Wohnungseigentum

Wohnungseigentum; Eigentümerversammlung; Jahresabrechnung; ordnungsgemäße Verwaltung; Verwalterermächtigung; Heizölkredit

1. Es verstößt nicht gegen den Grundsatz ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Wohnungseigentümerversammlung auf der Ausgabenseite der Jahresabrechnung ausnahmsweise neben den tatsächlich getätigten Ausgaben auch solche offenen Verbindlichkeiten der betreffenden Wirtschaftsperiode einsetzt, die lediglich wegen Nichtbegleichung fälliger Vorschußpflichten einzelner Wohnungseigentümer unbeglichen geblieben sind.

2. Enthält die Abrechnung solche offenen Verbindlichkeiten, kann ein während der gesetzten Abrechnungsperiode der Gemeinschaft angehörender Wohnungseigentümer den Genehmigungsbeschluß der Wohnungseigentümerversammlung nicht mit der Begründung anfechten, die Zusammensetzung der Wohnungseigentümergemeinschaft habe sich zwischen der Entstehung der offenen Verbindlichkeiten und dem Beschluß zur Abrechnung geändert (im Anschluß an Senatsbeschluß vom 30. November 1992 - 24 W 6947/91 -).

3. Die Wohnungseigentümer können den Verwalter mit Mehrheit ermächtigen, zum Einkauf von Heizöl einen begrenzten Kredit aufzunehmen.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat in der Versammlung vom 9. Oktober 1990 insgesamt 19 Beschlüsse gefaßt, von denen die folgenden noch Gegenstand des Rechtsbeschwerdeverfahrens sind:

TOP 1: Billigung der Jahresabrechnung 1989/90; TOP 2: Billigung des Wirtschaftsplanes 1990/91; TOP 4: Ermächtigung des Verwalters zur Kreditaufnahme bei Heizöleinkauf; TOP 5: Klageermächtigung an den Verwalter und jeweils einen weiteren, namentlich benannten Wohnungseigentümer, Zahlungsrückstände des Wohngeldes für die Zeit von Mai 1988 bis zum Oktober 1989 und aus einem Sonderumlagenbeschluß vom 29. März 1990 geltend zu machen; TOP 19: Die zweite Hälfte der Heizkosten aus der Wirtschaftsperiode 1988/89 wird nach Miteigentumsanteilen umgelegt.

Eine Gruppe von Wohnungseigentümern hatte in der Abrechnungsperiode 1989/90 kein Wohngeld gezahlt. Der Verwalter hat daher erhebliche Forderungen nicht begleichen können. Deshalb hat er in die von den Wohnungseigentümern genehmigte Abrechnung sowohl bei der Gesamtaufstellung der Kosten wie bei den Einzelabrechnungen neben den tatsächlichen Ausgaben von 10.734,46 DM offene Rechnungen in Höhe von 35.737,57 DM eingestellt. In gleicher Weise hat er für die nach der Zahl der Wohnungen zu erteilenden Verwalterkosten neben tatsächlichen Zahlungen von 9.330 DM offene Rechnungen von 11.190 DM aufgenommen. Außerdem weist die Abrechnung Wohngeldrückstände in Höhe von 39.212,04 DM aus, die im wesentlichen von einigen Wohnungseigentümern herrühren, die im gesamten Abrechnungszeitraum jede Zahlung verweigert haben. Diese Art der Abrechnung entspricht der von demselben Verwalter für die nämliche Wohnungseigentumsanlage für die Wirtschaftsperiode 1988/89 erteilten Abrechnung, die der Senat mit Beschluß vom 30. November 1992 - 24 W 6947/91 - (OLGZ 1993, 435 = WE 1993, 195) gebilligt hat.

Die Antragstellerin hat rechtzeitig alle Wohnungseigentümerbeschlüsse bis auf einen zu TOP 17 gefaßten Beschluß angefochten. Vor der erstinstanzlichen Entscheidung hat sie die Anfechtungsanträge zu TOP 3 und 18 zurückgenommen. Das Amtsgericht hat mit Beschluß vom 23. April 1991 die Wohnungseigentümerbeschlüsse zu TOP 1, 2, 4, 5 bis 9, 16 (insoweit rechtskräftig) und 19 für ungültig erklärt und den Anfechtungsantrag zu TOP 10 und 15 zurückgewiesen. Das Landgericht hat mit Beschluß vom 15. Januar 1993 die gegen die teilweise Zurückweisung des Anfechtungsantrages gerichtete Erstbeschwerde der Antragstellerin zurückgewiesen; auf die Erstbeschwerde des Verwalters hat es auch die Anfechtungsanträge zu TOP 1, 2, 4 und 5 bis 9 sowie 19 zurückgewiesen. Das Landgericht hat mit Beschluß vom 15. Januar 1993 die gegen die teilweise Zurückweisung des Anfechtungsantrages gerichtete Erstbeschwerde der Antragstellerin zurückgewiesen; auf die Erstbeschwerde des Verwalters hat es auch die Anfechtungsanträge zu TOP 1, 2, 4 und 5 bis 9 sowie 19 zurückgewiesen. Gegen diesen Beschluß des Landgerichts richtet sich die form- und fristgerecht eingelegte Rechtsbeschwerde der Antragstellerin, mit der sie alle Anfechtungsanträge, die Gegenstand des Erstbeschwerdeverfahrens waren, weiter verfolgt.

Die Rechtsbeschwerde ist unbegründet.

12. Die Erstbeschwerdebefugnis des Verwalters hat das Landgericht rechtsfehlerfrei bejaht. Er ist nach § 43 Abs. 4 Nr. 2 WEG Beteiligter am Beschlußanfechtungsverfahren und deshalb auch befugt, Rechtsmittel gegen gerichtliche Entscheidungen einzulegen, durch die Wohnungseigentümerbeschlüsse für ungültig erklärt werden.

2. Zu den einzelnen Tagesordnungspunkten:

Zu TOP 1 Abrechnung 1989/90:

Rechtsfehlerfrei hat das Landgericht entschieden, daß die hier genehmigte Abrechnung den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung nicht widerspricht. Das hat der Senat in dem bereits oben zitierten Beschluß vom 30. November 1992 hinsichtlich der für dieselbe Wohnungseigentumsanlage in gleicher Weise erstellten Abrechnung der Wirtschaftsperiode 1988/89 bereits entschieden. Die Antragstellerin rügt mit der Rechtsbeschwerde, der Senat weiche mit der zitierten Entscheidung von der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs und des Bayerischen Obersten Landesgerichts ab und regt an, die Sache dem Bundesgerichtshof zur Entscheidung vorzulegen.

a) Eine Abweichung von der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs liegt schon deshalb nicht vor, weil - soweit ersichtlich - der Bundesgerichtshof die Frage, welchen Anforderungen die nach § 28 Abs. 3 WEG zu erstellende Abrechnung genügen muß, ausdrücklich nicht entschieden hat. Die von dem Amtsgericht zitierte Entscheidung BGH, NJW 1982, 573, 574 = MDR 1982, 489, auf die die Rechtsbeschwerdeführerin sich ebenfalls beruft, betrifft einen anderen Fall, nämlich eine Mietnebenkostenentscheidung. Die von der Rechtsbeschwerdeführerin weiter zitierte Entscheidung BGHZ 104, 197 = NJW 1988, 1910 = MDR 1988, 765 = WE 1988, 162 befaßt sich mit der Haftung des Erwerbers für Verbindlichkeiten aus Jahresabrechnungsbeschlüssen, die erst nach dem Eigentumserwerb gefaßt wurden; sie äußert sich lediglich in einem obiter dictum dazu, daß die Abrechnung reine Verbrauchskosten erfasse. Die Grundsätze dieser beiden Entscheidungen sind hier also nicht anwendbar.

b) Entgegen der von der Rechtsbeschwerdeführerin vertretenen Rechtsansicht weicht der Senat mit seiner Rechtsprechung auch nicht von der Rechtsprechung des Bayerischen Obersten Landesgerichts ab.

In dem bereits zitierten Senatsbeschluß vom 30. November 1992 ist die Rechtsprechung des Bayerischen Obersten Landesgerichts zitiert und erörtert worden. Die von der Rechtsbeschwerdeführerin zitierten weiteren Entscheidungen des BayObLG vom 12. November 1992 - 2 ZBR 73/92 - in WuM 1993, 92 = WE 1993, 114 und vom 24. März 1993 - 2 ZBR 113/92 - in BayObLGZ 1993, 185 = NJW-RR 1993, 1166 geben keine Veranlassung, die in dem Senatsbeschluß vom 30. November 1992 vertretene Rechtsmeinung aufzugeben oder die Sache dem Bundesgerichtshof zur Entscheidung vorzulegen.

Sowohl der Senat als auch das Bayerische Oberste Landesgericht gehen in ständiger Rechtsprechung von dem Grundsatz aus, daß die nach § 28 Abs. 3 WEG aufzustellende Abrechnung keine Bilanz und keine Gewinn- und Verlustrechnung, sondern eine Abrechnung tatsächlicher Einnahmen und Ausgaben darstellt (BayObLGZ 1993, 185, 188; BayObLG WuM 1993, 92 mit der dort jeweils zitierten Rechtsprechung; sowie die Senatsbeschlüsse vom 30. November 1992 - 24 W 6947/91 - in OLGZ 1993, 435 = WE 1993, 195; vom 24. Mai 1993 - 24 W 3698/92 - in NJW-RR 1993, 1104 ebenfalls mit weiteren Nachweisen). An diesem Grundsatz wird ausdrücklich festgehalten.

Beide Gerichte lassen jedoch Ausnahmen von diesem Grundsatz zu. Das Bayerische Oberste Landesgericht hat mit Beschluß vom 6. März 1987 - 2 ZBR 26/86 - (BayObLGZ 1987, 86, 90) es als zulässig angesehen, daß der Verwalter bei verbrauchbaren Wirtschaftsgütern (hier: Heizöl) eine Abrechnung "nach Verbrauch" vornimmt. Er darf also als Ausgabe anstelle des in der Wirtschaftsperiode für den Einkauf von Heizöl tatsächlich ausgegebenen Geldbetrages in die Abrechnung den davon möglicherweise abweichenden Gegenwert des tatsächlichen Heizölverbrauchs einsetzen (s. auch BayObLG WE 1992, 175 für eine Abrechnung nach der Heizkostenverordnung). Eine weitere Ausnahme hat das Bayerische Oberste Landesgericht auch bei der Verbuchung von Sollbeträgen für die Instandhaltungsrücklage zugelassen (NJW-RR 1991, 15). Das Bayerische Oberste Landesgericht wendet also - entgegen der von der Rechtsbeschwerdeführerin vertretenen Ansicht - den Grundsatz der Abrechnung nach tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben ebenfalls nicht ausnahmslos an.

Solche Ausnahmen hat der Senat für die Verrechnung von Wohngeld mit Auslagen, die die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als berechtigt anerkannt hat (Beschluß vom 24. Mai 1993 - 24 W 3698/92 - in NJW-RR 1993, 1104), und in dem hier maßgeblichen, die vorangegangene Wirtschaftsperiode der nämlichen Wohnungseigentumsanlage betreffenden Beschluß vom 30. November 1992 - 24 W 6947/91 - (OLGZ 1993, 435 = WE 1993, 195) unter bestimmten Voraussetzungen auch für die Aufnahme offener Verbindlichkeiten anerkannt (s. auch Beschluß vom 18. Januar 1993 - 24 W 501/92 - betreffend eine in gleicher Weise aufgestellte Abrechnung des gleichen Verwalters). An den Grundsätzen der Entscheidung vom 30. November 1992 hält der Senat fest. Eine die Vorlagepflicht nach § 28 Abs. 2 FGG auslösende Entscheidung des Senats läge nur dann vor, wenn zu dem hier erheblichen Sachverhalt, wo ausnahmsweise auch offene Verbindlichkeiten in die Abrechnung eingestellt worden sind, eine von der Rechtsprechung des Senats abweichende Entscheidung eines anderen Oberlandesgerichts oder des Bundesgerichtshofs vorläge. Das ist jedoch - soweit ersichtlich - nicht der Fall.

Die Übersichtlichkeit der Abrechnung ist der wesentliche Gesichtspunkt der Abgrenzung der noch zulässigen Ausnahmen. Denn Sinn der Abrechnung ist es, die Einnahmen und Ausgaben des Wirtschaftsjahres vollständig und übersichtlich so darzustellen, daß ein Wohnungseigentümer sie auch ohne Hinzuziehung eines Buchprüfers oder sonstigen Sachverständigen verstehen kann (BayObLGZ 1993, 185, 188). Die erforderliche Übersichtlichkeit wird man allgemein bejahen können, wenn - wie im vorliegenden Fall - Wohngeldrückstände und offene Verbindlichkeiten annähernd gleich hoch sind.

Dafür, daß ausnahmsweise auch die wegen der Nichtzahlung von Wohngeld in einer Wirtschaftsperiode offengebliebenen Verbindlichkeiten in die Abrechnung eingestellt werden dürfen, spricht auch die Erwägung, daß es wirtschaftlich grob verfehlt und geradezu widersinnig wäre, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft durch das starre, ausnahmslose Festhalten am Prinzip tatsächlicher Ausgaben und Einnahmen gezwungen wäre, bei einem durch Nichterfüllung von Vorschußpflichten künstlich verringerten Ausgabevolumen trotz entsprechender offener Verbindlichkeiten die Jahresabrechnung auf die effektiven Ausgaben zu beschränken und die Zahlungspflichten für die Rechnungsperiode lediglich wegen des Zahlungsrückstandes einzelner Wohnungseigentümer nachträglich unter die Höhe der Vorschußpflichten zu senken, also die Probleme der Wohnanlage noch künstlich zu steigern. Nach Auffassung des Senats sind diese Probleme ohne Verstoß gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung ohne weiteres dadurch zu bewältigen, daß die Wohnungseigentümergemeinschaft beschließt, daß die am Ende der Wirtschaftsperiode noch offenen Vorschußansprüche gegen den jeweiligen Schuldner aufrechterhalten bleiben und als endgültige Schuld eingezogen werden sollen, um daraus solche fortbestehenden Verbindlichkeiten der Periode zu tilgen, die nur wegen des Zahlungsrückstandes bisher unbeglichen geblieben sind. Dementsprechend sind auch die als Vorschuß erbrachten Zahlungen nicht lediglich deswegen teilweise zurückzugewähren, weil ein Zahlungsverzug anderer Wohnungseigentümer zur Störung bei der Begleichung von Verbindlichkeiten der Verwaltung gegenüber Dritten geführt hat.

Diesen Anforderungen genügt die hier in Rede stehende Abrechnung des Wirtschaftsjahres 1989/90 in gleicher Weise wie die Abrechnung für die vorangegangene Wirtschaftsperiode 1988/89, über die der Senat mit dem bereits mehrfach zitierten Beschluß vom 30. November 1992 entschieden hat. Auch die vorliegende Abrechnung hat offene Verbindlichkeiten nur in dem oben gekennzeichneten geringen Maß in die Abrechnung eingestellt. Denn Wohngeldrückständen von 39.212,04 DM stehen offene Verbindlichkeiten von 35.737,57 DM zuzüglich offener Verwaltungsgebühren von 11.190 DM gegenüber. Wohngeldrückstände und offene Verbindlichkeiten stimmen also annähernd überein. Die offengebliebenen Schulden hätten im wesentlichen bezahlt werden können, wenn alle Wohnungseigentümer Wohngeld gezahlt hätten. Auch die vorliegende Abrechnung hat deshalb die erforderliche Klarheit und Übersichtlichkeit nicht verloren.

c) Neu trägt die Rechtsbeschwerdeführerin vor, in der hier abgerechneten Wirtschaftsperiode 1989/90 habe sich die Zusammensetzung der Wohnungseigentümergemeinschaft mehrfach geändert. Dieser neue Tatsachenvortrag ist nach § 27 FGG nur insoweit zulässig, als er einen Verstoß des Landgerichts gegen die Aufklärungspflicht aufdecken kann. Ein solcher Verfahrensfehler liegt aber nicht vor. Denn auf die von der Antragstellerin neu behauptete Tatsache kommt es hier für die Entscheidung nicht an.

Der Senat hat in dem Beschluß vom 30. November 1992 - 24 W 6947/91 - entschieden, daß die Aufnahme unbeglichener Verbindlichkeiten in die Abrechnung nur zulässig ist, wenn der Eigentümerkreis im Zeitpunkt der Beschlußfassung über die Abrechnung identisch ist mit demjenigen, der zur Zeit der Eingehung der Verbindlichkeit bestand. Es bedarf hier keiner Entscheidung, ob diese Einschränkung der Anfechtungsmöglichkeit anders hätte formuliert werden müssen. Ihr Sinn ist es jedenfalls, demjenigen Wohnungseigentümer, der sein Wohnungseigentum erst nach der Entstehung der noch offenen Verbindlichkeiten erworben hat, die Möglichkeit zu eröffnen, die ihn mit Altschulden belastende Abrechnung anzufechten (vgl. Senatsbeschluß vom 6. September 1993 - 24 W 4142/92 - WuM 1993, 756 = ZMR 1994, 29 = MDR 1993, 1203 = KG Rep. 1993, 133 für die Belastung des Erwerbers mit unbeglichenen Beiträgen seines Rechtsvorgängers zu einer beschlossenen Sonderumlage). Zu solchen neuen Wohnungseigentümern gehört die Antragstellerin jedoch nicht. Sie ist durch den behaupteten Wechsel in der Zusammensetzung der Wohnungseigentümergemeinschaft in ihren Rechten und Pflichten also in keiner Weise berührt. Sie kann sich deshalb auch nicht mit Erfolg auf diese, die Anfechtungsmöglichkeit einschränkende Voraussetzung berufen.

Zu TOP 2 Wirtschaftsplan 1990/91:

Auch hierzu ist die Entscheidung des Landgerichts frei von Rechtsfehlern.

Zwar enthalten die "Berechnungsgrundlagen für den Wirtschaftsplan 90/91" auch eine Aufstellung offener Rechnungen aus der Wirtschaftsperiode 1989/90. Es bedarf jedoch keiner Entscheidung, ob das zulässig ist. Denn diese Aufstellung ist ersichtlich ohne Einfluß geblieben auf die Aufstellung der erwarteten Aufwendungen, auf deren Grundlage der Verwalter die von den Wohnungseigentümern für das Wirtschaftsjahr 1990/91 zu zahlenden Vorschüsse errechnet hat. Im übrigen steht der Wohnungseigentümergemeinschaft bei der Aufstellung des Wirtschaftsplanes ein weites Ermessen zu, so daß dieser Plan nicht mit der Begründung erfolgreich angefochten werden kann, die Ansätze seien zu gering bemessen (Senatsbeschlüsse vom 22. Dezember 1993 - 24 W 1418/93 - und vom 11. Februar 1991 - 24 W 4560/90 - in OLGZ 1991, 299 = NJW-RR 1991, 725).

Zu TOP 4 Ermächtigung des Verwalters, Heizöl auf Kredit zu kaufen:

Rechtsfehlerfrei hat das Landgericht entschieden, daß auch die erteilte Ermächtigung ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, wenn sie auf 20.000 DM begrenzt ist.

Dem Verwalter steht nach dem Gesetz nicht die Befugnis zu, einen Kredit zu Lasten der Wohnungseigentümer aufzunehmen (BGH, NJW-RR 1993, 1227; OLG Koblenz, Betrieb 1979, 788; Senatsbeschluß vom 6. März 1985 - 24 W 2695/84 - GE 1985, 995 und vom 22. Dezember 1993 - 24 W 1418/93 -). Die Wohnungseigentümer können mit Mehrheit jedoch beschließen, den Verwalter zu ermächtigen, einen Kontokorrentkredit in begrenzter Höhe aufzunehmen, wenn das zur Beseitigung fehlender Liquidität dringend erforderlich ist und eine Deckungslücke nicht auf andere zumutbare Weise, z. B. durch eine Sonderumlage, ausgeglichen werden kann (OLG Hamm, WE 1992, 136, 137; BayObLG, WE 1991, 111, 112).

Das Landgericht hat nach diesen Grundsätzen rechtsfehlerfrei entschieden, daß mit der von ihm festgesetzten Begrenzung auf 20.000 DM der angefochtene Wohnungseigentümerbeschluß ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.

a) Der Wohnungseigentümerbeschluß ist inhaltlich auf eine konkrete Notsituation beschränkt, nämlich auf den Einkauf von Heizöl, wenn das Wohngeldkonto eine ausreichende Deckung nicht aufweist. Es versteht sich von selbst, daß jedenfalls in der Heizperiode ein solches Geschäft keinen Aufschub duldet. Die von der Rechtsbeschwerdeführerin hervorgehobene Rechtsfolge, daß die Kreditaufnahme zu einer gesamtschuldnerischen Haftung eines jeden Wohnungseigentümers führt, kann einen Widerspruch zu Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung nicht begründen. Denn - wie das Landgericht zutreffend unter Hinweis auf den Senatsbeschluß vom 16. Januar 1984 - 234 W 4173/83 - (ZMR 1984, 249 = MDR 1984, 495 = WuM 1985, 74) hervorhebt - würde es zu einem gleichen Ergebnis führen, wenn der Verwalter im eigenen Namen das erforderliche Heizöl einkaufen würde. Das Landgericht hat rechtsfehlerfrei auch entschieden, daß eine andere zumutbare Möglichkeit, im Notfall die erforderlichen Mittel zur Beheizung des Hauses zu beschaffen, hier nicht bestand. Denn wegen der offenkundigen Weigerung einer größeren Gruppe von Wohnungseigentümern, Wohngeldzahlungen zu leisten, war zu erwarten, daß diese Gruppe auch beschlossene Umlagebeiträge nicht pünktlich zahlen werde.

b) Entgegen der von der Rechtsbeschwerdeführerin vertretenen Ansicht ist es auch frei von Rechtsfehlern, daß das Landgericht den angefochtenen Wohnungseigentümerbeschluß nur mit der Maßgabe aufrechterhalten hat, daß die Kreditaufnahme auf 20.000 DM begrenzt ist. Verfahrensrechtlich ist das zulässig, weil damit dem auf die völlige Ungültigkeit des Wohnungseigentümerbeschlusses gerichteten Anfechtungsantrag teilweise stattgegeben wird (OLG Hamm, a. a. O. S. 138).

Auch materiell begegnet diese von dem Landgericht vorgenommene Begrenzung keinen rechtlichen Bedenken. Dabei kann es offenbleiben, ob in jedem Fall die Begrenzung der Befugnis zur Kreditaufnahme auf den Betrag von Wohngeldzahlungen für drei Monate (s. BayObLG und OLG Hamm, a. a. O.) immer angemessen ist. Bei sehr großen Anlagen kann das zu einer unangemessen hohen gesamtschuldnerischen Belastung des einzelnen Wohnungseigentümers führen. Es ist deshalb - wie das Landgericht zutreffend hervorhebt - auf die konkreten Umstände des Einzelfalles abzustellen. Hiernach ist im vorliegenden Fall die Begrenzung der Befugnis auf einen Kredit, der nur zum Einkauf von Heizöl bestimmt und in der Höhe von 20.000 DM begrenzt ist, aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Die Anlage besteht aus 30 Sondereigentumseinheiten; deshalb kann auch dieser Betrag den Bedarf an Heizöl nur für eine sehr begrenzte Zeit sicherstellen. Es kann deshalb keine Rede davon sein, daß dem Verwalter eine unangemessen weite Befugnis zur Kreditaufnahme eingeräumt worden ist.

Zu TOP 5 bis 15 Klageermächtigung für Wohngeldrückstände:

Rechtsfehlerfrei hat das Landgericht entschieden, daß auch diese Beschlüsse ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen.

a) Ein Ermächtigungsbeschluß hat den geltend zu machenden Anspruch nach Grund und Höhe konkret zu bezeichnen (Senatsbeschluß vom 1. Oktober 1990 - 24 W 6607/89 -). Diesem Erfordernis entsprechen die angefochtenen Beschlüsse. Denn sie bezeichnen das rückständige Wohngeld (TOP 5 bis 9) nach der Person des Schuldners, der Höhe des Rückstandes, dem Fälligkeitszeitpunkt und dem anhängigen gerichtlichen Verfahren. Die rückständigen Beiträge zur Sonderumlage (TOP 10 bis 15) sind ebenfalls nach der Person des Schuldners, der Höhe des Rückstandes und dem Beschluß der Wohnungseigentümer über die Umlage sowie dem Aktenzeichen des anhängigen Verfahrens bezeichnet. Die Rechtsbeschwerdeführerin zeigt selbst nicht auf, welche weiteren Angaben zur Konkretisierung der Ermächtigung erforderlich sein sollten.

b) Zwar trifft es zu - wie die Rechtsbeschwerdeführerin unter Hinweis auf den Senatsbeschluß vom 4. Oktober 1991 - 24 W 6298/90 - meint -, daß wegen der mit der Prozeßstandschaft verbundenen Folgen die Ermächtigung nicht mehreren Wohnungseigentümern erteilt werden kann (s. auch Beschluß vom 19. Dezember 1990 - 24 W 4287 und 4288/90 -). Das schließt jedoch nicht aus, daß die Mehrheit der Wohnungseigentümer einem einzigen von ihnen neben dem allgemein zur Verfahrensführung ermächtigten Verwalter eine besondere Klageermächtigung erteilt (Senatsbeschluß vom 5. Mai 1993 - 24 W 3959/92 -). Denn in solchem Fall sind Unklarheiten über die Person des Prozeßstandschafters nicht zu besorgen, weil die dem Verwalter erteilte generelle Klageermächtigung durch die dem Wohnungseigentümer erteilte spezielle Ermächtigung verdrängt wird (Senatsbeschluß a. a. O.). Der Verwalter kann in solchem Fall das Verfahren nur führen, wenn und solange der Wohnungseigentümer es nicht betreibt.

Zu TOP 19 Verteilung der zweiten Hälfte der Heizkosten aus dem Wirtschaftsjahr 1988/89:

Rechtsfehlerfrei hat das Landgericht entschieden, daß auch dieser Beschluß Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung nicht widerspricht.

Der Beschluß verstößt nicht gegen den Grundsatz (s. hierzu Senatsbeschluß vom 15. Juni 1988 - 24 W 817/88 - in NJW-RR 1988, 1167 = WE 1988, 167), daß die Wohnungseigentümer durch Mehrheitsbeschluß nur einmal die Grundsätze der Abrechnung von Heizkosten mit dem Ziel verändern können, daß sie für die Zukunft den von der Heizkostenverordnung aufgestellten Erfordernissen der teilweisen verbrauchsabhängigen Abrechnung entspricht. Denn der hier angefochtene Beschluß sollte, wie das Landgericht aus seinem Wortlaut rechtsfehlerfrei festgestellt hat, nicht für die Zukunft gelten. Er sollte lediglich dem Umstand Rechnung tragen, daß eine verbrauchsabhängige Abrechnung der in dem Beschluß erwähnten Heizkosten hier objektiv nicht mehr möglich war. Denn nach dem unbestrittenen Vortrag des Verwalters war der Verbrauch nicht abgelesen worden, weil die Firma B. nicht bezahlt worden war: Wenn aber die verbrauchsabhängige Abrechnung objektiv unmöglich ist, widerspricht - entgegen der von der Rechtsbeschwerdeführerin vertretenen Ansicht - die ausnahmsweise nur für diesen Fall vorgenommene Abrechnung nach Miteigentumsanteilen nicht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung.

Grundsätzlich sind in der Jahresabrechnung des Verwalters einer Wohnungseigentumsanlage die tatsächlichen Einnahmen den tatsächlichen Ausgaben gegenüberzustellen. Das KG hat jedoch schon durch Beschluß vom 30. November 1992 (GE 1993, 929) festgestellt, daß auch nicht beglichene Verbindlichkeiten und Wohngeldrückstände in die Abrechnung aufgenommen werden dürfen, sofern für eine klare Unterscheidung der einzelnen Positionen gesorgt ist.

Mit Beschluß vom 28. Januar 1994 hat das KG dies bestätigt und ausgeführt, es wäre wirtschaftlich grob verfehlt und geradezu widersinnig, anders zu verfahren, denn dann müßten die Wohngeldverpflichtungen gesenkt werden, während Rechnungen nach wie vor unbezahlt blieben. Nur vernünftig war es auch, wenn die Eigentümergemeinschaft den Verwalter zur Kreditaufnahme ermächtigte, um Heizöl einzukaufen. Wegen der Streitigkeiten unter den Eigentümern waren die Heizkosten nicht verbrauchsabhängig abgerechnet worden, weil die mit der Ablesung der Meßgeräte beauftragte Firma ihre Tätigkeit mangels Bezahlung eingestellt hatte. Es blieb dann vernünftigerweise nur die Möglichkeit einer Abrechnung nach Wohnflächen- oder Miteigentumsanteilen.