Wohnungseigentum

Wohnungseigentum; Sonnenkollektoren auf Flachdach; Beseitigungsanspruch; optische Veränderungen

1. Die Dächer von Reihenhäusern in der Rechtsform des Wohnungseigentums gehören zwingend zum Gemeinschaftseigentum.

2. Das Aufstellen von breitflächigen Sonnenkollektoren mit einem Neigungswinkel von 45° auf dem Flachdach eines Hauses stellt eine bauliche Veränderung dar.

3. Der Anspruch auf Beseitigung von eigenmächtig aufgestellten Sonnenkollektoren auf dem Dach eines Hauses entfällt grundsätzlich nicht deshalb, weil es sich bei Sonnenkollektoren um ein umweltfreundliches Mittel zur Gewinnung von Energie handelt.

Die Beteiligten sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage, die aus zwei Baukörpern, nämlich einem Gebäude mit Geschoßwohnungen und einer Reihenhauszeile, besteht. Den Antragsgegnern gehört ein Reihenhaus.

In der Teilungserklärung ist bestimmt:

§ 3

...

2) Zum Sondereigentum gehören unter anderem:

...

f) bei den Reihenhäusern das gesamte Wohnhaus, einschließlich Heizungsanlage, sowie alle Außenwände, Außen- und Innenfenster und Außen- und Innentüren, jedoch ausgenommen die Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen.

§ 4

Gegenstand des gemeinschaftlichen Eigentums sind die Teile der Gebäude, die für deren Bestand oder Sicherheit erforderlich sind oder deren äußere Gestaltung bestimmen sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen ...

In der Gemeinschaftsordnung heißt es:

§ 5

... 5) Der Miteigentümer darf die äußere Gestalt des Bauwerkes oder seine im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Bestandteile - insbesondere die Farbe der außerhalb des Sondereigentums sichtbaren Anstriche - nicht ändern. Änderungen der Außenanlagen dürfen nicht vorgenommen werden.

Die Antragsgegner stellten auf dem Flachdach ihres Hauses Sonnenkollektoren zur Erzeugung von Warmwasser auf; es handelt sich dabei um schrägstehende, auf der Rückseite schwarz eingefärbte Tafeln.

Die Antragsteller haben beantragt, die Antragsgegner zu verpflichten, die Sonnenkollektoren zu beseitigen. Das Amtsgericht hat den Antrag abgewiesen. Das Landgericht hat auf die sofortige Beschwerde der Antragsteller den Beschluß des Amtsgerichts aufgehoben und die Antragsgegner verpflichtet, die Sonnenkollektoren zu beseitigen oder so anzubringen, daß eine mehr als nur ganz geringfügige Sichtbeeinträchtigung nicht mehr gegeben ist. Gegen diesen Beschluß richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner, die erfolglos blieb.

2. Die Entscheidung des Landgerichts hält im Ergebnis der rechtlichen Nachprüfung stand. Die Antragsgegner sind nach § 1004 Abs. 1 Satz 1 BGB verpflichtet, die Sonnenkollektoren zu beseitigen oder so anzubringen, daß eine mehr als nur ganz geringfügige Sichtbeeinträchtigung nicht mehr gegeben ist. Das Aufstellen der Sonnenkollektoren auf dem Flachdach des Hauses der Antragsgegner stellt eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums dar, die der Zustimmung aller Wohnungseigentümer bedurft hätte (§ 22 Abs. 1 Satz 2 i. V. m. § 14 Nr. 1 WEG). Daran fehlt es.

a) Nach § 1 Abs. 5, § 5 Abs. 2 WEG ist das Dach eines Hauses zwingend Gegenstand des Gemeinschaftseigentums (Palandt/Bassenge BGB 59. Aufl. § 1 WEG Rn. 11). Dies gilt selbst dann, wenn es sich um Dächer von Reihenhäusern in der Rechtsform des Wohnungseigentums handelt (Staudinger/Rapp WEG § 5 Rn. 30 m. w. N.). Was zwingend zum Gemeinschaftseigentum gehört, kann nicht durch Vereinbarung der Miteigentümer zum Sondereigentum erklärt werden (Staudinger/Rapp Rn. 3). Die Bestimmung einer Teilungserklärung, daß zwingende Gegenstände des Gemeinschaftseigentums dem Sondereigentum zugeordnet werden, ist unwirksam (Staudinger/Rapp Rn. 29). Es kann somit dahinstehen, ob, wie das Landgericht meint, die Teilungserklärung tatsächlich so auszulegen wäre, daß das Dach des Reihenhauses der Antragsgegner in deren Sondereigentum stehen soll.

b) Eine bauliche Veränderung ist jede über die ordnungsmäßige Instandhaltung oder Instandsetzung hinausgehende gegenständliche Umgestaltung des Gemeinschaftseigentums in Abweichung vom Zustand bei Entstehung des Wohnungseigentums (Palandt/Bassenge § 22 WEG Rn. 2). Das Aufstellen der breitflächigen Sonnenkollektoren auf dem Flachdach des Hauses der Antragsgegner mit einem Neigungswinkel von ca. 45° stellt eine solche bauliche Veränderung dar. Dies kann keinem Zweifel unterliegen, nachdem bereits das Anbringen einer Parabolantenne an der Außenseite eines Gebäudes als bauliche Veränderung im Sinn des § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG angesehen wird (BayObLGZ 1998, 173/175 = NJW-RR 1998, 1704 = NZM 1998, 965).

c) Ein über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgehender Nachteil kann auch in einer nicht ganz unerheblichen nachteiligen Veränderung des optischen Gesamteindrucks der Wohnanlage liegen (BayObLG WuM 1998, 563 m.w.N.). Ob dies der Fall ist, obliegt in erster Linie der Beurteilung durch den Tatrichter. Das Landgericht ist zu dem Ergebnis gekommen, daß hier eine optische Beeinträchtigung durch die Sonnenkollektoren besteht. Diese Feststellung ist ohne Rechtsfehler getroffen und damit gemäß § 27 Abs. 1 Satz 2 FGG, § 561 Abs. 2 ZPO für das Rechtsbeschwerdegericht bindend (BGHZ 116, 392/396; BayObLG GE 1999, 779 = NZM 1999, 423 ff.). Die von den Beteiligten vorgelegten Lichtbilder waren für die Entscheidung des Landgerichts eine ausreichende Grundlage; nach Sachlage bestand keine Veranlassung, einen Augenschein einzunehmen.

d) Der Beseitigungsanspruch entfällt nicht deshalb, weil es sich bei den Sonnenkollektoren um ein umweltfreundliches Mittel zur Gewinnung von Energie handelt. Auch ein solcher Zweck rechtfertigt nicht jedes Mittel. Jedenfalls in einem Fall wie hier hat der Schutz der optisch beeinträchtigten Mitbewohner Vorrang vor der Gewinnung einer letztlich nur geringen Menge Energie.

Auch der Beseitigungsanspruch nach § 1004 Abs. 1 BGB unterliegt den Grenzen des § 242 BGB. Das Verlangen nach Herstellung eines an sich gebotenen Zustands kann rechtsmißbräuchlich sein, wenn ihm der in Anspruch Genommene nur unter unverhältnismäßigen, billigerweise nicht zumutbaren Aufwendungen entsprechen könnte. Bei der Frage der Unverhältnismäßigkeit der Aufwendungen sind im Rahmen der Zumutbarkeitsprüfung alle Umstände des Einzelfalles zu berücksichtigen. Hier liegt, wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat, ein solcher Fall nicht vor, auch wenn man berücksichtigt, daß das Aufstellen der Sonnenkollektoren rund 11.000 DM gekostet hat.

e) Das Landgericht hat die Antragsgegner verpflichtet, die Sonnenkollektoren zu beseitigen oder so anzubringen, daß eine mehr als nur ganz geringfügige Sichtbeeinträchtigung nicht mehr gegeben ist. Es kann dahingestellt bleiben, ob die zweite Alternative eindeutig und bestimmt genug ist. Jedenfalls kann der Senat diesen Verpflichtungsausspruch nicht aufheben, weil die zweite Alternative für die Antragsgegner günstiger als die erste Alternative ist und nur die Antragsgegner ein Rechtsmittel eingelegt haben.

Im Sondereigentum traten Wasserschäden ein. Die Wohnungseigentumsverwaltung sorgte dafür, daß ausgelaufenes Wasser in der Wohnung beseitigt und ein gewerblicher Trockendienst tätig wurde. Die Schäden wurden von der Versicherung der Wohnungseigentümer ausgeglichen. Die Wohnungseigentümer meinten, der Schimmel sei nicht gründlich genug beseitigt und verlangten von dem Verwalter Wertminderung in Höhe von 30.000 DM.

Das Bayerische Oberste Landesgericht hat in seinem Beschluß vom 29. März 2000 entschieden, daß über die ergriffenen Notmaßnahmen hinaus eine Verwalterhaftung nicht bestehe.