Wohnungseigentum

Wohnungseigentum; Wohnungsverbindung; Deckendurchbruch; Wiederherstellungsanspruch

1. Werden zwei Eigentumswohnungen durch einen Deckendurchbruch miteinander verbunden, kann ein anderer Wohnungseigentümer auf Wiederherstellung des früheren Zustandes klagen.

2. Nach Treu und Glauben kann etwas anderes gelten, wenn die Woh nungseigentumsrechte der verbundenen Wohnungen grundbuchmäßig vereinigt sind und eine Beeinträchtigung der anderen Wohnungseigentümer ausscheidet.

Der Antragsgegnerin gehören die übereinanderliegenden, jeweils 82 m2 großen 2 1/2 Zimmer Wohnungen im Gartenhaus in der 1. und 2. Etage, von denen eine vermietet ist. Sie hat, nachdem sie mit dem Mieter der betreffenden Wohnung eine Lebensgemeinschaft eingegangen ist, die Decke zwischen beiden Wohneinheiten für eine 1,6 x 1,6 m große Öffnung durchbrechen und eine Treppe einbauen lassen, um beide Wohnungen zu verbinden. Die Antragstellerin, der eine andere Wohnung im 2. Obergeschoß gehört, welche aber nicht an die Wohnung der Antragsgegnerin angrenzt, hat die Beseitigung des Deckendurchbruches sowie die Wiederherstellung des früheren Zustandes verlangt. Diesem Antrag hat das Amtsgericht stattgegeben. Die Erstbeschwerde der Antragsgegnerin hat das Landgericht zurückgewiesen. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegnerin bleibt erfolglos.

Die sofortige weitere Beschwerde ist gemäß §§ 27, 29 FGG, 45 WEG zulässig. Insbesondere ist der Rechtsmittelwert des § 45 Abs. 1 WEG erreicht. Das Rechtsmittel ist jedoch sachlich nicht gerechtfertigt. Einen Rechtsfehler, auf den die sofortige weitere Beschwerde mit Erfolg allein gestützt werden kann (§ 27 Abs. 1 FGG), weist der angefochtene Beschluß nicht auf.

Ohne Rechtsirrtum geht das Landgericht davon aus, daß die Antragstellerin den Anspruch auf Beseitigung der Beeinträchtigung des gemeinschaftlichen Eigentums gegen die Miteigentümerin ohne Ermächtigung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft geltend machen darf (BGH, NJW 1992, 978; Senat, NJW-RR 1990, 334).

Rechtlich einwandfrei bejaht der angefochtene Beschluß einen Anspruch der Antragstellerin gegen die Antragsgegnerin auf Beseitigung des Deckendurchbruchs gemäß § 1004 Abs. 1 Satz 1 BGB in Verbindung mit §§ 15 Abs. 3, 14 Nr. 1 WEG. Wohnungseigentum ist echtes Eigentum im Sinne des § 903 BGB, das den Schutz des § 1004 BGB genießt (BGH a. a. O.). Nach § 15 Abs. 3 WEG kann jeder Wohnungseigentümer einen Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen, der dem Gesetz entspricht. Nach § 14 Nr. 1 WEG ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, u. a. von dem gemeinschaftlichen Eigentum nur in einer solchen Weise Gebrauch zu machen, daß dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst.

Beide Vorinstanzen haben unter Berücksichtigung des Senatsbeschlusses vom 10. Januar 1990 (OLGZ 1990, 155 = NJW-RR 1990, 334 = ZMR 1990, 153 = MDR 1990, 448 = WE 1990, 91 = WM 1990, 126) in dem Deckendurchbruch eine unzulässige und zu beseitigende bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums gesehen und sich der Begründung des Senats im einzelnen angeschlossen. Im Hinblick auf die zwischenzeitlich ergangene Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 19. Dezember 1991 (BGHZ 116, 392 = NJW 1992, 978 = WE 1992, 321 = WM 1992, 159 = GE 1992, 321) sieht der Senat sich veranlaßt, seine Begründung zu ergänzen. Die Bestimmungen des § 22 Abs. 1 Satz 1 und 2 WEG unterscheiden unzulässige und zulässige bauliche Veränderungen (sowie über eine Reparatur hinausgehende Aufwendungen) hinsichtlich des gemeinschaftlichen Eigentums. Zulässige Umbauten liegen vor, wenn durch die Maßnahmen die Rechte eines anderen Wohnungseigentümers nicht über das in § 14 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden. Unzulässige Veränderungen sind gegeben, wenn einem anderen Wohnungseigentümer dadurch in vermeidbarer Weise ein Nachteil erwächst (BGHZ 73, 196, 201 = NJW 1979, 817). Unter einem Nachteil in diesem Sinne ist jede nicht ganz unerhebliche Beeinträchtigung zu verstehen. Nur konkrete und objektive Beeinträchtigungen gelten als ein solcher Nachteil; entscheidend ist, ob sich nach der Verkehrsanschauung ein Wohnungseigentümer in der entsprechenden Lage verständlicherweise beeinträchtigt fühlen kann (BGHZ 116, 392).

Rechtsfehlerfrei führt das Landgericht aus, durch die Verbindung der beiden selbständigen Wohneinheiten der Antragsgegnerin werde ein der Teilungserklärung widersprechender Zustand geschaffen, der bei anfänglichem Bestehen die Eintragungsfähigkeit der beiden Wohnungen je als Sondereigentum gehindert hätte und den auch später kein anderer Wohnungseigentümer hinzunehmen habe. Dies entspricht der Rechtsprechung des Senats, daß bei einem Deckendurchbruch wie bei einem Durchbruch einer tragenden Wand zwischen zwei Eigentumswohnungen eine - selbstverständlich durchaus vermeidbare - Beeinträchtigung regelmäßig schon deshalb zu bejahen ist, weil ein rechtlich ordnungswidriger Zustand eigenmächtig geschaffen wird. Die Decke bzw. die tragende Wand ist gemäß § 5 Abs. 2 WEG Gemeinschaftseigentum, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befindet. Sowohl bei der Begründung des Wohnungseigentums nach § 3 WEG wie nach § 8 WEG soll Sondereigentum nur eingeräumt werden, wenn die Wohnungen in sich abgeschlossen sind. Hierüber ist eine behördliche Bescheinigung beizubringen. Sachgrund der Abgeschlossenheit ist darüber hinaus die genaue Abgrenzung der Bereiche der einzelnen Wohnungseigentümer und damit die Vermeidung möglicher Streitigkeiten über die Benutzung, wie sie unter der Geltung des Stockwerkseigentums als Folge unklarer rechtlicher Verhältnisse entstanden sind (vgl. GmS-OGB NJW 1992, 3290). Der Senat verkennt nicht, daß § 3 Abs. 2 Satz 1 WEG als Sollvorschrift gestaltet ist und ein Verstoß hiergegen die Entstehung (und das Weiterbestehen) von Wohnungseigentum nicht hindert (BGH, NJW 1990, 111). Entscheidend ist jedoch, daß bereits die ursprüngliche Herstellung der Abgeschlossenheit zur vereinbarungsgemäßen, d. h. der Teilungserklärung entsprechenden Herstellung eines ordnungsmäßigen Zustandes des Gemeinschaftseigentums gehört (vgl. BayObLG, ZMR 1980, 381; NJW 1981, 690; BayObLGZ 1983, 266, 270). Bei einer nachträglichen Verletzung dieser Abgeschlossenheit gehört die Wiederherstellung des vorherigen Zustandes deshalb zwangsläufig zu der ordnungsmäßigen Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums im Sinne des § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG. Diese Maßnahmen gehören damit kraft Gesetzes zu einer ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung, auf die nach § 21 Abs. 4 WEG jeder einzelne Wohnungseigentümer einen Anspruch hat, den er auch allein gerichtlich durchsetzen darf. Bereits diese rechtlichen Erwägungen tragen den angefochtenen Beschluß.

Es bedarf deshalb hier keines weiteren Eingehens darauf, ob durch den vorliegenden Deckendurchbruch konkret ein tiefer Eingriff in die Substanz des Gemeinschaftseigentums und in die Statik sowie eine mögliche intensivere und stärker belästigendere Nutzung der zusammengelegten Wohnungen (etwa als Wohnheim) zu bejahen wäre (vgl. BayObGLZ 1990, 120; WE 1992, 171; ZMR 1992, 32). Insoweit hat auch der Senat entsprechend BGHZ 116, 392 daran festgehalten, daß beispielsweise die Veränderung der Statik, der erhöhte Wartungs- und Reparaturaufwand nach dem Umbau sowie die Veränderungen des optischen Gesamteindrucks unter § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG fallen (WM 1992, 391 = WE 1992, 285 = DWE 1992, 124; vgl. ferner auch NJW-RR 1992, 1253 = WE 1992, 256 = DWE 1992, 122).

Rechtlich einwandfrei verneint der angefochtene Beschluß das Vorliegen eines Rechtsmißbrauchs oder einer Schikane auf seiten der Antragstellerin. Wie bereits ausgeführt, verfolgt die Antragstellerin einen ihr nach § 21 Abs. 4 und Abs. 5 Nr. 2 WEG zustehenden Anspruch auf Wiederherstellung eines der Teilungserklärung entsprechenden Zustandes der Wohnanlage. Aus eben diesem Grunde kann entgegen den Ausführungen der Rechtsbeschwerdebegründung auch nicht die Stimmberechtigung und die prozessuale Antragsberechtigung der Antragstellerin in Zweifel gezogen werden. Nach BGHZ 116, 392 darf der einzelne Wohnungseigentümer den Anspruch auf Beseitigung der Beeinträchtigung des gemeinschaftlichen Eigentums gegen einen Miteigentümer ohne Ermächtigung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft geltend machen. Die Frage der Stimmberechtigung stellt sich nicht, weil bei einer vermeidbaren Beeinträchtigung Mehrheitsbeschlüsse nach § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG ohnehin ausscheiden. Rechtlich unbedenklich verweist das Landgericht auch darauf, daß die Folgen für die Antragsgegnerin nicht unzumutbar sind, nachdem diese trotz der vom Landgericht festgestellten ablehnenden Haltung der Wohnungseigentümer in zwei früheren Versammlungen den Umbau veranlaßt hat (vgl. die bereits vom angefochtenen Beschluß zitierte Entscheidung BayObLG, NJW-RR 1990, 1168).

Die Antragsgegnerin wird durch die Verpflichtung zur Beseitigung des Deckendurchbruches und zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes nicht in ihren Eigentumsrechten gemäß Art. 14 Abs. 1 GG verletzt. Das haben beide Vorinstanzen mit sorgfältiger Begründung bereits rechtsfehlerfrei ausgeführt. Wenn das Wohnungseigentum als echtes Eigentum angesprochen wird, kann sich dies uneingeschränkt nur auf das Sondereigentum und die sich daraus ergebenden Befugnisse beziehen (§ 13 Abs. 1 WEG). Der von der Antragsgegnerin vorgenommene Deckendurchbruch betrifft aber gerade nicht die in ihrem Sondereigentum stehenden Gebäudeteile, sondern das gemeinschaftliche Eigentum, das allen Miteigentümern einer Wohnanlage gleichermaßen zusteht und zu dessen Mitgebrauch gemäß § 13 Abs. 2 WEG jeder Wohnungseigentümer nur nach Maßgabe der §§ 14 und 15 WEG berechtigt ist. Insbesondere enthält § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG eine Schranke für den einzelnen Wohnungseigentümer bezüglich des Gemeinschaftseigentums.

Unbeachtlich ist für die Rechtsbeschwerdeinstanz der auf tatsächlichem Gebiet liegende Vortrag der Antragstellerin, daß inzwischen auf der Eigentümerversammlung vom 19. November 1992 unter TOP 6 die Zusammenlegung der Wohnungen der Antragsgegnerin "nachträglich genehmigt" worden sei, zumal diese nach der Darstellung der Antragsgegnerin lediglich durch Mehrheitsbeschluß erfolgt und nach dem Vorbringen der Antragstellerin dieser Eigentümerbeschluß rechtzeitig angefochten worden ist. Allenfalls ein bestandskräftiger Eigentümerbeschluß, der keine weiteren Feststellungen erfordert, könnte in dritter Instanz beachtlich sein.

Der vorliegende Fall gibt dem Senat ferner Veranlassung zu folgendem Hinweis. Ein Deckendurchbruch zwischen den beiden Wohnungen der Antragsgegnerin könnte möglicherweise unter Umständen rechtlich anders zu beurteilen sein, falls die Wohnungseigentumsrechte der Antragsgegnerin rechtlich vereinigt sind, was ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer zulässig sein könnte (vgl. hierzu KG, 1. Zivilsenat, NJW-RR 1989, 1360; vgl. ferner Senat ZMR 1985, 346 = MDR 1985, 1031 = WM 1985, 357 = GE 1986, 89 für den Fall der Inanspruchnahme einer Gemeinschaftsfläche). Im Falle einer grundbuchmäßigen Vereinigung der Wohnungseigentumsrechte der Antragsgegnerin wäre nach § 242 BGB erneut abzuwägen, ob die Gemeinschaft eventuell verpflichtet ist, der Antragsgegnerin die Verbindung ihrer Wohnungen zu erlauben. Dazu müßte die Interessenlage der Eigentümergemeinschaft einerseits und die der Antragsgegnerin geprüft werden. Maßstab wäre auch hier wiederum § 22 Abs. 1 Satz 2 in Verbindung mit § 14 Nr. 1 WEG. Ausgeschlossen müßten werden u. a. konkrete Gefahren für die Standsicherheit des Gebäudes sowie für den Brandschutz, konkrete Beeinträchtigungen für die übrigen Miteigentümer durch eine intensivere Nutzung der Wohnungen sowie das Risiko der Rückbaukosten im Falle einer späteren erneuten Teilung der zusammengelegten Wohneinheiten. Ein derartiger Zustimmungsanspruch der Antragsgegnerin ist jedoch nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens.

Ein Wohnungseigentümer hatte die Nachbarwohnung dazugekauft und wollte beide Wohnungen miteinander verbinden. Er ließ sich auf der Eigentümerversammlung einen Durchbruch durch die tragende (!) Wand genehmigen und baute eine Tür ein. Ein Miteigentümer, bei dem Setzrisse aufgetreten waren, focht den Genehmigungsbeschluß der Eigentümergemeinschaft mit Erfolg an.

Im Gegensatz zu den Vorinstanzen hielt das Kammergericht in seiner Entscheidung vom 16. November 1992 den Durchbruch schon deshalb für rechtswidrig, weil hierdurch die nach § 3 Abs. 2 WEG erforderliche Abgeschlossenheit der beiden Wohnungen aufgehoben wurde. Der durch die Setzrisse beeinträchtigte Wohnungseigentümer konnte auch allein Wiederherstellung des alten Zustandes verlangen.

In einer weiteren Entscheidung vom 19. Februar 1993 bestätigte das Kammergericht seine bisherige Rechtsprechung, daß diese Grundsätze auch für einen Deckendurchbruch gelten. Auch dann liegt eine unzulässige bauliche Veränderung nach § 22 WEG vor. Nur ausnahmsweise kann nach Treu und Glauben etwas anderes gelten, wenn die tatsächlich miteinander verbundenen Wohnungen auch rechtlich (grundbuchmäßig) vereinigt sind.