Wohnungseigentum

Wohnungseigentum; Kostenerstattung; Sanierungsmaßnahme; Heizungssanierung; Gemeinschaftskosten; Wohnungsfolgekosten

Zu den gemeinschaftlichen Kosten der Heizungssanierung gehören beim Wohnungseigentum im Zweifel auch die Folgekosten innerhalb der Wohnungen unabhängig davon, ob die Installationen Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum darstellen.

Die Wohnanlage ist durch Teilungserklärung vom 22. Mai 1984 gebildet worden. Der Antragsgegner kaufte mit Vertrag vom 6. Juli 1990 die Wohnung Nr. 7, die unmittelbar neben der Wohnung Nr. 20 liegt. Beide Wohnungen waren entgegen der zur geschlossenen Grundakte gereichten Abgeschlossenheitsbescheinigung vom 26. Juli 1984 räumlich nicht voneinander getrennt. Der Antragsgegner, der am 2. April 1991 als Eigentümer der Wohnung Nr. 7 im Wohnungsgrundbuch eingetragen worden ist, vermietete die Wohnung und traf am 8. August 1991 mit den beiden Mietern eine schriftliche Vereinbarung, mit der er sich verpflichtete, die Abgeschlossenheit zur Wohnung Nr. 20 herzustellen, wobei jedoch Maler- und Tapezierarbeiten auf der Seite der Wohnung Nr. 20 ausgenommen sein sollten. Unter dem 24. August 1991 bat der Antragsgegner die frühere Verwalterin des Gemeinschaftseigentums, die auch das Sondereigentum des Antragsgegners verwaltete, die Wohnung spätestens zum 20. Oktober 1991 von den Mietern in einem ordnungsgemäßen Zustand abzunehmen und dabei seine Vereinbarung vom 8. August 1991 zugrunde zu legen. Die frühere Verwalterin ließ in den Monaten August bis Oktober 1992 in der Wohnung Nr. 7 des Antragsgegners Arbeiten ausführen, die sie aus Gemeinschaftsmitteln bezahlte und deren Erstattung die Antragsteller von dem Antragsgegner nunmehr verlangen:

a) Elektroarbeiten gemäß Rechnung vom 25.9.1992 entsprechend den Angeboten vom 2.6. und 12.6.1992 6.129,96 DM

b) Putz- und Malerarbeiten gemäß Rechnung vom 22.9.1992 abzüglich der Position 2 in Höhe von brutto 1.312,71 DM 3.652,41 DM

c) Instandsetzung und malermäßige Behandlung der Fenster sowie weitere Maler- und Putzarbeiten gemäß Rechnung ebenfalls vom 22.9.1992

9.366,95 DM

d) diverse Installationsarbeiten für eine Kücheneinrichtung gemäß Rechnung vom 15.10.1992

780,23 DM

= 19.929,55 DM Mit Beschluß vom 18. Mai 1995 hat das Amtsgericht den Antragsgegner zur Zahlung dieses Betrages nebst 4 % Zinsen seit dem 11. Februar 1994 verpflichtet. Seine hiergegen gerichtete Erstbeschwerde hat das Landgericht mit dem angefochtenen Beschluß zurückgewiesen. Die sofortige weitere Beschwerde des Antragsgegners führt zur Aufhebung und Zurückverweisung der Sache an das Landgericht.

Die sofortige weitere Beschwerde des Antragsgegners ist gemäß §§ 25, 27 FGG, 45 WEG zulässig. Insbesondere ist die gemäß § 45 Abs. 1 WEG erforderliche Beschwer erreicht. Das Rechtsmittel ist auch sachlich gerechtfertigt. Der angefochtene Beschluß ist nicht in allen Punkten rechtsfehlerfrei (§ 27 Abs. 1 FGG). Das Landgericht ist nicht der Behauptung des Antragsgegners nachgegangen, daß die Rechnung c) notwendige Folgekosten des gemeinschaftlich beschlossenen Einbaus von Warmwasser und Fernheizung enthalte, weil es meint, diese Kosten träfen den Antragsgegner, weil die Arbeiten in seinem Sondereigentum durchgeführt worden sind. Das Landgericht hat ferner nicht aufgeklärt, ob die Darstellung des Antragsgegners zutreffend ist, die Gemeinschaft habe die von ihm noch verlangten Beträge bereits von der früheren Verwalterin erstattet bekommen.

I. Ohne Rechtsirrtum führt das Landgericht aus, daß den Antragstellern gegen den Antragsgegner dem Grunde nach Zahlungsansprüche aus berechtigter Geschäftsführung ohne Auftrag gemäß § 683, 670 BGB zustehen. Die Auftragserteilung und die Begleichung der Rechnungen waren ein Geschäft, welches objektiv den Rechtskreis des Antragsgegners betraf, soweit ihn die Verantwortlichkeit als Sondereigentümer dafür traf. Nach den verfahrensfehlerfreien Feststellungen des Landgerichts sind dem Antragsgegner nicht etwa die Aufmauerungsarbeiten zur Trennung der Wohnungen Nr. 7 und Nr. 20 berechnet worden, sondern lediglich die weiteren Maßnahmen im Bereich des Sondereigentums des Antragsgegners in der Wohnung Nr. 7. Rechtlich einwandfrei hat das Landgericht den Antragsgegner mit den Beträgen aus den Rechnungen a), b) und d) belastet. Die Versorgungsleitungen für Strom gehören von der Abzweigung an zum Sondereigentum. Mit Ausnahme des Außenanstrichs (deren Kosten die Antragsteller auch abgezogen haben) sind die Kosten für Instandsetzungsarbeiten an den Fenstern in der Teilungserklärung zulässigerweise auf die einzelnen Wohnungseigentümer übertragen worden. Der Antragsgegner muß auch für die Schäden an der Zimmerdecke einstehen, weil insoweit ein schuldhaftes Fehlverhalten der Eigentümergemeinschaft nicht festzustellen ist.

Den Antragsgegner treffen auch die Kosten der sanitären Installationsarbeiten für die Kücheneinrichtung in seiner Wohnung.

Dagegen rechtfertigen es die bisherigen Feststellungen des Landgerichts noch nicht, die gesamten Kosten aus der Rechnung c) dem Antragsgegner zu überbürden. Der Antragsgegner hat in den Vorinstanzen geltend gemacht, er habe seinen Umlagebeitrag zu den Gemeinschaftskosten für den Einbau von Warmwasser und Heizung geleistet, und darin seien auch die Kosten enthalten, die in diesem Zusammenhang in seiner Wohnung entstanden sind. Dieser Behauptung ist das Landgericht nicht nachgegangen, weil es die Auffassung vertreten hat, daß die sogenannten Folgekosten innerhalb der einzelnen Wohnungen nicht von dem Beschluß der Eigentümer über den Einbau der Heizungs- und Warmwasseranlage erfaßt worden seien. Dem vermag der Senat aus Rechtsgründen nicht zu folgen. Wie der Senat in seinem Beschluß vom 8. September 1993 (KG-Report Berlin 1993, 159 = WE 1994, 51 = WM 1994, 38) ausgeführt hat, kann der Wohnungseigentümer, dem durch Baumaßnahmen, die innerhalb seines Sondereigentums ausgeführt werden und zur Instandsetzung von Gemeinschaftseigentum erforderlich sind, von der Gemeinschaft Kostenerstattung nach § 14 Abs. 4 Satz 2 WEG verlangen (vgl. auch OLG Düsseldorf, ZMR 1995, 84 = WE 1995, 86 = WM 1995, 218).

Demnach ist dem Vorbringen des Antragsgegners nachzugehen, daß in der Rechnung c) teilweise notwendige Folgekosten anläßlich der Erneuerung der zentralen Warmwasser- und Heizungsanlage enthalten sind. Wie der Senat in dem genannten Beschluß ausgeführt hat, ist es für die Erstattungsfrage rechtlich unerheblich, ob die Installationen Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum darstellen.

Nach den Feststellungen des Landgerichts ist auch nicht davon auszugehen, daß die Wohnungseigentümer bei der Beschlußfassung über die Erneuerung der Warmwasser- und Heizungsanlage eine Sonderregelung dahingehend getroffen haben, daß die einzelnen Wohnungseigentümer Folgekosten in ihren Wohnräumen zu übernehmen haben. Damit gilt die allgemeine Regelung, daß die Folgekosten aus Gemeinschaftsmitteln aufzubringen sind und dann allerdings auf die einzelnen Wohnungseigentümer umzulegen sind. Rechtlich unerheblich ist, daß nach dem Vortrag der Antragsteller auch andere Wohnungseigentümer die Folgekosten innerhalb ihres Sondereigentums insoweit übernommen hätten. Dies stellt nur eine faktische Handhabung dar, hat aber keine Grundlage in einer Beschlußfassung der Wohnungseigentümer.

Das Landgericht wird demgemäß aufzuklären haben, inwieweit in der Rechnung c) notwendige Folgekosten der Warmwasser- und Heizungssanierung enthalten sind.

II. In verfahrensrechtlich zu beanstandender Weise hat das Landgericht den Sachvortrag des Antragsgegners in seinem Schriftsatz vom 9. Januar 1996, der auch an diesem Tage bei Gericht eingegangen ist, in seinem Beschluß vom 23. Januar 1996 nicht berücksichtigt. Anders als im Zivilprozeß begründet der Schluß der mündlichen Verhandlung im Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit keine Grenze für die Berücksichtigung von tatsächlichem Vorbringen. Dies gilt auch um so mehr, als das Landgericht nach dem Verhandlungstermin den Beteiligten noch Auflagen gemacht hat. Soweit in diesen Auflagen eine Fristsetzung enthalten ist, ist es im Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit auch nicht möglich, verspätetes Vorbringen zurückzuweisen, weil der Grundsatz der Amtsermittlung gemäß § 12 FGG gilt.

Mit Schriftsatz vom 9. Januar 1996 hat der Antragsgegner sein früheres Vorbringen weiter substantiiert, daß ausweislich der Jahresabrechnungen 1992, 1993 und 1994 insgesamt Rückzahlungen von 23.075,99 DM seitens der früheren Verwalterin erfolgt sind. Nach den Kontoaufstellungen sind diese Erstattungen der früheren Verwalterin in engem Zusammenhang mit den "Sondereigentumsmaßnahmen" gerade auch in bezug auf den Ausbau der Wohnung des Antragsgegners erfolgt. Es ist also keineswegs ausgeschlossen, daß die von der früheren Verwalterin an die Gemeinschaftskasse zurückgeführten Mittel auf die Ausgaben anzurechnen sind, welche die frühere Verwalterin bezüglich der hier strittigen Rechnungen für den Antragsgegner erbracht hat. Den dahingehenden Behauptungen des Antragsgegners wird das Landgericht nachzugehen haben, wobei allerdings die Feststellungslast für die Begleichung der Rechnungen a) bis d) im Falle der Unaufklärbarkeit bei dem Antragsgegner verbleibt.

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft hatte eine umfassende Sanierung der Zentralheizungsanlage beschlossen, die auch Arbeiten in den einzelnen Wohnungen nötig machte. Später kam es zu Auseinandersetzungen zwischen der Gemeinschaft und einem Wohnungseigentümer, der sich u. a. darauf berief, daß Malerarbeiten in seiner Wohnung wegen der Heizungssanierung nötig gewesen seien und er sie deshalb nicht (allein) zu zahlen habe.

Mit Beschluß vom 14. Oktober 1996 hielt das KG dies für grundsätzlich richtig. Es komme nicht darauf an, ob die Arbeiten am Sondereigentum oder am Gemeinschaftseigentum ausgeführt worden seien; maßgeblich sei vielmehr, ob es sich hierbei um Folgekosten für die Sanierung der Heizungsanlage gehandelt habe. Anders würde es nur dann liegen, wenn die Wohnungseigentümer eine Sonderregelung ausdrücklich getroffen hätten, daß der einzelne Eigentümer die Folgekosten in seinen Wohnräumen zu übernehmen habe.