Wohnungseigentum

Wohnungseigentum; Eigentümerversammlung; Beschlussfähigkeit; Jahresabrechnung; ordnungsgemäße Verwaltung

1. Ein Eigentümerbeschluß, der unterschiedslos Zeiten vor und nach dem Entstehen der Wohnungseigentümergemeinschaft in die Jahresabrechnung einbezieht, entspricht regelmäßig nicht ordnungsmäßiger Verwaltung.

2. Bei der Feststellung der Beschlußfähigkeit einer Eigentümerversammlung sind auch die Anteile der Wohnungseigentümer mitzuzählen, die vertreten, aber wegen Interessenkollision von der Stimmrechtsausübung ausgeschlossen sind (Bestätigung von KG OLG 1974, 419 gegen BayObLG NJW-RR 1987, 595).

Die Beteiligten zu 1.) und 32.) waren Eigentümer des Hausgrundstückes K.straße 21. Sie haben durch notarielle Teilungserklärung vom 18. November 1980 das Hausgrundstück in Wohnungseigentum aufgeteilt. Die Wohnungsgrundbücher wurden am 5. Dezember 1983 angelegt. Während der Beteiligte zu 1.) den Großteil seiner Wohnungen veräußert hat, ist der Beteiligte zu 32.) Eigentümer seiner Wohnungen geblieben. Durch notariellen Kaufvertrag vom 3. Juli 1985 hat der Beteiligte zu 32.) seine Wohneinheiten insgesamt an die Beteiligte zu 30.) verkauft. Für diese ist eine Auflassungsvormerkung in den Wohnungsgrundbüchern eingetragen worden. Eine Umschreibung hat jedoch noch nicht stattgefunden. Nach § 14 Abs. 4 der Teilungserklärung entfällt auf jede Wohneinheit eine Stimme.

Auf einer Eigentümerversammlung vom 22. November 1985 wurde die Beteiligte zu 31.) zur Verwalterin gewählt. Bevor ihr durch einstweilige Anordnung des Amtsgerichts Charlottenburg vom 27. Dezember 1985 jegliche Verwaltungstätigkeit untersagt worden war, hatte die Beteiligte zu 31.) mit Einladungsschreiben vom 29. November 1985 zu einer Eigentümerversammlung am 10. Dezember 1985 eingeladen. Auf dieser Versammlung wurde eine Reihe von Eigentümerbeschlüssen gefaßt, darunter zu TOP 12 ein Beschluß über die Jahresabrechnung 1982 der Verwaltung des Beteiligten zu 32.), zu TOP 13 ein Beschluß über die Rechnungslegung des Beteiligten zu 32.) für Januar und Februar 1983, zu TOP 14 ein Beschluß über die Abrechnung des Beteiligten zu 32.) für die Monate März bis Dezember 1983, zu TOP 15 ein Beschluß über Aufwendungsersatz und Verwalterhonorar des Beteiligten zu 32.) für die Zeit von Januar 1982 bis Februar 1983 in Höhe von 58.546,88 DM und zu TOP 16 ein Beschluß über den Aufwendungsersatz des Beteiligten zu 32.) für die Verwaltertätigkeit von März bis Dezember 1983, wobei die Beschlüsse jeweils mit 44 Ja-Stimmen gegen 1 Nein-Stimme bei 3 Enthaltungen gefaßt worden sind.

Die Antragsteller haben - in verschiedenem Umfang - beantragt, die Eigentümerbeschlüsse vom 10. Dezember 1985 für unwirksam zu erklären. Mit Beschluß vom 14. April 1987 hat das Amtsgericht unter Zurückweisung der weitergehenden Anträge die Wohnungseigentümerbeschlüsse zu den Tagesordnungspunkten 12 - 16 für ungültig erklärt. Hiergegen haben die Beteiligten zu 32.) und 33.) sofortige Beschwerde eingelegt. Durch den angefochtenen Beschluß hat das Landgericht unter Zurückweisung der weitergehenden Erstbeschwerde den Beschluß des Amtsgerichts insoweit aufgehoben, als die Wohnungseigentümerbeschlüsse vom 10. Dezember 1985 zu den Tagesordnungspunkten 13 - 16 für ungültig erklärt worden sind. Hiergegen richten sich die sofortigen weiteren Beschwerden der Beteiligten zu 1.) und 4.).

Die gemäß §§ 27, 29 FGG, 45 WEG zulässigen Rechtsbeschwerden sind sachlich gerechtfertigt. Soweit der angefochtene Beschluß den amtsgerichtlichen Beschluß ändert, ist er nicht rechtsfehlerfrei (§ 27 FGG).

Rechtlich einwandfrei sind die Vorinstanzen allerdings davon ausgegangen, daß die Beteiligte zu 31.) nach ihrer Wahl vom 22. November 1985 die Eigentümerversammlung vom 10. Dezember 1985 durch Einladungsschreiben vom 29. November 1985 ordnungsmäßig eingeladen hat und die spätere gerichtliche Amtsenthebung der Beteiligten zu 31.) die zuvor abgehaltene Eigentümerversammlung nicht nachträglich formell fehlerhaft macht.

Ohne Rechtsirrtum folgt das Landgericht auch der amtsgerichtlichen Entscheidung, daß die Beschlußfähigkeit der Eigentümerversammlung vom 10. Dezember 1985 zu bejahen ist. Die Eigentümerversammlung ist nach § 25 Abs. 3 WEG beschlußfähig, wenn die erschienenen stimmberechtigten Wohnungseigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile, berechnet nach der im Grundbuch eingetragenen Größe dieser Anteile, vertreten. Rechtlich einwandfrei hat das Amtsgericht ausgeführt, daß entsprechend dem Protokoll der Versammlung vom 10. Dezember 1985 5.741/10000 Anteile vertreten waren. Die Beschlußfähigkeit der Versammlung wird insbesondere nicht dadurch in Frage gestellt, daß die Beteiligte zu 30.) mit ihren 4.700/10000 Anteilen unberücksichtigt bleiben müßte, so daß nur 1.041/10000 Anteile vertreten wären. Zwar steht nach der Rechtsauffassung des Senats der Beteiligten zu 30.) als sogenannter werdender Wohnungseigentümerin vor Umschreibung kein eigenes, sondern nur ein von dem Beteiligten zu 32.) abgeleitetes Stimmrecht zu. Da die hier zu überprüfenden Beschlüsse zu den Tagesordnungspunkten 13 - 16 sämtlich die Abrechnung, Entlastung und Bezahlung des Beteiligten zu 32.) betreffen, wäre ebenso wie der Beteiligte zu 32.) auch die insoweit mit der Stimmrechtsausübung ermächtigte Beteiligte zu 30.) gemäß § 25 Abs. 5 WEG von der Ausübung des Stimmrechts ausgeschlossen. Ob die Miteigentumsanteile erschienener, aber gemäß § 25 Abs. 5 WEG ausgeschlossener Wohnungseigentümer bei der Feststellung der Beschlußfähigkeit der Versammlung nach § 25 Abs. 3 WEG mitzuzählen sind, ist strittig. Das Bayerische Oberste Landesgericht (NJW-RR 1987, 595) und Bärmann/Pick/Merle (Wohnungseigentumsgesetz 6. Aufl., § 25 Rdn. 35) sind der Auffassung, daß erschienene, aber wegen Interessenkollision nicht stimmberechtigte Wohnungseigentümer bei der Feststellung der Beschlußfähigkeit nicht mitzuzählen seien, weil die Absätze 3 und 5 ausdrücklich jeweils von der Stimmberechtigung ausgehen. Das Kammergericht (OLGZ 1974, 419 = Rpfleger 1974, 438) und BGB RGRK-Augustin (WEG § 25 Rdn. 3) haben die Auffassung vertreten, daß für die Feststellung der Beschlußfähigkeit der Versammlung die Frage des Stimmrechtsausschlusses nach § 25 Abs. 5 WEG unerheblich ist. Der Senat hält an der Auffassung, wie sie a.a.O. zum Ausdruck gekommen ist, fest. Der Wortlaut des § 25 Abs. 3 WEG steht dem nicht zwingend entgegen. Die Stimmberechtigung im Sinne dieser Vorschrift ist gegeben, wenn der erschienene oder vertretene Wohnungseigentümer im allgemeinen stimmberechtigt ist, wobei ein Stimmrechtsausschluß in bestimmten Punkten unschädlich ist. Diese Auslegung ist nach Auffassung des Senats aus folgenden Sachgründen geboten: Wollte man anders entscheiden, wäre in den nicht seltenen Fällen der Vorratsteilung nach § 8 WEG in der ersten Zeit, in der der teilende Eigentümer noch nicht die Hälfte der Miteigentumsanteile verkauft hat, eine Erstversammlung oder zumindest eine Beschlußfassung zu den Punkten, bei denen der teilende Eigentümer gemäß § 25 Abs. 5 WEG ausgeschlossen ist (etwa Erstverwaltung durch den teilenden Wohnungseigentümer), generell ausgeschlossen; es müßte jeweils pro forma eine erste Versammlung einberufen werden, von der feststeht, daß sie wegen Stimmrechtsausschlusses des teilenden Wohnungseigentümers (etwa Wirtschaftsplan, Verwalterabrechnung) nicht beschlußfähig ist. Abgesehen von diesen Fällen, in denen ein mit der Verwaltungstätigkeit betrauter teilender Wohnungseigentümer mit noch

; es müßte jeweils pro forma eine erste Versammlung einberufen werden, von der feststeht, daß sie wegen Stimmrechtsausschlusses des teilenden Wohnungseigentümers (etwa Wirtschaftsplan, Verwalterabrechnung) nicht beschlußfähig ist. Abgesehen von diesen Fällen, in denen ein mit der Verwaltungstätigkeit betrauter teilender Wohnungseigentümer mit noch mehr als 50% Miteigentumsanteilen beteiligt ist, sprechen auch sonstige Gründe für die Auslegung des Senats. Der gesetzgeberische Grund für das Quorum des § 25 Abs. 3 WEG ist die Gewährleistung, daß auf einer Erstversammlung Eigentümerbeschlüsse nur wirksam gefaßt werden dürfen, wenn ein gewisser repräsentativer Anteil der Wohnungseigentümer an der Erstversammlung teilgenommen hat. Diesen repräsentativen Mindestanteil hat das Gesetz mit einem Anteil über 50% der Miteigentumsanteile veranschlagt. Der gesetzgeberische Grundgedanke ist offenbar, daß die Beschlüsse bei größerer Anwesenheit, nämlich über 50% der Miteigentumsanteile, möglicherweise anders ausgefallen wären. Somit erweist sich § 25 Abs. 3 WEG in seinem Kern als ein Schutz aller Wohnungseigentümer davor, daß bei einer Erstversammlung mit einer Beteiligung von weniger als 50% der Miteigentumsanteile Beschlüsse gefaßt werden, die die gesamte Gemeinschaft binden sollen. Derartige Beschlüsse sollen vielmehr wegen mangelnder Repräsentanz der beschließenden Minderheit allein aus diesem Grunde anfechtbar sein. Sowohl die mangelnde Repräsentanz wie auch die aufgezeigte Kausalitätsvermutung entfallen jedoch, wenn Wohnungseigentümer erschienen oder vertreten sind, die lediglich zu Einzelpunkten nicht stimmberechtigt sind. Von einer mangelnden Repräsentanz der Versammlung kann dann nicht mehr gesprochen werden, ebensowenig von der Vermutung, daß die gefaßten Beschlüsse nicht hinreichend dem Willen der Mehrheit aller Wohnungseigentümer entsprechen. Denn auch die nicht stimmberechtigten Mitglieder sind ja dann in der Versammlung anwesend und können sogar durch Argumente den Abstimmungsverlauf beeinflussen. Für die formale Frage der Beschlußfähigkeit einer Versammlung ist daher ohne Bedeutung, ob ein Stimmrechtsausschluß in bestimmten Punkten aus materiellen Gründen besteht. Die Versammlung ist vielmehr, sobald das Quorum auch durch nicht stimmberechtigte Wohnungseigentümer erreicht wird, an sich beschlußfähig.

Trotz Abweichens von der oben erwähnten Entscheidung des Bayerischen Obersten Landesgerichts ist der Senat zu einer Vorlage dieser Sache an den Bundesgerichtshof (§ 28 FGG) nicht verpflichtet, weil die gefaßten Beschlüsse auch inhaltlich zu beanstanden sind.

Der Tagesordnungspunkt 13 betrifft die Rechnungslegung des Beteiligten zu 32.) für den Zeitraum vom 1. Januar 1983 bis zum 28. Februar 1983 und die Entlastung des Verwalters. Ein Eigentümerbeschluß über diesen Zeitraum widerspricht jedoch ordnungsmäßiger Verwaltung. Denn wie der Senat in seinem Beschluß vom 30. April 1986 - 24 W 1906/85 - (NJW-RR 1986, 1274) ausgeführt hat, kann vor Anlegung der Wohnungsgrundbücher zwischen den bisherigen Grundstückseigentümern oder zwischen Wohnungseigentumsanwärtern eine nach dem Wohnungseigentumsgesetz zu behandelnde faktische Eigentümergemeinschaft nicht bestehen. Da die Wohnungsgrundbücher hier erst am 5. Dezember 1983 angelegt worden sind, fehlt der Eigentümergemeinschaft jegliche Kompetenz, durch Beschluß die Rechtsverhältnisse für einen Zeitraum vor Entstehen der Gemeinschaft festzulegen. Ein dennoch gefaßter Beschluß verstößt gegen die ordnungsmäßige Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 21 Abs. 3 WEG). Die Rechtsverhältnisse der vor Entstehen der Wohnungseigentümergemeinschaft bestehenden BGB-Gesellschaft oder Bruchteilsgemeinschaft sind durch die Gesellschafter bzw. Teilhaber festzulegen.

Der Tagesordnungspunkt 14 befaßt sich mit der Rechnungslegung des Beteiligten zu 32.) für den Zeitraum vom 1. März 1983 bis zum 31. Dezember 1983, reicht also in die Zeit hinein, in der (nach dem 5. Dezember 1983) eine Wohnungseigentümergemeinschaft bereits bestand; zugleich wird dem Beteiligten zu 32.) Entlastung erteilt. Auch dieser Beschluß verstößt gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung (§ 21 Abs. 3 WEG) insofern, als er mindestens zum Teil Zeiträume betrifft, die vor dem Entstehen der Eigentümergemeinschaft liegen. Wenn der Senat in seiner zitierten Entscheidung vom 30. April 1986 ausgeführt hat, daß die Wohnungseigentümer bei der Abrechnung des Jahres 1983 Rechnungsposten mitberücksichtigen konnten, die in der Zeit vor Begründung des Wohnungseigentums wurzeln, so betraf das den Fall, daß ein solcher Eigentümerbeschluß unanfechtbar geworden war und Grundlage für Zahlungsansprüche bilden sollte. Demgemäß war dort nicht mehr nachzuprüfen, ob der Beschluß inhaltlich fehlerhaft ist. Demgegenüber geht es im vorliegenden Fall gerade um die Prüfung, ob ein solcher Beschluß ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Das kann aber nicht bejaht werden, wenn die Abrechnung unterschiedslos Zeiträume vor sowie nach Begründung der Wohnungseigentümergemeinschaft betrifft.

Der Tagesordnungspunkt 15 betrifft die Regelung des Aufwendungsersatzes und des Verwalterhonorars des Beteiligten zu 32.) für das Wirtschaftsjahr 1982 sowie die Monate Januar und Februar 1983. Auch dieser Eigentümerbeschluß entspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung. Er betrifft Zeiträume, die vor dem Entstehen der Eigentümergemeinschaft liegen. Für diese Zeiträume dürfen die späteren Eigentümer nicht durch Mehrheitsbeschluß Verwalterhonorar und Aufwendungsersatz bewilligen, weil ihnen insoweit die Kompetenz dafür fehlt. Damit widersprechen auch die weiteren zu diesem Tagesordnungspunkt gefaßten Beschlüsse zur weiteren Ausgestaltung dieser Ansprüche des Beteiligten zu 32.) ordnungsmäßiger Verwaltung.

Der Tagesordnungspunkt 16 schließlich betrifft den Aufwendungsersatzanspruch des Beteiligten zu 32.) für den Zeitraum vom 1. März 1983 bis zum 31. Dezember 1983. Diese Beschlußfassung ist abhängig von der Beschlußfassung zu Tagesordnungspunkt 14. Die Fehlerhaftigkeit des dort gefaßten Beschlusses wirkt sich auch auf die Zubilligung von Aufwendungsersatz an den Beteiligten zu 32.) aus. Soweit die Zeit vor dem Entstehen der Wohnungseigentümergemeinschaft, das heißt vor dem 5. Dezember 1983 betroffen ist, fehlt den Wohnungseigentümern die Kompetenz zur Regelung dieser Fragen durch Mehrheitsbeschluß. Mit der Aufhebung des Hauptbeschlusses zu TOP 16 entfallen auch die weiteren Beschlüsse unter diesem Tagesordnungspunkt, die die weitere Ausgestaltung dieses Aufwendungsersatzanspruches betreffen.

Demgemäß ist auf die Rechtsbeschwerden der Beteiligten zu 1.) und 4.) der angefochtene landgerichtliche Beschluß aufzuheben, soweit er den amtsgerichtlichen Beschluß ändert; die Erstbeschwerden der Beteiligten zu 32.) und 33.) sind vielmehr zurückzuweisen.

Es entspricht der Billigkeit, daß die Beteiligten zu 32.) und 33.) die Gerichtskosten zweiter und dritter Instanz tragen. Die Gerichtskosten I. Instanz sind dagegen dem Verwaltungsvermögen der Gemeinschaft aufzuerlegen. Es entspricht im Beschlußanfechtungsverfahren nicht der Billigkeit, einzelne Antragsgegner, die die Eigentümerbeschlüsse verteidigen, im Falle der erfolgreichen Anfechtung weitergehend mit Gerichtskosten zu belasten.

Dagegen besteht keine Veranlassung, die Erstattung außergerichtlicher Kosten anzuordnen (§ 47 Satz 2 WEG).

Die Festsetzung des Geschäftswertes beruht auf § 48 Abs. 2 WEG. Auch nach der Rechtsprechung des Senats, wonach in Beschlußanfechtungssachen der Geschäftswert auf den 5-fachen Betrag des Eigeninteresses des Antragstellers zu begrenzen ist (NJW-RR 1988, 14), ist eine Festsetzung auf 50.000,- DM angebracht. Selbst die in dritter Instanz noch den Gegenstand des Verfahrens bildenden Beschlüsse zu TOP 13 - 16 enthalten schätzungsweise Beträge bis mindestens 100.000,- DM, zumal allein zu TOP 15 schon knapp 60.000,- DM ausgeworfen sind. Der Antragsteller zu 1.) verfügt über mehr als 10% der Miteigentumsanteile. Sein 5-faches Eigeninteresse liegt also nicht unter 50.000,- DM.