Wohnungseigentum

Wohnungseigentum; Eigentümerversammlung; Beschlussfähigkeit; Stimmenauszählung; Jahresabrechnung; ordnungsgemäße Verwaltung

1. Bei der Feststellung der Beschlußfähigkeit einer Eigentümerversammlung sind auch die Anteile der Wohnungseigentümer mitzuzählen, die vertreten, aber wegen Interessenkollision von der Stimmrechtsausübung ausgeschlossen sind (Bestätigung von KG OLG 1974, 419 gegen BayObLG NJW-RR 1987, 595).

2. Bei der Stimmenauszählung sind Stimmenthaltungen nicht wie Nein-Stimmen zu werten, sondern bleiben nicht berücksichtigt.

3. Ein Eigentümerbeschluß, der unterschiedslos Zeiten vor und nach dem Ent stehen der Wohnungseigentümergemeinschaft in die Jahresabrechnung einbezieht, entspricht regelmäßig nicht ordnungsmäßiger Verwaltung.

Die Beteiligten zu 1) und 32) waren Eigentümer des Hausgrundstückes K.straße 21, das sie durch notarielle Teilungserklärung in Wohnungseigentum aufgeteilt haben. Die Wohnungsgrundbücher sind am 5. Dezember 1983 angelegt worden. Der Beteiligte zu 32) hat seine Wohneinheiten insgesamt an die Beteiligte zu 30) verkauft. Für diese ist eine Auflassungsvormerkung in den Wohnungsgrundbüchern eingetragen worden. Eine Umschreibung hat noch nicht stattgefunden. Nach der Teilungserklärung entfällt auf jede Wohneinheit eine Stimme.

Auf einer Eigentümerversammlung vom 10. Dezember 1985 sind eine Reihe von Eigentümerbeschlüssen gefaßt worden, darunter zu TOP 12 ein Beschluß über die Jahresabrechnung 1982 der Verwaltung des Beteiligten zu 32), zu TOP 13 ein Beschluß über die Rechnungslegung des Beteiligten zu 32) für Januar und Februar 1983, zu TOP 14 ein Beschluß über die Abrechnung des Beteiligten zu 32) für die Monate März bis Dezember 1983, zu TOP 15 ein Beschluß über Aufwendungsersatz und Verwalterhonorar des Beteiligten zu 32) für die Zeit von Januar 1982 bis Februar 1983 in Höhe von 58.546,88 DM und zu TOP 16 ein Beschluß über den Aufwendungsersatz des Beteiligten zu 32) für die Verwaltertätigkeit von März bis Dezember 1983. Die Beschlüsse sind jeweils mit 44 Ja-Stimmen gegen 1 Nein-Stimme bei 3 Enthaltungen gefaßt worden. Das Amtsgericht hat die Beschlüsse zu diesen Tagesordnungspunkten für ungültig erklärt. Auf die Beschwerden der Beteiligten zu 32) und 33) hat das Landgericht den Beschluß des Amtsgerichts insoweit aufgehoben, als die Wohnungseigentümerbeschlüsse zu den Tagesordnungspunkten 13 bis 16 für ungültig erklärt worden sind. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde.

Aus den Gründen: Ohne Rechtsirrtum folgt das Landgericht der amtsgerichtlichen Entscheidung, daß die Beschlußfähigkeit der Eigentümerversammlung vom 10. Dezember 1985 zu bejahen ist. Die Eigentümerversammlung ist nach § 25 Abs. 3 WEG beschlußfähig, wenn die erschienenen stimmberechtigten Wohnungseigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile, berechnet nach der im Grundbuch eingetragenen Größe dieser Anteile, vertreten. Rechtlich einwandfrei hat das Amtsgericht ausgeführt, daß entsprechend dem Protokoll der Versammlung 5.741/10000 Anteile vertreten waren. Die Beschlußfähigkeit der Versammlung wird insbesondere nicht dadurch in Frage gestellt, daß die Beteiligte zu 30) mit ihren 4700/10000 Anteilen unberücksichtigt bleiben müßte, so daß nur 1041/10000 Anteile vertreten wären. Zwar steht nach der Rechtsauffassung des Senats der Beteiligten zu 30) als sogenannter werdender Wohnungseigentümerin vor Umschreibung kein eigenes, sondern nur ein von dem Beteiligten zu 32) abgeleitetes Stimmrecht zu. Da die hier zu überprüfenden Beschlüsse zu den Tagesordnungspunkten 13 - 16 sämtlich die Abrechnung, Entlastung und Bezahlung des Beteiligten zu 32) betreffen, wäre ebenso wie der Beteiligte zu 32) auch die insoweit mit der Stimmrechtsausübung ermächtigte Beteiligte zu 30) gemäß § 25 Abs. 5 WEG von der Ausübung des Stimmrechts ausgeschlossen. Ob die Miteigentumsanteile erschienener, aber gemäß § 25 Abs. 5 WEG ausgeschlossener Wohnungseigentümer bei der Feststellung der Beschlußfähigkeit der Versammlung nach § 25 Abs. 3 WEG mitzuzählen sind, ist strittig. Das Bayerische Oberste Landesgericht (NJW-RR 1987, 595) und Bärmann/Pick/Merle (Wohnungseigentumsgesetz 6. Aufl. § 25 Rdn. 35) sind der Auffassung, daß erschienene, aber wegen Interessenkollision nicht stimmberechtigte Wohnungseigentümer bei der Feststellung der Beschlußfähigkeit nicht mitzuzählen seien, weil die Absätze 3 und 5 ausdrücklich jeweils von der Stimmberechtigung ausgehen. Das Kammergericht (OLGZ 1974, 419 = Rpfleger 1974, 438) und BGB-RGRK-Augustin (WEG § 25 Rdn. 3) haben die Auffassung vertreten, daß für die Feststellung der Beschlußfähigkeit der Versammlung die Frage des Stimmrechtsausschlusses nach § 25 Abs. 5 WEG unerheblich ist. Der Senat hält an der Auffassung, wie sie a.a.O. zum Ausdruck gekommen ist, fest. Der Wortlaut des § 25 Abs. 3 WEG steht dem nicht zwingend entgegen. Die Stimmberechtigung im Sinne dieser Vorschrift ist gegeben, wenn der erschienene oder vertretene Wohnungseigentümer im allgemeinen stimmberechtigt ist, wobei ein Stimmrechtsausschluß in bestimmten Punkten unschädlich ist. Diese Auslegung ist nach Auffassung des Senats aus folgenden Sachgründen geboten: Wollte man anders entscheiden, wäre in den nicht seltenen Fällen der Vorratsteilung nach § 8 WEG in der ersten Zeit, in der der teilende Eigentümer noch nicht die Hälfte der Miteigentumsanteile verkauft hat, eine Erstversammlung oder zumindest eine Beschlußfassung zu den Punkten, bei denen der teilende Eigentümer gemäß § 25 Abs. 5 WEG ausgeschlossen ist (etwa Erstverwaltung durch den teilenden Wohnungseigentümer), generell ausgeschlossen; es müßte jeweils pro forma eine erste Versammlung einberufen werden, von der feststeht, daß sie wegen Stimmrechtsausschlusses des teilenden Wohnungseigentümers (etwa Wirtschaftsplan, Verwalterabrechnung) nicht beschlußfähig ist. Abgesehen von diesen Fällen, in denen ein mit der Verwaltungstätigkeit betrauter teilender Wohnungseigentümer mit noch mehr als 50%

weils pro forma eine erste Versammlung einberufen werden, von der feststeht, daß sie wegen Stimmrechtsausschlusses des teilenden Wohnungseigentümers (etwa Wirtschaftsplan, Verwalterabrechnung) nicht beschlußfähig ist. Abgesehen von diesen Fällen, in denen ein mit der Verwaltungstätigkeit betrauter teilender Wohnungseigentümer mit noch mehr als 50% Miteigentumsanteilen beteiligt ist, sprechen auch sonstige Gründe für die Auslegung des Senats. Der gesetzgeberische Grund für das Quorum des § 25 Abs. 3 WEG ist die Gewährleistung, daß auf einer Erstversammlung Eigentümerbeschlüsse nur wirksam gefaßt werden dürfen, wenn ein gewisser repräsentativer Anteil der Wohnungseigentümer an der Erstversammlung teilgenommen hat. Diesen repräsentativen Mindestanteil hat das Gesetz mit einem Anteil über 50% der Miteigentumsanteile veranschlagt. Der gesetzgeberische Grundgedanke ist offenbar, daß die Beschlüsse bei größerer Anwesenheit, nämlich über 50% der Miteigentumsanteile, möglicherweise anders ausgefallen wären. Somit erweist sich § 25 Abs. 3 WEG in seinem Kern als ein Schutz aller Wohnungseigentümer davor, daß bei einer Erstversammlung mit einer Beteiligung von weniger als 50% der Miteigentumsanteile Beschlüsse gefaßt werden, die die gesamte Gemeinschaft binden sollen. Derartige Beschlüsse sollen vielmehr wegen mangelnder Repräsentanz der beschließenden Minderheit allein aus diesem Grunde anfechtbar sein. Sowohl die mangelnde Repräsentanz wie auch die aufgezeigte Kausalitätsvermutung entfallen jedoch, wenn Wohnungseigentümer erschienen oder vertreten sind, die lediglich zu Einzelpunkten nicht stimmberechtigt sind. Von einer mangelnden Repräsentanz der Versammlung kann dann nicht mehr gesprochen werden, ebensowenig von der Vermutung, daß die gefaßten Beschlüsse nicht hinreichend dem Willen der Mehrheit aller Wohnungseigentümer entsprechen. Denn auch die nicht stimmberechtigten Mitglieder sind ja dann in der Versammlung anwesend und können sogar durch Argumente den Abstimmungsverlauf beeinflussen. Für die formale Frage der Beschlußfähigkeit einer Versammlung ist daher ohne Bedeutung, ob ein Stimmrechtsausschluß in bestimmten Punkten aus materiellen Gründen besteht. Die Versammlung ist vielmehr, sobald das Quorum auch durch nicht stimmberechtigte Wohnungseigentümer erreicht wird, an sich beschlußfähig.

Trotz Abweichens von der oben erwähnten Entscheidung des Bayerischen Obersten Landesgerichts ist der Senat zu einer Vorlage dieser Sache an den Bundesgerichtshof (§ 28 FGG) nicht verpflichtet, weil die gefaßten Beschlüsse auch inhaltlich zu beanstanden sind.

Von den protokollierten 44 Ja-Stimmen sind 39 Stimmen der Beteiligten zu 30) wegen Interessenkollision abzuziehen. Von den verbleibenden 5 Stimmen entfällt nach dem Protokollinhalt eine Stimme auf den Beteiligten zu 32), dessen Stimme aber schon nach einer Protokollnotiz nicht gerechnet werden darf, weil er neben der Beteiligten zu 30) kein weiteres Stimmrecht hat. Die somit verbleibenden 4 Ja-Stimmen stammen offensichtlich von dem Beteiligten zu 33), der über 4 Wohneinheiten verfügt. Diesen 4 Ja-Stimmen stehen 1 Nein-Stimme und 3 Stimmenthaltungen gegenüber. Der Senat ist der Auffassung, daß bei diesen Stimmverhältnissen ein Mehrheitsbeschluß zustandegekommen ist. Angesichts entgegenstehender Rechtsprechung (vgl. Nachweise bei BGB RGRK-Augustin WEG § 25 Rdn. 8 und Bärmann/Pick/Merle, Wohnungseigentumsgesetz 6. Aufl., § 25 Rdn. 47) dürfte der Senat freilich die Stimmenthaltungen nicht ohne Vorlage an den Bundesgerichtshof unberücksichtigt lassen. Es kann jedoch dahinstehen, ob die Stimmenthaltungen wie Nein-Stimmen zu werten sind (wobei dann kein Mehrheitsbeschluß zustandegekommen wäre). Auch auf diese Frage kommt es letztlich nicht an, weil die Eigentümerbeschlüsse zu den Tagesordnungspunkten 13 - 16 darüber hinaus auch an inhaltlichen Mängeln leiden und schon deswegen für ungültig zu erklären sind.

Der Tagesordnungspunkt 13 betrifft die Rechnungslegung des Beteiligten zu 32) für den Zeitraum vom 1. Januar 1983 bis zum 28. Februar 1983 und die Entlastung des Verwalters. Ein Eigentümerbeschluß über diesen Zeitraum widerspricht jedoch ordnungsmäßiger Verwaltung. Denn wie der Senat in seinem Beschluß vom 30. April 1986 - 24 W 1906/85 (NJW-RR 1986, 1274) ausgeführt hat, kann vor Anlegung der Wohnungsgrundbücher zwischen den bisherigen Grundstückseigentümern oder zwischen Wohnungseigentumsanwärtern eine nach dem Wohnungseigentumsgesetz zu behandelnde faktische Eigentümergemeinschaft nicht bestehen. Da die Wohnungsgrundbücher hier erst am 5. Dezember 1983 angelegt worden sind, fehlt der Eigentümergemeinschaft jegliche Kompetenz, durch Beschluß die Rechtsverhältnisse für einen Zeitraum vor Entstehen der Gemeinschaft festzulegen. Ein dennoch gefaßter Beschluß verstößt gegen die ordnungsmäßige Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 21 Abs. 3 WEG). Die Rechtsverhältnisse der vor Entstehen der Wohnungseigentümergemeinschaft bestehenden BGB-Gesellschaft oder Bruchteilsgemeinschaft sind durch die Gesellschafter bzw. Teilhaber festzulegen.

Der Tagesordnungspunkt 14 befaßt sich mit der Rechnungslegung des Beteiligten zu 32) für den Zeitraum vom 1. März 1983 bis zum 31. Dezember 1983, reicht also in die Zeit hinein, in der (nach dem 5. Dezember 1983) eine Wohnungseigentümergemeinschaft bereits bestand; zugleich wird dem Beteiligten zu 32) Entlastung erteilt. Auch dieser Beschluß verstößt gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung (§ 21 Abs. 3 WEG), insofern als er mindestens zum Teil Zeiträume betrifft, die vor dem Entstehen der Eigentümergemeinschaft liegen. Nach dem Akteninhalt ist davon auszugehen, daß diese Abrechnung nicht die Zeiträume zwischen dem 1. März 1983 bis zum 31. Dezember 1983 unterscheidet. Während für den zuletzt genannten Zeitraum eine Kompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Beschlußfassung besteht, fehlt diese für den davorliegenden Zeitraum; insoweit sind die Rechtsverhältnisse einer BGB-Gesellschaft oder Bruchteilsgemeinschaft zu regeln. Wenn der Senat in seiner zitierten Entscheidung vom 30. April 1986 ausgeführt hat, daß die Wohnungseigentümer bei der Abrechnung des Jahres 1983 Rechnungsposten mitberücksichtigen konnten, die in der Zeit vor Begründung des Wohnungseigentums wurzeln, so betraf das den Fall, daß ein solcher Eigentümerbeschluß unanfechtbar geworden war und Grundlage für Zahlungsansprüche bilden sollte. Demgemäß war dort nicht mehr nachzuprüfen, ob der Beschluß inhaltlich fehlerhaft ist. Demgegenüber geht es im vorliegenden Fall gerade um die Prüfung, ob ein solcher Beschluß ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Das kann aber nicht bejaht werden, wenn die Abrechnung unterschiedslos Zeiträume vor sowie nach Begründung der Wohnungseigentümergemeinschaft betrifft.

Der Tagesordnungspunkt 15 betrifft die Regelung des Aufwendungsersatzes und des Verwalterhonorars des Beteiligten zu 32) für das Wirtschaftsjahr 1982 sowie die Monate Januar und Februar 1983. Auch dieser Eigentümerbeschluß entspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung. Er betrifft Zeiträume, die vor dem Entstehen der Eigentümergemeinschaft liegen. Für diese Zeiträume dürfen die späteren Eigentümer nicht durch Mehrheitsbeschluß Verwalterhonorar und Aufwendungsersatz bewilligen, weil ihnen insoweit die Kompetenz dafür fehlt. Damit widersprechen auch die weiteren zu diesem Tagesordnungspunkt gefaßten Beschlüsse zur weiteren Ausgestaltung dieser Ansprüche des Beteiligten zu 32) ordnungsmäßiger Verwaltung.

Der Tagesordnungspunkt 16 schließlich betrifft den Aufwendungsersatzanspruch des Beteiligten zu 32) für den Zeitraum vom 1. März 1983 bis zum 31. Dezember 1983. Diese Beschlußfassung ist abhängig von der Beschlußfassung zu Tagesordnungspunkt 14. Die Fehlerhaftigkeit des dort gefaßten Beschlusses wirkt sich auch auf die Zubilligung von Aufwendungsersatz an den Beteiligten zu 32) aus. Soweit die Zeit vor dem Entstehen der Wohnungseigentümergemeinschaft, das heißt vor dem 5. Dezember 1983 betroffen ist, fehlt den Wohnungseigentümern die Kompetenz zur Regelung dieser Fragen durch Mehrheitsbeschluß. Mit der Aufhebung des Hauptbeschlusses zu TOP 16 entfallen auch die weiteren Beschlüsse unter diesem Tagesordnungspunkt, die die weitere Ausgestaltung dieses Aufwendungsersatzanspruches betreffen.