Wohnungseigentum

Wohnungseigentum; Erstveräußerung; Zustimmungserfordernis; Rückabwicklung

1. Das Zustimmungserfordernis des § 12 Abs. 1 WEG gilt regelmäßig nicht für den Fall der Erstveräußerung von Wohnungseigentum durch den Grundstückseigentümer, der durch Teilung nach § 8 WEG Wohnungseigentum begründet hat.

2. Kommt es zur Rückabwicklung der Erstveräußerung und veräußert der ursprünglich teilende Eigentümer das Wohnungseigentum erneut, so ist jedenfalls die erneute Veräußerung gemäß § 12 Abs. 1 WEG zustimmungsbedürftig, ohne daß es darauf ankäme, inwieweit die Rückabwicklung auf einer gesetzlichen Pflicht des Ersterwerbers beruhte.

Die S. teilte ihr Grundstück in den Jahren 1979/80 gemäß § 8 WEG in insgesamt 33 Wohnungseigentumsrechte auf. Entsprechend der Teilungserklärung wurde in die im Jahre 1981 angelegten Wohnungsgrundbücher folgende Bestimmung eingetragen:

"Veräußerungsbeschränkung: (Zustimmung des Verwalters): Ausnahme: Veräußerung an Ehegatten, Verwandte gerader Linie und im Konkurs- und Zwangsversteigerungsverfahren."

Am 22. Juni 1985 verkaufte die S. das im Beschlußrubrum bezeichnete Wohnungsrecht dem Beteiligten, der aufgrund der Auflassung am 6. Mai 1986 als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen wurde. Sodann verkaufte die S. das Wohnungseigentumsrecht am 10. September 1986 an die Beschwerdeführerin; gleichzeitig wurde die Auflassung erklärt. In diesem Kaufvertrag heißt es, wie sinngemäß auch im Kaufvertrag vom 22. Juni 1985, unter anderem:

"Die Verwaltergenehmigung entfällt, da Erstverkauf. Verwalterin nach dem Wohnungseigentumsgesetz ist ...".

Sodann schloß die S. mit dem Beteiligten am 18. September 1986 eine notariell beurkundete "Aufhebungsvereinbarung" in bezug auf den Kaufvertrag vom 22. Juni 1985. Darin heißt es: Die Vertragsbeteiligten seien sich darüber einig, daß die Rechtsgeschäfte, die den Anspruch auf Übereignung begründet haben, nicht erfüllt worden seien, und daß deshalb der Kaufvertrag aufgrund Rechtsanspruchs der Verkäuferin rückgängig zu machen sei. Dementsprechend vereinbarten die Vertragsbeteiligten die Aufhebung des Kaufvertrages vom 22. Juni 1985 und erklärten vorsorglich auch die Rückauflassung des Wohnungseigentums.

Die Beschwerdeführerin wurde am 30. Januar 1987 als Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen. Die Zustimmung des Verwalters der Wohnungseigentumsrechte lag bis dahin zu keinem der genannten Verträge vor. Auf Anregung anderer Wohnungseigentümer trug das Grundbuchamt am 19. Juni 1987 einen Amtswiderspruch nach § 53 GBO gegen die Eigentumseintragung der Beschwerdeführerin zugunsten des Beteiligten ein. Dagegen hat die Beschwerdeführerin die als Beschwerde vorgelegte Erinnerung eingelegt. Gegen den die Beschwerde zurückweisenden Beschluß des Landgerichts vom 13. Oktober 1987 richtet sich die weitere Beschwerde der Beschwerdeführerin. Sie vertritt die Auffassung, bei der Veräußerung an sie habe es sich unter Berücksichtigung der Aufhebungsvereinbarung vom 18. September 1986, aufgrund deren die erste Veräußerung an den Beteiligten als nicht existent anzusehen sei, erneut um eine zustimmungsfreie Erstveräußerung der teilenden ursprünglichen Eigentümerin gehandelt. Die Aufhebungsvereinbarung selbst sei deshalb zustimmungsfrei, weil sie auf einer Rechtspflicht des Beteiligten zur Rückabwicklung des Vertrages am 22. Juni 1985 beruht habe.

Die weitere Beschwerde ist gemäß §§ 78 bis 80 GBO zulässig, sie hat jedoch in der Sache keinen Erfolg.

Ohne Rechtsirrtum hat das Landgericht die Voraussetzungen des § 53 Abs. 1 Satz 1 GBO für die Eintragung eines Amtswiderspruchs gegen die Eigentümereintragung der Beschwerdeführerin zugunsten des Beteiligten, der im Falle der Unwirksamkeit des Eigentumsübergangs auf die Beschwerdeführerin Eigentümer der Wohnungseigentumsrechte wäre, bejaht. Das Grundbuch ist durch die Eigentümereintragung der Beschwerdeführerin unrichtig geworden, weil jedenfalls die Veräußerung an sie gemäß § 12 Abs. 1 WEG in Verbindung mit dem als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragenen Zustimmungserfordernis gemäß § 8 der Teilungserklärung mangels Zustimmung des Verwalters mit Wirkung gegenüber jedermann schwebend unwirksam ist (vgl. dazu nur BayObLG Rpfl. 1983, 350 m.w.N.). Die Verletzung gesetzlicher Vorschriften seitens des Grundbuchamts folgt daraus, daß sich das Grundbuchamt die Zustimmung des Verwalters in der Form des § 29 GBO hätte nachweisen lassen müssen. Da die Zustimmung bis zum Erlaß der Beschwerdeentscheidung nicht vorlag, hat das Landgericht die Erstbeschwerde mit Recht zurückgewiesen. Dabei ist das Landgericht rechtsfehlerfrei davon ausgegangen, daß entsprechend der zutreffenden allgemeinen Meinung jede erste Veräußerung seitens des nach § 8 WEG teilenden Eigentümers, hier also diejenige an den Beteiligten gemäß Vertrag vom 22. Juni 1985, nicht der Zustimmung des Verwalters gemäß § 12 Abs. 1 WEG unterliegt (vgl. nur BayObLG, a.a.O.), es sich jedoch jedenfalls bei der Veräußerung an die Beschwerdeführerin (Vertrag vom 10. September 1986) nicht mehr um eine solche zustimmungsfreie Erstveräußerung handelt. Soweit das Landgericht darüber hinaus die Auffassung vertreten hat, alle der Veräußerung vom 22. Juni 1985 nachfolgenden rechtsgeschäftlichen Übertragungen stellten keine zustimmungsfreie Veräußerung dar, ist allerdings zweifelhaft, ob dem auch für den zwischen der S. und dem Beteiligten geschlossenen Aufhebungsvertrag vom 18. September 1986 gefolgt werden könnte. Die Zustimmungsbedürftigkeit auch des Aufhebungsvertrages hätte zur Folge, daß die am 10. September 1986, als der Beteiligte noch als Eigentümer im Grundbuch eingetragen war, von der S. als Nichtberechtigter vorgenommene Veräußerung an die Beschwerdeführerin bereits deshalb unwirksam wäre, weil es mangels Wirksamkeit des Aufhebungsvertrages dann auch an der darin konkludent vom Beteiligten erklärten Genehmigung der Veräußerung vom 10. September 1986 seitens der S. an die Beschwerdeführerin fehlte (§ 185 BGB). Nach verbreiteter Meinung soll die vertragliche Aufhebung eines Kaufvertrages über ein Wohnungseigentum und die dazu erklärte Rückauflassung, die grundsätzlich auch dann ein Veräußerungsfall im Sinne des Zustimmungserfordernisses nach § 12 Abs. 1 WEG ist, wenn es sich bei der rückabzuwickelnden Veräußerung - wie hier - um eine zustimmungsfreie Erstveräußerung handelt (vgl. insoweit BayObLG, Rpfl. 1977, 104; Bärmann/Pick/Merle, WEG, 6. Aufl., § 12 Rdn. 7; Weitnauer, WEG, 6. Aufl., § 12 Rdn. 1 a; Soergel/Baur, BGB, 11. Aufl., § 12 WEG Rdn. 3; Hallmann, MittRhNotK 1985, 1, 8), zustimmungsfrei sein, wenn aufgrund gesetzlicher Vorschriften, etwa wegen Anfechtung lediglich des Kausalgeschäfts oder in Ausübung gesetzlicher Rücktritts- oder Wandlungsrechte, eine Rechtspflicht des Erwerbers zur Rückabwicklung besteht (Weitnauer, a.a.O.; Soergel/Baur, a.a.O.; BGB-MünchKomm-Röll, 2. Aufl., § 12 Rdn. 3; Hallmann, a.a.O. m.w.N.; a.A.z.B. Bärmann/Pick/Merle, a.a.O.). Das wird im

Vorschriften, etwa wegen Anfechtung lediglich des Kausalgeschäfts oder in Ausübung gesetzlicher Rücktritts- oder Wandlungsrechte, eine Rechtspflicht des Erwerbers zur Rückabwicklung besteht (Weitnauer, a.a.O.; Soergel/Baur, a.a.O.; BGB-MünchKomm-Röll, 2. Aufl., § 12 Rdn. 3; Hallmann, a.a.O. m.w.N.; a.A.z.B. Bärmann/Pick/Merle, a.a.O.). Das wird im wesentlichen damit begründet, die Vorschrift des § 12 WEG sei vom Grundsatz her eine Beschränkung der Freiheit rechtsgeschäftlichen Handelns; sowohl nach Anfechtung des Kausalgeschäfts als auch nach Ausübung gesetzlicher Rücktrittsrechte bestehe diese Freiheit auf seiten des Rückveräußerers nicht, sondern es sei aufgrund gesetzlicher Mißbilligung des ersten Veräußerungsvorganges eine Rückabwicklung durchzuführen, die deshalb nicht dem Zustimmungserfordernis gemäß § 12 WEG unterliegen könne (vgl. Hallmann, a.a.O.).

Das Bayerische Oberste Landesgericht hat offengelassen, ob solche Rückabwicklungsfälle aus dem Anwendungsbereich des § 12 Abs. 1 WEG auszuklammern sind, und welche Anforderungen dann an den grundbuchmäßigen Nachweis der Voraussetzungen der Zustimmungsfreiheit zu stellen wären, oder ob sie aus Gründen der Rechtssicherheit zwar formal dem § 12 Abs. 1 WEG unterliegen, aber bei gesetzlicher Pflicht zur Rückabwicklung einen Anspruch des Wohnungseigentümers gegen den Verwalter auf Zustimmung zur Auflassung begründen (Rpfl. 1977, 104). Auch der Senat kann im Zusammenhang mit der hier zu treffenden Rechtsbeschwerdeentscheidung diese Frage offen lassen, weil auch bei Zustimmungsfreiheit der Aufhebungsvereinbarung vom 18. September 1986 und damit Wirksamkeit der in ihr liegenden Genehmigungserklärung des Beteiligten zur Veräußerung vom 10. September 1986 seitens der S. an die Beschwerdeführerin es jedenfalls bei der Zustimmungsbedürftigkeit der Veräußerung an die Beschwerdeführerin bleibt.

Die Veräußerung an die Beschwerdeführerin ließe sich auch dann, wenn die Aufhebungsvereinbarung vom 18. September 1986 alle Voraussetzungen, die nach der herrschenden Meinung für ihre Zustimmungsfreiheit erforderlich wären, erfüllte, wofür es bisher im übrigen an geeigneten Nachweisen fehlt, unter keinem Gesichtspunkt als zustimmungsfreie Erstveräußerung seitens des gemäß § 8 WEG teilenden Eigentümers auffassen. Unter Berücksichtigung von Sinn und Zweck des § 12 Abs. 1 WEG, wonach es der Gesamtheit der Wohnungseigentümer ermöglicht werden soll, mit Hilfe des vereinbarten Zustimmungserfordernisses zu verhindern, daß das Wohnungseigentum in die Hand eines persönlich und/oder finanziell unzuverlässigen Erwerbers gerät (vgl. dazu etwa Senat OLGZ 1978, 296; Bärmann/Pick/Merle, § 12 WEG Rdn. 2), müßte grundsätzlich bereits jede der allerersten Veräußerung eines Wohnungseigentums nachfolgende erste Veräußerung eines anderen Wohnungseigentums des teilenden Eigentümers zustimmungsbedürftig sein. Davon ist für jede weitere erste Veräußerung des teilenden Eigentümers im Wege der Auslegung des Zustimmungserfordernisses lediglich deshalb eine Ausnahme zu machen, weil ein objektiver Empfänger der gemäß § 12 Abs. 1 WEG getroffenen Regelung nicht davon ausgehen kann, daß sich der teilende Eigentümer für jede von ihm selbst infolge der Teilung erst ermöglichte erstmalige Veräußerung selbst der Beschränkung nach § 12 Abs. 1 WEG unterwerfen wollte (vgl. BayObLG Rpfl. 1983, 350/351; Hallmann, a.a.O., S. 2 f.). Diese Ausgangssituation ist ersichtlich nicht mehr gegeben, wenn der teilende Eigentümer, der das gemäß § 8 WEG gebildete Wohnungseigentum an einen ihm genehmen Erwerber zustimmungsfrei veräußert hatte, das Wohnungseigentum nach Rückabwicklung des ersten Veräußerungsvertrages erneut veräußert, ohne daß es dabei darauf ankäme, welche Gründe zur Rückabwicklung des ersten Vertrages geführt haben, insbesondere ob der Ersterwerber damit einer gesetzlichen Pflicht nachgekommen ist. Der teilende Eigentümer hat mit der zustimmungsfreien Erstveräußerung das Privileg verbraucht, sich den Ersterwerber ohne Zustimmung des für die Gesamtheit der Wohnungseigentümer handelnden Verwalters aussuchen zu können. Auch unter Berücksichtigung der Interessenlage des teilenden Grundstückseigentümers kann das vom Wortlaut her uneingeschränkt alle Veräußerungsfälle umfassende Zustimmungserfordernis nach § 12 Abs. 1 WEG bei objektiver Betrachtungsweise nicht dahin aufgefaßt werden, daß zustimmungsfrei nicht nur jede erste Veräußerung nach Teilung, sondern auch weitere Veräußerungen des teilenden Eigentümers sein sollen, der das Wohnungseigentum - aus welchen Gründen auch immer - zurückerlangt hat. Vielmehr ist kein sachlicher Grund dafür ersichtlich, die erneute Veräußerung seitens des ursprünglich teilenden Eigentümers in bezug auf das Zustimmungserfordernis nach § 12 WEG anders zu behandeln als Veräußerungen durch andere Wohnungseigentümer. Der ursprünglich teilende Eigentümer muß sich dann in die schon bestehende Wohnungseigentümergemeinschaft mit allen damit verbundenen Beschränkungen einschließlich derjenigen aus § 12 Abs. 1 WEG einordnen, während der Gesichtspunkt der erstmaligen Schaffung von Wohnungseigentum durch Teilung demgegenüber erkennbar zurücktritt.

Dem kann die Beschwerdeführerin nicht mit Erfolg entgegenhalten, die zustimmungsfreie Erstveräußerung an den Beteiligten sei "fehlgeschlagen", infolgedessen nicht vollzogen worden und daher als von Anfang an "nicht existent" anzusehen, so daß es sich bei der Veräußerung an die Beschwerdeführerin (erneut) um eine zustimmungsfreie Erstveräußerung handele. Diese Auffassung verkennt, daß der Beteiligte aufgrund der ersten Veräußerung vom 22. Juni 1985, die entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin auch dinglich vollzogen worden ist, anstelle der S. Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft geworden und bis zu einer wirksamen Rückabwicklung des Vertrages auch geblieben ist. Selbst wenn die Vertragschließenden der Vereinbarung vom 18. September 1986 betreffend die Aufhebung des früheren Veräußerungsvertrages Rückwirkung hätten beilegen wollen, wofür nach dem Inhalt der Vereinbarungen im übrigen nichts ersichtlich ist, hätte dies nur schuldrechtliche Bedeutung, könnte also den dinglichen Vollzug des früheren Vertrages und damit die "Existenz" der Erstveräußerung nicht rückwirkend beseitigen. Deren Rückabwicklung kann somit nichts daran ändern, daß es sich um die nunmehr zustimmungsbedürftige zweite Veräußerung seitens der S. handelt. Ob im Falle der Nichtigkeit der ersten Veräußerung einschließlich des dinglichen Rechtsgeschäftes anders zu entscheiden wäre, bedarf hier keiner Erörterung, weil Anhaltspunkte dafür nicht ersichtlich sind.