Wohnungseigentum

Wohnungseigentum; Eigentümerbeschluss; Anfechtungsfrist; Stimmrechtsbeschränkung; Blankettvollmacht; Stimmenzählung

1. Es spricht viel für die Auffassung, daß der Antrag auf Feststellung, ein Eigentümerbeschluß sei entgegen dem verkündeten Ergebnis infolge falscher Stimmenzählung nicht zustande gekommen, innerhalb der Monatsfrist gestellt werden muß.

2. Die Wirksamkeit eines unangefochtenen Mehrheitsbeschlusses über Stimmrechtsbeschränkungen endet zumindest dann, wenn neue Wohnungseigentümer in die Gemeinschaft eintreten.

3. Ergänzt der Inhaber einer Blankettvollmacht zur Stimmabgabe diese mit seinem Namen vor den Augen des Verwalters, so darf dieser die unter Bezugnahme auf die Vollmacht abgegebene Stimme nicht zurückweisen, sondern muß sie mitzählen.

Das gemäß §§ 27, 29 FGG, 45 WEG zulässige Rechtsmittel ist sachlich nicht gerechtfertigt. Einen Rechtsfehler, auf den die sofortige weitere Beschwerde mit Erfolg allein gestützt werden kann (§ 27 FGG), weist der angefochtene Beschluß nicht auf. Rechtlich einwandfrei bejaht der angefochtene Beschluß die Zulässigkeit der Erstbeschwerde. Die Zustellung des Beschlusses des Amtsgerichts Schöneberg zunächst nur an den Verwalter setzt nicht zu Lasten des Beteiligten zu 4) die Zwei Wochen-Frist in Lauf, weil der Beteiligte zu 4) sich bereits in erster Instanz aktiv an der Verteidigung der gefaßten Eigentümerbeschlüsse beteiligt hat und zudem anwaltlich vertreten war, so daß die Zustellung ohnehin an seinen Rechtsanwalt zu erfolgen hatte (vgl. § 176 ZPO). Nachdem diesem der erstinstanzliche Beschluß am 12. Januar 1989 zugestellt worden ist, ist die Erstbeschwerde rechtzeitig am 25. Januar 1989 eingegangen.

Wie schon das Amtsgericht richtig gesehen hat, ist Verfahrensgegenstand in erster Linie die Feststellung, ob auf der Eigentümerversammlung vom 30. November 1987 überhaupt Mehrheitsbeschlüsse zu den Tagesordnungspunkten 1) bis 4) zustande gekommen sind, hilfsweise die Aufhebung der Eigentümerbeschlüsse. Ohne Rechtsirrtum geht das Landgericht davon aus, daß die Versammlung vom 30. November 1987 eine Eigentümerversammlung im Sinne der §§ 23 ff. WEG darstellt, auf der Eigentümerbeschlüsse gefaßt werden konnten, die der Anfechtung unterliegen. Es kann dahinstehen, ob die Eigentümerbeschlüsse bereits deshalb für ungültig zu erklären wären, weil die Beteiligte zu 19) durch (inzwischen angefochtenen) Eigentümerbeschluß vom 23. Oktober 1987 abgewählt worden ist und ihr damit die Befugnis zur Einladung fehlte. Die auf der gleichwohl durchgeführten Versammlung gefaßten Beschlüsse sind aber nicht etwa nichtig, sondern allenfalls anfechtbar (vgl. Senat NJW 1987, 386). Abgesehen davon sind im vorliegenden Fall sämtliche Wohnungseigentümer der fraglichen Einladung gefolgt bzw. haben sich vertreten lassen und haben an den Abstimmungen teilgenommen. Bei einer derartigen Universalversammlung spricht viel für einen Verzicht auf die formgerechte Einladung (vgl. Bärmann/Pick/Merle, WEG 6. Aufl., § 23 Rdnr. 12).

Weil die gefaßten Eigentümerbeschlüsse binnen Monatsfrist angegriffen worden sind, kommt es hier nicht darauf an, ob einer unangefochtenen Verwalterfeststellung hinsichtlich zustande gekommener Mehrheitsbeschlüsse eine konstitutive Wirkung zukommen würde. Maßgebend in diesem Feststellungsverfahren ist allein, wie die Stimmen in der Versammlung vom 30. November 1987 richtig zu zählen sind. Der Senat ist allerdings der Auffassung, daß auch der Feststellungsantrag, daß ein Eigentümerbeschluß entgegen einem verkündeten Ergebnis infolge falscher Stimmenzählung nicht zustande gekommen ist, innerhalb der Monatsfrist des § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG gestellt werden muß (zweifelnd BayObLG NJW-RR 1990, 210). Die Interessenlage ist zumindest in dem Fall, daß nach dem verkündeten und protokollierten Ergebnis ein Eigentümerbeschluß zustande gekommen sein soll, vergleichbar mit der Situation, daß die Ungültigkeit eines Eigentümerbeschlusses aus formellen oder materiellen Gründen geltend gemacht wird. Die Rechtssicherheit gebiete, daß über das Bestehen oder Nichtbestehen von Eigentümerbeschlüssen alsbald Klarheit geschaffen wird. Ohne Geltung der Anfechtungsfrist könnten noch nach unabsehbarer Zeit gerichtliche Feststellungsverfahren eingeleitet werden, wobei die Aufklärungsmöglichkeiten schlechter werden und sich überdies ein Teil der Wohnungseigentümer inzwischen auf die protokollierte Beschlußlage eingestellt haben mag, so daß wiederum Fragen des Vertrauensschutzes auftauchen können. Es mag sein, daß die Antragsfrist des § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG für Feststellungsanträge dann nicht gilt, wenn es lediglich um die Bedeutung und Auslegung eines Eigentümerbeschlusses geht, zumal dann die Fragestellung vielleicht auch erst viel später - etwa bei der Ausführung des Beschlusses - aufgetreten sein mag. Anders verhält es sich jedoch, wenn ein bestimmtes Abstimmungsergebnis von einem Versammlungsleiter verkündet und protokolliert worden ist. Wenn auch der Verkündung und Aufnahme eines Mehrheitsbeschlusses in das Protokoll keine konstitutive Bedeutung zukommt, ist damit jedoch ein Rechtsschein geschaffen, der auf die Dauer immer stärker wirkt, weil die Erinnerung an den Ablauf der Versammlung und die Abstimmungen schwächer und ungenauer wird. Die gesetzliche Regelung des § 23 Abs. 4 WEG schafft den gerechten Interessenausgleich zwischen dem sich verfestigenden Bestandsschutz des verkündeten und protokollierten Ergebnisses und den Möglichkeiten einer gerichtlichen Prüfung in formeller und materieller Hinsicht. Hinzu kommt noch, daß vielfach auch inhaltliche Mängel gegen den verkündeten Eigentümerbeschluß zu erheben sein werden, die ohnehin in der gesetzlichen Monatsfrist geltend zu machen sind. Oftmals ergeben sich auch Beschlußanfechtungs- und Feststellungsverfahren nebeneinander oder ein Verfahren geht in das andere über. Im vorliegenden Fall spricht noch ein weiterer Grund für die Erforderlichkeit der Wahrung der Monatsfrist. In der Versammlung hatte sich bereits zu Beginn eine Gegengruppe gebildet, die nach ihrer Stimmenauszählung einen anderen "Versammlungsleiter" gewählt und auch sogleich ein Gegenprotokoll mit der nach ihrer Auffassung zutreffenden Stimmenzählung errichtet habe. In bezug auf diese Protokollergebnisse könnte ohnehin die Zulässigkeit eines Beschlußanfechtungverfahrens bejaht werden, für das dann folgerichtig die Monatsfrist gelten würde. Die demgemäß auch für das Feststellungsverfahren anzunehmende Frist des § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG ist jedenfalls

h ihrer Auffassung zutreffenden Stimmenzählung errichtet habe. In bezug auf diese Protokollergebnisse könnte ohnehin die Zulässigkeit eines Beschlußanfechtungverfahrens bejaht werden, für das dann folgerichtig die Monatsfrist gelten würde. Die demgemäß auch für das Feststellungsverfahren anzunehmende Frist des § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG ist jedenfalls im vorliegenden Fall gewahrt.

Rechtsfehlerfrei ist das Landgericht zu dem Ergebnis gelangt, sämtliche protokollierten Beschlüsse seien in Wirklichkeit nicht zustande gekommen, weil 7 Ja-Stimmen zumindest 7 Nein-Stimmen gegenüberstanden. Verfahrensfehlerfrei hat das Landgericht festgestellt, daß die Beteiligten zu 4), 5), 6), 14), 15), 18) und 20) bei den Tagesordnungspunkten zu 1) bis 4) jeweils mit Ja gestimmt haben.

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Rechtlich einwandfrei hat das Landgericht ferner festgestellt, daß die Beteiligten zu 1), 3), 9), 11), 13), 16) und 17) bei den fraglichen Abstimmungen mit Nein gestimmt haben. Die Rechtsbeschwerde zieht lediglich die Nein-Stimmen der Beteiligten zu 1) und 17) in Zweifel.

Stimmrecht der Beteiligten zu 1)

Es begegnet keinen rechtlichen Bedenken, daß das Landgericht die Stimme der Beteiligten zu 1) als Nein-Stimme mitgezählt hat. Es ist verfahrensfehlerfrei festgestellt, daß die Beteiligte zu 1) eine schriftliche Vollmacht auf ihren jetzigen Verfahrenbevollmächtigten ausgestellt hat, der wiederum eine Blankettuntervollmacht gegeben hatte, die Frau W. in Händen hatte und nach Beanstandung durch den Versammlungsleiter mit ihrem Namen ergänzt hatte. Diese Vollmachtsurkunde durfte nicht zurückgewiesen werden, vielmehr mußte die unter Berufung auf diese Vollmacht abgegebene Stimme berücksichtigt werden. Der Blankettvollmachtgeber muß sich den Erklärungsinhalt kraft der von ihm erteilten Befugnis zur Ausfüllung des Blanketts in gleicher Weise zurechnen lassen, wie die von ihm unterschriebene Urkunde, deren Text zuvor ein anderer verfaßt hat. Das gilt auch dann, wenn die Urkunde offen in Anwesenheit des Empfängers ausgefüllt wird.

Es spricht eine tatsächliche Vermutung dafür, daß der Inhaber des Blanketts zur Ausfüllung ermächtigt ist (vgl. MüKo-Thiele, BGB, 2. Aufl., § 172 Rdnr. 14). Diese Grundsätze gelten auch für Vollmachten, die in Eigentümerversammlungen vorgelegt werden. Für den Versammlungsleiter ist damit eine hinreichende Sicherheit für die Wirksamkeit der Stimmvollmacht vorhanden.

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Wenn sich demgemäß 7 Ja-Stimmen und 7 Nein-Stimmen gegenüberstehen, kann ein Zustandekommen der Mehrheitsbeschlüsse nicht festgestellt werden.

Stimmrechte der Beteiligten zu 2), 7), 8), 10) und 12)

Abgesehen davon spricht alles dafür, daß sogar weitere Nein-Stimmen zu berücksichtigen wären. Dem angefochtenen Beschluß kann nämlich nicht darin gefolgt werden, daß diese Beteiligten an der Ausübung ihrer Stimmrechte aufgrund des bestandskräftigen Eigentümerbeschlusses vom 30. Mai 1986 wegen ihrer Wohngeldrückstände gehindert waren. Auch wenn über § 25 Abs. 5 WEG hinaus in bestimmten Fällen Stimmrechtsbeschränkungen durch Vereinbarung aller Wohnungseigentümer statuiert werden können und unangefochtene Mehrheitsbeschlüsse über Stimmrechtsbeschränkungen etwa anzuerkennen wären, endet die Wirksamkeit eines solchen Mehrheitsbeschlusses jedenfalls dann, wenn neue Wohnungseigentümer in die Gemeinschaft eintreten. Denn wenn schon gemäß § 10 Abs. 2 WEG Vereinbarungen der Wohnungseigentümer gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nur dann gelten, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind, kann selbst für unangefochtene Mehrheitsbeschlüsse nichts anderes gelten; diese können nicht weiter wirken als Vereinbarungen, durch die die Wohnungseigentümer ihr Verhältnis untereinander in Ergänzung oder Abweichung von § 25 Abs. 5 WEG geregelt haben. Anderenfalls wäre ein später eintretender Sondernachfolger unangemessen benachteiligt, wenn er mit der weiteren Wirksamkeit derartiger Mehrheitsbeschlüsse immer rechnen und sich diese entgegenhalten lassen müßte. Selbst wenn man also eine Rechtsmacht der Wohnungseigentümer zur Einführung weiterer Stimmrechtsbeschränkungen auf dem Beschlußwege anerkennen wollte, würde sich dies nicht über den Kreis der Wohnungseigentümer hinaus auswirken, der im Zeitpunkt des unangefochten gebliebenen Mehrheitsbeschlusses bestand. Im vorliegenden Fall ist bereits nach den amtsgerichtlichen Feststellungen, auf die das Landgericht Bezug nimmt, zumindest die Beteiligte zu 17) nach dem Mehrheitsbeschluß vom 30. Mai 1986, nämlich am 27. November 1987 als Sondernachfolgerin in die Wohnungseigentümergemeinschaft eingetreten.