Wohnungseigentumsverfahren

Wohnungseigentumsverfahren; Zuständigkeit für Ansprüche der Wohnungseigentümer gegen einen früheren Verwalter

Für Ansprüche der Wohnungseigentümer gegen einen früheren Verwalter ist die Zu ständigkeit der ordentlichen Gerichte gegeben.

Der Rechtsstreit war auf den Hilfsantrag der Antragstellerin an das Landgericht München I zu ver weisen, da das Amtsgericht München - Gericht der freiwilligen Gerichtsbarkeit - unzuständig ist.

Das Gericht vermag nicht der Auffassung des BGH (BGH NJW 1972, 1318; NJW 1980, 2466 ff.) zu folgen, wonach für Ansprüche gegen einen früheren Verwalter das Gericht der freiwilligen Gerichts barkeit nach § 43 Abs. 1 Nr. 2 WEG zuständig sein soll. Diese Auffassung steht nämlich in Wider spruch zur Entscheidung des BGH (BGHZ 44, 43 ff.), wonach die Streitgerichte zuständig sind für einen Anspruch gegen einen ausgeschiedenen Wohnungseigentümer. Auch sonst ist die Rechtspre chung und die diese kommentarlos wiedergebende wohl herrschende Meinung (vgl. die ausführlichen Nachweise bei Bärmann/Pick, Wohnungseigentumsgesetz mit Richtlinien und Grundbuchverfügun gen, erläuterte Ausgabe, 11. Aufl., § 43 Anmerkung 3. m.w.N.) in sich widersprüchlich. Während für Ansprüche gegen einen Verwalter, die ihre Rechtsgrundlage in einer früheren Baubetreuung hatten und bei Verwaltungen, die dem Verwalter noch nicht übertragen sind, der Rechtsweg zur streitigen Gerichtsbarkeit gegeben sein soll (Bärmann/Pick aaO. m.w.N.), wird für den früheren Verwalter die Zuständigkeit des Gerichts der freiwilligen Gerichtsbarkeit bejaht, wenn dieser Ansprüche geltend macht oder Ansprüche gegen ihn geltend gemacht werden sollen. Umgekehrt dagegen soll für den ausgeschiedenen Wohnungseigentümer der Rechtsweg zur streitigen Gerichtsbarkeit gegeben sein (BGHZ 44, 43 ff.). Noch weitergehend wird dahingehend differenziert, daß bei einem Wohnungsei gentümer, der ursprünglich Eigentümer mehrerer Wohnungen war, für Ansprüche bezüglich der Woh nungen, deren Eigentümer er bei Rechtshängigkeit noch ist, die Zuständigkeit des Gerichts der frei willigen Gerichtsbarkeit bejaht, während bei demselben Wohnungseigentümer hinsichtlich derjenigen Wohnungen, die er vor Rechtshängigkeit übereignet hat, der Rechtsweg zur streitigen Gerichts barkeit für gegeben erachtet wird.

Die Inkonsequenz dieser Rechtsprechung ist evident; sie kann deshalb nicht insgesamt richtig sein (vgl. Merle in: Bärmann/Pick/Merle Wohnungseigentumsgesetz, Kommentar, 6. Aufl., § 43 Rdn. 34 f.; Müller, Praktische Fragen des Wohnungseigentums, Rdn. 1261).

Einigkeit bezüglich der Zuständigkeitsfrage besteht - soweit ersichtlich - darin, daß die Zuständigkeit des Gerichts der freiwilligen Gerichtsbarkeit nicht schon allein deshalb gegeben ist, weil ein Bezug zum Wohnungseigentum besteht. Diese Auffassung ist zutreffend, was sich schon daraus ergibt, daß Ansprüche auf Aufhebung der Gemeinschaft und Entziehung des Wohnungseigentums, die unzwei felhaft wohnungseigentumsrechtlichen Bezug haben, nach der ausdrücklichen Regelung des § 43 Abs. 1 Nr. 1 WEG im Streitverfahren auszutragen sind.

Die Zuständigkeit nach § 43 Abs. 1 Nr. 2 WEG ist deshalb nur gegeben, wenn sowohl ein persön licher als auch ein sachlicher Bezug besteht (BGHZ 44, 43 ff.; Merle a.a.O.; Müller a.a.O.). Maßgeblich für die Zuweisung zum Gericht der freiwilligen Gerichtsbarkeit ist deshalb, daß zum Zeitpunkt der Rechtshängigkeit die Beteiligten auch noch Wohnungseigentümer bzw. Verwalter sind.

Nur diese Auffassung entspricht auch dem Gesetzeswortlaut.

Ein Wohnungseigentümer, der sein Wohnungseigentum veräußert hat, ist nicht mehr Eigentümer. Und ein früherer Verwalter, der seine Verwalterstellung verloren hat, ist nicht mehr Verwalter (Merle a.a.O.; Müller a.a.O.).

Diese Interpretation trägt darüber hinaus auch dem Gesetzeszweck Rechnung.

Es ist kein vernünftiger Grund dafür ersichtlich, warum das Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit gerade dann Anwendung finden sollte, wenn der Geschäftsbesorgungsvertrag oder sonstige An spruchsgrundlagen sich von übrigen Rechtsverhältnissen nur dadurch unterscheiden, daß sich die Geschäftsbesorgung eben gerade auf die Verwaltung einer Wohnungseigentumsanlage bezogen hat. Die Zuweisung an das Gericht der freiwilligen Gerichtsbarkeit hat ihren Grund darin, daß - jedenfalls nach den Vorstellungen des Gesetzgebers - dieses Verfahren geeigneter erschien, um den Inter essen aller Beteiligter gerecht zu werden, insbesondere um rascher eine Befriedung im Interesse ein es weiteren gedeihlichen Zusammenlebens zu ermöglichen.

Dies manifestiert sich darin, daß der Richter, soweit sich die Regelung nicht aus dem Gesetz, einer Vereinbarung oder einem Beschluß der Wohnungseigentümer ergibt, nicht nach den starren Regeln der Zivilprozeßordnung, sondern nach § 43 Abs. 2 WEG nach billigem Ermessen zu entscheiden hat.

Dementsprechend sind auch an dem Verfahren nach § 43 Abs. 1 Nr. 2 WEG der Verwalter (und zwar nur ein Verwalter, nicht der jetzige und der frühere Verwalter) sowie die Wohnungseigentümer betei ligt. Diese Gründe gelten jedoch dann nicht, wenn Ansprüche von oder gegen einen früheren Verwal ter geltend gemacht werden. Ein solcher Prozeß unterscheidet sich durch nichts von einem anderen Prozeß, dessen Grundlage ein sonstiger Geschäftsbesorgungsvertrag ist.

Soweit der BGH in seinem Urteil vom 8.6.1972 (NJW 1972, 1318, 1319), auf das der BGH auch in se inem Urteil vom 10.7.1980 (NJW 1980, 2666 ff.) Bezug nimmt, darauf abstellt, daß das Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit einfacher, freier, elastischer, rascher und damit für Streitigkeiten mit einer häufig großen Zahl von Beteiligten besser geeignet ist als der Zivilprozeß, kann dem für das hier zu entscheidende Problem keine entscheidende Bedeutung beigemessen werden.

Welches Verfahren im jeweiligen Einzelfall rascher zum Ziel führt, kann nicht generell gesagt werden. Die zutreffende Annahme der Unmöglichkeit eines Mahnbescheidverfahrens, die Möglichkeit, den Prozeß durch drei Instanzen zu führen und das Fehlen einer Regelung über die vorläufige Vollstreck barkeit, die wohl nur in besonderen Fällen durch eine einstweilige Anordnung ausgeglichen werden kann, können durchaus zu einer längeren Verfahrensdauer führen.

Eine Vielzahl der Beteiligten ist rechtlich oder faktisch auch dann nicht gegeben, wenn der Verwalter ermächtigt wird, Ansprüche gegen den früheren Verwalter in Prozeßstandschaft geltend zu machen oder wenn der Verwalter alle Wohnungseigentümer vertritt oder wenn ein Wohnungseigentümer Lei stung an die Wohnungseigentümergemeinschaft verlangt. Die Fälle, daß ein Wohnungseigentümer gegen den früheren Verwalter keine Ansprüche geltend machen will, sind nur theoretischer Art. Im übrigen ist auch eine Vielzahl von Beteiligten im streitigen Zivilprozeß nichts Ungewöhnliches.

Nicht gefolgt werden kann auch der Auffassung des BGH (NJW 1972, 1318 ff.; 1980,2466 ff.), wo nach der enge Zusammenhang mit Fragen der Abwahl des Verwalters rechtfertigen soll, auch das Zahlungsverfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit zuzuweisen (Merle a.a.O.; Müller a.a.O.).

Nicht nur, daß sich der BGH in diesen Entscheidungen mit seinen früheren rechtstheoretischen Grundsätzen in der Entscheidung BGHZ 44, 43 ff. nicht näher auseinander gesetzt hat, so ist doch zwischen der Abwahl des Verwalters, der Beendigung des Verwaltervertrages und gegenseitigen Ansprüchen aus der früheren Verwaltertätigkeit zu unterscheiden. Daß allein der sachliche Zusam menhang mit dem Wohnungseigentum nicht zuständigkeitsbegründend ist, wurde bereits oben aus geführt.

Um nichts anderes handelt es sich aber bei der Argumentation betreffend den Zusammenhang mit der früheren Verwaltungstätigkeit.

Da somit das angegangene Gericht für Ansprüche gegen den früheren Verwalter nicht zuständig ist (Merle a.a.O.; Müller a.a.O. je m.w.N.) ist der Antrag vor dem Gericht der freiwilligen Gerichtsbarkeit unzulässig und der Rechtsstreit war auf den Hilfsantrag des Antragstellers an das Landgericht Mün chen I zu verweisen.