Wohnungseigentumsveräußerung

Wohnungseigentumsveräußerung; Verwalterzustimmung

Macht die Teilungserklärung die Veräußerung des Wohnungseigentums von der Zustimmung des Verwalters abhängig, so gilt dies auch für die Veräußerung aus der Hand des teilenden Eigentümers nach Entstehung der Wohnungseigentümergemeinschaft.

I. Die Beteiligten teilten 1973 ihr Grundstück in acht Miteigentumsanteile, verbunden mit dem Sondereigentum an je einer Wohnung, und in sechs weitere Miteigentumsanteile, verbunden mit dem Sondereigentum an je einem Garageneinstellplatz, auf. Sie wurden in die Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher eingetragen. In der Teilungserklärung, die insoweit als Inhalt des Sondereigentums Gegenstand der Grundbucheintragungen ist, ist bestimmt:

"Die Veräußerung bedarf der Zustimmung des Verwalters. Dies gilt nicht im Falle der Veräußerung an den Ehegatten, Verwandte in gerader Linie oder Verwandte zweiten Grades in der Seitenlinie oder bei einer Veräußerung des Wohnungseigentums im Wege der Zwangsvollstreckung, durch den Konkursverwalter oder einen Grundpfandgläubiger, der das Wohnungseigentum im Wege der Zwangsvollstreckung erworben hat und dieses alsdann veräußert."

Am 5. Februar 1990 verkauften die Beteiligten ihre mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 4 bezeichneten Wohnung und an dem mit Nr. 13 bezeichneten Einstellplatz verbundenen Miteigentumsanteile und ließen sie auf.

Das Grundbuchamt hat die beantragte Eintragung des Eigentumswechsels von der Vorlage der Zustimmungserklärung des Verwalters abhängig gemacht. II. Der Vorlagebeschluß ist gemäß § 79 Abs. 2 GBO statthaft.

Das Oberlandesgericht ist der Auffassung, im Falle der Vorratshaltung (§ 8 WEG) sei die Erstveräußerung von Wohnungs- und Teileigentum von der Zustimmung des Verwalters abhängig, wenn das Zustimmungserfordernis zum Inhalt des Sondereigentums gemacht und die Erstveräußerung hier von nicht ausdrücklich ausgenommen ist. Demgegenüber sind das Bayeri-sche Oberste Landesgericht in seiner Entscheidung vom 12. April 1983 (Rpfleger 1983, 350; ebenso Beschluß vom 17. April 1986, ZMR 1986, 247) und das Oberlandesgericht Frankfurt (OLGZ 1989, 44; 1990, 149) der Meinung, ein im Grundbuch eingetragenes Zustimmungserfordernis gelte nicht für die Erstveräußerung durch den Grundstückseigentümer, der Wohnungseigentum nach § 8 WEG bildet. Damit will das vorlegende Ober landesgericht von den anderen, auf weitere Beschwerde ergangenen Ent-scheidungen abweichen, denn unter "Erstveräußerung" wird jeweils dasselbe verstanden. Hier wie dort geht es nicht um die erste Veräußerung ei-ner der nach § 8 WEG gebildeten Einheiten überhaupt, die erst zur Entste-hung der Wohnungseigentümergemeinschaft führt. Gegenstand der Entscheidungen ist vielmehr jeweils die Veräußerung von Wohnungseigentum aus der Hand des teilenden Grundstückseigentümers nach Bildung der Gemeinschaft.

Die in der Teilungserklärung enthaltene Veräußerungsbeschränkung (Zu-stimmungserfordernis nach § 12 WEG) ist zwar keine bundesrechtliche Vorschrift; sie ist einer solchen aber für die Frage, ob eine Vorlagepflicht nach § 79 Abs. 2 GBO besteht, wegen ihres normähnlichen Charakters und ihres über den Bezirk eines Oberlandesgerichts hinausgehenden Ver-wendungsbereichs gleichgestellt (BGHZ 88, 302, 304). Als Inhalt des Son-dereigentums wirkt das Zustimmungserfordernis auch gegen Sondernachfolger (§§ 8, 12 Abs. 1 und 3, 10 Abs. 2 WEG). Es ist Teil der Gemein-schaftsordnung und gehört, ähnlich den Bestandteilen einer Satzung, zu den Grundlagen des Zusammenlebens der Wohnungseigentümer. Ein Zu-stimmungserfordernis der hier angeordneten Art ist nicht auf eine konkrete Wohnungseigentümergemeinschaft zugeschnitten, sondern stellt eine allgemein für Wohnungseigentumsanlagen verwendete Regelung dar. Sie wie eine bundesgesetzliche Vorschrift zu behandeln, begegnet der Ge-fahr einander widersprechender Auslegungen und ist daher im Interesse der Rechtssicherheit geboten.

An die Auffassung des vorlegenden Gerichts, daß die vorgelegte Rechtsfrage entscheidungserheblich sei, ist der Senat im Rahmen der Statthaftig-keitsprüfung gebunden (BGHZ 99, 90, 92).

III. Die weitere Beschwerde ist zulässig (§§ 78, 80 GBO), aber nicht be-gründet.

1. Die vom Bayerischen Obersten Landesgericht und vom Oberlandesgericht Frankfurt vertretene Auffassung wird von der überwiegenden Meinung in Rechtsprechung und Literatur geteilt (OLG Hamburg, OLGZ 1982, 53, 54; KG, Rpfleger 1988, 480; BGB-RGRK/Augustin, 12. Aufl., § 12 WEG Rdn. 7; Erman/Ganten, BGB 8. Aufl., § 12 WEG Rdn. 2; MünchKomm/Röll, BGB 2. Aufl., § 12 WEG Rdn. 3; Palandt/Bassenge, BGB 50. Aufl., § 12 WEG Rdn. 3; Soergel/Stürner, BGB 12. Aufl., § 12 WEG Rdn. 6; Weitnauer, WEG 7. Aufl., § 12 Rdn. 2; Bub, Wohnungseigentum von A-Z, 5. Aufl., S. 457; Diester, Rpfleger 1974, 245; Böttcher, Rpfleger 1985, 1, 6; Hall-mann, MittRhNotK 1985, 1; unklar: Pick in Bärmann/Pick/Merle, WEG, 6. Aufl. § 12 Rdn. 6). Sie geht auf die Überlegung zurück, es könne nicht an-genommen werden, der teilende Eigentümer wolle sich bei der Erstveräußerung des von ihm geschaffenen Wohnungseigentums selbst den Beschränkungen des § 12 WEG unterwerfen. Sein Interesse an einem, von der Veräußerungsbeschränkung freien, Absatz bestimme den objektiven Erklärungswert der Zustimmungsklausel. Diese, gelegentlich als Privileg des teilenden Eigentümers bezeichnete Auslegung (Hallmann a.a.O.; Sohn, Die Veräußerungsbeschränkung im Wohnungseigentumsrecht, PiG 12, 38) wird zum Teil dann nicht mehr für gerechtfertigt angesehen, wenn zwischen der Schaffung des Wohnungseigentums und der Veräußerung eine längere Zeit verstrichen ist; dann habe sich der teilende Eigentü-mer erkennbar in die Wohnungseigentümergemeinschaft eingefügt, sein Absatzinteresse trete als den Umfang des Zustimmungserfordernisses bestimmendes Auslegungsmerkmal zurück (LG Wuppertal, Rpfleger 1985, 190; LG Köln, MittRhNotK 1988, 209, 210; Soergel/Stürner a.a.O.; Diester a.a.O.; Schopp, Anm. zu LG Bielefeld, Rpfleger 1974, 111, 112; Sohn a.a.O.).

2. Diesen Auffassungen vermag der Senat nicht zu folgen. a) Die Auslegung der durch die Teilungserklärung angeordneten Verfügungsbeschränkung als einer Grundbucherklärung hat den für Grund-bucheintragungen maßgeblichen Regeln zu folgen. Nach der Rechtsprechung des Senats ist bei der Auslegung einer Grundbucheintragung vor-rangig auf deren Wortlaut und Sinn, wie er sich für einen unbefangenen Be-trachter als nächstliegende Bedeutung des Eingetragenen ergibt, abzustellen. Umstände außerhalb der Eintragung und der in ihr in Bezug ge nommenen Eintragungsbewilligung dürfen nur insoweit herangezogen werden, als sie nach den besonderen Umständen des Einzelfalles für je-dermann ohne weiteres erkennbar sind (st. SenatsRspr., vgl. BGHZ 47, 190, 195; 92, 351, 355; Senatsurt. v. 12. Oktober 1990, V ZR 149/89, zur Veröffentlichung bestimmt). Hiervon kann bei der Auslegung des Erfordernisses der Verwalterzustimmung zur Veräußerung des Wohnungseigentums nicht abgewichen werden. Das Bestehen oder Nichtbestehen der Verfügungsbeschränkung und ihr Umfang nehmen am öffentlichen Glauben des Grundbuchs (§ 892 BGB) teil. Ihrer besonderen Bedeutung im Rechtsverkehr trägt § 3 Abs. 2 der Verfügung über die grundbuchmäßige Behandlung der Wohnungseigentumssachen vom 1. August 1951 (BAnz. Nr. 152), zuletzt geändert durch Verordnung vom 23. Juli 1984 (BGBl. I 1025), dadurch Rechnung, daß er ihre ausdrückliche Eintragung in das Grundbuch anordnet. Die Gründe, die für eine Beschränkung der Umstände maßgeblich sind, die bei der Auslegung einer Grundbucherklärung her-angezogen werden dürfen, gelten für das zum Inhalt des Sondereigentums zählende Zustimmungserfordernis in vollem Umfang; die Eintragung und die - soweit nach §§ 874 BGB, 3 Abs. 2 der Verfügung zulässig - in Bezug genommene Bewilligung müssen als solche geeignet sein, jedem Gutgläubigen und jedem der unbestimmten Rechtsnachfolger und Rechtsverpflichteten maßgeblich Auskunft über Bestehen und Umfang der Verfügungsbeschränkung zu erteilen (vgl. Senatsurt. v. 26. April 1961, V ZR 26/60, LM BGB § 1018 Nr. 4; v. 12. Oktober 1990, V ZR 149/89).

b) Die vom Senat im Rechtsbeschwerdeverfahren selbständig vorzunehmende Auslegung der Grundbucherklärung (BGHZ 37, 147, 149) führt zu dem mit der Auffassung des vorlegenden Oberlandesgerichts übereinstimmenden Ergebnis, daß die Wirksamkeit des Veräußerungsgeschäfts zwischen den Beteiligten von der Zustimmung des Verwalters abhängig ist.

aa) Der Wortlaut der Grundbucheintragung ist eindeutig. Danach ist die Verwalterzustimmung zur Veräußerung des Wohnungs- und Teileigentumsrechts grundsätzlich unentbehrlich. Einer der vorgesehenen Ausnahmefälle liegt nicht vor.

Die Veräußerung durch den teilenden Eigentümer ist auch nicht deshalb von dem Zustimmungserfordernis ausgenommen, weil der von den Beteiligten zu 1 und 2 gewählten Fassung der Teilungserklärung, abweichend von ihrem Wortlaut, typischerweise im Verkehr diese Bedeutung zukäme. Wäre dem so, so entspräche die Zustimmungsfreiheit des Veräußerungsgeschäfts allerdings dem nächstliegenden Sinn der Grundbucheintragung. Im Verkehr sind indessen Fassungen in Gebrauch, die die Erstver-äußerung durch den teilenden Eigentümer ausdrücklich vom sonst geltenden Zustimmungserfordernis ausnehmen und diesen Ausnahmefall in ei-ne Reihe mit anderen Veräußerungsvorgängen, etwa im Wege der Zwangsvollstreckung oder durch den Konkursverwalter, stellen, für die die Beschränkung ebenfalls nicht gelten soll (vgl. z. B. die Teilungserklärung nach dem vom Bayerischen Staatsministerium des Innern herausgegebenen Muster, abgedruckt bei Bärmann/Seuss, Praxis des Wohnungseigentums, 3. Aufl., S. 627; ebenso in dem der Entscheidung des Bayerischen Obersten Landesgerichts vom 17. April 1986, a.a.O., zugrunde liegenden Fall).

bb) Umstände außerhalb der Grundbucheintragung lassen ein Interesse der Beteiligten zu 1 und 2, als teilende Grundstückseigentümer von dem Zustimmungserfordernis befreit zu sein, nicht für jedermann ohne weite-res erkennbar werden. Die Vorratsteilung als solche läßt noch nicht auf ein Absatzinteresse schließen, welches der Bindung des ersten Eigentümers an die Verwalterzustimmung zuwiderliefe. Der tatsächliche Anwendungsbereich des § 8 WEG ist nicht auf gewerbliche Erstellung und Veräußerung von Wohnungseigentum, etwa aus der Hand eines Bauträgers, beschränkt; auch der private Verkehr bedient sich dieser Möglichkeit, z. B. zur Schaffung von Wohnraum für Familienangehörige oder zur dauernden Erzielung von Mieteinkünften aus dem nicht veräußerten Teil der Wohneinheiten. Aber auch soweit ein, insbesondere gewerbliches, Absatzinteresse hervortritt, ist dem noch kein für jedermann eindeutiger Hinweis darauf zu ent-nehmen, das Zustimmungserfordernis solle für die Veräußerung aus der Hand des Teilenden nicht gelten. Einer ausdrücklichen Beschränkung der Verwalterzustimmung auf spätere Veräußerungsfälle steht rechtlich nichts im Wege; ein unbefangener Betrachter geht davon aus, daß der Grundstückseigentümer als Ausgeber des Wohnungseigentums, wenn er selbst von einer sonst geltenden Beschränkung der Veräußerungsbefugnis be-freit sein will, dies in der Teilungserklärung auch zum Ausdruck bringt. Dies gilt, worauf das vorlegende Oberlandesgericht zu Recht hinweist, zumal deshalb, weil der Eigentümer den ersten Verwalter selbst bestimmen kann und bei sukzessivem Absatz des Wohnungseigentums zunächst noch die Mehrheit in der Eigentümerversammlung behalten wird. Eine zeitliche Auf-teilung des Zustimmungserfordernisses bis zur Einordnung des teilenden Eigentümers in die Gemeinschaft und danach wäre vollends mit den für die Auslegung von Grundbucherklärungen maßgeblichen Grundsätzen unvereinbar.

Somit ist für die Veräußerung des Wohnungs- und Teileigentums von den Beteiligten zu 1 und 2 an die Beteiligten zu 3 und 4 die Zustimmung des Verwalters erforderlich. Die angefochtene Entscheidung des Landgerichts erweist sich im Ergebnis als richtig; die weitere Beschwerde ist daher zurückzuweisen (§ 78 GBO i. V. m. § 563 ZPO).