Wohnungseigentum

Wohnungseigentum; Vereinbarung; Verwalterhonorar

Eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer, durch die das Verwalter-Honorar der Höhe nach für die Zukunft unabänderbar festgelegt wird, verstößt gegen die unabdingbare Vorschrift des § 20 Abs. 2 WEG und ist damit rechtsunwirksam.

I. Die Beteiligten sind die Wohnungseigentümer der im Rubrum näher bezeichneten Wohnungseigentumsanlage.

In der für diese Wohnanlage beurkundeten Teilungserklärung vom 3. April 1981 heißt es unter § 6 (Nutzung, Kosten, Lasten) u. a. wie folgt:

"In Ergänzung und teilweiser Abänderung des § 16 WEG wird folgendes bestimmt:

a) ...

b) die Wohnungseigentümer müssen alle Betriebskosten wie Hausstrom, Wasserverbrauch, öffentliche Abgaben, Kosten für die Hausreinigung ge-meinsam tragen.

...

Über die Verrechnung der Kosten für den Betrieb der Zentralheizung be-schließt die Eigentümerversammlung mit einfacher Mehrheit. Die Heizungskosten werden in voller Höhe nach der beheizten Wohnfläche an-teilig umgelegt. Die Verwaltungskosten betragen 7 v. H. des vom Wohnungseigentümer zu entrichtenden Wohngeldes. (...)"

In der Eigentümerversammlung vom 12. November 1990 bestellten die Wohnungseigentümer zu TOP 3 mehrheitlich den jetzigen Verwalter zum neuen Verwalter der Wohnanlage. Außerdem faßten sie zu TOP 4 mehrheitlich u. a. folgenden Beschluß:

"Auf Antrag aus der Versammlung wurde der TOP 4 mit der Abänderung zur Beschlußfassung gestellt, daß der Verwaltungsbeirat bevollmächtigt wird, gleichlautenden Vertrag, wie mit der Firma W. abgeschlossen, mit der Firma D. - ausgenommen Laufzeit und Honorar - abzuschließen. Das Ho-norar soll 25 DM/mtl. je Wohnungseigentum zuzüglich gültiger Mehrwertsteuer betragen. (...)"

Mit dem zu TOP 10 mehrheitlich gefaßten und unangefochten gebliebenen Beschluß vom 21. Juni 1991 billigten die Wohnungseigentümer den Abschluß des Vertrages mit dem jetzigen Verwalter, wobei in dem Vertrag ein Verwalter-Honorar von 25 DM/mtl. je WE vereinbart worden war.

Mit ihrem rechtzeitig bei Gericht eingegangenen Antrag haben die Antragsteller die Ungültigerklärung des zu TOP 4 gefaßten Eigentümerbeschlusses mit der Begründung begehrt, die beschlossene Festlegung des Ver-walter-Honorars auf 25 DM/mtl. je Wohnungseigentum verstoße gegen § 6 b der Teilungserklärung, wonach die Verwaltungskosten 7 % des vom Wohnungseigentümer zu entrichtenden Wohngeldes betragen sollen.

Durch Beschluß vom 21. Mai 1992 hat das Amtsgericht Neukölln den An-trag der Antragsteller zurückgewiesen. Auf die dagegen rechtzeitig eingelegte sofortige Beschwerde der Antragsteller hat das Landgericht den an-gefochtenen Beschluß geändert und den in der Wohnungseigentümerversammlung vom 2. November 1990 zu TOP 4 gefaßten Eigentümerbeschluß für ungültig erklärt. Gegen diesen den Beteiligten zu 3. bis 21. am 3. Februar 1993 zugestellten Beschluß richtet sich deren am 8. Februar 1993 bei Gericht eingegangene sofortige weitere Beschwerde.

II. ... Die angefochtene Entscheidung hält einer rechtlichen Nachprüfung (§ 27 FGG) nicht stand.

1. Ohne nähere Begründung ist das Landgericht allerdings zutreffend von der Zulässigkeit der Erstbeschwerde ausgegangen, obwohl sich die Rechtsmittelbeschwer des § 45 Abs. 1 WEG allein nach dem vermögenswerten Interesse der Antragsteller an der Änderung der amtsgerichtlichen Entscheidung und nicht nach dem Geschäftswert des Verfahrens bemißt (BGH, NJW 1992, 3305) und es den Antragstellern bei Vereinbarung eines Verwalter-Honorars von 25 DM/mtl. je Wohnungseigentum nur um die kon-krete, möglicherweise durch die Teilungserklärung nicht gedeckte Mehrbelastung geht.

2. ...

3. Rechtsfehlerhaft nimmt der angefochtene Beschluß jedoch an, daß der von den Wohnungseigentümern zu TOP 4 über die Höhe des Verwalter-Honorars gefaßte Beschluß vom 12. November 1990 der Regelung des § 6 b der Teilungserklärung, wonach "die Verwaltungskosten 7 v. H. des vom Wohnungseigentümer zu entrichtenden Wohngeldes betragen", widerspricht.

Der in dieser Bestimmung der Teilungserklärung verwandte Begriff "Verwaltungskosten" unterliegt der selbständigen Auslegung durch das Rechtsbeschwerdegericht (BGHZ 37, 147, 148; Senat, WuM 1985, 236 = ZMR 1985, 207; BayObLGZ 1983, 73, 78). Aus dem Wortlaut und Sinn der Re-gelung, wie sich dieser für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung ergibt, ist zu entnehmen, daß die vom Landgericht an-genommene Abhängigkeit der Höhe des Verwalter-Honorars von der Hö-he des jeweiligen Wohngeldes von dem teilenden Eigentümer ersichtlich nicht gewollt war und damit eine Vereinbarungswirkung mit dieser Folge nicht vorliegt.

Die Regelung über die "Verwaltungskosten" ist in dem Absatz des § 6 b der Teilungserklärung enthalten, der mit der "Verrechnung der Kosten für den Betrieb der Zentralheizung" eingeleitet wird. In diesem Zusammenhang ist der Begriff "Verwaltungskosten" im Gegensatz zu dem im Satz zuvor ver wandten Begriff "Heizungskosten" für einen unbefangenen Betrachter - worauf bereits das Amtsgericht zutreffend abgestellt hat - in einem viel en-geren Sinn zu verstehen, nämlich als derjenige Kostenanteil, der durch die Unterhaltung und den Betrieb der Heizungsanlage im übrigen anfällt.

4. Aber selbst wenn mit der genannten Regelung in der Teilungserklärung eine Festlegung des Verwalter-Honorars auf 7 % des von jedem Wohnungseigentümer jeweils monatlich zu entrichtenden Wohngeldes hätte erfolgen sollen, wäre diese Regelung rechtsunwirksam, weil sie gegen die unabdingbare Bestimmung des § 20 Abs. 2 WEG verstoßen würde.

Sowohl bei der vertraglichen Einräumung von Sondereigentum gemäß § 3 WEG als auch bei der Teilung durch den Eigentümer gemäß § 8 WEG sind Regelungen für das Gemeinschaftsverhältnis zulässig, die Vereinba-rungscharakter haben und wegen ihrer Eintragung im Grundbuch nach § 10 Abs. 2 WEG auch gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers wirken. Nach § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG können die Wohnungseigentümer von den Vorschriften dieses Gesetzes abweichende Vereinbarungen treffen, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt ist.

Nach § 20 Abs. 2 WEG kann die Bestellung eines Verwalters gesetzlich zwingend nicht ausgeschlossen werden. Daraus folgt, daß auch die ge-setzliche Kompetenz der Wohnungseigentümerversammlung zur Bestellung eines Verwalters zu ortsüblichen Bedingungen durch Regelungen in der Teilungserklärung nicht wirksam beschränkt werden kann. Die Festlegung der Höhe des Verwalter-Honorars in der Teilungserklärung würde aber durch wirtschaftliche Fesseln die Gewinnung eines geeigneten ge-werblichen Verwalters zu verkehrsüblichen Bedingungen für die Zukunft vereiteln oder beeinträchtigen und damit den Kernbereich der durch Ver-einbarungen nicht abdingbaren Bestimmung des § 20 Abs. 2 WEG berühren. Eine solche die Höhe des Verwalter Honorars für die Zukunft endgültig festlegende Regelung in der Teilungserklärung wäre wegen Verstoßes gegen § 20 Abs. 2 WEG, auf dessen Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann, als absolut nichtig anzusehen.

Danach widerspricht der angefochtene Eigentümerbeschluß über die Höhe des an den bestellten Verwalter monatlich zu zahlenden Honorars, gegen dessen Ortsüblichkeit die Antragsteller Einwendungen nicht erhoben haben, nicht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, so daß das Amtsgericht den Antrag auf Ungültigerklärung dieses Beschlusses zu Recht zurückgewiesen hat.

Nach § 20 Abs. 2 WEG müssen die Eigentümer einen Verwalter bestellen; entgegenstehende Bestimmungen in der Teilungserklärung oder einer Vereinbarung der Eigentümer sind nichtig.

Dies gilt nach dem Beschluß des Kammergerichts vom 19. November 1993 auch dann, wenn die Eigentümer die Höhe des Verwalterhonorars beschränken wollen, denn dadurch wird verhindert, daß ein Verwalter zu ortsüblichen Bedingungen mit ortsüblichem Honorar gefunden wird. Auch das verstößt gegen das Gesetz.