Wohnungseigentum

Wohnungseigentum; Erwerber; Stimmrecht; Eigentümerbeschluss; Bestätigung; Anfechtung; Verwalter

1. Der Erwerber von Wohnungseigentum, auf den nach dem Kaufvertrag Lasten und Nutzen übergegangen sind, für den aber lediglich eine Eigentumsverschaffungsvormerkung im Wohnungsgrundbuch eingetragen ist, ist nicht be-rechtigt, ein eigenes Stimmrecht in Wohnungseigentümerversammlungen auszuüben (Abweichung vom BayObLGZ 1981, 50, 54).

2. Die Bestätigung eines wegen formellen Mangels anfechtbaren Wohnungseigentümerbeschlusses durch einen neuen Wohnungseigentümerbeschluß, der den Formfehler vermeidet, hat keine rückwirkende Kraft (Abweichung vom BayObLGZ 1977, 226, 231 ff.).

3. Dem Verwalter, der nicht Wohnungseigentümer ist, steht nicht die Befugnis zu, den Wohnungseigentümerbeschluß anzufechten, durch den er von seinem Amt abberufen wird (Abweichung vom BayObLG in WEM 1980, 125 ff.).

Wegen der Abweichungen zu 1. und 3. wird die Sache dem Bundesgerichtshof zur Entscheidung vorgelegt.

Zutreffend hat das Landgericht entschieden, daß die Erwerber von Wohnungseigentum, für die lediglich eine Eigentumsverschaffungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist, kein eigenes Stimmrecht in Wohnungseigentümerversammlungen haben. Denn das Stimmrecht steht dem "werdenden Wohnungseigentümer" nicht zu. Sofern - wie im vorliegenden Fall - mangels einer abweichenden Bestimmung in der Teilungserklärung das in § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG festgelegte Stimmrecht nach Köpfen gilt, kann der noch im Wohnungsgrundbuch eingetragene Veräußerer dem Erwerber ein eigenes zusätzliches Stimmrecht auch nicht auf dem Wege einer Ausübungsermächtigung verschaffen. Denn das würde zu einer unzulässigen Vervielfachung des Stimmrechts führen. Die Rechtsklarheit gebietet es, daß die Rechte eines Wohnungseigentümers nur demjenigen zustehen, der im Wohnungsgrundbuch als solcher eingetragen ist. Der Senat hat diese Ansicht in seinem Vorlagebeschluß vom 23. Dezember 1985 - 24 W 5239/84 - (NJW-RR 1986, 444 = ZMR 1986, 132 WuM 1986, 159 = DWE 1986, 122 = GE 1986, 793) ausführlich begründet und in seinem in der gleichen Sache ergangenen Beschluß vom 1. April 1987 (NJW-RR 1987, 841 = MDR 1987, 675 = DWE 1987, 97 = GE 1987, 1103) wiederholt. Denn der Bundesgerichtshof hatte mit seinem Beschluß vom 11. Dezember 1986 - V ZB 5/86 - die Vorlage als in jenem Fall unstatthaft zurückgewiesen. Auf die Begründung dieser beiden Senatsbeschlüsse wird zur Vermeidung von Wiederholungen Bezug genommen.

In dem jetzt zur Entscheidung stehenden Fall ist der Senat aber durch den Beschluß des Bayerischen Obersten Landesgerichts vom 27. Februar 1981 - BReg 2 Z 23/80 - (BayObLGZ 1981, 50 ff.) gehindert, in der Sache selbst zu entscheiden. Denn dort ist entschieden worden, daß dem "werdenden Wohnungseigentümer" das Stimmrecht in der Wohnungseigentümerversammlung zusteht (aaO S. 54).

Das Landgericht hat festgestellt, daß in einer Wohnungseigentümerversammlung vom 6. Oktober 1986 die Beschlüsse über die Abwahl der ehemaligen Verwalterin J. und die Neuwahl der B. zur neuen Verwalterin wiederholt worden sind. Zu dieser Zeit waren die Erwerber K., H. und W. als Wohnungseigentümer in das Wohnungsgrundbuch eingetragen. Auf die Frage, ob der "werdende Eigentümer" ein Stimmrecht in der Wohnungseigentümerversammlung hat, käme es deshalb nicht mehr an, wenn man der Auffassung ist, ein wegen eines formellen Mangels angefochtener Wohnungseigentümerbeschluß werde rückwirkend wirksam, wenn er später unter Vermeidung des Formfehlers wiederholt werde (so BayObLGZ 1977, 226, 331 ff. = OLGZ 1978, 145 = NJW 1978, 1387; OLG Zweibrücken ZMR 1986, 63; so auch Weitnauer, 6. Aufl., Rdn. 31; Bärmann/Pick/Merle, 6. Aufl., Rdn. 18, Augustin in RGRK 12. Aufl., Rdn. 22 je zu § 23 WEG).

Der Senat vermag dieser Auffassung aber nicht zuzustimmen. Zur Begründung der hier abgelehnten Meinung wird nur auf eine analoge Anwendung des § 144 BGB und des § 244 AktG verwiesen. Der Analogieschluß ist hier aber nicht zulässig.

§ 144 gilt für den Fall eines individuellen Rechtsgeschäftes. Ein Wohnungseigentümerbeschluß stellt aber nicht ein solches individuelles Rechtsgeschäft, sondern einen Gesamtakt dar (BayObLGZ 1977, 226, 231 = NJW 1978, 1387). Wesentlicher aber ist, daß der Normzweck des § 144 BGB auf die hier zu entscheidende Frage der Rückwirkung eines bestätigenden Wohnungseigentümerbeschlusses nicht zutrifft. Der gesetzliche Zweck des § 144 BGB beruht darin, die Bestätigung eines nur anfechtbaren Rechtsgeschäftes (§ 141 BGB) zu erleichtern. Denn anders als die Bestätigung des nichtigen Rechtsgeschäftes verlangt die Bestätigung des nur anfechtbaren Rechtsgeschäftes weder eine empfangsbedürftige Willenserklärung noch, wie § 144 Abs. 2 BGB ausdrücklich bestimmt, die Einhaltung der für das Rechtsgeschäft erforderlichen Form (Mayer-Maly in Münchener Kommentar, 2. Aufl., Rdn. 1; Dilcher in Staudinger, 12. Aufl., Rdn. 4 und 5 je zu § 144). Für eine solche Erleichterung besteht hier aber kein Bedürfnis. Denn ein fehlerhafter Beschluß kann immer durch durch die gleiche Form eines Wohnungseigentümerbeschlusses bestätigt werden.

Auch aus § 244 AktG kann kein Grund für die rückwirkende Kraft des Bestätigungsbeschlusses gewonnen werden. Denn aus Satz 2 aaO geht hervor, daß dem Bestätigungsbeschluß keine rückwirkende Kraft zukommt, er vielmehr ex nunc gilt (Hüffer in Geßler/Hefermehl, AktG [1984] Rdn. 3, 15 und 17; Zöllner in Kölner Kommentar, Rdn. 8 je zu § 244; a.A. Schilling in Großkommentar zum AktG [1973] § 244 Anm. 2). Wesentlich ist, daß ebensowenig wie der Hauptversammlungsmehrheit einer Aktiengesellschaft (s. Hüffer aaO Rdn. 15) der Mehrheit der Wohnungseigentümerversammlung die Rechtsmacht zusteht, das dem Wohnungseigentümer bereits entstandene Anfechtungsrecht nachträglich mit Rückwirkung zu beseitigen (K. Schmidt NJW 1979, 409, 410). Der Senat ist daher der Auffassung, daß der Bestätigungsbeschluß nur in die Zukunft gilt. Er kann daher nicht den wegen eines Formverstoßes fehlerhaften ersten Beschluß nachträglich zu einem fehlerfreien Beschluß machen, so daß die auf den Formfehler gestützte Anfechtung als unbegründet zurückzuweisen ist.

Der Senat hält die Rechtsbeschwerde aber insoweit für begründet, als es den Anfechtungsantrag der ehemaligen Verwalterin betrifft. Diesen Antrag hätte das Landgericht auf die Erstbeschwerde der Antragsgegner als unzulässig verwerfen müssen. Der Senat würde daher auf die Rechtsbeschwerde der Antragsgegner den Beschluß insoweit ändern. Hieran ist er aber durch die Entscheidung des Bayerischen Obersten Landesgerichts vom 5. Dezember 1979 - BReg 2 Z 66/78 - (WEM 1980, 125, 127) gehindert.

Der Senat ist der Auffassung, daß der Verwalter nicht befugt ist, seine Abberufung anzufechten, weil sein Interesse an der Verwalterstellung sich auf das Vergütungsinteresse beschränkt. Dieses aber wird nicht beeinträchtigt, wenn der Verwalter vorzeitig abberufen wird, ohne daß ein wichtiger Grund dazu vorliegt. Denn der auf dem Verwaltervertrag beruhende Vergütungsanspruch besteht dann für die Dauer dieses Vertrages fort. Der Senat hat diese Auffassung in seinem Vorlagebeschluß vom 27. Mai 1987 - 24 W 5478/86 - (ZMR 1987, 39) ausführlich begründet. Hierauf wird, um Wiederholungen zu vermeiden, ebenfalls Bezug genommen. Der Bundesgerichtshof hat bisher über die Vorlage nicht entschieden. Daher ist der Senat auch hier gehindert, in der Sache selbst zu entscheiden.