Wohnungseigentum

Wohnungseigentum; ordnungsgemäße Verwaltung; Heizkostenverbrauchserfassungsgeräte

1. Jeder Wohnungseigentümer kann grundsätzlich als Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung die Ausstattung der Anlage mit Verbrauchserfassern i. S. der HeizkostenV verlangen.

2. Zur Befreiung nach § 11 Abs. 1 Nr. 1 a HeizkostenV.

3. Das Wohnungseigentumsgericht hat keine Veranlassung, nach § 12 FGG von Amts wegen weitere Ermittlungen anzustellen, wenn der Tatsachenvortrag der Beteiligten keinen ausreichenden Hinweis auf bestimmte, aufklärungsbedürftige Tatumstände enthält. (Leitsätze der Redaktion)

Das Heizungssystem in der Wohnungseigentumsanlage ist nicht mit Heizkostenverteilern ausgerüstet. In der Wohnungseigentümerversammlung vom 6. Februar 1985 sollte ein Beschluß über die Anschaffung der Heizkostenverteiler gefaßt werden. Ein solcher Beschluß ist aber nach dem Versammlungsprotokoll nicht gefaßt worden. Mit Schreiben vom 20. Januar 1986 hat die Verwalterin deshalb bei dem Bezirksamt Charlottenburg den Antrag gestellt, die Wohnungseigentümergemeinschaft nach § 11 HeizKoVO von der Verpflichtung zu befreien, Heizkostenverteiler zu installieren. Das Bezirksamt hat mit Schreiben vom 23. Januar 1986 mitgeteilt, daß nach § 11 Abs. 1 Nr. 1 lit. a HeizKoVO ein Bescheid über die Befreiung nicht erteilt werde; nach dieser Vorschrift seien die Wohnungseigentümer, sofern der Tatbestand erfüllt sei, auch ohne behördliche Genehmigung davon befreit, Heizkostenverteiler zu installieren. Daraufhin hat die Verwalterin mit ihrem Schreiben vom 6. Februar 1986 ihren Antrag wieder zurückgenommen. - Der Privatgutachter K. hat mit Schreiben vom 28. April 1986 davon abgeraten, Heizkostenverteiler einzubauen.

Die Antragsgegner beantragen, den Antrag der Antragsteller, sie zur Installierung der Heizkostenverteiler zu verpflichten, zurückzuweisen.

Die Antragsteller beantragen, die Rechtsbeschwerden zurückzuweisen.

1. Zutreffend hat das Landgericht entschieden, daß den Antragstellern nach § 21 Abs. 4 WEG ein Anspruch darauf zusteht, daß das Heizungssystem mit Heizkostenverteilern ausgestattet wird (vgl. Peruzzo, Heizkostenabrechnung nach Verbrauch, 3. Aufl., S. 12). Die Ansicht der Antragsgegner, die Verpflichtung zur Installation von Heizkostenverteilern sei durch einen Wohnungseigentümerbeschluß ausgeschlossen, trifft nicht zu. Selbst wenn ein solcher Beschluß hier vorläge, wäre er nicht wirksam. Denn nach § 3 Satz 1 HeizKoVO gehen die Vorschriften dieser Verordnung allen Regelungen vor, die durch Vereinbarung getroffen worden sind. Auch die Vorschriften der §§ 2 und 4 Abs. 3 HeizKoVO zeigen, daß die Bestimmungen dieser Verordnung allen rechtsgeschäftlichen Regelungen anderen Inhalts vorgehen. Es bedarf daher hier - entgegen der von den Antragsgegnern vertretenen Ansicht - keiner Entscheidung darüber, ob die Teilungserklärung oder irgendwelche Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft eine Regelung über die Verteilung der Heizkosten enthalten, die die Heizkostenverteiler entbehrlich machen könnten.

2. Im Ergebnis zutreffend hat das Landgericht auch entschieden, daß die Wohnungseigentümergemeinschaft hier nur dann von der Verpflichtung, Heizkostenverteiler zu installieren, befreit ist, wenn die zuständige Landesbehörde nach § 11 Abs. 1 Nr. 4 HeizKoVO einen entsprechenden Bescheid erteilt.

Zwar ist der Rechtsbeschwerde darin beizutreten, daß die Wohnungseigentümergemeinschaft bei Vorliegen der Voraussetzungen der §§ 3, 11 Abs. 1 Nr. 1 lit. a HeizKoVO davon befreit wäre, Heizkostenverteiler zu installieren, auch wenn ein Bescheid der zuständigen Landesbehörde nach § 11 Abs. 1 Nr. 4 HeizKoVO nicht vorliegt. Der Befreiungstatbestand des § 11 Abs. 1 Nr. 1 lit. a HeizKoVO hätte somit keine selbständige Bedeutung neben dem Tatbestand der Nr. 4 aaO, und § 11 Abs. 1 Nr. 1 lit. a HeizKoVO wäre eine überflüssige Vorschrift. - Auch aus der amtlichen Begründung zu § 11 der HeizKoVO (BR/Drs. 632/80 S. 33 ff, abgedr. auch in WEM 1981 Heft 1, 32 ff, 42) ergibt sich, daß beide Vorschriften eine selbständige Bedeutung haben. Die umfassende Vorschrift enthält § 11 Abs. 1 Nr. 1 lit. a HeizKoVO. Nach ihr ist die Wohnungseigentümergemeinschaft davon befreit, Heizkostenverteiler zu installieren, wenn das Anbringen der Ausstattung, die Erfassung des Wärmeverbrauchs oder die Verteilung der Kosten nicht möglich oder nur mit einem unverhältnismäßigen Aufwand möglich ist. Wann diese Voraussetzungen erfüllt sind, muß im Einzelfall entschieden werden (s. amtl. Begründung aaO S. 33). - Die Vorschrift des § 11 Abs. 1 Nr. 4 HeizKoVO enthält dagegen eine noch darüber hinausgehende Härteklausel. Sie greift erst ein, wenn die tatbestandsmäßigen Voraussetzungen der Nr. 1 lit. a nicht festgestellt sind. Denn in der Begründung (aaO S. 35) heißt es wörtlich: "Die praktische Auswirkung dieser Härteklausel wird allerdings gering sein, da der weitaus überwiegende Teil der Härtefälle bereits durch die ... Nr. 1 erfaßt wird."

b) Gleichwohl trifft die Entscheidung des Landgerichts im vorliegenden Fall im Ergebnis aber zu. Denn der Tatsachenvortrag der Beteiligten vor den Tatsacheninstanzen enthielt keinen ausreichenden Hinweis darauf, der das Landgericht dazu hätte veranlassen können, nach § 12 FGG von Amts wegen weitere Ermittlungen anzustellen, ob die Voraussetzungen des allgemeinen Befreiungstatbestandes des § 11 Abs. 1 Nr. 1 lit. a HeizKoVO hier erfüllt sind. Der Sachverhalt, wie er dem Landgericht zur Entscheidung vorlag, enthielt keinen ausreichenden Hinweis darauf, daß hier ein Ausnahmefall vorlag, in dem die Anbringung der Heizkostenverteiler, die Erfassung des Wärmeverbrauchs oder die Verteilung der Heizkosten technisch nicht möglich oder nur mit einem solchen finanziellen Aufwand möglich sei, der in keinem Verhältnis zu den dadurch ersparten Energiekosten stehen würde. Die Antragsgegner haben sich in den Vorinstanzen insoweit nämlich nur auf die Stellungnahme des Privatgutachters K. vom 28. April 1986 berufen. Diese ist aber schon deshalb fehlerhaft, weil sie davon ausgeht, die Wohnungseigentümergemeinschaft könne durch einstimmigen Beschluß den Einbau der Heizkostenverteiler verhindern. Diese Ansicht trifft - wie oben zu 1.) dargelegt - nicht zu. Außerdem hat der Privatgutachter ausdrücklich festgestellt, daß die Heizung nach ihrer technischen Konzeption den Einbau von Heizkostenverteilern und Thermostatventilen erlaubt. Der Fall, daß die Installation der Heizkostenverteiler technisch nicht möglich ist, ist damit ausdrücklich ausgeschlossen. Zum Kosten Nutzen-Verhältnis hat der Privatgutachter dagegen ausreichend nicht Stellung genommen. Er hält wegen des neu eingebauten Niedertemperaturkessels und der vorhandenen Isoliermaßnahmen in dem Gebäude die Heizkostenverteiler lediglich nicht für zweckmäßig und deshalb ihren Einbau nicht für empfehlenswert. Nach dieser Stellungnahme mußte es sich dem Landgericht nicht aufdrängen, weitere Ermittlungen dazu anzustellen, ob hier ein Ausnahmefall der Unverhältnismäßigkeit des finanziellen Aufwandes nach § 11 Abs. 1 Nr. 1 lit. a HeizKoVO vorliegt. Erst im Rechtsbeschwerdeverfahren haben die Beteiligten zu 7), 11) und 12) unter Hinweis auf die baulichen Verhältnisse der Wohnungseigentumsanlage und den technischen Zustand der Heizung solche Tatsachen neu vorgetragen, die den Tatsacheninstanzen Anlaß zu weiteren Ermittlungen hätten geben können. Mit diesem neuen Tatsachenvortrag sind die Antragsgegner im Rechtsbeschwerdeverfahren aber ausgeschlossen.