Wohnungseigentum

Wohnungseigentum; Einbruchssicherung; Mehrheitsbeschluß

Bei feststellbarer erhöhter Einbruchsgefahr kann ein einzelner Wohnungseigentümer gegen die Gemeinschaft den Anspruch auf Gestattung haben, daß er auf eigene Kosten und bis zur Schaffung gemeinschaftlicher Sicherungsmaßnahmen bisher nicht vorhandene Einbruchssicherungen vor den Fenstern seiner Wohnung (hier: Fenstergitter) anbringt. Die Einzelheiten der Gestattung kann die Gemeinschaft mit Mehrheitsbeschluß regeln.

Die in einer bevorzugten Gegend gelegene Wohnanlage besteht aus mehreren Blöcken, die um eine 1907/08 errichtete Villa in einer parkähnlichen Landschaft angeordnet sind. Die Beteiligten zu 3) und 4) sind Eigentümer einer Erdgeschoßwohnung des Hauses Nr. 47 B. In den Jahren 1990 und 1991 wurden acht Einbrüche jeweils in Erdgeschoßwohnungen der Wohnanlage, auch bei den Beteiligten zu 3) und 4), verübt, wobei die Täter sich den Zugang regelmäßig durch Aushebeln der Fensterrahmen verschafften. Von der Eigentümergemeinschaft geprüfte Sicherungskonzepte wurden jedoch bisher noch nicht als entscheidungsreif angesehen. Die Beteiligten zu 3) und 4) beabsichtigen, die Fenster ihrer Eigentumswohnung zu sichern. Entsprechend der Auflage in einer früheren Eigentümerversammlung haben sie konkrete Pläne vorgelegt, die mit dem Landeskonservator abgestimmt und von der Bauaufsichtsbehörde genehmigt sind (Einbau weiß lackierter Metallgitter in Netzform in die Laibungen der Fenster ihrer Wohnung). Die Eigentümermehrheit beschloß in der Versammlung vom 9. September 1991 zu TOP 5.1, dem Beteiligten zu 3) zu genehmigen, an den Fenstern seiner Wohnung Gitter gemäß der Planskizze zu installieren, unter der Voraussetzung, daß die anderen Eigentümer von Kosten, die durch die Installation bzw. Demontage der Gitter mittelbar bzw. unmittelbar entstehen, freigestellt würden, wobei der Beteiligte zu 3) verpflichtet wurde, die Gitter wieder zu entfernen, sobald bessere Möglichkeiten zur Verminderung von Wohnungseinbrüchen beschlossen würden. Mit Beschluß vom 29. Juni 1992 hat das Amtsgericht Schöneberg auf den Antrag der Beteiligten zu 1) und 2) den Eigentümerbeschluß betreffend die Installation der Fenstergitter für ungültig erklärt. Auf die Erstbeschwerde der Beteiligten zu 3) und 4) hat das Landgericht unter Änderung des amtsgerichtlichen Beschlusses die Anfechtungsanträge der Antragsteller zurückgewiesen. Ihre sofortige weitere Beschwerde ist erfolglos.

Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller ist gemäß §§ 27, 29 FGG, 45 WEG zulässig. Insbesondere ist die Rechtsmittelbeschwer des § 45 Abs. 1 WEG erreicht, die hier dem Geschäftswert entspricht. Das Rechtsmittel ist jedoch sachlich nicht gerechtfertigt. Einen Rechtsfehler, auf den die sofortige weitere Beschwerde mit Erfolg allein gestützt werden kann (§ 27 Abs. 1 FGG), weist der angefochtene Beschluß zu Lasten der Antragsteller nicht auf.

Allerdings bestehen rechtliche Bedenken gegen die Zulässigkeit des Anfechtungsantrages der Beteiligten zu 2). Sie hat sich erst am 1. November 1991 dem rechtzeitig gestellten Anfechtungsantrag des Beteiligten zu 1) angeschlossen. Die Anfechtungsfrist ist demgegenüber am 9. Oktober 1991 abgelaufen gewesen (§ 23 Abs. 4 Satz 2 WEG). Es läuft dem verfahrensökonomischen Anliegen der Anfechtungsfrist zuwider, würde einem Antragsteller ein Eintrittsrecht in ein von einem anderen veranlaßtes Verfahren zugebilligt (vgl. BGH, NJW 1993, 662 = ZMR 1993, 230 = WM 1993, 146 = WE 1993, 108 für den vergleichbaren Fall der Rechtsmitteleinlegung). Im Ergebnis wirkt sich dies freilich nicht aus, weil der Beteiligte zu 1) als ideeller Miteigentümer einer Wohnungseigentumseinheit auch für sich allein einen Beschlußanfechtungsantrag wirksam stellen kann (vgl. Senat ZMR 1993, 430 = WM 1993, 427 = KGR Berlin 1993, 149). Der Senat hat im Beschlußtenor davon abgesehen, die Entscheidungen der Vorinstanzen formal dahin zu ändern, daß der Anfechtungsantrag der Beteiligten zu 2) als unzulässig zurückzuweisen ist.

Rechtlich einwandfrei hat bereits das Amtsgericht ausgeführt, daß § 5 Abs. 4 der Gemeinschaftsordnung, wonach in Streitfällen zwischen Gemeinschaft und Gemeinschaftern oder Verwalter bzw. unter Gemeinschaftern die Beteiligten vor Anrufung eines Gerichtes zu einem Schlichtungsversuch mit dem Verwaltungsbeirat und - soweit nicht betroffen - dem Verwalter verpflichtet sind, der Zulässigkeit (vgl. hierzu OLG Zweibrücken, WE 1987, 85; Weitnauer, WEG, 7. Aufl., § 43 Rdnr. 14; Müller, Praktische Fragen des Wohnungseigentums, 2. Aufl., Rdnr. 210) eines gerichtlichen Verfahrens hier ausnahmsweise nicht entgegensteht, weil die sich streitenden Beteiligten zu 1) und 3) selbst Mitglieder des Verwaltungsbeirates sind.

Rechtsirrtumsfrei führt das Landgericht aus, daß der Eigentümerbeschluß betreffend die Vergitterung der Fenster der Wohnung der Beteiligten zu 3) und 4) nicht für ungültig zu erklären ist, weil die Antragsteller aus dem Gemeinschaftsverhältnis und den Grundsätzen von Treu und Glauben (§ 242 BGB) zur Duldung der Gitter und damit auch zur Hinnahme des die Anbringung regelnden Mehrheitsbeschlusses verpflichtet sind. Rechtlich zutreffend geht der angefochtene Beschluß mit dem Amtsgericht davon aus, daß die anzubringenden Gitter eine Veränderung von Gemeinschaftseigentum mit sich bringen und daß § 1 Abs. 3 c der Gemeinschaftsordnung, wonach die das Sondereigentum nach außen abschließenden Türen, Fenster, Rolläden und Gitter zum Sondereigentum gehören, gegen § 5 Abs. 2 WEG verstößt und damit nicht wirksam Sondereigentum begründen kann.

Die Zulässigkeit der nachträglichen Veränderung an den zum gemeinschaftlichen Eigentum gehörenden Fenstern der Wohnung der Beteiligten zu 3) und 4) hat das Landgericht rechtsfehlerfrei bejaht. Dabei kann mit dem angefochtenen Beschluß dahinstehen, ob im vorliegenden Fall die Grundsätze der sogenannten modernisierenden Instandsetzung (vgl. Senatsbeschluß NJW-RR 1989, 329 = WM 1989, 93 = WE 1989, 135) zur Anwendung kommen, weil es hierbei um Reparaturmaßnahmen nach einem moderneren Standard im Gemeinschaftsinteresse und auf Gemeinschaftskosten geht, während die hier zu behandelnde Vergitterung eine individuelle Maßnahme der Beteiligten zu 3) und 4) auf deren Kosten ist.

Auch wenn die nachträgliche Vergitterung über die ordnungsgemäße Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgeht, ist die Zustimmung eines Wohnungseigentümers zu einer solchen Maßnahme gemäß § 22 Abs. 1 Satz 2 WEG insoweit nicht erforderlich, als durch die Veränderung dessen Rechte nicht über das in § 14 bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden. Nach § 14 Nr. 1 und 3 WEG besteht zum einen eine Duldungspflicht hinsichtlich unvermeidbarer Nachteile bei dem geordneten Zusammenleben. Zum anderen kann sich aber auch bei an sich vermeidbaren Nachteilen in besonderen Fällen ein Anspruch auf Duldung ergeben. Dieser Duldungsanspruch ergibt sich hier aus dem Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungseigentümer untereinander sowie den überall geltenden Grundsätzen von Treu und Glauben (§ 242 BGB). Hinzu kommt noch, daß die hier beschlossene Maßnahme ohnehin nur vorläufigen Charakter hat und nur bis zu einer besseren Lösung für die gesamte Anlage gilt.

Ohne Rechtsirrtum hat das Landgericht aus der innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft bestehenden Schutz und Treuepflicht (vgl. Senat WE 1986, 104) unter Abwägung der widerstreitenden Interessen an der einheitlichen Gesamtgestaltung der Wohnanlage und der Interessen der Beteiligten zu 3) und 4) an einer zeitgemäßen Sicherung ihrer Wohnräume abgeleitet, daß die Anbringung der Gitter von allen übrigen Wohnungseigentümern und damit auch von den Beteiligten zu 1) und 2) hinzunehmen ist. Wie der Senat bereits in seinem Beschluß vom 8. November 1989 - 24 W 4563/89 - ausgeführt hat, kann ein Teileigentümer ein überwiegendes Interesse an einer zeitgemäßen Sicherung von Gewerberäumen (Außenjalousiekästen) haben, die vorher nicht vorhanden waren, aber inzwischen etwa zur Voraussetzung einer Sachversicherung gegen Einbruchsgefahren gemacht wird. Bei besonderen Einbruchsgefahren, die sich hier aus der örtlichen Situation ergeben, kann es Wohnungseigentümern gestattet sein, auf eigene Kosten und bis zur Schaffung gemeinschaftlicher Sicherungsmaßnahmen bisher nicht vorhandene Einbruchssicherungen vor den Fenstern ihrer Wohnung (hier: Fenstergitter) anzubringen. Der Senat bejaht allerdings nicht generell einen Anspruch von Erdgeschoß Wohnungseigentümern auf Fenstergitter. Vielmehr bedarf es in jedem Einzelfall konkreter Feststellungen einer Risikoerhöhung und einer sorgfältigen Abwägung der gegenläufigen Interessen, wie sie das Landgericht im vorliegenden Fall auch vorgenommen hat.

Nach den verfahrensfehlerfrei getroffenen Feststellungen des Landgerichts, an die der Senat gebunden ist (§ 27 Abs. 1 Satz 2 FGG in Verbindung mit § 561 ZPO), sind andere mögliche Schutzmaßnahmen mit geringerer Beeinträchtigung nicht realisierbar, weil eine nicht unerhebliche Verbreiterung der Fensterrahmen eher willkürlich und störend wirken würde als die ohne weiteres verständliche Vergitterung der Fenster im Erdgeschoß und weil auch eine anderweitige Alarmanlage keinen vergleichbaren Schutz verspricht.

Wenn somit die Anbringung von Gittern vor den Fenstern der Wohnung der Beteiligten zu 3) und 4) von allen anderen Wohnungseigentümern nach §§ 14 Nr. 1, 22 Abs. 1 Satz 2 WEG hinzunehmen ist, verstößt es rechtlich auch nicht gegen Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Eigentümergemeinschaft durch Mehrheitsbeschluß die Gestattung der Gitteranbringung sowie die Kostentragung durch die Beteiligten zu 3) und 4) sowie deren spätere Einbeziehung in zu erwartende gemeinschaftliche Sicherungsmaßnahmen regelt. Demgemäß ist der Anfechtungsantrag rechtlich einwandfrei zurückgewiesen worden.

Häuser im Grünen sind besonders einbruchsgefährdet. Nachdem in die Erdgeschoßwohnungen mehrfach eingebrochen wurde, wollten zwei Eigentümer ihre Fenster durch Gitter sichern. Die Miteigentümer sperrten sich.

Zu Unrecht, wie das Kammergericht in seinem Beschluß vom 15. Dezember 1993 ausführte. Nach Treu und Glauben sei die Eigentümergemeinschaft vielmehr zur Duldung verpflichtet. Es spielte also keine Rolle, daß es sich bei den Gittern wie auch bei den Fenstern um Gemeinschaftseigentum handelt; die entgegenstehende Regelung in der Teilungsvereinbarung, die dies als Sondereigentum deklarierte, über das jeder Eigentümer selbständig verfügen kann, war nach § 5 Abs. 2 WEG nichtig.

Zum Verfahren bestätigt der Senat die Rechtsprechung, wonach nach Versäumung der Antragsfrist des § 23 Abs. 4 WEG ein Eigentümer sich nicht einem von einem anderen Eigentümer veranlaßten Verfahren anschließen kann. Weiter kann in der Teilungserklärung ein besonderes Schlichtungsverfahren, etwa durch Anrufung des Verwaltungsbeirats, vorgesehen werden, das eingehalten werden muß, weil sonst eine gerichtliche Anfechtung unzulässig ist. Dies gilt aber dann nicht, wenn die streitenden Beteiligten Mitglieder des Verwaltungsbeirates sind. Es wäre eine unnötige Förmelei, auf ein Schlichtungsverfahren zu verweisen, dessen Ergebnis von vornherein feststeht.