Wohnungseigentumsversammlung in Form der Vertreterversammlung

Eine Wohnungseigentümerversammlung in Form der Vertreterversammlung ist auch angesichts von Ansammlungs- und Kontaktverboten aufgrund von Corona-Verordnungen unzulässig; die von einer Vertreterversammlung getroffenen Beschlüsse sind nichtig.

(Leitsatz der Redaktion)

Mit Schreiben vom 8.4.2020 lud die Beigeladene für den 27.4.2020 zu einer außerordentlichen Eigentümerversammlung als sog. „Ein-Mann-Versammlung“ ein. Das Einladungsschreiben enthielt den Hinweis, im Hinblick auf die COVID-19-Pandemie sei die Abhaltung einer Eigentümerversammlung bis Ende April 2020 und ggf. auch später undurchführbar. Man habe deshalb lediglich die Möglichkeit, „auf die vom Gesetzgeber in dieser besonderen Situation geschaffene Lösung zurückzugreifen und eine sog. Ein-Mann-Versammlung in den Geschäftsräumen der Verwaltung durchzuführen“ und die Beschlussfassung mittels Auszählung der detaillierten Vollmachten zu vollziehen. Die Eigentümer wurden gebeten, von ihrer Vollmacht Gebrauch zu machen und entsprechende Weisung zu dem jeweiligen Tagesordnungspunkt zu erteilen, um trotz der bestehenden Versammlungsbeschränkungen einen Beschluss fassen zu können. Der Gesetzgeber erlaube in dieser besonderen Situation die Durchführung einer Ein-Mann-Versammlung. Die Versammlung wurde in den Geschäftsräumen der beigeladenen Verwalterin durchgeführt; allein deren Geschäftsführer war, zugleich als Versammlungsleiter und als Vertreter der Wohnungseigentümer, anwesend. In der Eigentümerversammlung vom 27.4.2020 wurden unter TOP 3 und 4 mehrheitlich Beschlüsse gefasst, die der Kl. für ungültig erklären lassen will. Er ist der Ansicht, die gefassten Beschlüsse seien nichtig, da es für die Durchführung der Eigentümerversammlung als Vertreterversammlung keine Rechtsgrundlage gäbe. Eine Vereinbarung über die Abhaltung einer Einmannversammlung existiere auch nicht. Die persönliche Teilnahme an einer Wohnungseigentümerversammlung am 27.4.2020 hätte aufgrund des Gesetzes gegen ein gesetzliches Verbot verstoßen. Die von der Beigeladenen eigenmächtig und unberechtigt durchgeführte Einmannversammlung habe dazu geführt, dass das Teilnahme- und Stimmrecht der einzelnen in der Versammlung nicht vertretenen Wohnungseigentümer in rechtswidriger Weise ausgeschlossen worden sei.

Die angegriffenen Beschlüsse waren für ungültig zu erklären, da sie nichtig sind. […]

b) Die angegriffenen Beschlüsse verstoßen gegen § 23 Abs. 1 WEG.

Beschlüsse einer Eigentümerversammlung sind nichtig, wenn sie in den Kernbereich des Wohnungseigentums eingreifen. Zum Kernbereich gehört das Recht der Wohnungseigentümer, an der Eigentümerversammlung teilzunehmen (Bärmann/Merle, WEG, 14. Aufl., § 23 Rn. 140, 140 a).

Vorliegend wurde den Wohnungseigentümern durch die Form der Einladung eine Teilnahme an der Eigentümerversammlung im Ergebnis verwehrt. Das Einladungsschreiben vom 8.4.2020, welches zwar zum einen den - zutreffenden - Hinweis enthält, dass die Abhaltung einer Eigentümerversammlung bis Ende April 2020 und gegebenenfalls auch eine ungewisse Zeit danach nicht durchführbar sei, zum anderen jedoch an zwei Stellen den unzutreffenden Hinweis, der Gesetzgeber habe in dieser besonderen Situation die Möglichkeit geschaffen, eine sog. Ein-Mann-Versammlung durchzuführen, stellt sich im Ergebnis als Ausladung der Wohnungseigentümer dar. Für einen durchschnittlichen Eigentümer wurde der Eindruck erweckt, die Teilnahme an der Eigentümerversammlung durch die Eigentümer sei nicht gewünscht, weil die Verwaltung die Eigentümerversammlung mit den Vollmachten in ihrem Büro abhalten und zu diesem Zweck eine „Ein-Mann-Versammlung“ durchführen wollte. Jedenfalls durften und mussten die Wohnungseigentümer die Einladung dahin verstehen, dass ihnen die persönliche Teilnahme an der Eigentümerversammlung verwehrt werde. Dem steht nicht entgegen, dass ein ausdrückliches Verbot der Teilnahme nicht formuliert wurde. Aus der Gesamtschau der Ladungsinhalte mussten die Wohnungseigentümer annehmen, dass sie an der Eigentümerversammlung nicht teilnehmen können, da diese im Büro des Verwalters stattfand, eine konkrete Versammlungsadresse nicht angegeben, und die Versammlung auf 10.00 Uhr morgens anberaumt war.

Im Hinblick auf die - unzutreffenden - Ausführungen in der Einladung musste der juristische Laie ferner davon ausgehen, dass diese Vorgehensweise „juristisch einwandfrei“ ist und einer „ordentlichen Eigentümerversammlung“ entsprechen würde.

Diese Form der Einladung verletzte die Wohnungseigentümer im Kernbereich ihrer Rechte, nämlich dem Recht auf Teilnahme an der Eigentümerversammlung und Ausübung des Stimmrechts. Zwar konnten die Wohnungseigentümer schriftlich ihr Stimmrecht ausüben. Eine Auseinandersetzung und Diskussion über die verschiedenen Beschlussanträge konnte indes nicht stattfinden. Genau dies stellt jedoch den Wesensgehalt einer Eigentümerversammlung als dem Willensbildungsorgan der Wohnungseigentümergemeinschaft im Sinne des § 23 Abs. 1 WEG dar.

Nachdem die Einladung im Ergebnis eine bewusste Nichtladung sämtlicher Wohnungseigentümer darstellt, sind die angegriffenen Beschlüsse nichtig.

Die Durchführung einer Eigentümerversammlung ausschließlich durch den mit Vollmachten versehenen Verwalter als sogenannte Ein-Mann-Versammlung war auch nicht etwa aufgrund der coronabedingten Einschränkungen gerechtfertigt. Der entsprechende Hinweis im Einladungsschreiben entspricht nicht der Rechtslage, eine Vereinbarung über die Abhaltung einer Ein-Mann-Versammlung existiert in der WEG nicht. Auch kann die Abgabe der Vertretungsvollmacht durch einzelne Wohnungseigentümer mangels Einstimmigkeit nicht in eine entsprechende Vereinbarung umgedeutet werden.

Eine persönliche Teilnahme an der Eigentümerversammlung hätte zudem gegen ein gesetzliches Verbot verstoßen. Am 27.4.2020 richtete sich die Frage der Möglichkeit der Teilnahme an dieser Eigentümerversammlung nach den Beschränkungen der zu diesem Zeitpunkt geltenden 2. BaylfSMV vom 16.4.2020, die mit Wirkung vom 20. April 2020 in Kraft und mit Ablauf des 3. Mai 2020 außer Kraft getreten ist. Gem. § 1 Abs. 1 Satz 1 der 2. BaylfSMV waren Veranstaltungen und Versammlungen landesweit untersagt, also auch die hier im Büro der Hausverwaltung abgehaltene Eigentümerversammlung. Eine Ausnahmegenehmigung, dass die Versammlung hätte stattfinden dürfen, lag nicht vor.

Keinem Eigentümer war es somit möglich, an der Versammlung vom 27.4.2020 teilzunehmen, ohne damit gegen das in der 2. BaylfSMV enthaltene Verbot der Abhaltung von Veranstaltungen und Versammlungen zu verstoßen. Ein derartiger Verstoß war auch keinem Eigentümer zumutbar, weil diese - unabhängig davon, dass sie dadurch gegebenenfalls ihre und die Gesundheit anderer gefährdet hätten - eine Ordnungswidrigkeit gem. § 7 Nr. 1 2. BaylfSMV, die Bußgeld nach sich gezogen hätte, begangen hätten.

In diesem Sinne hat auch das AG Hannover durch Urteil vom 7. Januar 2021 - 480 C 8302/20 - in einem Beschlussanfechtungsverfahren entschieden. Der Verwalter hatte am 19. Juni 2020 zu einer Eigentümerversammlung am 21. Juli 2020 eingeladen. In dem Einladungsschreiben hatte es geheißen:„Wir laden mit den beiliegenden Unterlagen ordnungsgemäß zu einer Eigentümerversammlung ein, zu der Sie aber bitte nicht erscheinen. Sollten Eigentümer/innen erscheinen, wären wir zum sofortigen Abbruch der Veranstaltung gezwungen“ (Fettdruck wie in der Einladung). Der Einladung waren Vollmachten für die Verwaltung zur Abstimmung beigefügt. Am 21.7.2020 fand die Eigentümerversammlung statt, auf der der angefochtene Beschluss gefasst wurde.

Nach der Urteilsbegründung verstößt die Beschlussfassung gegen § 23 Abs. 1 WEG. Danach sind Beschlüsse nichtig, wenn sie in den Kernbereich des Wohnungseigentums eingreifen. Zu diesem Kernbereich gehört das Recht der Wohnungseigentümer, an den Eigentümerversammlungen teilzunehmen. Bereits durch die Formulierung in dem Einladungsschreiben wurde den Wohnungseigentümern die Teilnahme verwehrt. So werden die Eigentümer ausdrücklich aufgefordert, nicht zu erscheinen. Ein Wahlrecht der Eigentümer, gleichwohl zu erscheinen, eröffnet diese Formulierung nicht. Darüber hinaus ist bereits an dieser Stelle angekündigt, dass die Veranstaltung sofort abgebrochen werden würde, wenn einzelne Eigentümer erscheinen. In der Gesamtschau sind diese Formulierungen als ausdrückliches Verbot zu verstehen. Dies stellt eine Verletzung des Kernbereichs der Rechte der Wohnungseigentümer dar. Die Wohnungseigentümer konnten ihr Stimmrecht nur durch eine Vollmacht mit Anweisungen ausüben, was eine Diskussion über die zu beschließenden Änderungen verhindert. Die Auseinandersetzung und Diskussion ist wesentlicher Bestandteil der Eigentümerversammlung im Rahmen der Willensbildung. Die Entscheidung ist rechtskräftig.

Eine Wohnungseigentümerversammlung in Form der Vertreterversammlung ist auch angesichts von Ansammlungs- und Kontaktverboten aufgrund von Corona-Verordnungen unzulässig; die von einer Vertreterversammlung getroffenen Beschlüsse sind nichtig.

Die Verwalterin lud mit Schreiben vom 8. April 2020 unter Hinweis auf während der Covid-19-Pandemie unzulässige Präsenzveranstaltungen zu einer außerordentlichen Eigentümerversammlung als sog. „Ein-Mann-Versammlung“ in die Geschäftsräume der Verwaltung ein und schlug vor, die Beschlussfassung mittels Auszählung von Vollmachten zu vollziehen. Der Gesetzgeber erlaube in dieser besonderen Situation die Durchführung einer Ein-Mann-Versammlung, hieß es in dem Schreiben. Die Versammlung wurde entsprechend durchgeführt; anwesend war allein der Geschäftsführer der Verwalterin, zugleich als Versammlungsleiter und Vertreter der Wohnungseigentümer. In dieser Eigentümerversammlung wurden zwei mehrheitliche Beschlüsse gefasst, die der Kläger für ungültig erklären lassen will. Die von der Verwalterin durchgeführte Ein-Mann-Versammlung habe das Teilnahme- und Stimmrecht der in der Versammlung nicht vertretenen Eigentümer in rechtswidriger Weise ausgeschlossen.

Die angegriffenen Beschlüsse sind nichtig, weil sie in den Kernbereich des Wohnungseigentums eingreifen, zu dem das Recht der Wohnungseigentümer gehöre, an der Eigentümerversammlung teilzunehmen. Durch die Form der Einladung ist den Eigentümern die Teilnahme an der Versammlung im Ergebnis verwehrt gewesen. Zwar hat das Einladungsschreiben den zutreffenden Hinweis enthalten, dass die Abhaltung einer Eigentümerversammlung bis Ende April 2020 und ggf. auch eine ungewisse Zeit danach nicht durchführbar ist, zum anderen jedoch an zwei Stellen den unzutreffenden Hinweis, der Gesetzgeber habe in dieser besonderen Situation die Möglichkeit geschaffen, eine sog. Ein-Mann-Versammlung durchzuführen; das stellt sich im Ergebnis als Ausladung dar. Für einen durchschnittlichen Eigentümer ist der Eindruck erweckt worden, die Teilnahme an der Eigentümerversammlung durch die Eigentümer sei nicht gewünscht, weil die Verwaltung die Eigentümerversammlung mit den Vollmachten in ihrem Büro abhalten und zu diesem Zweck eine „Ein-Mann-Versammlung“ durchführen wollte. Jedenfalls durften und mussten die Wohnungseigentümer die Einladung dahin verstehen, dass ihnen die persönliche Teilnahme an der Eigentümerversammlung verwehrt werde. Dem steht nicht entgegen, dass kein ausdrückliches Verbot der Teilnahme formuliert wurde. Aus der Gesamtschau der Ladungsinhalte mussten die Wohnungseigentümer annehmen, dass sie an der Eigentümerversammlung nicht teilnehmen können, da diese im Büro des Verwalters stattfand, eine konkrete Versammlungsadresse nicht angegeben und die Versammlung auf 10.00 Uhr morgens anberaumt war.

Diese Form der Einladung hat die Wohnungseigentümer im Kernbereich ihrer Rechte, nämlich dem Recht auf Teilnahme an der Eigentümerversammlung und Ausübung des Stimmrechts, verletzt. Zwar konnten sie ihr Stimmrecht ausüben, allerdings ohne Diskussion über die verschiedenen Beschlussanträge. Genau dies stellt jedoch den Wesensgehalt einer Eigentümerversammlung als dem Willensbildungsorgan der WEG dar.

Die Durchführung einer Eigentümerversammlung ausschließlich durch den mit Vollmachten versehenen Verwalter als Ein-Mann-Versammlung war auch nicht aufgrund der coronabedingten Einschränkungen gerechtfertigt. Der entsprechende Hinweis im Einladungsschreiben entsprach nicht der Rechtslage.

Eine persönliche Teilnahme an der Eigentümerversammlung hätte zudem gegen die einschlägige Corona-Verordnung und damit gegen ein gesetzliches Verbot verstoßen. Keinem Eigentümer war es somit möglich, an der Versammlung teilzunehmen, ohne damit gegen das Verbot der Abhaltung von Versammlungen zu verstoßen. Ein derartiger Verstoß war auch keinem Eigentümer zumutbar, weil dieser ein Bußgeld nach sich gezogen hätte.

Unter der Voraussetzung, dass sich alle Wohnungseigentümer mit der Durchführung der Wohnungseigentümerversammlung als Vertreterversammlung einverstanden erklärt hätten oder die Gemeinschaftsordnung eine solche ermöglicht hätte, hätten gegen eine Vertreterversammlung keine Bedenken bestanden.

Nunmehr sieht nach der jüngsten WEG-Novelle § 23 Abs. 1 Satz 2 WEG als Reaktion auf die coronabedingten Versammlungsbeschränkungen die Möglichkeit einer virtuellen Eigentümerversammlung vor. Die Wohnungseigentümer können danach beschließen, dass Wohnungseigentümer an der Versammlung auch ohne Anwesenheit an deren Ort teilnehmen und sämtliche oder einzelne ihrer Rechte ganz oder teilweise im Wege elektronischer Kommunikation ausüben können. Diese Form jedenfalls ermöglicht es auch nur virtuell teilnehmenden Eigentümern, über Beschlussanträge zu diskutieren, was bei einer reinen Vertreterversammlung ausgeschlossen ist, bei der die Willensbildung des einzelnen Wohnungseigentümers bereits mit der mit der Vollmacht verbundenen Weisung abgeschlossen sein muss und den Weg verbaut, sich einer im Rahmen der Diskussion sich ergebenden besseren Variante anzuschließen.

Die Diskussion über die Einführung einer Vertreterversammlung wird aber nicht enden. Inzwischen unterstützt auch das Bundesministerium für Justiz und Verbraucherschutz (BMJV) das vom VDIV Deutschland vorgeschlagene Instrument der Vertreterversammlung. Seit Beginn der pandemiebedingten Kontaktbeschränkungen rät dieser Verband Immobilienverwaltungen und Eigentümergemeinschaften zu diesem Format und empfiehlt, auch im Jahr 2021 verstärkt davon Gebrauch zu machen.

Wie gefährlich dieser Rat ist, zeigt die Entscheidung des AG München. Weder Online-Veranstaltungen noch Vertreterversammlungen vermögen es, die erwünschte freie Willensbildung in Präsenz zu gewährleisten; Erstere, weil internetfernen Wohnungseigentümern die Teilnahmemöglichkeit genommen würde, Letztere, weil die Willensbildung vorgezogen und (in Präsenz aufkommenden) besseren Argumenten der Weg versperrt ist.