Wohnungseigentum

Wohnungseigentum; Hundehaltung; Mehrheitsbeschluss

Auch Wohnungseigentumsanlagen mit hoher Wohndichte rechtfertigen nicht das generelle Verbot der Hundehaltung ohne Vorliegen konkreter Belästigungen. Ein untersagender Mehrheitsbeschluß der Wohnungseigentümer ist unwirksam, selbst wenn er nicht angefochten worden ist.

Die übrigen Wohnungseigentümer, vertreten durch die Verwalterin, verlangen von der Antragsgegnerin die Unterlassung der Hundehaltung in deren Eigentumswohnung. In der Eigentümerversammlung vom 8. Juli 1987 ist folgender mangels Anfechtung bestandskräftig gewordener Beschluß gefaßt worden: "Die Wohnungseigentümerversammlung erweitert die Hausordnung dahingehend, daß zukünftig die Hundehaltung in den Wohnungen nicht mehr gestattet ist. Es wird ein Bestandsschutz ab Rechtsgültigkeit dieses Beschlusses vereinbart." Auf Antrag der Verwalterin hat das AG die Antragsgegnerin verpflichtet, die Hundehaltung zu unterlassen. Die hiergegen gerichtete Erstbeschwerde hat das LG zurückgewiesen. Die Rechtsbeschwerde führt zur Zurückweisung des Unterlassungsantrages.

2. a) Rechtsirrtumsfrei ist der Ausgangspunkt des angefochtenen Beschlusses, daß ein generelles Verbot der Hundehaltung auch durch bestandskräftig gewordenen Mehrheitsbeschluß rechtsunwirksam ist (vgl. KG NJW 1956, 1679; BayObLGZ 1972, 90 = NJW 1972, 880 (LS) = MDR 1972, 516 = WM 1973, 771; OLG Frankfurt/Main Rpfleger 1978, 414; OLG Stuttgart BWJustiz 1982, 230; OLG Karlsruhe ZMR 1988, 184 = DWE 1988, 68 = WE 1988, 96 = WEZ 988, 139; Bärmann/Pick/Merle, WEG 6. Aufl., § 15 Rdn. 8; Bielefeld, Der Wohnungseigentümer, 4. Aufl., Seite 192, 209; Derleder, Festschrift für Seuß, 1987, Seite 115, 120; zweifelnd Weitnauer, WEG 7. Aufl., § 15 Rdn. 17). Diese Rechtsprechung ist freilich auf andere als herkömmliche Haustiere nicht zu übertragen (vgl. OLG Frankfurt/Main NJW-RR 1990, 1430 = DWE 1990, 108 betreffend Schlangen und Ratten).

Nach den in den zitierten Entscheidungen aufgestellten Grundsätzen soll ein ausdrückliches Verbot der Haltung von Hunden oder sonstigen Haustieren gemäß § 15 Abs. 1 WEG durch Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung oder eine als solche gewollte allstimmige Vereinbarung festgelegt werden können. Selbst das könnte etwa im Falle des einseitigen, ohne Beteiligung der später betroffenen Wohnungseigentümer nach § 8 WEG teilenden Eigentümers rechtlich in Frage gestellt werden, wenn das absolute Haustierverbot in den Kernbereich oder (vgl. OLG Frankfurt/Main DWE 1990, 188) in den Wesensgehalt des Sondereigentums nach § 13 Abs. 1 WEG eingriffe. Das braucht hier jedoch nicht entschieden zu werden. Immerhin ist die dauernde Wirksamkeit solcher Bestimmungen der Gemeinschaftsordnung von der Eintragung in den Wohnungsgrundbüchern abhängig und kann nur dann gemäß § 10 Abs. 2 WEG einem Sondernachfolger entgegenhalten werden, der mit der Grundbucheintragung auch eine zumutbare Möglichkeit der Kenntnisnahme hat.

Eine nächste Stufe wäre erreicht, wenn eine Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung ausdrücklich einen Mehrheitsbeschluß betreffend Haustierverbots zuließe. Hier wäre jedoch nach BGHZ 95, 137 = NJW 1985, 2832 immer noch zu prüfen, ob nicht die Zulässigkeit eines solchen Verbotes außer der Erlaubnis durch die Gemeinschaftsordnung einen sachlichen Grund voraussetzen würde und einzelne Wohnungseigentümer gegenüber dem früheren Rechtszustand nicht unbillig benachteiligt werden dürften. Insbesondere bei rücksichtsvoller Hundehaltung ohne jegliche erhebliche Belästigung der Mitbewohner des Hauses könnten hier Bedenken gegen ein generelles Hundeverbot erhoben werden. Sofern eine Gemeinschaftsordnung - was hier allerdings nicht der Fall ist - nur allgemein den Erlaß einer Hausordnung vorsieht, wird damit nur die gesetzliche Bestimmung des § 21 Abs. 5 Nr. 1 WEG wiederholt. Hausordnungsbestimmungen können zwar eine Einschränkung der Tierhaltung vorsehen, nicht aber ein absolutes Verbot. Soweit ein Verwalter durch die Gemeinschaftsordnung zur Aufstellung einer Hausordnung ermächtigt wird, hat er keine weitergehenden Befugnisse als die Mehrheit der Eigentümer.

Rechtliche Einigkeit besteht darin, daß ein durch bloßen Mehrheitsbeschluß (ohne entsprechende Grundlage in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung) bestimmtes absolutes Verbot der Hundehaltung in einer Wohnungseigentumsanlage bei rechtzeitiger Anfechtung für ungültig zu erklären ist, weil es ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht (§§ 21 Abs. 3 und 4, 23 Abs. 4 WEG). Nach § 13 Abs. 1 WEG kann jeder Wohnungseigentümer, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen, mit seinen im Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen nach Belieben verfahren, insbesondere diese bewohnen, vermieten, verpachten oder in sonstiger Weise nutzen. Er ist nach § 14 Nr. 1 WEG nur verpflichtet, von den in seinem Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen lediglich in solcher Weise Gebrauch zu machen, daß dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst. Zu den herkömmlichen soziokulturellen Vorstellungen im Geltungsbereich des WEG gehört auch die Haustierhaltung, insbesondere von Hunden. Bei ordnungsgemäßer Hundehaltung können die Beeinträchtigungen für andere so gering gehalten werden, daß diesen ein nennenswerter Nachteil nicht erwächst. Die Hundehaltung gehört damit zum Kernbereich oder Wesensgehalt des Sondereigentums, das auch unter dem Schutz des Art. 14 GG steht. Sie gehört ferner zu der durch Art. 2 GG geschützten freien Entfaltung der Persönlichkeit, weshalb ein absolutes Verbot im Wohnungseigentum ausgeschlossen ist (vgl. die ähnliche Rechtsproblematik bei der Musikausübung im Wohnungseigentum). Ein generelles Hundeverbot ist auch unverhältnismäßig, weil es ebenso den Wohnungseigentümer beträfe, der seinen Hund ordnungsgemäß hält und jede erhebliche Beeinträchtigung anderer auszuschließen vermag. Demgemäß hat das OLG Stuttgart (BWJustiz 1982, 230) in einem Beschlußanfechtungsverfahren entschieden, daß ein Verbot der Hundehaltung nicht pauschal auf abstrakte Belästigungen gestützt werden darf. Auch aus § 15 Abs. 2 WEG kann die Ermächtigung zu einem Mehrheitsbeschluß hinsichtlich eines generellen Hundeverbotes nicht hergeleitet werden. Ein Gebrauch des Sondereigentums, der sich im Rahmen von § 14 Nr. 1 WEG hält, ist ordnungsgemäß und damit einer Einschränkung durch die Hausordnung nicht zugänglich (vgl. Palandt-Bassenge, BGB 51. Aufl., WEG § 15 Rdn. 12). Dies alles betrifft nur das absolute Verbot der Haustierhaltung. Bei konkreten Beeinträchtigungen und Belästigungen können selbstverständlich Hausordnungsregeln über das Verhalten der Hundebesitzer auch im Rahmen odnungsmäßiger Verwaltung beschlossen werden. Nicht betroffen sind auch Beseitigungs- und Unterlassungsansprüche bezüglich Haustieren, wenn die Beeinträchtigungen trotz Abmahnungen nicht aufhören. Nach diesen Grundsätzen wäre der Eigentümerbeschluß vom 8. Juli 1987 bei rechtzeitiger Anfechtung aufzuheben gewesen.

Im Falle der Bestandskraft eines nicht ordnungsmäßigen (das heißt ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechenden) Mehrheitsbeschlusses wird teilweise die Rechtsauffassung vertreten, daß er eine Vereinbarung ersetzt, auch wenn dafür sonst an sich Allstimmigkeit erforderlich wäre (Palandt Bassenge a.a.O. WEG § 10 Rdn. 19). Daraus entsteht die paradoxe, zum Teil auch gezogene Konsequenz, daß, wäre wirklich eine allstimmige und als solche gewollte Vereinbarung zustande gekommen, diese gemäß § 10 Abs. 2 WEG gegen einen Sondernachfolger nur bei Eintragung in den Wohnungsgrundbüchern gültig wäre und damit praktisch, weil eine unterschiedliche Geltung ausgeschlossen ist, mit jedem Erwerberwechsel erlöschen würde. Der vereinbarungsersetzende Mehrheitsbeschluß, bei dem Allstimmigkeit gerade nicht erreicht worden ist, würde aber über § 10 Abs. 3 WEG ohne jede Eintragung in den Wohnungsgrundbüchern einem Erwerber entgegengesetzt werden können, der kaum Gelegenheit hatte, sich darüber zu informieren und damit auch an sich nicht rechnen mußte. Der immerhin noch diskutable Ausweg, dann doch wenigstens die Eintragung dieser vereinbarungsgleichen Mehrheitsbeschlüsse zu fordern oder mindestens zu gestatten, wird jedoch überwiegend abgelehnt (vgl. Palandt-Bassenge a.a.O.). Der Senat hat (vgl. OLGZ 1990, 421) hinsichtlich der sogenannten vereinbarungsersetzenden Mehrheitsbeschlüsse (soweit nicht gemäß § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG wegen Gesetzwidrigkeit ohnehin Nichtigkeit eintritt) die Unterscheidung getroffen, ob der Eigentümerbeschluß eine allgemeine Regelung zukünftiger Fälle oder aber nur einen abgeschlossenen Einzelfall betrifft, etwa eine gesetzwidrige Abweichung vom gesetzlichen Verteilungsschlüssel des § 16 Abs. 2 WEG in einer Jahresabrechnung. Als ein solcher abgeschlossener Einzelfall ist auch eine mehrheitlich und bestandskräftig zugelassene bauliche Veränderung anzusehen, weil damit nicht eine unbestimmte Anzahl künftiger Fälle, sondern lediglich ein abgeschlossener Sachverhalt geregelt wird. Anders verhält es sich bei einer allgemeinen Regelung für die Zukunft, und zwar auch wegen der sonst im Hinblick auf § 10 Abs. 2 und 3 WEG eintretenden oben aufgezeigten Diskrepanz. Unter Anwendung dieser Rechtsprechung wäre die Geltung des generellen Verbots der Hundehaltung in dem Eigentümerbeschluß vom 8. Juli 1987 mangels Eintragung in den Wohnungsgrundbüchern schon deshalb unwirksam, weil die Antragsgegnerin nach diesem Eigentümerbeschluß in die Eigentümergemeinschaft eingetreten ist. Da diese Rechtsauffassung aber nicht allgemein geteilt wird (vgl. Nachweise bei Palandt-Bassenge, BGB 51. Aufl., WEG § 10 Rdn. 19), wäre der Senat gehalten, die Sache nach § 28 FGG dem Bundesgerichtshof vorzulegen. Dies ist freilich entbehrlich, weil die Unwirksamkeit des generellen Hundeverbotes durch bestandskräftigen Mehrheitsbeschluß auch auf andere Rechtsgründe gestützt werden kann.

Auch ein bestandskräftiger Mehrheitsbeschluß ist nach § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG ohne Ungültigerklärung unwirksam, wenn der Eigentümerbeschluß gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann. Zum einen verstößt das unverhältnismäßige generelle Verbot der Hundehaltung ohne Rücksicht auf eine konkrete Gefährdungslage gegen die guten Sitten (§ 138 Abs. 1 BGB), weil es auch den ordentlichen Hundehalter betrifft, der die Beeinträchtigungen der Umgebung auf ein allgemein akzeptiertes Mindestmaß herabsetzt. Zum anderen ist für einen derart weitreichenden Eingriff in den Kernbereich und Wesensgehalt des Sondereigentums eine absolute Unzuständigkeit der Wohnungseigentümerversammlung anzunehmen (vgl. Palandt-Bassenge, a.a.O. WEG § 23 Rdn. 12 m. w. N.). Der Senat folgt damit der eingangs zitierten Rechtsprechung. Den zweifelnden Ausführungen von Weitnauer, WEG 7. Aufl., § 15 Rdn. 17, sowie dem Widerspruch von Belz, DWE 1991, 131 (insbesondere auch zur Hundehaltung) vermag der Senat gegenüber der dargelegten allgemeinen Auffassung in der Rechtsprechung nicht zu folgen. Der angefochtene Beschluß des Landgerichts ist also im Ausgangspunkt insoweit rechtlich einwandfrei.

b) Rechtsfehlerhaft nimmt der angefochtene Beschluß jedoch an, daß der Eigentümerbeschluß vom 8. Juli 1987 kein generelles Verbot der Hundehaltung vorsehe, weil er einen Bestandsschutz für die bereits vorhandenen Hunde enthalte. Die Auslegung des Landgerichts ist rechtlich nicht haltbar. Es kann dahinstehen, ob der Bestandsschutz für die bereits vorhandenen Hunde nicht sogar eine unzulässige Ungleichbehandlung der Wohnungseigentümer bedeutet. Jedenfalls wirkt der Eigentümerbeschluß für alle diejenigen Wohnungseigentümer, die damals keinen Hund hatten, sowie erst recht für die später hinzukommenden Wohnungseigentümer ebenso wie ein generelles Hundeverbot; letztlich hat es aber selbst für die damaligen Hundebesitzer insoweit den Charakter eines generellen Verbotes, als sie an der Anschaffung eines neuen Hundes gehindert wären, was mit dem Fortschreiten der Zeit auch immer fühlbarer würde. Da die landgerichtliche Auslegung bereits auf einem Rechtsverstoß beruht, bedarf es hier nicht der Entscheidung, ob das Rechtsbeschwerdegericht bei der Auslegung von Eigentümerbeschlüssen grundsätzlich auf die reine Rechtsprüfung beschränkt ist. Der Senat vertritt allerdings in ständiger Rechtsprechung die Auffassung, daß dies der Fall ist (ebenso BayObLG WM 1991, 711; a. A. OLG Stuttgart WM 1991, 414). Im übrigen würde der Senat auch bei einer vollständigen Überprüfung der Auslegung des Eigentümerbeschlusses vom 8. Juli 1987 die aufgezeigte Auslegung vornehmen.

Durchgreifenden rechtlichen Bedenken begegnen auch die Erwägungen des Landgerichts, mit denen es angesichts der hohen Wohndichte (530 Wohnungen in einem Hochhaus) und der abstrakten Gefährdung durch die Hundehaltung einen Ausnahmefall statuiert. Allein mit der pauschalen Aufzählung latenter Gefahren kann ein generelles Verbot der Hundehaltung nicht gerechtfertigt werden. Ein allgemeines Verbot würde auch den Hundebesitzer treffen, der sich in bezug auf die Tierhaltung optimal und absolut ordnungsmäßig verhält. Daneben ist das Verbot auch unverhältnismäßig, weil andere Mittel der Hausordnung zur Verfügung stehen, um Belästigungen jedenfalls zu mindern, beispielsweise zahlenmäßige Einschränkung der Tierhaltung und Verpflichtung zum Anleinen von Hunden im Haus, in den Fahrstühlen und auf dem Grundstück. Der Senat verkennt nicht, daß die Durchsetzung derartiger Hausordnungsregeln im Einzelfall schwierig sein kann, weil die Tierhaltung nicht immer ordnungsgemäß erfolgt. Angesichts des mit einem absoluten Hundehaltungsverbot verbundenen Eingriffs in den Kernbereich und Wesensgehalt des Sondereigentums kann aber ein unterschiedsloses Verbot der Hundehaltung nicht begründet werden. Die eingangs zitierte Rechtsprechung sieht auch insoweit keine Ausnahme vor. Im übrigen ließe sich auch keine befriedigende Abgrenzung finden, bis zu welcher Wohndichte ein generelles Hundehaltungsverbot zulässig wäre.

Auch Wohnungseigentumsanlagen mit einer hohen Wohndichte rechtfertigen nicht das generelle Verbot der Hundehaltung ohne Vorliegen konkreter Belästigungen. Ein Mehrheitsbeschluß der Wohnungseigentümer, der die Hundehaltung generell untersagt, ist auch dann unwirksam, wenn er nicht angefochten worden ist. Dies entschied das Kammergericht durch Beschluß vom 13. Januar 1992. In dem betreffenden Fall handelte es sich um eine Eigentumswohnungsanlage in Form eines Hochhauses mit 530 Wohnungen.