Wohnungseigentum

Wohnungseigentum; Instandhaltungsrücklageanteil; Übergang auf Erwerber

Der rechtsgeschäftliche Veräußerer von Wohnungseigentum kann nicht die Auszahlung seines Anteils an der Instandhaltungsrücklage verlangen. Dieser Anteil geht mit der Veräußerung auf den Erwerber über.

Der rechtsgeschäftliche Veräußerer von Wohnungseigentum kann die Auszahlung seines Anteils an der gebildeten Instandhaltungsrücklage nicht verlangen, weil dieser Anteil mit der Veräußerung auf den Erwerber übergeht. Die Teilungserklärung vom 19. Juli 1972 sieht unter A. XII Nr. 1 Abs 2 zwar die Ansammlung einer Instandhaltungsrücklage vor, enthält aber keine Vorschriften über deren Behandlung in Fällen der Veräußerung von Wohnungseigentum, so daß es nur auf die allgemeine gesetzliche Regelung ankommt. Die insbesondere von Bärmann (Bärmann/Pick, Merle, Wohnungseigentumsgesetz 6. Aufl., Einleitung Rdnr. 628 und öfter) vertretene gesellschaftsrechtliche Konstruktion der Wohnungseigentümergemeinschaft mit der Folge personenrechtlicher Mitgliedschaftsrechte hat in der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes keine Anerkennung gefunden. So haftet der Rechtsnachfolger eines Wohnungseigentümers nicht kraft Gesetzes für Wohngeldrückstände seines Vorgängers aus der vor dem Erwerb abgeschlossenen Wirtschaftsperiode (BGHZ 88, 302 = NJW 1984, 308), selbst wenn die Konkretisierung erst in Abrechnung und Beschlußfassung nach dem Erwerb erfolgt ist (BGHZ 95, 118 = NJW 1985, 2717), und jedenfalls für den Erwerb im Wege der Zwangsversteigerung läßt sich eine Erwerberhaftung auch nicht mit Beschränkung auf das betreffende Wohnungseigentumsrecht etwa durch Teilungserklärung schaffen (BGHZ 99, 358 = NJW 1987, 1638), weil das eine gegen § 56 S. 2 ZVG verstoßende Verdinglichung von Wohnlasten zu Gunsten der Miteigentümer bedeutete.

Auch ohne die Annahme derartiger Mitgliedschaftsrechte ergibt sich nach dem Gesetz eine notwendige Akzessorietät des Mobiliarverwaltungsvermögens der Wohnungseigentümergemeinschaft (der vom Verwalter gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 4 WEG zu verwaltenden "gemeinschaftlichen Gelder", zu denen die Instandhaltungsrückstellung nach § 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG gehört) zu dem jeweiligen Grundbuchstand, so daß mit der rechtsgeschäftlichen Umschreibung des Wohnungseigentums auf den rechtsgeschäftlichen Erwerber auch der Anteil an der Instandhaltungsrücklage übergeht. Anders als bei einer schlichten Grundstücksbruchteilsgemeinschaft, wo die Grundbuchumschreibung nicht notwendigerweie auch zur Änderung der dinglichen Zuordnung des Mobiliarverwaltungsvermögens führt, schafft das Wohnungseigentumsgesetz eine Institutionalisierung auch hinsichtlich des zur Grundstücksverwaltung notwendigen Mobiliarvermögens. Dieses hat "der Verwalter" zu verwalten (§ 27 Abs. 1 Nr. 4 WEG), insbesondere diesbezügliche Zahlungen zu bewirken und entgegenzunehmen (§ 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG), und er hat in diesem Rahmen durch entsprechende Gestaltung des Wirtschaftsplanes (§ 28 Abs. 1 Nr. 3 WEG) auch eine angemessene Instandhaltungsrückstellung anzusammeln (§ 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG).

Das Mobiliarvermögen einschließlich der Instandhaltungsrückstellung unterliegt gemäß § 21 Abs. 1 WEG der "den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich" zustehenden "Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums". Es gibt nur eine einzige Wohnungseigentümergemeinschaft je Wohnanlage, repräsentiert durch die jeweiligen Eigentümer.

Sie wird bei Eigentumswechsel nicht in der Identität aufgehoben. Aus dieser im WEG geregelten ausschließlichen Herrschaftsbefugnis der eingetragenen Eigentümer auch über das verwaltungsbezogene Mobiliarvermögen ergibt sich eine jeweils dem Grundbuchstand entsprechende sachenrechtliche Zuordnung nach dem BGB. Für bewegliche Sachen (Zubehör im Sinne von §§ 97, 98 BGB) ist dem BGB übrigens eine solche - allerdings dispositive - Akzessorietät von Mobiliareigentum zu Grundbuchveränderungen nicht unbekannt (§ 926 Abs. 1 BGB).

Der insbesondere von Weitnauer (Wohnungseigentumsgesetz 6. Aufl., § 1 Rdnr. 4 h und 4 k) vertretenen Auffassung, bezüglich des Verwaltungsvermögens bestehe eine schlichte Rechtsgemeinschaft der Wohnungseigentümer im Sinne der §§ 741 ff. BGB und der Anteil an der Instandhaltungsrückstellung gehe nicht kraft Gesetzes mit der Übertragung des Wohnungseigentums über, vermag der Senat nicht zu folgen. Damit würde bei Unterbleiben gesonderter Abtretung des Anteils an den Nachfolger im Wohnungseigentumsrecht trotz Veräußerung des Wohnungseigentums hinsichtlich des Verwaltungsvermögens einschließlich der Instandhaltungsrücklage der bisherige Eigentümerkreis bleiben, der sich mit dem ausgeschiedenen Wohnungseigentümer auseinandersetzen müßte und danach den neuen Wohnungseigentümer auch hinsichtlich des Verwaltungsvermögens in die Rechtsgemeinschaft aufnehmen müßte. Dies wäre selbst bei kleineren Wohnungseigentumsgemeinschaften denkbar unpraktikabel, zumal ein Wohnungseigentumswechsel jederzeit und unvorhersehbar eintreten kann. Das Verwaltungsvermögen im allgemeinen und die Instandhaltungsrücklage im besonderen ist zu einem bestimmten Zweck, nämlich der ordnungsmäßigen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums wie auch seines Werterhalts gebildet worden, und dieser Zweck entfällt nicht durch das jederzeit mögliche Ausscheiden eines Wohnungseigentümers. Da die Instandhaltungsrückstellung ein Vorschuß auf die Kosten größerer Reparaturen ist, muß die angesammelte Rücklage auch der Eigentümergemeinschaft verbleiben. Sie wäre ungesichert, müßte sie versuchen, von einem neuen Wohnungseigentümer die auf seinen Anteil entfallenden Reparaturkostenbeiträge zu erlangen.

Demgegenüber kann der Veräußerer bei der Bemessung des Kaufpreises darauf hinweisen, daß neben dem zu verschaffenden Wohnungseigentum auch angesparte zukünftige Reparaturkosten vorhanden sind.

Es bedarf hier keiner Entscheidung, ob die vorstehenden für die rechtsgeschäftliche Veräußerung entwickelten Grundsätze hinsichtlich des Übergangs des Anteils an der Instandhaltungsrücklage auch für den Fall der Zwangsversteigerung gelten. Beschlagnahme und Zuschlag erfassen mit dem Wohnungseigentum nur Gegenstände, auf welche sich bei einem Grundstück die Hypothek erstreckt (§§ 20, 90 ZVG). Ob im Sinne dieser Vollstreckungsvorschriften dazu der Anteil des Voreigentümers am Verwaltungsvermögen und an der Instandhaltungsrückstellung gehört, ist zweifelhaft. Fest steht nur, daß dem Ersteher von dem Zuschlag an die Nutzungen gebühren und er die Lasten zu tragen hat (§ 56 S. 2 ZVG). Soweit es sich um gemeinschaftliche Gelder handelt, denen im Zeitpunkt des Eigentumserwerbs schon schuldrechtliche fällige Ansprüche Dritter, auch des Voreigentümers, auf Auszahlung gegenüberstanden, muß sich der Erwerber die Erfüllung gefallen lassen (z. B. Rückgewähr überzahlten Hausgeldes für eine vor dem Eigentumswechsel abgeschlossene Wirtschaftsperiode). Von daher steht grundsätzlich auch einem Anspruch des Voreigentümers auf Auszahlung seines Anteils an der Instandhaltungsrückstellung nichts entgegen. In diesem Sonderfall, wo nach den Versteigerungsbedingungen der Anteil an der Instandhaltungsrücklage nicht auf den Ersteher übergeht und also in dem Verwaltungsvermögen verbleibt, könnte nach Treu und Glauben dem Voreigentümer ein außerordentlicher Anspruch auf Ausschüttung seines Anteils an der Rücklage zustehen (vgl. BayObLGZ 1985,198). Würde man umgekehrt den Anteil an der Instandhaltungsrücklage auf den Ersteher übergehen lassen, wäre an einen Freistellungsanspruch des Voreigentümers gegen den Ersteher zu denken, weil dem Ersteher dieser Anteil nach den Versteigerungsvorschriften nicht zukommt. Diese Fragen bedürfen hier jedoch keiner abschließenden Entscheidung, der Senat weicht insoweit auch nicht von der zitierten Entscheidung des Bayerischen Obersten Landesgerichtes ab.

Bei einem auf freiem Entschluß des bisherigen Miteigentümers beruhenden Eigentumswechsel - wie im vorliegenden Fall - ist jedenfalls ein außerordentlicher Abfindungsanspruch gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft zu versagen. Die gemäß der Teilungserklärung in Verbindung mit § 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG durch laufende Raten anzusammelnde Rücklage soll vor Insolvenzproblemen einzelner schützen, wie sie bei sonst jeweils nötigen größeren Sonderumlagen auftreten können. Dabei wird auch eine Verteuerung der Reparatur durch eine sonst eventuell erforderliche Kreditaufnahme der Gemeinschaft über den Verwalter vermieden.

Einem Wohnungseigentümer, der sein Wohnungseigentumsrecht verkauft, ist auch ohne weiteres zuzumuten, den buchmäßigen Wert seiner Mitberechtigung an der unverbrauchten Instandhaltungsrücklage bei der Bemessung des Kaufpreises zu berücksichtigen (oder den Erwerber zur anderweitigen Sicherstellung der Miteigentümer, soweit diese einverstanden sind, zu veranlassen). Es besteht kein Grund, ihm einen außerordentlichen Rückgewähranspruch gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft zuzubilligen mit dem Nachteil, daß die Wohnungseigentümergemeinschaft dann erst um Zahlung des eventuell erheblichen Betrages beim Erwerber nachsuchen muß, vielleicht einen Rechtsstreit führen und das Insolvenzrisiko tragen muß. Die Risiken aus einem Verkaufsfall hat in erster Linie der verkaufende Wohnungseigentümer zu tragen. Sie sind nicht ohne weiteres der Eigentümergemeinschaft aufzuerlegen.

Schuldrechtlich mag die Rücklage dem bisherigen Eigentümer, der sie aufgebracht hat, zuzuordnen sein, solange er diese Stellung nicht an den Erwerber abtritt. Er hat aber zugleich mit der Anzahlung eine Sicherheit für die Lastentragungspflichten desjenigen gestellt, der die betreffende Wohneinheit im späteren Zeitpunkt der Ausführung außerordentlicher Reparaturen innehat. Der Sicherungszweck ist mit der Veräußerung nicht weggefallen, so daß der veräußernde Wohnungseigentümer den zu Sicherungszwecken gestellten Betrag nicht einfach zurückverlangen kann. Der Rechtsnachfolger, in dessen späterer Wirtschaftsperiode Reparaturen unter Verbrauch der Rücklage ausgeführt werden, schuldet an sich den gesamten anteiligen Aufwand gemäß § 16 Abs. 2 WEG persönlich und wird nur durch Verwertung der noch aus Mitteln seines Rechtsvorgängers gestellten Sicherheit befreit. Spätestens zu diesem Zeitpunkt entsteht ein Ersatzanspruch des Voreigentümers, sofern keine abweichenden Abreden mit diesem bestehen. Aber auch schon vorher könnte ein Kaufvertrag über ein Wohnungseigentumsrecht, wenn die Vertragspartner nicht an die bestehende Instandhaltungsrücklage gedacht haben, zum Zweifel ergänzend dahin auszulegen sein, daß der Käufer die Nebenpflicht hat, die Sicherstellung abzulösen. Aus Praktikabilitätsgründen könnte das so abzuwickeln sein, daß er nicht an die Wohnungseigentümergemeinschaft zahlt, sondern dem Verkäufer den betreffenden Betrag zusätzlich zum vereinbarten Kaufpreis zahlt, um dafür auch die Stellung des Voreigentümers als Sicherungsgeber zu erlangen. Jedenfalls wenn und solange der Erwerber nicht eine Zahlung an die Gemeinschaft leistet, die zur Ablösung des Anteils des bisherigen Eigentümers an der Instandhaltungsrücklage führt, hat der bisherige Eigentümer daher keinen fälligen Anspruch gegen die Gemeinschaft. Er kann daher auch nicht gegen Ansprüche der Gemeinschaft auf rückständige Zahlungen aufrechnen. Denn eine zur Aufrechnung verwendete Forderung muß fällig sein (§ 387 BGB) und darf auch nicht einredebehaftet sein (§ 390 S. 1 BGB).

Mit der Versagung des Auszahlungsanspruchs folgt der Senat der weit überwiegenden Auffassung in Rechtsprechung und Schrifttum.

So hat das Landgericht Berlin (JR 1962, 220, 222) bereits entschieden, daß die dem Verwalter zur Verfügung gestellten Gelder nicht als Einzelguthaben der Wohnungseigentümer gelten, sondern an die Unauflöslichkeit der Gemeinschaft gebundene Vermögensbestandteile bilden. Der 1. Zivilsenat des Kammergerichts (OLGZ 1977, 1, 4) hat entschieden, die Natur der grundsätzlich unauflöslichen Wohnungseigentümergemeinschaft verbiete es, daß Mitberechtigungen an dem Verwaltungsvermögen von dem einzelnen Wohnungseigentum getrennt werden. Nach BGB-RGRK-Augustin, 12. Aufl., WEG § 21 Rn. 50 kann kein Raumeigentümer Auszahlung seines Anteils an der Rücklage verlangen, weil die für den vorgesehenen Zweck erhalten bleiben muß. Ebenso äußern sich Soergel-Baur, BGB, 12. Aufl., WEG § 5 Rn. 2; Palandt-Bassenge, BGB, 47. Aufl., WEG § 1 Anm. 5; Ermann-Ganten, BGB, 7. Aufl., WEG § 22 Rn. 6. Dieselbe Auffassung vertritt Röll NJW 1976, 937; NJW 1983, 153; NJW 1987, 1049, sowie im Münchener Kommentar, 2. Aufl., WEG § 1 Rn. 12. Gleicher Ansicht sind Pick, JR 1972, 101; Müller, Praktische Fragen des Wohnungseigentums, Rn. 667; Bielefeld, Der Wohnungseigentümer, Seite 192.

Da somit auch ein aufrechenbarer Gegenanspruch nicht besteht, ist die Rechtsbeschwerde unbegründet. Bei diesem Ergebnis konnte der Senat es dahinstehen lassen, ob nicht schon das allgemeine Aufrechnungsverbot gegen Wohngeldansprüche - Ausnahmen nur bei Notgeschäftsführung, bei Anerkenntnis durch die Gemeinschaft oder bei gerichtlicher Feststellung - durchgreift oder aber nach Beendigung der Gemeinschaft ohnehin Abrechnung erfolgen muß und in diesem Rahmen grundsätzlich immer die Aufrechnung geltend gemacht werden kann. Ferner läßt der Senat unerörtert, ob nicht die Höhe des Aufrechnungsanspruches per 29. Januar 1988 festgestellt werden müßte, um zu einer genauen Bezifferung des Aufrechnungsanspruches zu gelangen; diesem Mangel gegenüber könnten die Antragsgegner wohl einwenden, daß die Gemeinschaft ihnen insoweit auskunftspflichtig sei.