Wohnungseigentumskauf

Wohnungseigentumskauf; Gewährleistung; Verfolgung von Mängelansprüchen; Zuständigkeit der Gemeinschaft

Zu den Voraussetzungen, unter denen die Wohnungseigentümer wirksam beschließen können, daß zur Abgeltung etwaiger Mängelbeseitigungs- und Gewährleistungsansprüche wegen Mängeln am gemeinschaftlichen Eigentum ein Vergleich mit dem Bauträger geschlossen wird.

Die Antragstellerin und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer aus zwei Häusern (Nr. 4 und 5) bestehenden Wohnanlage, die in der ersten Hälfte der 80er Jahre von der Firma E. als Bauträgerin errichtet wurde. Die weitere Beteiligte ist Verwalterin.

Die Abnahme und Übernahme des gemeinschaftlichen Eigentums des Hauses Nr. 5 fand nach einer von zwei Käufern und je einem Vertreter der weiteren Beteiligten und der Bauträgerin unterzeichneten Erklärung am 22.7.1985, die Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums des Hauses Nr. 4 nach einer von einem Eigentümer (Mitglied des Verwaltungsbeirats) und einem Vertreter der weiteren Beteiligten unterzeichneten Erklärung am 23.1.1986 statt; bei der Abnahme waren auch Mitarbeiter der Bauträgerin anwesend. Nach einem Schreiben der weiteren Beteiligten an die Bauträgerin vom 10.10.1989 wurde das gemeinschaftliche Eigentum allerdings erst am 30.8.1989 abgenommen. In der Folgezeit machten Wohnungseigentümer und die weitere Beteiligte weitere, nicht behobene Mängel am gemeinschaftlichen Eigentum geltend, die in Schreiben an die Bauträgerin und in einem Protokoll vom 6.7.1990 festgehalten wurden. In einem wiederum von Mitgliedern des Verwaltungsbeirats und Vertretern der weiteren Beteiligten und der Bauträgerin unterzeichneten Protokoll vom 17.1.1991 wurde festgestellt, welche Mängelrügen erledigt seien; des weiteren erklärte sich die Bauträgerin bereit, "die genannten Mängel auch nach Ablauf der Gewährleistungsfrist am 23.1.1991 auf Kosten der Firma E. zu beseitigen".

Es ist insbesondere zwischen der Antragstellerin und der weiteren Beteiligten streitig, in welchem Umfang dies geschehen ist und ob das gemeinschaftliche Eigentum noch Mängel aufweist. In der Eigentümerversammlung vom 5.5.1998 stand laut Einladungsschreiben auch der Punkt "Beschluß über Kulanzzahlung des Bauträgers" als TOP 7 auf der Tagesordnung. Die Versammlungsniederschrift enthält dazu folgende Feststellungen:

In diesem Zusammenhang erinnert Herr O. (= Geschäftsführer der weiteren Beteiligten) daran, daß die Gewährleistungsfrist für das Gemeinschaftseigentum am 23.1.1991 abgelaufen ist und damals vom Vorsitzenden des Verwaltungsbeirates ... die Aufnahme eines Beweissicherungsverfahrens für sinnlos gehalten wurde, da ihm keine Mängel mehr bekannt sind.

Trotzdem erklärt sich der Bauträger in seinem o. g. Schreiben bereit, mit Rücksicht auf das gute Verhältnis zu nahezu allen Mitgliedern der Eigentümergemeinschaft, jedoch ohne Anerkennung irgendeiner Rechtspflicht für die in der Vergangenheit entstandenen Reparaturkosten einen einmaligen Betrag in Höhe von 6.000 DM zu übernehmen.

Dies tut er nicht zuletzt deshalb, weil immer noch von einigen Eigentümern Meinungen kursieren, der Bauträger habe verschiedene Reparaturen zugesagt und nicht eingehalten.

Diese Zahlung erfolgt unter der Voraussetzung, daß durch eine vertragliche Vereinbarung damit alle Gewährleistungsansprüche der Eigentümergemeinschaft endgültig und einvernehmlich bereinigt sind. Nach einer längeren Diskussion verliest Herr 0. den Entwurf der vertraglichen Vereinbarung.

Abstimmung: mit 3 Gegenstimmen angenommen

Am 12.5.1998 unterzeichneten ein Vertreter der Bauträgerin und ein Vertreter der weiteren Beteiligten "namens und im Auftrag der Eigentümergemeinschaft ..." eine Vereinbarung, in einleitenden Bemerkungen wurde zunächst ausgeführt, daß die fünfjährige Verjährung für beide Anwesen spätestens am 23.1.1991 eingetreten sei, daß in der Folgezeit einige Mängel aufgetreten seien, über deren Ursache Streit bestehe, und daß es der Verwaltungsbeirat im Januar 1991 ausdrücklich abgelehnt habe, beweissichernde oder verjährungsunterbrechende Maßnahmen einzuleiten; sodann verpflichtete sich die Bauträgerin,

"zur Abgeltung aller aufgetretenen Schäden aus tatsächlichen oder angeblichen Mängeln sowie ebenfalls zur Abgeltung von künftigen noch nicht bekannten Mängeln ... ohne Anerkennung irgendeiner Rechtspflicht an die Eigentümergemeinschaft ... eine Zahlung von pauschal 6.000 DM"

zu leisten. Die Gemeinschaft werde keine weiteren Ansprüche mehr erheben.

Die Antragstellerin hat am 29.5.1998 beantragt, den Eigentümerbeschluß vom 5.5.1998 zu TOP 7 für ungültig zu erklären. Er leide an formellen und inhaltlichen Mängeln. Eine wirksame Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums liege nicht vor, so daß die Verjährungsfristen nicht in Gang gesetzt worden seien. Einige der im Protokoll vom 17.1.1991 festgestellten Mängel seien bis heute nicht behoben.

Das Amtsgericht hat den Antrag abgewiesen, das Landgericht die dagegen gerichtete sofortige Beschwerde zurückgewiesen. Die Antragstellerin hat sofortige weitere Beschwerde eingelegt, die zur Aufhebung und zur Zurückverweisung der Sache an das Landgericht führte.

a) ...

b) Der Eigentümerbeschluß vom 5.5.1998 bedarf aber noch der Überprüfung dahin, ob er sich im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung (§ 21 Abs. 3 WEG) hält.

(1) Der Eigentümerbeschluß bildet die Grundalge für eine Abfindungsvereinbarung mit der Bauträgerin über etwaige Mängelbeseitigungs- und Gewährleistungsansprüche der Wohnungseigentümer wegen Mängeln am gemeinschaftlichen Eigentum. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, der sich der Senat anschließt, beurteilt sich die Haftung des Bauträgers wegen Sachmängeln beim Kauf eines neu errichteten Hauses oder einer neu errichteten Eigentumswohnung nach Werkvertragsrecht. Grundlage für Mängelbeseitigungsansprüche und Gewährleistungsansprüche sind, auch soweit es sich um Mängel am gemeinschaftlichen Eigentum handelt, die einzelnen Erwerbsverträge, die die Käufer der Wohnungen mit dem Bauträger abgeschlossen hat. Die Käufer können die Ansprüche grundsätzlich allein geltend machen. Den Anspruch auf Minderung und den Anspruch auf "kleinen Schadensersatz", der nicht auf die Rückgängigmachung des Erwerbsvertrags, sondern auf Ersatz der Wertminderung in Geld gerichtet ist, können die Wohnungseigentümer nur gemeinschaftlich erheben; deren Geltendmachung setzt somit grundsätzlich eine vorherige Beschlußfassung voraus. Im übrigen können die Wohnungseigentümer die Geltendmachung der Ansprüche wegen Mängeln am gemeinschaftlichen Eigentum durch Eigentümerbeschluß insgesamt zu einer gemeinschaftlichen Angelegenheit machen (vgl. zum Ganzen BGHZ 74, ff.; 81, 35/38; 110, 258 ff.; BGH GE 1998, 1277 = NJW 1998, 2967; Weitnauer WEG 8. Aufl. Anhang zu § 8 Rn. 44, 60 ff.). Die gleichen Grundsätze gelten im wesentlichen auch dann, wenn auf die Erwerbsverträge die Verdingungsordnung für Bauleistungen (Teil B) anwendbar ist.

(2) Haben die Wohnungseigentümer die Verfolgung der Mängelbeseitigungs- und Gewährleistungsansprüche zu einer gemeinschaftlichen Angelegenheit gemacht, so spricht nichts Grundsätzliches dagegen, daß sie im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung (§ 21 Abs. 3, Abs. 5 Nr. 2 WEG) auch wirksam beschließen können, über solche Ansprüche mit der Bauträgerin einen Vergleich abzuschließen (vgl. Senatsbeschluß vom 10.3.1981, BReg 2Z 53/80 - Leitsatz abgedruckt in DWE 1982, 104). Dabei wird es einer sorgfältigen Beurteilung der Rechtslage bedürfen, um sicherzustellen, daß den Wohnungseigentümern durch den Vergleichsabschluß keine rechtlichen Nachteile entstehen.

(3) Der Eigentümerbeschluß vom 5.5.1998 kann dahin ausgelegt werden, daß die Wohnungseigentümer so lange Zeit nach Fertigstellung der Wohnanlage die endgültige Beilegung von Meinungsverschiedenheiten und Streitigkeiten mit der Bauträgerin wegen etwaiger noch bestehender Mängelbeseitigungs- und Gewährleistungsansprüche in wirksamer Weise zur Angelegenheit der Gemeinschaft machen wollten. Die Abfindungsvereinbarung würde sich auch im Rahmen ordnungsmäßige Verwaltung halten, wenn das gemeinschaftliche Eigentum in den Jahren 1985, 1986 oder auch 1989 wirksam abgenommen (§ 640 Abs. 1 BGB) und die Verjährungsfristen des §§ 638 BGB dadurch in Gang gesetzt worden wären. Denn die Bauträgerin hat sich ausdrücklich auf Verjährung berufen (§ 222 Abs. 1 BGB), und eine etwaige Unterbrechung oder Hemmung der Verjährung wirkte jedenfalls im Mai 1998 nicht mehr fort.

(4) Die Feststellung des Landgerichts, das gemeinschaftliche Eigentum sei 1985 und 1986 wirksam abgenommen, die Verjährungsfristen seien dadurch in Gang gesetzt worden, beruht aber auf einem Rechtsfehler. Das Landgericht verkennt, daß die Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums grundsätzlich nicht Gegenstand gemeinschaftlicher Verwaltung ist, damit eine Abnahme durch den Verwalter für die einzelnen Wohnungseigentümer grundsätzlich keine Rechtswirkungen auslöst.

Die Verpflichtung zur Abnahme auch des gemeinschaftlichen Eigentums ergibt sich für jeden Erwerber von neu errichtetem Wohnungseigentum als individuelle Verpflichtung aus dem Erwerbsvertrag mit dem Bauträger. Einzelne Wohnungseigentümer müssen die Abnahme oder Nichtabnahme des gemeinschaftlichen Eigentums durch andere Wohnungseigentümer oder durch deren Mehrheit oder durch den Verwalter daher grundsätzlich nicht gegen sich gelten lassen (BGH NJW 1985, 1551 f.; Senatsbeschluß vom 30.4.1999, NZM 1999, 862; Staudinger/Bub § 21 Rn. 242; Weitnauer Anhang zu § 8 Rn. 79). Genauso wie die Verfolgung dieser Ansprüche durch Mehrheitsbeschluß zur Angelegenheit der gemeinschaftlichen Verwaltung gemacht werden kann, können die Wohnungseigentümer aber auch eine einheitliche Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums vereinbaren und diese damit zu einer Angelegenheit gemeinschaftlicher Verwaltung machen; die gleiche Wirkung wie einer Vereinbarung kommt einem bestandskräftigen Mehrheitsbeschluß zu (vgl. den zitierten Senatsbeschluß; OLG Frankfurt NJW 1975, 2297 f.; Staudinger/Bub § 21 Rn. 245 und § 29 Rn. 120; Weitnauer Anhang zu § 8 Rn. 80; Niedenführ/Schulze WEG 4. Aufl. Anhang zu § 21 Rn. 68; Deckert, Die Eigentumswohnung Gruppe 6 S. 410).

c) Die Feststellungen des Landgerichts ergeben nicht, daß die Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums hier zu einer Angelegenheit der gemeinschaftlichen Verwaltung gemacht worden ist. Das Landgericht befaßt sich mit S 2 Nr. 2.6 des Verwaltervertrags, den die Wohnungseigentümer am 12.9.1989 und am 27./28.10.1994 mit der weiteren Beteiligten abgeschlossen haben. Selbst wenn zur Zeit der protokollierten "Abnahmen" ein gleichlautender Vertrag zwischen Wohnungseigentümern und weiterer Beteiligten bestand, stellt der Vertrag allein keine Grundlage dafür dar, die Abnahme als Gegenstand der Gemeinschaft zu behandeln; in den Verwalterverträgen ist überdies vorgeschrieben, daß sich der Verwalter "die Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums ... durch Beschluß der Eigentümergemeinschaft bestätigen zu lassen hat". Dies ist offenbar nicht geschehen. Dafür, daß bei der Abnahme durch die weitere Beteiligte bezüglich der Antragstellerin die Grundsätze der Anscheins- oder Duldungsvollmacht eingegriffen hätten, ist nichts ersichtlich.

Die Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums kann aber wie bereits ausgeführt durch eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer gemäß § 10 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 WEG oder durch einen früher gefaßten bestandskräftigen Beschluß zu einer Angelegenheit der gemeinschaftlichen Verwaltung gemacht worden sein; dazu sind weitere Feststellungen und Ermittlungen erforderlich, die der Senat nicht selbst vornehmen kann. Die gleiche Wirkung ergäbe sich schließlich, wenn in den Erwerbsverträgen mit der Bauträgerin die Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums durch den Verwalter vorgesehen ist (vgl. den zitierten Senatsbeschluß vom 30.4.1999).'Die Antragstellerin könnte, wenn eine solche Klausel in dem Mit ihr abgeschlossenen Vertrag enthalten ist, sich nicht auf' die Unwirksamkeit der Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums durch die weitere Beteiligte berufen. Auch käme es dann für die Wirksamkeit im Außenverhältnis nicht mehr darauf an, ob bei der Abnahme in allen Punkten wie in § 2 Nr. 2.6 des Verwaltervertrags vorgesehen verfahren worden ist. ist das gemeinschaftliche Eigentum auch im Verhältnis zur Antragstellerin in den Jahren 1985, 1986 oder 1989 wirksam abgenommen worden, dann wären die Mängelbeseitigungsansprüche und die Gewährleistungsansprüche der Antragstellerin inzwischen gemäß § 638 Abs. 1 Satz 2 BGB mit großer Wahrscheinlichkeit verjährt; für die Ungültigerklärung des Eigentümerbeschlusses vom 5.5.1998 gäbe es keinen Grund.

d) Um die nötigen Feststellungen treffen zu können, wird das Landgericht nunmehr gemäß § 12 FGG die oben dargestellten Ermittlungen vorzunehmen haben; es wird dazu in erster Linie die Beteiligten zur Stellungnahme und zur Vorlage einschlägiger Unterlagen aufzufordern haben.

Hinsichtlich er Mängel am Gemeinschaftseigentum haben die Käufer von Wohnungseigentum jeweils nach ihrem Kaufvertrag Mängelbeseitigungs- und Gewährleistungsansprüche nach Werkvertragsrecht. Die Verfolgung dieser Mängelansprüche können die Wohnungseigentümer im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu einer gemeinschaftlichen Angelegenheit machen und über solche Ansprüche auch einen Abfindungsvergleich mit dem Bauträger schließen. Dabei bedarf es einer sorgfältigen Prüfung durch die Gerichte, ob in vielleicht weitergehende Rechte einzelner Wohnungseigentümer aus deren Kaufverträgen unzulässig eingegriffen wird.

Grundsätze hierzu hat das BayObLG in Anlehnung an die komplizierte Rechtsprechung des BGH (vgl. etwa BGH, GE 1998, 1277) entwickelt.