erklärte sich der Antragsgegner damit einverstanden, daß sein Guthaben aus den Mieteinnahmen mit der Wohngeldschuld verrechnet wird. Außerdem erklärte er sich bereit, einen Bettag von 15.591,08 DM an die Antragstellerin zu bezahlen. Er schlug ferner vor, daß mit der Bezahlung dieses Betrages sämtliche Wohngeldforderungen bis einschließlich 31.12.1996 erledigt sein sollten. Die Antragstellerin hat diesen Vertragsentwurf nicht unterzeichnet. Der Antragsgegner, der am 14.2.1997 den Betrag von 15.591,08 DM bezahlt hat, behauptet aber, die Antragstellerin habe sich bei einem Telefongespräch nach Übersendung des Vertragsentwurfs mit der darin von ihm vorgesehenen Regelung einverstanden erklärt. Er ist der Auffassung, daß deshalb mit der Bezahlung von 15.591,08 DM auch die Wohngeldschuld aus der Jahresabrechnung 1995/1996 in Höhe von 12.579,04 DM erledigt sei. Die Antragstellerin bestreitet nicht den Abschluß einer telefonischen Vereinbarung; sie ist jedoch der Ansicht, die Wohngeldforderung aufgrund der Jahresabrechnung 1995/1996 sei in der Aufstellung vom 7.11.1996 nicht enthalten gewesen und damit durch den Abschluß der Vereinbarung nicht abgegolten.

Die Antragstellerin hat zuletzt beantragt, den Antragsgegner zur Zahlung von 12.579,04 DM nebst Zinsen zu verpflichten; im übrigen haben die Beteiligten die Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt. Das Amtsgericht hat dem Antrag stattgegeben. Das Landgericht hat auf die sofortige Beschwerde des Antragsgegners den Beschluß des Amtsgerichts aufgehoben und den Antrag abgewiesen. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragstellerin, die Erfolg hatte.

2. a) Der Antragsgegner ist zur Zahlung des geltend gemachten Wohngelds verpflichtet. Über die Jahresabrechnung 1995/1996 liegt ein billigender Beschluß der Wohnungseigentümer vor, der bestandskräftig geworden ist. Nach diesem Eigentümerbeschluß schuldet der Antragsgegner 12.579,04 DM.

b) Dem Zahlungsanspruch steht nicht der Abschluß der zwischen der Antragstellerin und dem Antragsgegner außergerichtlich getroffenen Vereinbarung entgegen. Dabei kann offenbleiben, welchen Inhalt diese Vereinbarung hat und ob sie insgesamt wirksam ist. Jedenfalls enthält sie keinen wirksamen Verzicht auf das hier geltend gemachte Wohngeld. Die Vereinbarung würde nämlich, wenn sie den vom Antragsgegner behaupteten Inhalt hätte, im Wege des Vergleichs zu einer Verkürzung der Wohngeldansprüche der Wohnungseigentümer führen. Die Antragstellerin war zur Abgabe einer solchen Erklärung nicht bevollmächtigt. Anhaltspunkte für eine Genehmigung des Verzichts auf die Wohngeldforderung durch die übrigen Wohnungseigentümer für das Wirtschaftsjahr 1995/1996 liegen nicht vor; auf eine solche hat sich der Antragsgegner auch nicht berufen.

(1) Nach der Gemeinschaftsordnung ist der Verwalter ermächtigt, Wohngelder einzuziehen und Wohngeldansprüche gerichtlich geltend zu machen. Dahingestellt bleiben kann, ob der Verwalter bei gerichtlicher Geltendmachung aufgrund dieser Regelung als Verfahrensbevollmächtigter der Wohnungseigentümer anzusehen ist, für den die Regelung des § 81 ZPO entsprechend gilt. Nach dieser Vorschrift ermächtigt eine Prozeßvollmacht nur zum Abschluß eines Vergleichs über im Streit befangene Vermögensgegenstände (Stein/Jonas ZPO 21. Aufl. § 81 Rn. 11). Hier wurde weder ein gerichtlicher Vergleich abgeschlossen noch war zum Zeitpunkt des Abschlusses des außergerichtlichen Vergleichs die Wohngeldforderung in Höhe von 12.579,04 DM im Streit befangen. Diese wurde nämlich erst aufgrund des Eigentümerbeschlusses vom 18.11.1996 fällig; gerichtlich anhängig war sie zum Zeitpunkt der Vereinbarung zwischen dem Verwalter und dem Antragsgegner noch nicht.

(2) Eine Vollmacht, auf die Forderung von 12.579,04 DM im Wege des Vergleichs zu verzichten, ergibt sich auch nicht aus der Regelung der Gemeinschaftsordnung, nach der der Verwalter befugt ist, Wohngelder einzuziehen und Wohngeldansprüche außergerichtlich geltend zu machen. Bereits dem Wortlaut nach ist das Einziehen von Wohngeldern das Gegenteil von Verzichten auf Wohngeldansprüche. Auch aus dem Sinn der Regelung ergibt sich nichts anderes. Wohngeldansprüche aufgrund von bestandskräftigen Eigentümerbeschlüssen sind in der Regel, sowohl was die Sach- als auch die Rechtslage betrifft, einfach durchzusetzende Forderungen. Ein Nachgeben der Wohnungseigentümer im Wege des Vergleichs ist daher nur in seltenen Ausnahmefällen veranlaßt. Soll der Verwalter gleichwohl befugt sein, auf Wohngeldforderungen im Wege eines Vergleichs zu verzichten, bedarf er dazu einer ausdrücklichen Ermächtigung. Dafür spricht auch, daß der Gesetzgeber im Anwendungsbereich des § 81 ZPO eine solche ausdrückliche Ermächtigung verankert hat (a. A. wohl Wenzel, Der Fachverwalter, Erste Fachverwaltertagung 1996, Schriftenreihe des Bundesverbandes Wohnungsverwalter e. V., Hammonia-Verlag GmbH, Hamburg, S. 115).

(3) Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus der Ermächtigung des Verwalters, Wohngeldansprüche in Verfahrensstandschaft gerichtlich geltend zu machen. Bei einer Verfahrensstandschaft handelt es sich um die vom Rechtsträger erteilte Erlaubnis zur Verfahrensführung; eine solche Ermächtigung ist eine Verfahrenshandlung und als solche streng von einer gleichzeitig möglichen, aber keineswegs nötigen materiellrechtlichen Verfügungserlaubnis zu trennen (Bork ZGR 1991, 125/141). Will der Ermächtigte über das Recht verfügen, etwa durch Verzicht, muß er verfügungsbefugt sein. Eine solche materiell-rechtliche Verfügungsbefugnis ergibt sich aber nicht schon aus der Erlaubnis zur Verfahrensführung.

(4) Der Senat hat entschieden, daß § 27 Abs. 2 WEG keine Befugnis des Verwalters enthält, bei der Geltendmachung von Wohngeldansprüchen im Namen der Wohnungseigentümer Ansprüche anzuerkennen, mit denen aufgerechnet wurde (BayObLG, ZMR 1997, 325 f.). Die Sach- und Rechtslage ist mit dem vorliegenden Fall vergleichbar, in dem bei der Geltendmachung von Wohngeldansprüchen im Rahmen eines Vergleichs teilweise auf diese verzichtet wird.