Wohnungseigentum

Wohnungseigentum; Eigentümerversammlung; Niederschrift; Aufzeichnungen des Versammlungsleiters

Dem Wohnungseigentümer steht kein Anspruch zu, private Aufzeichnungen des Versammlungsleiters einzusehen, die dieser sich zur Vorbereitung der Niederschrift über die Wohnungseigentümerversammlung angefertigt hat.

Der Antragsgegner ist der Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage. Er hat bei Eigentümerversammlungen den Vorsitz geführt und die Protokolle gefertigt. Diese sind von ihm, von einer Wohnungseigentümerin und in einem Fall von einer Verwaltungsangestellten als Protokollführerin unterschrieben worden. Die Protokolle hat die Antragstellerin, eine Wohnungseigentümerin, erhalten. Während der Versammlungen haben der Verwalter und seine Angestellte handschriftliche Notizen über den Ablauf der Versammlung als Grundlage für die Niederschriften gefertigt. Die Antragstellerin begehrt Einsicht in diese Notizen, die sie als "Originalprotokolle" bezeichnet.

Aus den Gründen: Durch den Beschluß des Amtsgerichts vom 23. April 1987 ist der Antragsgegner verpflichtet worden, sämtliche Verwaltungsunterlagen zur Prüfung vorzulegen. Den weiteren Antrag der Antragstellerin, ihr Einsicht in die von ihr als "Originalprotokolle" bezeichneten handschriftlichen Notizen des Antragsgegners über Wohnungseigentümerversammlungen zu gewähren, hat das Amtsgericht zurückgewiesen. Das Landgericht hat die hiergegen gerichtete Erstbeschwerde der Antragstellerin mit seinem Beschluß vom 24. Februar 1988 zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die form- und fristgerecht eingelegte Rechtsbeschwerde der Antragstellerin, mit der sie ihren Anspruch weiter verfolgt.

Die Rechtsbeschwerde ist unbegründet.

Das Landgericht hat rechtsfehlerfrei entschieden, daß der Antragstellerin ein Anspruch auf Einsichtnahme in diese Notizen nicht zusteht.

Auf § 24 Abs. 6 Satz 3 WEG kann dieser Anspruch nicht gestützt werden. Denn diese Vorschrift gewährt ein Recht zur Einsicht nur in die "Niederschrift". Die Vorinstanzen haben zutreffend entschieden, daß Niederschrift im Sinne dieser Vorschrift nur diejenige Urkunde ist, die die in § 24 Abs. 6 Satz 2 WEG bezeichneten Personen unterschrieben haben. Das ergibt der Wortlaut der Bestimmung. Hierfür spricht auch der Zweck der Vorschrift. Die Herstellung von Niederschriften über die in der Wohnungseigentümerversammlung gefaßten Beschlüsse ist notwendig, damit jeder Sondernachfolger, aber auch jeder Wohnungseigentümer sich jederzeit zuverlässig über die geltenden Beschlüsse unterrichten kann. Denn nach § 10 Abs. 3 WEG wirken Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung auch ohne Grundbucheintragung für und gegen den Sondernachfolger. Die Protokollierungspflicht beschränkt sich daher nach § 24 Abs. 6 Satz 1 WEG ausdrücklich auch nur auf die Beschlüsse, also ein Ergebnisprotokoll (BayObLGZ 1982, 445, 447; Rpfleger 1972, 411). Es ist offensichtlich, daß die vorbereitenden Aufzeichnungen des Verwalters oder sonstiger Protokollführer nicht zur Niederschrift gehören. Denn sie geben keine sichere Auskunft über die gefaßten Beschlüsse.

Gleiches gilt im übrigen auch für ein Ablaufprotokoll. Es steht im Ermessen des Verwalters, ein solches Protokoll herzustellen, wenn die Gemeinschaftsordnung oder Wohnungseigentümerbeschlüsse dieses nicht ausdrücklich vorschreiben (BayObLG Rpfleger 1972, 411). Auch für ein solches Protokoll gilt aus den oben dargelegten Gründen aber, daß ein Anspruch auf Einsichtnahme nur in die von den dazu befugten Personen unterschriebene Niederschrift, nicht aber auch in vorbereitende Notizen besteht.

Die Antragstellerin kann den geltend gemachten Anspruch auch nicht auf § 667 BGB stützten. Nach dieser Vorschrift steht dem Auftraggeber zwar ein Anspruch zu, von dem Auftragnehmer auch die Herausgabe von Akten zu verlangen, die im Zusammenhang mit der Geschäftsführung angelegt worden sind (KG NJW 1971, 566, 567; RGZ 105, 392, 393; Seiler in Münchner Kommentar, 2. Aufl., Rdn. 12; Thomas in Palandt, 47. Aufl., Anm. 3 je zu § 667 BGB). Die Herausgabepflicht erstreckt sich grundsätzlich aber nicht auf private Aufzeichnungen des Herausgabepflichtigen, die er zur Vorbereitung seiner Tätigkeit erstellt hat (Seiler aaO Rdn. 16). Ihnen kommt nämlich nach der Absicht des Beauftragten keinerlei Verbindlichkeit zu. Der Herausgabeanspruch des Auftraggebers erfaßt sie deshalb nicht. Denn ein Interesse des Auftraggebers an solchen für die Abwicklung des Geschäftsbesorgungsvertrages unverbindlichen Notizen ist nicht anzuerkennen. Diese gleichen Gründe müssen auch für den hier von der Antragstellerin verfolgten Anspruch auf Einsicht in die das Protokoll vorbereitenden Notizen gelten.

Die Antragstellerin kann ihren Anspruch auch nicht auf eine analoge Anwendung des § 810 BGB stützen. Auch hier gehören private Aufzeichnungen zur Vorbereitung der Vertragsverhandlungen nicht zu den Urkunden, die die Verhandlungen selbst enthalten (RGZ 152, 213, 217). Gemeint sind damit vielmehr nur Entwürfe oder Briefe, die zwischen den Verhandlungspartnern oder mit einem gemeinschaftlichen Vermittler gewechselt worden sind (RGZ aaO; Thomas in Palandt, 47. Aufl., Anm. 5; Fischer in MünchKomm, 2. Aufl., Rdn. 9 je zu § 810 BGB).

Letztlich ergibt sich ein Anspruch auch nicht aus dem allgemeinen Grundsatz von Treu und Glauben. Es besteht kein schutzwürdiges Interesse des Wohnungseigentümers, ihm ein Recht auf Einsichtnahme in die privaten Aufzeichnungen des Verwalters einzuräumen. Zur Anfechtung von Wohnungseigentümerbeschlüssen oder auch zur Feststellung des richtigen Abstimmungsverhältnisses bei fehlerhafter Wertung der abgegebenen Stimmen (s. hierzu OLG Hamm OLGZ 1979, 296, 299; KG Rpfleger 1979, 65) ist es grundsätzlich nicht erforderlich, die privaten Aufzeichnungen des Versammlungsleiters einzusehen. - Die von der Antragstellerin zitierte abweichende Meinung von Deckert (Die Eigentumswohnung [Lose BlSlg.] 2/714) überzeugt nicht. Sie erörtert keine Rechtsgrundlage, sondern hält es lediglich für ratsam, die privaten Aufzeichnungen mit den Niederschriften aufzuheben. Ein Anspruch eines Wohnungseigentümers auf Einsichtnahme in die Notizen kann damit aber nicht begründet werden.