Wohnungseigentum:Verwalterermächtigung zur gerichtlichen Vertretung der Wohnungseigentümer

Wohnungseigentum:Verwalterermächtigung zur gerichtlichen Vertretung der Wohnungseigentümer; Beauftragung eines Rechtsanwalts durch Verwalter; rückwirkende Heilung der Beauftragung des Rechtsanwalts; Bestellung des Verwalters als Angebot zum Abschluss des Verwaltervertrages

1. Der Verwalter kann grundsätzlich durch Mehrheitsbeschluß ermächtigt werden, die große Mehrzahl der Wohnungseigentümer in Verfahren zu vertreten, die ein Wohnungseigentümer gegen die übrigen anstrengt (z. B. Anfechtungsverfahren), und mit der Vertretung der Wohnungseigentümer im Verfahren einen Rechtsanwalt zu beauftragen. Das Recht des einzelnen Wohnungseigentümers, in dem Verfahren selbst aufzutreten und einen eigenen Verfahrensbevollmächtigten zu bestellen, wird dadurch nicht eingeschränkt.

2. Ein entsprechendes Vorgehen des Verwalters kann auch nachträglich und rückwirkend durch Eigentümerbeschluß genehmigt werden.

3. Die Bestellung des Verwalters durch Eigentümerbeschluß enthält in der Regel das Angebot auf Abschluß eines Verwaltervertrags, das durch Aufnahme der Verwaltertätigkeit stillschweigend angenommen wird. Der Verwaltervertrag kommt entgegen der Auslegungsregel des § 154 Abs. 2 BGB in der Regel damit auch dann zustande, wenn der Eigentümerbeschluß den Abschluß eines schriftlichen Vertrags vorsieht.

Die Antragsteller und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage, die weitere Beteiligte ist als Verwalterin tätig. Die Antragsteller erstreben die Ungültigerklärung aller Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 1.8.1994 vor allem mit der Begründung, die weitere Beteiligte habe trotz des Bestellungsbeschlusses vom 20.9.1993 mangels Abschlusses eines Verwaltervertrags die Rechtsstellung einer Verwalterin nicht erlangt und sei deshalb nicht zur Einberufung der Versammlung befugt gewesen. Das Amtsgericht hat mit Beschluß vom 16.2.1996 den Eigentümerbeschluß zu TOP 7 für ungültig erklärt; im übrigen hat es die Anträge abgewiesen. Die Antragsteller haben sofortige Beschwerde eingelegt, die das Landgericht mit Beschluß vom 22.7.1996 zurückgewiesen hat. Dagegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller, die erfolglos blieb.

1. Die Verfahrensbevollmächtigten der Antragsgegner und der weiteren Beteiligten sind zu deren Vertretung berechtigt.

a) Es kann offenbleiben, ob die weitere Beteiligte bereits in ihrer Eigenschaft als Verwalterin befugt war, auch mit Wirkung für die Antragsgegner als Wohnungseigentümer Verfahrensvollmacht zu erteilen, und ob dies geschehen ist; denn die Vertretungsmacht der Verfahrensbevollmächtigten ergibt sich aus dem Eigentümerbeschluß vom 4.7.1996. Darin haben die Wohnungseigentümer die weitere Beteiligte bevollmächtigt, sie in allen gerichtlichen Verfahren zu vertreten, die die Antragsteller gegen die übrigen Wohnungseigentümer eingeleitet haben oder noch einleiten werden und in diesem Verfahren Rechtsanwälte mit der Vertretung der Wohnungseigentümer zu beauftragen. Soweit die weitere Beteiligte in den bereits anhängigen Verfahren im Namen der Wohnungseigentümer Vollmacht erteilt hat, ist dies ausdrücklich genehmigt worden. b) Der Eigentümerbeschluß über Bevollmächtigung und Genehmigung ist gültig und jedenfalls so lange rechtsverbindlich, als er nicht rechtskräftig für ungültig erklärt worden ist. Die Verfahrensführung kann rückwirkend genehmigt werden (vgl. § 43 Abs. 1 WEG, § 27 Abs. 1 Satz 2 FGG, § 551 Nr. 5 ZPO; BayObLG WuM 1994, 292/293). Entgegen der Ansicht der Antragsteller kann die große Mehrheit der Wohnungseigentümer grundsätzlich über § 27 Abs. 2 Nr. 5 WEG hinaus den Verwalter durch Eigentümerbeschluß bevollmächtigen, sie in einem gerichtlichen Verfahren auf der Antragsgegnerseite gegen den von einem Wohnungseigentümer gestellten Antrag zu vertreten und mit der Vertretung auch einen Rechtsanwalt zu beauftragen (vgl. BayObLGZ 1980, 154/156 f.; 1988, 287/289 f.; BayObLG WE 1990, 138; OLG Zweibrücken NJW-RR-1987, 1366; Henkes/Niedenführ/Schulze WEG 3. Aufl. § 27 Rn. 31; Rn. 57 und 57 a vor § 43). Ein solcher Eigentümerbeschluß kann zweckmäßig sein und die Wahrnehmung der Interessen der überwiegenden Mehrheit der Wohnungseigentümer vor Gericht erleichtern; das gilt besonders dann, wenn die große Mehrheit von Wohnungseigentümern von einzelnen Wohnungseigentümern mit einer Vielzahl von Verfahren überzogen wird. Das Recht eines einzelnen Wohnungseigentümers, in einem Verfahren selbst aufzutreten und einen eigenen Verfahrensbevollmächtigten zu bestellen, wird dadurch nicht eingeschränkt (BayObLGZ 1988, 287/289 f.). Die durch gemeinschaftliche Beauftragung entstehenden Kosten fallen letzten Endes nur den Wohnungseigentümern zur Last, denen sie durch gerichtliche Entscheidung auferlegt sind (BayObLG NJW RR 1992, 1431/1432); die von den Antragstellern insoweit geäußerten Bedenken greifen somit nicht durch. Die Entnahme von Kostenvorschüssen zu Lasten des gemeinschaftlichen Vermögens müssen sie, da es sich nur um eine vorläufige Maßnahme handelt, hinnehmen.

2. Das Rechtsmittel der Antragsteller ist nicht begründet. Die Antragsteller berufen sich in der Rechtsbeschwerdeinstanz nur noch darauf, daß die weitere Beteiligte die Rechtsstellung einer Verwalterin nicht erlangt habe und deshalb nicht zur Einberufung der Versammlung vom 1.8.1994 (§ 24 Abs. 1 WEG) befugt gewesen sei; schon deshalb seien alle in dieser Versammlung gefaßten Beschlüsse für ungültig zu erklären. Der Senat hält dies ebenso wie das Landgericht für rechtlich nicht zutreffend.

Die weitere Beteiligte ist durch bestandskräftigen Eigentümerbeschluß vom 20.9.1993 für die Jahre 1994/95 zur Verwalterin bestellt worden. Es ist richtig, daß sie damit noch nicht die Rechtsstellung einer Verwalterin erlangt hat; zum Bestellungsakt muß noch die Annahme durch die gewählte Person hinzukommen; dies geschieht in aller Regel durch den Abschluß eines Vertrags mit den Wohnungseigentümern (vgl. BayObLGZ 1974, 305/309; Weitnauer WEG 8. Aufl. Rn. 10, Palandt/Bassenge BGB 56. Aufl. Rn. 6, jeweils zu § 26 WEG). Dabei ist nach der Bestellung des Verwalters durch Mehrheitsbeschluß die Mehrheit zur Vertretung der übrigen Wohnungseigentümer, die der Bestellung nicht zugestimmt haben, berechtigt (BayObLG aaO). Im Bestellungsbeschluß liegt zugleich ein Angebot zum Abschluß des Verwaltervertrags, das der Bestellte auch durch Aufnahme seiner Tätigkeit stillschweigend annehmen kann (vgl. Senatsbeschluß vom 11.9.1986, teilweise wiedergegeben in DWE 1989, 24 f.; BayObLG WE 1991, 223: OLG Hamm WE 1997, 28-f.; Henkes/Niedenführ/Schulze WEG 3. Aufl. § 26 Rn. 17). Ohne Rechtsfehler stellt das Landgericht fest, daß es auch hier so gewesen ist. In dem Bestellungsbeschluß (TOP 5 der Versammlung vom 20.9.1993) sind die wichtigsten der zu regelnden Punkte (Vertragsdauer, Vergütung) festgelegt. Die weitere Beteiligte hat die Verwaltertätigkeit Ende des Jahres 1993 aufgenommen. Entgegen der Ansicht der Antragsteller liegt darin keine verspätete Annahme des Angebots; vielmehr ist von einer stillschweigenden Fristsetzung bis Ende 1993 oder Anfang 1994 auszugehen, da die weitere Beteiligte nicht zu einer früheren Aufnahme der Verwaltertätigkeit berechtigt oder verpflichtet war (vgl. § 148 BGB; Palandt/Heinrichs § 148 Rn. 4). Es ist auch nicht so, daß die weitere Beteiligte dadurch, daß kein schriftlicher Verwaltervertrag geschlossen wurde, für sie nachteilige Bestimmungen des Bestellungsbeschlusses und damit des Vertragsangebots hätte ausschalten können. Denn das in dem Bestellungsbeschluß liegende Angebot umfaßte auch die unter TOP 6 beschlossenen Punkte. Da die weitere Beteiligte in Kenntnis dieser Beschlußfassung ihre Tätigkeit aufnahm, wurden auch diese Punkte und damit die Bestimmungen des Vertrags mit der vorherigen Verwalterin Inhalt des Verwaltervertrags. Der Vertragsabschluß scheitert damit nicht daran, daß entgegen dem letzten Satz des Eigentümerbeschlusses zu TOP 6 kein schriftlicher Vertrag zwischen der weiteren Beteiligten und zwei Mitgliedern des Verwaltungsrats abgeschlossen wurde. Denn entgegen der Auslegungsregel des § 154 Abs. 2 BGB ist davon auszugehen, daß die Schriftform des Verwaltervertrags nicht zur Voraussetzung von dessen Wirksamkeit gemacht werden sollte; da das Landgericht darauf nicht eingegangen ist, kann der Senat diese Feststellung selbst treffen. Die Beurkundung des beabsichtigten Vertrags war auch nicht zwischen Wohnungseigentümern und weiterer Beteiligter "verabredet" worden. Die weitere Beteiligte hat ihre Tätigkeit mit der Billigung der großen Mehrheit der Wohnungseigentümer ausgeübt; sie ist 1995 erneut zur Verwalterin bestellt worden. Daraus folgt, daß diese Mehrheit auf den Abschluß eines schriftlichen Verwaltervertrags keinen entscheidenden Wert gelegt hat; für die weitere Beteiligte gilt das gleiche. Die Vertragspartner haben den Vertrag auch ohne dessen Beurkundung einvernehmlich durchgeführt (vgl. OLG Düsseldorf NJW-RR 1995, 1246/1247; Palandt/Heinrichs § 154 Rn. 5).