Wohnungseigentum

Wohnungseigentum; Wirtschaftsplan; Geltungsdauer; Vorschusspflicht

Der für eine Wirtschaftsperiode beschlossene Wirtschaftsplan begründet man gels anderweitiger Bestimmung Vorschußpflichten der Wohnungseigentümer nur für den betreffenden Zeitraum, nicht aber darüber hinaus (wie BayObLG vom 29.12.1987 - BReg 2 Z 93/87 -, zitiert bei Deckert ETW Gruppe 2 S. 679).

Der angefochtene Beschluß führt aus: Da eine Jahresabrechnung bisher nicht vorliege, seien die Antragsteller berechtigt, aufgrund des fortgeltenden Wirtschaftsplanes vom 14. November 1984, der mit Beschluß der Wohnungseigentümer vom 7. März 1986 aufrechterhalten worden sei, rückständiges Wohngeld zu beanspruchen. Das ist rechtlich nicht haltbar. Die im vorliegenden Verfahren geltend gemachten Wohngeldvorschüsse betreffen den Zeitraum von Juni bis Dezember 1986. Verfahrensfehlerfrei hat das Landgericht festgestellt, und es ist in der Rechtsbeschwerdeinstanz auch nicht angegriffen worden, daß eine Jahresabrechnung für das Wirtschaftsjahr vom 1. Mai 1986 bis zum 30. April 1987 bisher noch nicht vorliegt, weshalb er auch nicht beschlossen worden und erst recht nicht bestandskräftig geworden sein kann. Rechtsirrtümlich gehen die Vorinstanzen jedoch davon aus, daß ein Wirtschaftsplan für das Wirtschaftsjahr vom 1. Mai 1986 an beschlossen worden ist, der die Grundlage für die Einforderung von Wohngeldvorschüssen bilden könnte. In der Eigentümerversammlung vom 7. März 1986 wurde zu TOP 1 das Geschäfts- und Abrechnungsjahr rückwirkend auf die Zeit vom 1. Mai bis 30. April festgelegt, also erstmalig für den Zeitraum vom 1. Mai 1985 bis zum 30. April 1986. Zu TOP 2 wurde dann über den Wirtschaftsplan "1985/86" abgestimmt, was nach seinem klaren Wortlaut und der Beschlußfassung zu TOP 1 nur dahin verstanden werden kann, daß die Zeit vom 1. Mai 1985 bis zum 30. April 1986 gemeint war, denn sonst müßte der Wirtschaftsplan "1986/87" heißen, weil er ja dann bis zum 30. April 1987 gelten würde. Auch im weiteren Beschlußfassungstext zu TOP 2 Abs. 1 sind keine weitergehenden Zeiträume genannt, nämlich nur das Geschäftsjahr vom 1. Mai 1985 bis zum 30. April 1986, ferner der sich durch die Verlegung des Wirtschaftsjahres ergebende 16-Monatszeitraum vom 1. Januar 1985 bis 30. April 1986. Auch wenn damit ein Wirtschaftsplan vom 15. November 1984 fortgeschrieben werden sollte, geschah die Fortschreibung doch nicht über den 30. April 1986 hinaus. Durch die freiwilligen Zahlungen der Antragsgegner trat eine Fälligkeit der Vorschüsse nicht ein.

Rechtsirrig ist die Auffassung, daß ein einmal beschlossener Wirtschaftsplan auch über das Kalenderjahr oder sonstige Wirtschaftsjahr hinaus eine Rechtsgrundlage für die Einforderung von Vorschüssen bildet. Zwar wird der für eine Abrechnungsperiode beschlossene Wirtschaftsplan nach dem Ablauf dieser Periode nicht in dem Sinne gegenstandslos, daß eine gerichtliche Überprüfung des Wirtschaftsplanes nunmehr ausscheidet und auf seiner Grundlage keine Vorschüsse für die betreffende Periode mehr eingefordert werden könnten, jedenfalls bis ein Beschluß über die Abrechnung zustandegekommen (und eventuell bestandskräftig geworden) ist. Es kann jedoch nicht anerkannt werden, daß der für eine Abrechnungsperiode beschlossene Wirtschaftsplan automatisch zu Vorschußzahlungen für die Zeit danach die Grundlage abgibt. Nach § 28 Abs. 1 Satz 1 hat der Verwalter "jeweils für ein Kalenderjahr" einen Wirtschaftsplan aufzustellen. Damit erstreckt sich auch der von den Eigentümern gefaßte Beschluß nach § 28 Abs. 5 WEG auf das konkrete Kalenderjahr oder sonstige Wirtschaftsjahr. Nach § 28 Abs. 2 sind die Wohnungseigentümer verpflichtet, nach Abruf durch den Verwalter "dem beschlossenen Wirtschaftsplan entsprechende Vorschüsse" zu leisten. Damit ist bestätigt, daß Vorschüsse nur aufgrund des "beschlossenen Wirtschaftsplans" gefordert werden können, wobei der Beschluß jeweils nur das Kalenderjahr bzw. Wirtschaftsjahr nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG betreffen kann. Im gleichen Sinne hat das Bayerische Oberste Landesgericht entschieden, daß auf den Wirtschaftsplan für ein bestimmtes Kalenderjahr Zahlungsansprüche grundsätzlich nur für dieses Jahr begründet werden können; Vorschußzahlungen für das folgende Kalenderjahr setzen einen weiteren Eigentümerbeschluß über einen Wirtschaftsplan für dieses Jahr voraus (Beschluß vom 29. Dezember 1987 - BReg 2 Z 93/87 - JURIS Dokument Nr. 3 zu Dokumenten-Nr. 337.085 = Deckert, Eigentumswohnung Gruppe 2 S. 679 mit dem Hinweis, daß die Eigentümer beschließen könnten, daß ein Wirtschaftsplan Geltung auch bis zum Zeitpunkt der Genehmigung eines neuen Wirtschaftsplans vorsehen kann).

Soweit auch bereits in zweiter Instanz Vortrag darüber erfolgt ist, daß in einer Eigentümerversammlung vom 18. Juni 1987 der Eigentümerbeschluß vom 7. März 1986 bestätigt worden sei (Bd. II Bl. 153) bzw. daß in der Eigentümerversammlung vom 7. Juli 1987 "die Beibehaltung der Vorschußzahlungen aus dem damaligen Wirtschaftsplan" bestätigt worden sei (Bd. II Bl. 242), bedarf es keiner weiteren Aufklärung, ob eventuell dadurch eine (bestandskräftige) Beschlußfassung über den Wirtschaftsplan 1986/87 zustandegekommen ist. Denn unabhängig von der zweifelhaften Fälligkeit der Wohngelder für die Monate Juni bis Dezember 1986 stellt sich der angegriffene Beschluß auch im übrigen als rechtsfehlerhaft heraus.

Das Landgericht führt aus: Durch die Zahlung der 75.316,- DM vom 2. Juni 1986 an die dann amtsenthobene Verwalterin sei keine Erfüllung eingetreten, weil die Beteiligte zu 8. rechtsmißbräuchlich gehandelt habe. Es kann im einzelnen dahinstehen, wann genau diese Zahlung erfolgt ist, ob vor oder nach der Zustellung der Einstweiligen Anordnung am 4. Juni 1986, mit der anstelle der damaligen Verwalterin der Verwalter S. eingesetzt worden ist. Es kommt auch nicht darauf an, ob die Zahlung der 75.316,- DM für das Kalenderjahr 1986 oder für das Wirtschaftsjahr vom 1. Mai 1986 bis zum 30. April 1987 gezahlt worden ist, weil in beiden Fällen jedenfalls die Monate von Juni bis Dezember 1986 eingeschlossen wären. Es kann auch dahinstehen, ob die Beteiligte zu 8. - wie von den Antragstellern behauptet - durch die Zahlung an die dann amtsenthobene Verwalterin in der Absicht gehandelt hat, die Gemeinschaft zu schädigen. Denn es sind keine Feststellungen getroffen worden, daß ein solcher Schaden tatsächlich eingetreten ist. Die Zahlung der 75.316,- DM erfolgte eindeutig mit der Zweckbestimmung, daß es sich um Wohngeldzahlungen handele, entweder den Zeitraum Januar bis Dezember 1986 oder aber Mai 1986 bis April 1987 betreffend. Genauso wie die damalige Verwalterin andere Verwaltungsunterlagen und evtl. Verwaltungsgelder an den gerichtlich eingesetzten Verwalter herauszugeben hatte, bestand diese Verpflichtung auch hinsichtlich der in der Übergangsphase noch eingegangenen Wohngeldvorauszahlungen. Dies war ein auch durch Einstweilige Anordnung durchsetzbarer Anspruch der Eigentümergemeinschaft und des neuen Verwalters. Es sind keine Anhaltspunkte dafür vorhanden, daß die damalige Verwalterin nicht in der Lage gewesen wäre, diesen Betrag freiwillig oder auf gerichtliche Anordnung in einem entsprechenden Verpflichtungsverfahren an die Gemeinschaft zu Händen des neuen Verwalters herauszugeben. Die Beteiligte zu 8. hat in der zweiten Instanz mit Schriftsatz vom 16. Februar 1987 auf Bl. 5 im übrigen selbst darauf hingewiesen, daß die Antragsteller die damalige Verwalterin auf Herausgabe in Anspruch nehmen könnten.

Sobald ein Miteigentümer aus seinem Vermögen Wohngeldvorschüsse an einen nach Auffassung anderer Miteigentümer unzuständigen Verwalter erbracht habe, stellt es den einfacheren Weg dar, jedenfalls zunächst einmal den ausgeschiedenen Verwalter auf Auskehrung der Vorauszahlungen an den neuen Verwalter in Anspruch zu nehmen, als eine nochmalige Zahlung von dem Miteigentümer zu verlangen. Auch aus dem Gemeinschaftsverhältnis heraus sind die Miteigentümer im Falle einer Fehlleitung von Geldern gehalten, zunächst den Versuch zu unternehmen, die Weiterleitung der Gelder an den nunmehr zuständigen Verwalter zu veranlassen, bevor sie den Miteigentümer auf nochmalige Zahlung in Anspruch nehmen. Erst wenn von dem bisherigen Verwalter auch nach Vollstreckung aus ggf. Einstweiliger Anordnung nichts zu erlangen ist, dürfen die Miteigentümer auf nochmalige Zahlung in Anspruch genommen werden. Daß der bisherige Verwalter die eingenommenen Gelder trotz eindeutiger Zweckbestimmung anders verrechnet, dürfte ausscheiden, da er als Beauftragter nicht einseitig den Verwendungszweck auswechseln darf.

Aber selbst wenn die alte Verwalterin die eingenommenen Gelder zu Recht behalten hätte, würde die Wohnungseigentümergemeinschaft bereichert sein, wenn sie einerseits von Ansprüchen der alten Verwalterin freigestellt wäre und dennoch von den Antragsgegnern nochmals Geld erhalten würde. Es versteht sich im übrigen von selbst, daß einzelne Wohnungseigentümer, die zulässigerweise Ansprüche für die Gemeinschaft geltend machen, keine weitergehenden Forderungen haben können als die Gemeinschaft, vertreten durch den jeweiligen Verwalter.